מכרתם דירה, רכשתם מגרש או דיווחתם על עסקת מקרקעין בהתאם למחיר שנקבע בהסכם, אך במסגרת הטיפול בדיווח התעוררה שאלה לגבי שווי העסקה?
לא בכל מקרה המחיר שנקבע בין הצדדים מתקבל ללא בחינה נוספת. כאשר מתעוררת מחלוקת על שווי עסקה במיסוי מקרקעין, עשויה להיות משמעות מקצועית לבחינת שווי הזכויות בנכס ולנסיבות שבהן נקבעה התמורה.
עם זאת, מחיר עסקה הנמוך מעסקאות אחרות באזור אינו מעיד בהכרח על דיווח שגוי. קיימת הבחנה בין שווי השוק של נכס לבין התמורה שנקבעה בעסקה מסוימת, והוראות חוק מיסוי מקרקעין מתייחסות גם לנסיבות שבהן יש להכיר בתמורה החוזית.
במקרים שבהם המחלוקת מתמקדת בשאלת השווי, חוות דעת שמאית עשויה לספק בחינה מקצועית ומנומקת של הזכויות במקרקעין ושל הנתונים הרלוונטיים למועד העסקה.
בחינה זו היא חלק מתחום שמאות לצורכי מיסוי מקרקעין, שבו נדרשת התאמת חוות הדעת למטרת השומה.
מדוע רשות המסים עשויה שלא לקבל את שווי העסקה שדווח?
בעת מכירת או רכישת זכות במקרקעין, הצדדים מדווחים על העסקה לרשות המסים בהתאם להוראות הדין.
במסגרת הטיפול בדיווח, עשויה להיערך בחינה של פרטי העסקה, לרבות התמורה שדווחה והנסיבות הרלוונטיות לקביעת השווי לצורכי מס.
כאשר מתעורר פער בין המחיר המדווח לבין נתוני שווי אחרים, עשויה להידרש בחינה נוספת.
פער כזה יכול לנבוע ממאפיינים ייחודיים של הנכס, מהבדלים בין הזכויות שנמכרו לבין נכסים אחרים, מנסיבות העסקה או משאלה הנוגעת לתנאים שבהם נקבעה התמורה.
עצם קיומו של פער אינו קובע שהשווי המוצהר שגוי.
יש לבחון את נסיבות העסקה ואת הוראות הדין החלות עליה, ולא להסתמך על השוואה מספרית בלבד.
האם רשות המסים יכולה לקבוע שווי גבוה ממחיר המכירה בחוזה?
בנסיבות המתאימות, רשות המסים רשאית לבחון את השווי המדווח ולקבוע שומה בהתאם לסמכויותיה בחוק.
עם זאת, חשוב להכיר את ההבחנה בין שווי שוק לבין התמורה החוזית.
חוק מיסוי מקרקעין מגדיר את שוויה של זכות במקרקעין בהתייחס לסכום שניתן לצפות לו במכירה בין מוכר מרצון לקונה מרצון. לצד זאת, החוק כולל הוראה הנוגעת לעסקה שנערכה בכתב, כאשר התמורה נקבעה בתום לב וללא השפעה של יחסים מיוחדים בין הצדדים, והמנהל שוכנע בהתקיימות התנאים.
משמעות הדבר היא שאין לקבוע באופן גורף כי רשות המסים רשאית להתעלם ממחיר החוזה רק משום שנמצאו עסקאות אחרות במחירים גבוהים יותר.
במקרה של מחלוקת, יש לבחון הן את ההיבט המשפטי של ההכרה בתמורה החוזית והן את הסוגיות השמאיות הנוגעות לשווי הנכס.
מחיר העסקה נמוך ממחירי השוק – האם בהכרח קיימת בעיה?
לא.
שתי דירות באותו רחוב אינן בהכרח בעלות שווי זהה, וגם שני מגרשים בעלי שטח דומה עשויים לגלם זכויות שונות.
לדוגמה, דירה בבניין ותיק עשויה להיות שונה מדירה אחרת בשל מצבה הפיזי, מיקומה בבניין, מאפייני הזכויות או נסיבות המשפיעות על סחירותה.
