מבנה ציבור או מגרש ספורט ליד הבית – האם עלולה להיגרם ירידת ערך?

מתכננים להקים מגרש ספורט, בית ספר, אולם ספורט או מבנה ציבור בסמוך לבית שלכם? גיליתם שתכנית חדשה משנה את מיקום המתקנים בשטח ציבורי קיים, כך שהפעילות צפויה להתקרב לבתי המגורים?

למיקומם של מבני ציבור ומתקני ספורט עשויה להיות השפעה על סביבת המגורים ועל שווי הנכסים הסמוכים. בעוד ששימושים ציבוריים מסוימים תורמים לנגישות ולשירותים הקהילתיים, אחרים עשויים ליצור שינוי במאפייני הסביבה, בין היתר בשל פעילות, תנועת מבקרים, תאורה או קרבה לחצרות ולחזיתות מגורים.

האם תכנון של מבנה ציבור או מגרש ספורט ליד הבית עלול לגרום לירידת ערך? האם אפשר להתנגד לתכנית, ומתי ניתן לבחון אפשרות לקבלת פיצויים?

התשובה תלויה בסוג השימוש הציבורי, בהוראות התכנון הקודם והחדש ובהשפעה שניתן לייחס לשינוי התכנוני על שווי המקרקעין.

האם מבנה ציבור ליד הבית יכול לגרום לירידת ערך?

לא כל מבנה ציבור פוגע בשווי הנכסים הסמוכים. לעיתים קרבה לבית ספר, למרכז קהילתי או לשטח ציבורי מטופח עשויה להוות יתרון עבור חלק מהרוכשים. מנגד, כאשר השימוש הציבורי כרוך בפעילות אינטנסיבית או במיקום קרוב במיוחד לבתי מגורים, עשויה להתעורר שאלה בדבר השפעתו על שווי המקרקעין.

יש הבדל בין גן ילדים שכונתי לבין אולם ספורט, מגרש כדורגל או מבנה ציבור המיועד לפעילות בהיקף נרחב. גם שני מתקנים מאותו סוג עשויים להשפיע באופן שונה על סביבתם, בהתאם לגודלם, למיקומם ולמאפייני הפעילות המותרים בהם.

מבחינה שמאית, השאלה אינה רק אם המבנה הציבורי רצוי או נחוץ לסביבה, אלא כיצד התכנון משפיע על מאפייני הנכס ועל האופן שבו שוק המקרקעין עשוי לתמחר אותם.

אילו סוגי מבני ציבור עשויים להשפיע על שווי נכסים סמוכים?

השפעת השימוש הציבורי תלויה במאפייניו וביחס שלו למקרקעין הסמוכים.

בתי ספר וגני ילדים

מוסדות חינוך עשויים להוות יתרון למשפחות המבקשות להתגורר בקרבת שירותי חינוך. לצד זאת, במקרים מסוימים עשויה להיות משמעות לתנועת כלי רכב בשעות ההגעה והאיסוף, למיקום הכניסות ולקרבת חצרות הפעילות לבתי מגורים.

כאשר תכנית חדשה מאפשרת הקמת מוסד חינוכי בסמוך לנכס, יש לבחון את השימושים המותרים ואת פריסת הבינוי, ולא להניח שכל מוסד חינוך משפיע באופן דומה.

אולמות ספורט ומגרשי כדורגל

מתקני ספורט עשויים לכלול מגרשי משחק, יציעים, אזורי התכנסות, תאורה ודרכי גישה. למיקום רכיבים אלה ביחס לבתי המגורים עשויה להיות משמעות.

למשל, יציעים המתוכננים מול חצרות מגורים עשויים ליצור מאפייני חשיפה שונים מיציעים הממוקמים בצדו המרוחק של המגרש.

מרכזים קהילתיים ומבני ציבור נוספים

מרכזים קהילתיים, אולמות פעילות ומבני ציבור אחרים עשויים לכלול שימושים מגוונים. יש לבחון את אופי הפעילות שהתכנית מתירה, את היקפה ואת מאפייני הבינוי והגישה.

