מיסוי מקרקעין – שמאות לצורכי מס

שמאות מקרקעין לצורכי מיסוי מקרקעין

בעסקאות ובאירועי מס מסוימים עשויה להתעורר מחלוקת או שאלה שמאית הנוגעת לשווי המקרקעין, לשווי רכיב מסוים בנכס או לנתונים המשמשים לצורך בחינת החבות במס. במקרים אלה נדרשת בחינה שמאית המבוססת על מאפייני הנכס, מצבו התכנוני, זכויות הבנייה, נתוני העסקה ונתוני השוק הרלוונטיים.

משרד נופר מור – שמאות מקרקעין מעניק שירותי שמאות לצורכי מיסוי מקרקעין במקרים שבהם נדרשת קביעה או בחינה מקצועית של שווי הנכס, אומדן עלויות בנייה, בחינת שווי היסטורי או הפרדה בין שווי דירת המגורים לבין רכיב זכויות בנייה נוספות.

באילו מקרים נדרשת שומה לצורכי מס?

הצורך בחוות דעת שמאית עשוי להתעורר כאשר נתון מהותי לצורכי המס אינו ניתן לקביעה על בסיס מסמכי העסקה בלבד, או כאשר נדרשת בחינה מקצועית של שווי המקרקעין במועד מסוים.

השירות השמאי בתחום זה מתמקד, בין היתר, בארבעה נושאים מרכזיים:

הערכת שווי נכס לצורכי מס

במקרים מסוימים נדרשת קביעה שמאית של שווי הזכות במקרקעין לצורך הליך מיסוי. הערכת השווי נערכת בהתאם למטרת השומה ולמועד הרלוונטי, תוך בחינת מאפייני הנכס, הזכויות המשפטיות והתכנוניות, עסקאות השוואה ונתוני השוק המתאימים.

חשוב להבחין בין חישוב המס עצמו לבין הסוגיה השמאית: תפקידו של שמאי המקרקעין הוא לבחון ולקבוע את הנתונים השמאיים הנדרשים, בעוד שהיבטי המס והדיווח נבחנים בהתאם להוראות הדין ובשיתוף אנשי המקצוע הרלוונטיים.

סעיף 49ז' – דירה הכוללת זכויות בנייה נוספות

סעיף 49ז' לחוק מיסוי מקרקעין רלוונטי במקרים שבהם נמכרת דירת מגורים והתמורה בעסקה מושפעת מזכויות בנייה קיימות או צפויות שלא נוצלו. במצב כזה עשויה להידרש בחינה של שווי דירת המגורים ללא רכיב זכויות הבנייה הנוספות.

הבדיקה השמאית מתייחסת לנכס ולזכויותיו במועד הרלוונטי ומאפשרת לבסס את ההפרדה השמאית הנדרשת בין רכיבי השווי. מדובר בסוגיה שבה לתכנון החל על המקרקעין ולתרומת זכויות הבנייה לשווי הכולל של הנכס עשויה להיות משמעות מהותית.

אומדן עלויות בנייה לצורכי מס

כאשר לצורך הליך מיסוי נדרשת בחינה של עלויות בנייה או השבחה שבוצעו בנכס, ובפרט כאשר התיעוד ההיסטורי אינו מלא או כאשר נדרשת בחינה מקצועית של העלויות, עשויה להידרש חוות דעת שמאית.

הבחינה נעשית בהתאם למאפייני הבינוי, היקפו, מועד ביצועו והמידע והמסמכים הקיימים. מטרת חוות הדעת היא לספק אומדן שמאי מקצועי לצורך שבו הוא נדרש, ולא להחליף את הבחינה המיסויית של עצם ההכרה בהוצאה.

שווי היסטורי של מקרקעין

בנכסים ותיקים או במקרים שבהם נדרש לבחון את שווי המקרקעין במועד עבר, עשויה להידרש הערכת שווי היסטורית. שומה מסוג זה מחייבת התייחסות למועד הקובע ולנתונים שהיו רלוונטיים באותה תקופה, ולא לשווי הנכס במועד הנוכחי.

בחינה שמאית היסטורית עשויה להיות מורכבת יותר משומה למועד הנוכחי, בין היתר בשל הצורך לאתר ולנתח מידע תכנוני, נתוני שוק ומאפייני נכס המתייחסים לתקופה הרלוונטית.

מה נבחן במסגרת חוות דעת שמאית לצורכי מס?

היקף הבדיקה נקבע בהתאם למטרת חוות הדעת ולסוגיה השמאית. בין היתר עשויים להיבחן הזכויות במקרקעין, המצב התכנוני, זכויות הבנייה, מאפייני הבינוי, המועד הקובע, מסמכים היסטוריים ונתוני שוק רלוונטיים.

המטרה אינה לבצע חישוב מס במקום עורך דין או יועץ מס, אלא לספק בסיס שמאי מקצועי במקום שבו קביעת השווי או אחד ממרכיביו היא חלק מהליך המיסוי.

מתי כדאי לפנות לשמאי מקרקעין?

כאשר מתברר כי לצורך דיווח, שומה או בירור מול מיסוי מקרקעין נדרשת קביעה מקצועית של שווי הנכס או של אחד ממרכיביו, מומלץ לבחון את הצורך בחוות דעת שמאית בשלב מוקדם ככל האפשר.

בדיקה מוקדמת מאפשרת להבין מהי הסוגיה השמאית הרלוונטית, אילו נתונים ומסמכים נדרשים ומהו סוג חוות הדעת המתאים למטרת הבדיקה.

משרד נופר מור – שמאות מקרקעין מעניק שירותי שמאות לצורכי מיסוי מקרקעין בהתאם למאפייני הנכס, למועד הנדרש ולסוגיה השמאית העומדת לבחינה.

השאירו פרטים ונחזור אליכם לצורך בירור ראשוני של הנושא ובחינת השירות השמאי המתאים.