בקרקע או בנכס מסחרי, להבדלים במצב התכנוני, במאפייני הזכויות ובאפשרויות השימוש עשויה להיות משמעות רבה אף יותר.
לכן, השוואה לעסקה אחרת באזור אינה מספיקה כשלעצמה כדי להסיק מה היה השווי המתאים לנכס הנדון.
כאשר קיימת שאלה שמאית מהותית, נדרשת בחינה של הנכס המסוים ושל הזכויות שנמכרו, ולא רק של המחיר למ"ר או של המחיר הכולל בעסקאות סמוכות.
התקבלה שומה לפי שווי גבוה מהמחיר המדווח – מה חשוב להבין?
קבלת שומה שבה נקבע שווי שונה מהשווי המדווח עשויה לעורר שאלות בעלות משמעות כלכלית עבור המוכר או הרוכש.
ראשית, חשוב להבין מהו הנתון השנוי במחלוקת.
יש הבדל בין מצב שבו המחלוקת נוגעת לשווי הזכויות במקרקעין לבין מצב שבו היא נוגעת להיבטים משפטיים של העסקה, לסיווג הזכות או לנתונים אחרים המשמשים לצורך קביעת המס.
כאשר המחלוקת היא שמאית במהותה, חוות דעת מקצועית עשויה לסייע בבחינת השווי שנקבע ובהצגת נתונים המתייחסים לנכס ולמועד העסקה.
לעומת זאת, כאשר המחלוקת נוגעת לפרשנות החוק, להכרה בתמורה החוזית או לניהול הליך השגה, נדרש טיפול של הגורם המשפטי או המיסויי המתאים.
במקרים מסוימים עשויה להיות חשיבות לשילוב בין בחינה שמאית לבין טיפול משפטי, כאשר כל בעל מקצוע עוסק בתחום מומחיותו.
כיצד חוות דעת שמאית עשויה לסייע במחלוקת על שווי עסקה?
חוות דעת שמאית נועדה לספק הערכה מקצועית ומנומקת של שווי הזכויות במקרקעין, בהתאם למטרת השומה ולמועד הרלוונטי.
כאשר מתעוררת מחלוקת לגבי שווי העסקה, שמאי מקרקעין עשוי לבחון את מאפייני הנכס, את היקף הזכויות שנמכרו, את המצב התכנוני והמשפטי ואת נתוני השוק הרלוונטיים.
בחינה כזו עשויה להיות משמעותית במיוחד כאשר קיימים מאפיינים ייחודיים שלא ניתן ללמוד עליהם ממחיר העסקה בלבד.
לדוגמה, ייתכנו הבדלים בין נכסים בשל מגבלות תכנוניות, מצב פיזי, אופי הזכויות או תנאים אחרים המשפיעים על שווי השוק.
מטרת חוות הדעת אינה להצדיק מראש את המחיר המדווח, אלא לבחון באופן מקצועי את שווי הזכויות בנכס.
בהתאם לממצאי הבדיקה, מסקנת השווי עשויה לתמוך במחיר העסקה, להצביע על שווי שונה או להבהיר את מקור הפער.
מחלוקת על שווי דירה מול מיסוי מקרקעין
בדירות מגורים, מחלוקת על שווי העסקה עשויה להתעורר כאשר המחיר המדווח שונה מנתוני עסקאות אחרות באזור.
אולם לא כל דירה דומה לדירה אחרת, גם כאשר מדובר בנכסים בעלי שטח דומה או בדירות באותו בניין.
למאפיינים כגון מצב פיזי, קומה, הצמדות, מצב תכנוני, היקף הזכויות ומאפיינים נוספים עשויה להיות השפעה על השווי.
לכן, כאשר מתעוררת מחלוקת שמאית, יש חשיבות לבחינת הדירה המסוימת ולא להסתמכות על ממוצע מחירים בלבד.
מחלוקת על שווי קרקע או מגרש
בקרקעות ובמגרשים, פערים בין מחירי עסקאות עשויים לנבוע מהבדלים מהותיים בזכויות ובמאפייני המקרקעין.