חשוב להבחין בין השימושים שהתכנית מאפשרת מבחינה תכנונית לבין שימושים שאינם מותרים בה או פעילות החורגת מתנאי ההפעלה.

מגרש ספורט ליד בתי מגורים – מה חשוב לבדוק?

כאשר מתוכנן מגרש ספורט בסמוך לבתי מגורים, הבדיקה אינה מסתכמת במרחק שבין גבול המגרש לגבול החלקה.

יש לבחון גם את מיקום המתקנים בתוך השטח הציבורי ואת מאפייני התכנון המוצע.

המרחק מבתי המגורים ומיקום המתקנים

מגרש ספורט הממוקם במרכזו של שטח ציבורי עשוי ליצור יחס מרחבי שונה ממגרש המתוכנן בסמיכות ישירה לחצרות פרטיות או לחזיתות של בתי מגורים.

גם למיקום היציעים, הגדרות, הכניסות ואזורי ההתכנסות עשויה להיות משמעות.

רעש, פעילות ותאורה

במתקני ספורט עשויה להתקיים פעילות הכוללת משחקים, קהל ושימוש בתאורה. בהתאם להוראות התכנית ולמאפייני המתקן, יש לבחון אם התכנון צפוי לשנות את תנאי הסביבה של המקרקעין הסמוכים.

כאשר קיימים מסמכים אקוסטיים או סביבתיים רלוונטיים, ניתן להסתייע בהם לצורך הבנת מאפייני התכנון.

עם זאת, אין להסיק מעצם קיומו של רעש צפוי כי נגרמה ירידת ערך בשיעור מסוים. יש לבחון את ההשפעה על שווי המקרקעין בכל מקרה לגופו.

פרטיות וחשיפה לפעילות הציבורית

במקרים מסוימים, קרבה של יציעים, שבילים או אזורי התכנסות לחצרות ולמרפסות עשויה לשנות את מידת החשיפה של הנכס לפעילות הציבורית.

השפעה אפשרית זו תלויה במיקום המתקנים, בהפרשי הגבהים, באמצעי ההפרדה ובמאפייני הנכס.

תנועת מבקרים ודרכי גישה

מיקום הכניסות למתקן ודרכי הגישה אליו עשויים להיות רלוונטיים, במיוחד כאשר התכנון מרכז פעילות בסמיכות לבתי מגורים.

יש לבחון אם מדובר בשינוי שמקורו בתכנית החדשה, ומה הייתה אפשרות השימוש והגישה במצב התכנוני הקודם.

מה קורה כאשר מגרש ספורט קיים מועבר קרוב יותר לבתי המגורים?

נניח שבשטח המיועד לצורכי ציבור פועל במשך שנים מגרש ספורט המרוחק מבתי המגורים. במסגרת תכנית חדשה מוצע לשנות את פריסת המתקנים ולהקים את המגרש או את היציעים במיקום קרוב יותר לחצרות הבתים.

במקרה כזה עשויה להתעורר שאלה שמאית גם אם ייעוד הקרקע נותר ציבורי וגם אם השימוש בספורט היה מותר עוד קודם לכן.

אולם כאן קיימת הבחנה חשובה: המיקום שבו פעל המגרש בפועל אינו בהכרח המיקום שהתכנון הקודם חייב.

אם התכנית הקודמת אפשרה להקים את המגרש במקומות שונים בתחום השטח הציבורי, לא ניתן להניח שכל ההבדל בין המיקום הקיים למיקום החדש נובע מהתכנית המוצעת.

לעומת זאת, כאשר התכנית החדשה משנה הוראות מחייבות, מוסיפה אפשרויות בינוי או משנה את אופן פריסת המתקנים ביחס למצב התכנוני הקודם, עשויה להיות לכך משמעות בבחינת ההשפעה על שווי המקרקעין.

לכן נדרשת בדיקה של הוראות התכניות, התשריטים ונספחי הבינוי, תוך הבחנה בין מסמכים מחייבים לבין מסמכים מנחים.

האם יכולה להיגרם ירידת ערך גם ללא שינוי ייעוד הקרקע?

כן. בנסיבות מסוימות, שינוי תכנוני עשוי להיות בעל משמעות שמאית גם כאשר ייעוד הקרקע נותר ללא שינוי.

