פגיעה במקרקעין בעקבות תכנית או הפקעה
אישור תכנית חדשה, שינוי תכנוני או קידום פרויקט תשתית עשויים להשפיע באופן מהותי על שווי המקרקעין. במקרים מסוימים עשויה להתעורר זכאות לפיצוי בשל פגיעה תכנונית במקרקעין, ובמקרים אחרים מדובר בהליך של הפקעה לצורכי ציבור.
למרות שלעיתים שני המצבים קשורים לאותו מהלך תכנוני, מדובר במסלולים שונים המחייבים בחינה נפרדת. תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה עוסקת בפגיעה במקרקעין עקב אישור תכנית שלא בדרך של הפקעה, ואילו פיצויי הפקעה נבחנים כאשר ניטלות זכויות במקרקעין לצורכי ציבור.
ירידת ערך ופיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה
תכנית מאושרת עשויה לשנות את המצב התכנוני החל על מקרקעין ולהשפיע על אפשרויות השימוש בהם, על זכויותיהם, על סביבתם התכנונית ולעיתים גם על שוויים.
סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מאפשר, בכפוף לתנאים הקבועים בדין, לתבוע פיצויים בגין פגיעה במקרקעין שנגרמה על ידי תכנית ושלא בדרך של הפקעה. במסגרת בחינת האפשרות להגשת תביעה נדרש לבדוק את הזכויות במקרקעין, את מיקומם ביחס לתכנית, את הוראות התכנית ואת מהות הפגיעה הנטענת.
עצם אישורה של תכנית בסביבת נכס אינו מלמד בהכרח על קיומה של ירידת ערך או על זכאות לפיצוי. כל מקרה מחייב בחינה פרטנית של המקרקעין ושל השינוי התכנוני.
אילו שינויים תכנוניים עשויים להיות רלוונטיים?
השפעתה של תכנית על מקרקעין יכולה לבוא לידי ביטוי בדרכים שונות. בין היתר עשויים להיות רלוונטיים שינוי בייעוד הקרקע, שינוי בזכויות או באפשרויות השימוש, תכנון דרכים ותשתיות, מגבלות תכנוניות חדשות ושינויים אחרים בסביבה התכנונית של הנכס.
המשמעות השמאית של כל שינוי תלויה במאפייני המקרקעין ובהוראות התכנית הספציפית. לכן לא ניתן להסיק על ירידת ערך מעצם קיומו של שינוי תכנוני בלבד.
מי יכול לבחון תביעה לפיצויים לפי סעיף 197?
החוק קובע תנאים ביחס לזכות במקרקעין ולמיקומם בתחום התכנית או בגבול עמה, וכן הוראות נוספות שיש לבחון בהתאם לנסיבות המקרה.
גם למועד הגשת התביעה קיימת חשיבות. מאחר שהדין קובע תקופה מוגבלת להגשת תביעת פיצויים, מומלץ לבחון את המשמעות השמאית והתכנונית של התכנית בשלב מוקדם ולא להמתין לסיום התקופה הקבועה בדין.
הפקעת מקרקעין ופיצויי הפקעה
הפקעת מקרקעין היא נטילת זכויות במקרקעין לצורכי ציבור מכוח סמכות הקבועה בדין. הפקעה עשויה להתייחס למקרקעין בשלמותם או לחלק מהם, והיא יכולה להתבצע מכוח מסלולים חוקיים שונים.
כאשר מקרקעין מיועדים להפקעה, עשויה להתעורר מחלוקת ביחס לשווי הזכויות הניטלות ולגובה הפיצוי. במקרים אלה נדרשת בחינה שמאית המתייחסת, בין היתר, לזכויות במקרקעין, להיקף ההפקעה, למאפייני הנכס ולמסגרת הרלוונטית שבה מבוצעת ההפקעה.
בהפקעה חלקית עשויה להיות משמעות גם למצבה של יתרת המקרקעין שנותרה לאחר ההפקעה ולהשפעת המהלך עליה.
המטרו, הרכבת הקלה ותשתיות תחבורה
פרויקטים רחבי היקף של תחבורה ותשתיות עשויים ליצור שינויים משמעותיים במרחב העירוני ובמצב התכנוני של מקרקעין המצויים בתחומם או בסביבתם.
מערכת המטרו במטרופולין תל אביב, קווי הרכבת הקלה ותכניות תשתית נוספות כוללים תוואים, תחנות, מתקנים ושטחים המיועדים לצורכי תשתית. במקרים המתאימים עשויות להתעורר שאלות הנוגעות לפגיעה תכנונית, ירידת ערך או הפקעת זכויות במקרקעין.
תכניות המטרו כוללות, בין היתר, את תכניות התשתית הלאומית לקווי M1, M2 ו-M3, לצד תמ"א 70 העוסקת במרחב מערכת המטרו. בשל היקפן ומורכבותן של התכניות, נדרשת בחינה של התכנית הספציפית החלה ביחס לכל נכס.