מגרשים סמוכים עשויים להיות כפופים להוראות תכנוניות שונות, למגבלות שונות או למאפיינים המשפיעים על אפשרויות הניצול שלהם.
לפיכך, מחיר שנקבע בעסקה אחרת אינו מהווה בהכרח בסיס ישיר לקביעת שווי המגרש הנדון.
כאשר המחלוקת נוגעת לשווי קרקע, חוות דעת שמאית עשויה לסייע בהצגת בחינה מקצועית של הזכויות והנתונים הרלוונטיים.
מחלוקת על שווי חנות, משרד או נכס מסחרי
גם בעסקאות בנכסים מסחריים עשויים להתעורר פערים בין התמורה המדווחת לבין הערכות שווי אחרות.
בנכסים אלה, מאפייני השימוש, המיקום, הזכויות, מצבו הפיזי של הנכס ונתונים כלכליים רלוונטיים עשויים להשפיע על השווי.
הדבר חשוב במיוחד כאשר מבוצעת השוואה בין נכסים מסחריים שאינם זהים במאפייניהם.
בחינה שמאית מתאימה נדרשת להתייחס לנכס המסוים ולמכלול הגורמים הרלוונטיים לשוויו.
האם מחלוקת על שווי העסקה יכולה להשפיע על מס שבח או מס רכישה?
שווי העסקה הוא אחד הנתונים המרכזיים במסגרת מיסוי מקרקעין, ולכן קביעת שווי שונה עשויה להשפיע על חישוב המס, בהתאם לנסיבות ולהוראות הדין.
במס שבח, שווי המכירה עשוי להיות רכיב רלוונטי בקביעת השבח החייב, לצד נתונים נוספים.
במס רכישה, שווי הרכישה משמש בסיס לחישוב המס בהתאם להוראות החלות על העסקה.
עם זאת, אין להסיק שכל שינוי בשווי יביא בהכרח לשינוי זהה בחבות המס, שכן החישוב תלוי במכלול הוראות הדין והנתונים הרלוונטיים.
תפקידו של שמאי המקרקעין הוא לבחון את סוגיית השווי. חישוב המס והטיפול בהיבטים המשפטיים והמיסויים מבוצעים על ידי בעלי המקצוע המתאימים.
האם אפשר להגיש השגה על שומה של מיסוי מקרקעין?
חוק מיסוי מקרקעין כולל מנגנון להשגה על שומה, בהתאם לתנאים ולמועדים הקבועים בו.
עם זאת, חשוב להבחין בין עצם קיומה של זכות להשגה לבין השאלה האם נדרשת חוות דעת שמאית לצורך בירור המחלוקת.
כאשר המחלוקת מתמקדת בשווי הנכס, חוות דעת שמאית עשויה לשמש בסיס מקצועי לטענות הנוגעות לשווי.
ניהול הליך ההשגה, בחינת המועדים והטענות המשפטיות מצריכים טיפול מתאים בהתאם לדין.
אם כבר התקבלה הודעת שומה, אין להמתין להשלמת חוות דעת שמאית לפני בדיקת המועדים החוקיים החלים על ההליך.
האם רשות המסים חייבת לקבל חוות דעת שמאית פרטית?
לא.
חוות דעת שמאית מקצועית עשויה לסייע בבחינת שווי העסקה ובהצגת עמדה שמאית מנומקת, אך אין בעצם הגשתה כדי לחייב את רשות המסים לאמץ את מסקנותיה.
משקלה של חוות הדעת תלוי, בין היתר, במידת התאמתה לסוגיה הנבחנת, במאפייני הנכס, במועד הקובע ובאיכות הביסוס המקצועי.
לכן, יש חשיבות לכך שהשומה תיערך בהתאם למטרה שלשמה היא נדרשת ולא כהערכת שווי כללית שאינה מתייחסת למחלוקת המסוימת.
מה ההבדל בין מחלוקת על שווי עסקה לבין הערכת שווי רגילה לצורכי מס?
הערכת שווי מקרקעין לצורכי מס עשויה להידרש במגוון מצבים שבהם יש צורך בקביעה שמאית של שווי הזכויות במקרקעין.