לדוגמה, תכנית חדשה עשויה להשאיר את הקרקע בייעוד למבני ציבור, אך לשנות את גובה הבינוי, את מיקום המבנים או את אפשרויות השימוש והפריסה של המתקנים.

השינוי עשוי להשפיע על היחס שבין השימוש הציבורי לבין המקרקעין הסמוכים, גם כאשר אין שינוי בכותרת הייעוד.

עם זאת, יש להבחין בין שינוי בעל משמעות תכנונית מחייבת לבין שינוי בהעמדת המתקנים שניתן היה לבצע גם מכוח התכנון הקודם.

הבחנה זו חשובה הן במסגרת חוות דעת שמאית התומכת בהתנגדות לתכנית והן בבחינת אפשרות לפיצויים לאחר אישורה.

האם אפשר להתנגד להקמת מבנה ציבור או מגרש ספורט ליד הבית?

כאשר תכנית נמצאת בשלב שבו ניתן להגיש התנגדויות, בעלי עניין הזכאים לכך לפי הדין יכולים להעלות טענות ביחס להשפעות התכנון המוצע.

התנגדות עשויה להתייחס למיקום המתקנים, לקרבתם לבתי המגורים, לפריסת הבינוי, למאפייני הפעילות ולהשפעות סביבתיות ותכנוניות רלוונטיות.

כאשר נטען שהתכנון המוצע עלול לפגוע בשווי המקרקעין, ניתן לבחון את הצורך בצירוף חוות דעת שמאית שתציג את ההשלכות הכלכליות האפשריות.

מה אפשר לבקש במסגרת התנגדות?

בהתאם לנסיבות ולסמכות מוסד התכנון, התנגדות עשויה לכלול בקשה לבחון שינוי במיקום המתקנים, התאמת פריסת הבינוי, שינוי במיקום הכניסות או בחינת אמצעי הפרדה ומיתון השפעות.

חוות הדעת השמאית אינה מחליפה את הבחינה התכנונית, האקוסטית או הסביבתית, אך עשויה להוסיף להן התייחסות להשפעה האפשרית על שווי המקרקעין.

מתי צריך להגיש התנגדות?

ככלל, בתכניות הכפופות למסלול ההתנגדויות הרגיל, תקופת הגשת ההתנגדויות היא חודשיים ממועד הפרסום הקובע על הפקדת התכנית, בכפוף להוראות הדין ולאפשרות הארכה במקרים המתאימים.

לכן, כאשר מתפרסמת תכנית חדשה הנוגעת לשטח ציבורי הסמוך לנכס, חשוב לבדוק את סטטוס התכנית ואת המועד האחרון להגשת התנגדות.

האם אפשר לקבל פיצויים בגלל מבנה ציבור או מגרש ספורט ליד הבית?

כאשר אושרה תכנית הפוגעת בשווי מקרקעין, עשויה להתעורר אפשרות לבחינת תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

אולם עצם אישורה של תכנית למבנה ציבור או למגרש ספורט אינו מקים זכאות אוטומטית לפיצויים.

יש לבחון אם קיימת פגיעה בשווי המקרקעין שמקורה בתכנית, את המצב התכנוני הקודם, את הזיקה הנדרשת בין המקרקעין לבין תחום התכנית ואת יתר התנאים והסייגים הקבועים בדין.

ככלל, סעיף 197 עוסק בפגיעה במקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמה, בכפוף לפרשנות הדין ולנסיבות המקרה.

כמו כן, יש לבחון את הוראות סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה, ככל שהן רלוונטיות.

האם יש מגבלת זמן להגשת תביעה?

כן. ככלל, תקופת ההתיישנות הסטטוטורית להגשת תביעה לפי סעיף 197 היא שלוש שנים ממועד תחילת תוקפה של התכנית, בכפוף להוראות הדין ולאפשרות לבקש הארכת מועד במקרים המתאימים.

אין להמתין בהכרח להקמת המבנה הציבורי או לתחילת הפעלת מגרש הספורט כדי לברר את המועדים הרלוונטיים.

