בעלי נכסים המבקשים להרחיב בית, להוסיף שטחי בנייה או לממש זכויות נוספות בקרקע המנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל עשויים לגלות שהאפשרות התכנונית לבנות אינה השאלה היחידה.
במקרים מסוימים, תוספת בנייה ברמ"י מחייבת גם את הסכמת הרשות, ולעיתים עשויה להיות כרוכה בתשלום בגין הזכויות הנוספות. כאשר מדובר בשינוי בהיקף ניצול הקרקע, עשויה להתעורר גם סוגיית שינוי ניצול ברמ"י.
המשמעות הכלכלית של הפעולה אינה נקבעת רק לפי שטח הבנייה המבוקש. יש חשיבות גם לזכויות שנרכשו בעבר, להסכם החל על המקרקעין, למאפייני הנכס ולהוראות הרלוונטיות של רמ"י. כאשר נערכת שומת רמ"י לצורך קביעת שווי הזכויות הנוספות, עשויה להיות לכך משמעות ישירה ביחס לתשלום הנדרש.
לכן, לפני שמתקדמים עם תוספת בנייה או שינוי בהיקף הניצול של המקרקעין, חשוב להבין האם נדרשת פעולה מול רמ"י ומה עשויה להיות המשמעות השמאית שלה.
תוספת בנייה ברמ"י – מדוע זכויות בנייה מאושרות אינן תמיד מספיקות?
אישור תכנוני לבנייה והזכויות הקיימות מול רשות מקרקעי ישראל הם שני עניינים שיש להבחין ביניהם.
ייתכן שהתכנית החלה על המקרקעין מאפשרת בנייה נוספת, אך מימוש הזכויות עדיין מחייב בחינה של ההסכם עם רמ"י ושל התנאים לקבלת הסכמתה.
לדוגמה, בעל זכויות בבית צמוד קרקע המבקש להוסיף שטח בנוי עשוי להידרש להסדרת ההיבטים הקשורים לזכויותיו מול הרשות, בהתאם למעמד הנכס ולהסכם החל.
העובדה שתכנית בניין עיר מאפשרת תוספת שטח אינה מלמדת, כשלעצמה, שכל הזכויות הנוספות כבר נרכשו מרמ"י.
מה ההבדל בין תוספת בנייה לשינוי ניצול ברמ"י?
למרות הדמיון בין המונחים, תוספת בנייה ושינוי ניצול אינם בהכרח אותה פעולה.
תוספת בנייה עשויה להתייחס להרחבת מבנה או לתוספת שטחים במסגרת התנאים וההגדרות החלים על הנכס.
שינוי ניצול מתייחס למצבים מוגדרים שבהם משתנה היקף ניצול זכויות הבנייה בקרקע, בהתאם להוראות רמ"י ולסוג המקרקעין.
כך, למשל, בבנייה נמוכה למגורים קיימת הבחנה בין תוספת בנייה לבין שינוי ניצול הקשור להגדלת מספר יחידות הדיור מעבר להיקף המוגדר בהוראות הרשות.
גם בנכסי תעסוקה עשויה להיות משמעות להיקף זכויות הבנייה הנוספות ביחס לזכויות שנקבעו בהסכם.
כאשר הפעולה המבוקשת אינה הרחבת המבנה בלבד אלא חלוקת הקרקע למגרשים נפרדים, עשוי להיות רלוונטי מסלול של פיצול מגרש ברמ"י, בהתאם לסוג הנכס ולתנאים החלים.
ההבחנה חשובה משום שסיווג הפעולה עשוי להשפיע על אופן הטיפול בה מול רמ"י ועל המשמעות הכלכלית שלה.
האם תוספת בנייה מחייבת תשלום לרמ"י?
לא בכל מקרה.
כאשר בעל זכויות מבקש לממש זכויות נוספות בקרקע, עשויה להתעורר חבות בדמי היתר לרשות מקרקעי ישראל, בהתאם להסדר החל.
עם זאת, קיימים נכסים ומצבים שבהם עשוי לחול פטור מתשלום או הסדר אחר.
למעמד הזכויות, לסוג ההסכם ולהיקף הזכויות שנרכשו בעבר עשויה להיות משמעות בבחינת החיוב.
לכן אין לקבוע מראש שכל הרחבת בית מחייבת תשלום לרמ"י, כשם שאין להניח שכל תוספת בנייה פטורה ממנו.
להרחבה על סוג החיוב וההיבטים השמאיים שלו ניתן לקרוא במאמר דמי היתר ברמ"י.
תוספת בנייה בבית פרטי על קרקע רמ"י
בעלי בתים פרטיים וצמודי קרקע עשויים לבקש להוסיף חדרים, להרחיב את שטח המגורים או לנצל זכויות בנייה שלא מומשו בעבר.
כאשר הבית נמצא על קרקע המנוהלת על ידי רמ"י, עשויה להידרש בחינה של הזכויות לפי הסכם החכירה ושל ההסדר החל על התוספת המבוקשת.