לעומת זאת, במחלוקת על שווי עסקה קיימת שאלה ממוקדת יותר: האם השווי המדווח או השווי שנקבע במסגרת הטיפול השומתי משקף את הזכויות והנסיבות הרלוונטיות לעסקה?
במקרה כזה, מטרת חוות הדעת אינה רק לקבוע שווי, אלא לספק התייחסות שמאית מקצועית לסוגיית השווי שבמחלוקת.
מתי כדאי לפנות לשמאי מקרקעין?
כאשר מתעוררת שאלה לגבי שווי עסקה שדווחה לרשות המסים, מומלץ לבחון בשלב מוקדם אם מדובר במחלוקת שמאית המצדיקה עריכת חוות דעת מקצועית.
הדבר עשוי להיות רלוונטי לאחר קבלת פנייה להבהרת נתוני העסקה, כאשר מתקבל שווי שונה במסגרת הטיפול השומתי או כאשר קיימת מחלוקת מהותית לגבי מאפייני הנכס והשפעתם על השווי.
חשוב להגדיר מראש את השאלה השמאית ואת מטרת חוות הדעת, תוך תיאום עם הגורם המטפל בהיבטי המיסוי.
שאלות נפוצות על מחלוקת שווי מול רשות המסים
האם רשות המסים יכולה שלא לקבל את המחיר שרשום בחוזה?
בנסיבות המתאימות, כן. עם זאת, חוק מיסוי מקרקעין כולל הוראות המתייחסות להכרה בתמורה שנקבעה בעסקה בכתב, בתום לב וללא השפעה של יחסים מיוחדים, כאשר מתקיימים התנאים הקבועים בחוק.
האם מחיר נמוך ממחיר השוק מעיד שהעסקה אינה תקינה?
לא בהכרח. יש לבחון את נסיבות העסקה, את מאפייני הזכויות ואת הוראות הדין החלות עליה.
האם אפשר להיעזר בשמאי מקרקעין כאשר נקבע שווי גבוה מהמחיר המדווח?
כאשר המחלוקת נוגעת לשווי הזכויות במקרקעין, חוות דעת שמאית עשויה לסייע בבחינת השווי ובהצגת נתונים מקצועיים רלוונטיים.
האם חוות דעת שמאית יכולה להפחית את מס השבח או מס הרכישה?
חוות דעת שמאית אינה מבטיחה הפחתת מס. כאשר סוגיית השווי משפיעה על בסיס החישוב, מסקנה שמאית מבוססת עשויה להיות רלוונטית לטיפול במחלוקת, בהתאם להוראות הדין.
האם צריך שמאי מקרקעין או עורך דין כדי להתמודד עם מחלוקת שווי?
התשובה תלויה באופי המחלוקת. שמאי מקרקעין עוסק בבחינת השווי, בעוד שהטיפול בהליך המשפטי והמיסויי נעשה באמצעות הגורמים המקצועיים המתאימים. במקרים מסוימים נדרש שילוב בין התחומים.
האם אפשר להזמין חוות דעת שמאית לאחר קבלת שומה?
במקרים המתאימים כן, אך יש לבדוק ללא דיחוי את המועדים החלים על ההליך. הזמנת חוות דעת אינה מאריכה כשלעצמה את המועדים הקבועים בדין.
מחלוקת על שווי עסקה במיסוי מקרקעין – חוות דעת שמאית מקצועית
משרד נופר מור – שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן מעניק שירותי שמאות מקרקעין, לרבות הערכת שווי זכויות בנכסים לצורכי מיסוי מקרקעין ובחינת סוגיות שווי המתעוררות במסגרת עסקאות.
כאשר קיימת מחלוקת על שווי עסקה, יש חשיבות לבחינה מקצועית של הנכס, של הזכויות שנמכרו ושל הנתונים הרלוונטיים למועד העסקה.
רשות המסים לא קיבלה את השווי המדווח, או שהתעוררה מחלוקת לגבי שווי הנכס?
התקשרו למשרד לבחינת הצורך בחוות דעת שמאית מקצועית המתייחסת לסוגיית השווי שבמחלוקת.