האם רעש ממגרש ספורט מזכה בפיצויים?

חשוב להבחין בין פגיעה שמקורה בתכנית לבין מטרד הנובע מהפעלת מתקן קיים.

כאשר תכנית חדשה מאפשרת פעילות או בינוי העשויים להשפיע על שווי מקרקעין סמוכים, יש לבחון אם מדובר בפגיעה תכנונית שניתן לייחס לתכנית.

לעומת זאת, כאשר הטענה נוגעת לרעש או לפעילות בפועל במתקן קיים, ייתכן שמדובר בסוגיה סביבתית או תפעולית שאינה מקימה כשלעצמה עילת פיצוי לפי סעיף 197.

גם מטרדים זמניים בתקופת עבודות ההקמה אינם זהים בהכרח להשפעה הנובעת מהתכנון המאושר.

לכן חשוב לזהות את מקור הפגיעה הנטענת לפני בחירת ההליך המתאים.

כיצד שמאי מקרקעין בוחן ירידת ערך בעקבות תכנון מבנה ציבור?

הבדיקה השמאית מתחילה בזיהוי המקרקעין ובבחינת התכנון הרלוונטי.

תחילה נבחנות הוראות התכניות התקפות במצב התכנוני הקודם, לרבות הייעודים, השימושים המותרים, זכויות הבנייה והמסמכים המחייבים.

לאחר מכן נבחנים השינויים שהתכנית החדשה מבקשת לאשר או שכבר אושרו במסגרתה.

בהתאם לנסיבות, הבדיקה עשויה לכלול התייחסות למיקום המבנים והמתקנים, לקרבתם למקרקעין, למאפייני הפעילות, להפרשי גבהים ולנתונים סביבתיים ותכנוניים רלוונטיים.

כיצד בוחנים את ההשפעה על שווי המקרקעין?

בחינה שמאית אינה מבוססת על שיעור הפחתה אחיד שנקבע מראש בשל קרבה למבנה ציבור.

יש לבחון אם השינוי התכנוני משפיע על מאפיינים בעלי משמעות בשוק המקרקעין, ואם ניתן לבסס את השפעתו באמצעות נתוני שוק ושיטות הערכה מתאימות.

למשל, כאשר קיימים נתוני עסקאות רלוונטיים, ניתן לבחון את משמעותם ביחס לנכסים בעלי מאפייני סביבה שונים, תוך התאמות למיקום, לסוג הנכס וליתר מאפייניו.

לא בכל מקרה ניתן לבודד באופן מובהק את השפעתו של שימוש ציבורי מסוים מנתוני העסקאות, ולכן יש חשיבות להפעלת שיקול דעת שמאי מקצועי.

האם כל בעלי הבתים הסמוכים ייפגעו באותו שיעור?

לא בהכרח.

גם נכסים הממוקמים באותו רחוב עשויים להיות בעלי מאפייני חשיפה שונים למתקן הציבורי.

למיקום הנכס, לכיוון החזיתות, למרחק מהמתקן, להפרשי הגבהים ולמאפיינים נוספים עשויה להיות משמעות בבחינה השמאית.

מה חשוב לבדוק לפני שמגישים התנגדות או תביעת פיצויים?

ראשית, יש לברר מהי התכנית הרלוונטית ומהו שלב ההליך התכנוני.

אם התכנית טרם אושרה ונמצאת בשלב המאפשר הגשת התנגדויות, יש לבחון את המועד האחרון להגשתן ואת האפשרות להציג טענות שמאיות במסגרת ההליך.

אם התכנית כבר נכנסה לתוקף, יש לבחון את האפשרות לקיומה של פגיעה בת־פיצוי ואת המועדים הרלוונטיים.

כאשר מדובר בשינוי מיקום של מגרש ספורט או מבנה ציבור, יש חשיבות מיוחדת לבדיקת מעמדם של נספחי הבינוי והמסמכים התכנוניים הרלוונטיים, לרבות האפשרות שמדובר בשינוי נספח בינוי המשפיע על מקרקעין סמוכים.