יש להבחין בין האפשרות התכנונית להרחיב את הבית לבין הזכויות שהוקנו לבעל הנכס במסגרת ההתקשרות עם הרשות.
במקרים שבהם נדרש תשלום המבוסס על שווי הקרקע, עשויה להיות חשיבות לבדיקה שמאית של החיוב.
תוספת בנייה בנכס מסחרי או בנכס תעסוקה
גם בעלי זכויות במקרקעין המשמשים לתעשייה, למסחר, למשרדים או לתעסוקה עשויים לבקש להרחיב מבנה קיים או להקים שטחים נוספים.
בנכסים אלה יש משמעות להסכם החל על הקרקע, לייעודה ולזכויות הבנייה שנרכשו.
בנסיבות מסוימות, היקף הבנייה הנוספת עשוי להשפיע גם על סיווג הפעולה מול רמ"י.
כאשר ההרחבה כרוכה ברכישת זכויות נוספות, עשויה להתעורר סוגיה שמאית הנוגעת לשווי הזכויות המבוקשות.
שינוי ניצול ברמ"י – מתי הוא עשוי להיות רלוונטי?
שינוי ניצול עשוי להתעורר כאשר מבוקש לממש היקף זכויות בנייה שונה מזה שנכלל במסגרת הזכויות הקיימות, בהתאם להגדרות הרלוונטיות של רמ"י.
בבנייה נמוכה למגורים עשויה להיות משמעות למספר יחידות הדיור ולזכויות הנוספות שהתכנית מאפשרת.
בנכסי תעסוקה עשויה להיות משמעות להיקף השטחים המבוקשים ביחס לזכויות שנקבעו בהסכם.
אין להסיק שכל תוספת שטח או כל תוספת יחידת דיור מהוות בהכרח שינוי ניצול. הסיווג תלוי בנתוני המקרה ובהוראות החלות.
ומה לגבי שינוי ייעוד הקרקע?
שינוי ייעוד ושינוי ניצול הם מונחים שונים.
שינוי ייעוד עשוי להתייחס לשינוי השימושים המותרים בקרקע במסגרת התכנון, ואילו שינוי ניצול נוגע להיקף הניצול של זכויות הבנייה בהתאם להסדר הרלוונטי.
במקרים שבהם אושרה תכנית המשנה את ייעוד הקרקע, עשויה להידרש פעולה נפרדת מול רמ"י לצורך הסדרת הזכויות.
גם כאן, אישור תכנוני אינו מלמד בהכרח שכל הזכויות הנדרשות כבר הוקנו לבעל הנכס.
כיצד הזכויות שנרכשו בעבר משפיעות על התשלום?
לא בכל נכס היקף הזכויות שהוקנו במסגרת ההסכם זהה להיקף הזכויות שניתן לממש כיום לפי התכנון.
לעיתים זכויות נוספות כבר נכללו בהסכם או נרכשו במסגרת פעולה קודמת מול רמ"י.
במקרים אחרים, מימוש זכויות נוספות עשוי להצריך הסדרה ותשלום.
לכן יש משמעות להבחנה בין הזכויות שהוקנו בעבר לבין הזכויות שבעל הנכס מבקש לממש כעת.
כאשר מתקבלת שומה לצורך תשלום, ההבחנה הזאת עשויה להיות רלוונטית גם לבחינת השווי שנקבע.
האם הסכם חכירה מהוון פוטר מתשלום על תוספת בנייה?
לא ניתן לקבוע זאת באופן גורף.
היוון זכויות אינו מלמד בהכרח שכל זכויות הבנייה העתידיות נכללו בהסכם.
במקרים מסוימים, הסכם חכירה מהוון הכולל זכויות עתידיות עשוי להיות בעל משמעות לעניין הפטור מדמי היתר.
עם זאת, יש לבחון את תנאי ההסכם ואת ההוראות החלות על הנכס.
לכן חשוב להבחין בין עצם היוון הזכויות לבין היקף הזכויות שנכללו במסגרת ההיוון.
האם הקניית בעלות משנה את הצורך בתשלום לרמ"י?
במקרים המתאימים, רכישת זכות הבעלות או הסדר של שדרוג זכויות עשויים להשפיע על הצורך בתשלום דמי היתר.
עם זאת, האפשרות להקניית בעלות ותנאיה אינם זהים בכל נכס.
כאשר בעל זכויות מתכנן תוספת בנייה, עשויה להיות חשיבות להבנת מעמד הזכויות הקיים והאפשרויות החלות על המקרקעין.
אין להסיק שכל נכס זכאי להקניית בעלות או שכל פעולה כזאת כדאית מבחינה כלכלית.
להרחבה בנושא ניתן לקרוא במאמר הקניית בעלות ברמ"י.
מה ההבדל בין תשלום לרמ"י לבין היטל השבחה?
בעל נכס המבקש לממש זכויות בנייה נוספות עשוי להיתקל ביותר מסוג אחד של תשלום.
דמי היתר לרמ"י קשורים להסדרת זכויות נוספות או שונות בקרקע מול רשות מקרקעי ישראל, בהתאם להוראות החלות.