קרבה לתוואי מטרו, לתחנת רכבת או לתשתית תחבורה אינה מעידה כשלעצמה על ירידת ערך או על זכאות לפיצוי. ההשפעה על המקרקעין יכולה להיות שונה מנכס לנכס ותלויה, בין היתר, במיקום, בהוראות התכנית ובמאפייני המקרקעין.
מה כוללת הבחינה השמאית?
בחינה שמאית של פגיעה במקרקעין מותאמת לסוג ההליך ולנסיבות הנכס. במסגרת הבדיקה נבחנים, לפי העניין, הזכויות במקרקעין, המצב התכנוני הרלוונטי, הוראות התכנית, מיקום הנכס ביחס לתכנית או להפקעה והנתונים השמאיים הנדרשים לצורך גיבוש חוות הדעת.
בתביעה לפי סעיף 197 מוקד הבדיקה הוא הפגיעה הנטענת במקרקעין עקב אישור התכנית. בהליך הפקעה נבחנים הזכויות הניטלות וההיבטים השמאיים הרלוונטיים לקביעת הפיצוי. ההבחנה בין המסלולים מהווה חלק מהותי בהגדרת הבדיקה השמאית הנדרשת.
מתי מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין?
כאשר מתברר כי נכס נכלל בתחום תכנית חדשה או גובל בה, כאשר מתקבלת הודעה הנוגעת להפקעה, או כאשר מקודמת בסביבת הנכס תכנית תשתית משמעותית, מומלץ לבחון את הנושא בשלב מוקדם.
בדיקה מוקדמת מאפשרת לזהות את הסוגיה השמאית הרלוונטית, להבין את משמעות התכנית ביחס למקרקעין ולבחון האם קיימת הצדקה להמשך טיפול מקצועי ולהכנת חוות דעת שמאית.
חוות דעת שמאית בגין פגיעה במקרקעין והפקעות
משרד נופר מור שמאות מקרקעין עוסק בבחינת פגיעות תכנוניות, ירידת ערך והפקעות ובהכנת חוות דעת שמאיות בהתאם למאפייני המקרקעין, לתכנית ולהליך הרלוונטי.
הטיפול השמאי מותאם לסוג הפגיעה ולנסיבות המקרה, תוך הבחנה בין תביעה לפיצויים בגין פגיעה תכנונית לבין פיצויי הפקעה.
מהי תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה?
תביעה לפי סעיף 197 עוסקת בפגיעה במקרקעין שנגרמה עקב אישור תכנית ושלא בדרך של הפקעה, בכפוף לתנאים הקבועים בחוק. לצורך בחינת האפשרות להגשת תביעה יש לבדוק, בין היתר, את הזכויות במקרקעין, את מיקומם ביחס לתכנית, את הוראות התכנית ואת השפעתה הנטענת על שווי המקרקעין.
תוך כמה זמן ניתן להגיש תביעה לפי סעיף 197?
לפי המידע המפורסם כיום על ידי מינהל התכנון, תביעה לפי סעיף 197 יש להגיש עד 3 שנים ו־15 ימים מיום פרסום אישור התכנית ברשומות. במקרים שבהם חלף המועד קיימת אפשרות להגיש בקשה להארכת מועד, בהתאם להוראות הדין ולנסיבות המקרה. בשל חשיבות המועדים, מומלץ לבחון את הנושא בסמוך לאישור התכנית.
מה ההבדל בין פיצויים לפי סעיף 197 לבין פיצויי הפקעה?
מדובר במסלולים שונים. סעיף 197 עוסק בפגיעה במקרקעין עקב תכנית שלא בדרך של הפקעה, בעוד שפיצויי הפקעה נוגעים לנטילת זכויות במקרקעין לצורכי ציבור. לעיתים מהלך תכנוני והליך הפקעה עשויים להיות קשורים זה לזה, אך יש לבחון בנפרד את מקור הפגיעה ואת המסלול הרלוונטי.
האם נכס שנמצא ליד תוואי מטרו או רכבת קלה זכאי לפיצוי?
לא בהכרח. עצם הקרבה לתוואי מטרו, לתחנה או לתשתית תחבורה אינה מעידה כשלעצמה על ירידת ערך או על זכאות לפיצוי. יש לבחון את התכנית החלה, את מיקום המקרקעין ביחס אליה, את הזכויות בנכס ואת השפעתה הספציפית של התכנית על המקרקעין.
קיבלתי הודעה על הפקעה – מתי כדאי לפנות לשמאי מקרקעין?
מומלץ לבחון את ההודעה ואת משמעות ההפקעה בשלב מוקדם. הבדיקה השמאית מותאמת לסוג ההפקעה, לזכויות במקרקעין ולהיקף הנטילה, ובמקרה של הפקעה חלקית עשויה להיות רלוונטית גם השפעת ההפקעה על יתרת המקרקעין. מאחר שקיימים מסלולי הפקעה שונים, יש לבחון את ההליך והמועדים החלים במקרה הספציפי.
נפגעתם מתכנית או קיבלתם הודעה על הפקעה?
לקבלת מידע ראשוני ולבחינת הצורך בבדיקה שמאית של הפגיעה במקרקעין או של הליך ההפקעה, ניתן ליצור קשר עם המשרד.