לצורך בדיקה ראשונית מומלץ להכין, ככל שקיימים, את מספר התכנית, כתובת הנכס או פרטי הגוש והחלקה, מסמכי התכנון הרלוונטיים והודעות שהתקבלו ממוסדות התכנון.

שאלות נפוצות

האם מגרש כדורגל ליד הבית מוריד את ערך הדירה?

לא בהכרח. ההשפעה תלויה במאפייני המגרש, במיקומו, בתכנון החל ובמאפייני הנכס. אין שיעור ירידת ערך אחיד לכל הנכסים הסמוכים למגרש כדורגל.

האם אפשר להתנגד למגרש ספורט שמתוכנן ליד בתי מגורים?

כאשר התכנית נמצאת בהליך המאפשר הגשת התנגדויות, ניתן לבחון את האפשרות להגיש התנגדות בהתאם לתנאים ולמועדים הקבועים בדין.

אם השטח כבר מיועד למבני ציבור, האם עדיין אפשר להתנגד?

עצם קיומו של ייעוד ציבורי קודם אינו שולל בהכרח אפשרות להתנגד לתכנית חדשה. יש לבחון מה השינוי שהתכנית מבקשת לאשר ומהן הטענות הרלוונטיות להליך.

האם אפשר לקבל פיצויים אם מגרש ספורט מועבר קרוב יותר לבית?

ייתכן שיש מקום לבחינה שמאית ומשפטית, אך יש לבדוק מה התיר התכנון הקודם, מהו השינוי התכנוני שאושר והאם מתקיימים התנאים לתביעת פיצויים.

האם אפשר לקבל פיצויים גם אם לא שינו את ייעוד הקרקע?

בנסיבות המתאימות עשויה להיות משמעות לשינוי תכנוני גם ללא שינוי ייעוד. עם זאת, יש להוכיח פגיעה בשווי המקרקעין שמקורה בתכנית ולעמוד בתנאים הקבועים בדין.

האם בית ספר חדש ליד הבית פוגע בשווי הדירה?

לא בהכרח. קרבה לבית ספר עשויה להיות יתרון עבור חלק מהרוכשים, אך למיקום הכניסות, לחצרות הפעילות ולמאפייני התכנון עשויה להיות משמעות. נדרשת בחינה פרטנית.

האם אפשר להגיש חוות דעת שמאית לפני אישור התכנית?

כן. במקרים המתאימים חוות דעת שמאית עשויה לתמוך בהתנגדות ולהציג את ההשפעה האפשרית של התכנון המוצע על שווי המקרקעין.

האם רעש ממגרש ספורט מקנה זכות לפיצויים לפי סעיף 197?

לא באופן אוטומטי. יש להבחין בין פגיעה שמקורה בתכנית לבין מטרד הנובע מהפעלת המתקן בפועל, ולבחון את התנאים הקבועים בדין.

מבנה ציבור או מגרש ספורט ליד הנכס – מתי כדאי לפנות לשמאי מקרקעין?

כאשר מתוכנן מבנה ציבור או מגרש ספורט בסמוך לנכס, חשוב להבין מה התכנון מאפשר, האם חל שינוי ביחס למצב התכנוני הקודם ומהי המשמעות האפשרית עבור שווי המקרקעין.

במקרים המתאימים, בדיקה שמאית עשויה לסייע בהצגת ההשלכות הכלכליות של תכנית מוצעת במסגרת התנגדות, או בבחינת אפשרות לפגיעה בשווי מקרקעין בעקבות אישור תכנית.

משרד נופר מור – שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן עוסק בעריכת חוות דעת שמאיות ובבחינת השפעת תכניות על שווי מקרקעין, לרבות חוות דעת לצורך התנגדויות לתכניות ובחינת פגיעה במקרקעין בעקבות אישור תכנית.

מתוכנן מגרש ספורט, בית ספר או מבנה ציבור בסמוך לנכס שלכם? התקבלה הודעה על תכנית חדשה המשנה את מיקום המתקנים או את אפשרויות הבינוי בשטח הציבורי?

ניתן לפנות למשרד בצירוף כתובת הנכס או מספר התכנית, ככל שהם ידועים, לצורך בירור ראשוני של הנושא והצורך בבדיקה שמאית מקצועית.