היטל השבחה הוא חיוב נפרד מכוח דיני התכנון והבנייה, המוטל במקרים הקבועים בדין על ידי הוועדה המקומית.
מדובר במנגנונים שונים, ואין להסיק שקיומו של תשלום אחד מבטל בהכרח את האחר. במקרים המתאימים עשויים לחול הסדרים מיוחדים שיש לבחון לגופם.
לכן, כאשר בוחנים את המשמעות הכלכלית של תוספת בנייה, חשוב להבחין בין סוגי החיובים.
להרחבה בנושא החיוב התכנוני ניתן לקרוא בעמוד היטל השבחה.
קיבלתם דרישת תשלום בעקבות תוספת בנייה או שינוי ניצול?
כאשר רמ"י דורשת תשלום בעקבות פעולה במקרקעין, חשוב להבין מהו סוג החיוב ומהי מטרת השומה או התחשיב שעליהם הוא מבוסס.
לא כל דרישת תשלום מבוססת בהכרח על שומה פרטנית. במקרים מסוימים ערכי הקרקע עשויים להיקבע גם בהתאם לטבלאות או למחירונים הנהוגים ברשות.
כאשר החיוב מבוסס על שומת מקרקעין, ניתן לבחון את ההיבטים השמאיים של השווי שנקבע ואת התאמתם למטרת ההערכה.
חשוב להבחין בין מחלוקת מקצועית ביחס לשווי הקרקע לבין מחלוקת הנוגעת לעצם החיוב או לתנאי הזכויות.
כאשר קיימת מחלוקת שמאית ביחס לשווי שנקבע, ניתן לבחון במקרים המתאימים אפשרות של השגה על שומת רמ"י, בכפוף לתנאים ולמועדים החלים.
מתי כדאי לפנות לשמאי מקרקעין?
פנייה לשמאי מקרקעין עשויה להיות רלוונטית כאשר תוספת בנייה או שינוי ניצול כרוכים בשומה של רמ"י, או כאשר מתקבלת דרישת תשלום המבוססת על שווי הקרקע.
בדיקה שמאית מקצועית עשויה לסייע בהבנת השווי שנקבע ובבחינת האפשרויות הרלוונטיות להמשך הטיפול.
עם זאת, לא בכל מקרה נדרשת השגה, ולא כל בדיקה מובילה להפחתת החיוב.
הצורך בבדיקה תלוי בסוג הפעולה, במאפייני הנכס ובמסמכים שהתקבלו מהרשות.
שאלות נפוצות על תוספת בנייה ושינוי ניצול ברמ"י
האם מותר להוסיף חדר בבית שנמצא על קרקע רמ"י?
האפשרות לבצע תוספת בנייה תלויה בהוראות התכנון ובהסדרי הזכויות החלים על הנכס. במקרים המתאימים עשויה להידרש גם הסכמת רמ"י.
האם כל תוספת בנייה מחייבת דמי היתר?
לא. החיוב תלוי בסוג הנכס, בזכויות ובהוראות הרלוונטיות. קיימים גם מצבים שבהם עשוי לחול פטור.
האם שינוי ניצול הוא אותו דבר כמו תוספת בנייה?
לא בהכרח. רמ"י מבחינה בין הפעולות בהתאם להגדרות החלות על סוגי המקרקעין השונים.
האם תוספת יחידת דיור נחשבת שינוי ניצול?
הדבר תלוי בהיקף יחידות הדיור ובמסלול הרלוונטי. לא כל תוספת יחידת דיור מסווגת אוטומטית כשינוי ניצול.
האם ניתן להוסיף בנייה ללא תשלום אם הקרקע מהוונת?
לא בהכרח. יש לבחון את היקף הזכויות שנכללו בהסכם ואת ההוראות החלות.
האם תשלום היטל השבחה פוטר מתשלום לרמ"י?
אין להניח זאת. מדובר בחיובים נפרדים, ויש לבחון את תחולתם ואת ההסדרים הרלוונטיים למקרה.
האם ניתן לבדוק שומה שהתקבלה בעקבות תוספת בנייה?
במקרים שבהם החיוב מבוסס על שומה, ניתן לבחון את ההיבטים השמאיים של השווי שנקבע ואת האפשרויות המתאימות למקרה.
מתכננים תוספת בנייה או שינוי ניצול? בדקו את המשמעות השמאית מול רמ"י
תוספת בנייה או שינוי ניצול עשויים להשפיע על הזכויות במקרקעין ועל התשלומים הנדרשים לצורך מימושן.
כאשר הפעולה כרוכה בשומת מקרקעין מטעם רמ"י, לבדיקה מקצועית עשויה להיות משמעות בהבנת החיוב ובבחינת האפשרויות השמאיות הרלוונטיות.
משרד נופר מור – שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן מעניק שירותי בדיקת שומות רשות מקרקעי ישראל וליווי שמאי בהליכי השגה, במקרים המתאימים.
קיבלתם שומת רמ"י בעקבות בקשה לתוספת בנייה או שינוי ניצול? פנו למשרד לבחינת האפשרות לבדיקה שמאית מקצועית של השומה.