מגבלות בנייה בעקבות תכנית חדשה – האם ניתן לקבל פיצויים על ירידת ערך המקרקעין?

תכנית בניין עיר חדשה אושרה, ולפתע מתברר שלא ניתן לבנות במגרש כפי שהיה אפשר בעבר. קו הבניין השתנה, גובה הבנייה הוגבל, מספר הקומות צומצם או שהאפשרות להקים מרתף וחניה תת־קרקעית הוגבלה.

גם כאשר הקרקע נותרת בבעלותכם ולא בוצעה הפקעה, מגבלות בנייה חדשות עשויות להשפיע על אפשרויות ניצול המקרקעין ועל שוויים.

השאלה המרכזית אינה רק אם התכנית שינתה את הוראות הבנייה, אלא מה היה ניתן לבנות במקרקעין קודם לכן, מה ניתן לבנות לאחר אישור התכנית והאם השינוי גרם לפגיעה שניתן לבסס מבחינה שמאית.

במקרים המתאימים, פגיעה בשווי המקרקעין בעקבות אישור תכנית עשויה להקים עילה לבחינת תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

מהן מגבלות בנייה בעקבות תכנית חדשה?

מגבלות בנייה הן הוראות תכנוניות הקובעות כיצד ניתן לבנות במקרקעין, באילו היקפים ובאילו תנאים.

תכנית חדשה עשויה לשנות הוראות שהיו קיימות בתכנית קודמת, ובכך להשפיע על אפשרויות התכנון, הבנייה והשימוש בנכס.

המגבלות עשויות להתייחס, בין היתר, לקווי בניין, לגובה מבנים, למספר קומות, לתכסית הקרקע, למיקום הבינוי, לשימושים המותרים ולהוראות הנוגעות לעבודות בתת־הקרקע.

עם זאת, לא כל מגבלה חדשה גורמת בהכרח לירידת ערך. לעיתים השינוי אינו פוגע באפשרויות הבנייה המעשיות, ולעיתים קיימות הוראות אחרות המאפשרות לנצל את זכויות הבנייה בדרכים שונות.

לכן, יש לבחון את מכלול הוראות התכנית ולא להסתפק בהשוואה של נתון תכנוני אחד.

אילו מגבלות בנייה עלולות לפגוע בשווי המגרש?

שינוי קווי בניין – כאשר השטח המותר לבנייה מצטמצם

קווי בניין קובעים את המרחקים שבהם מותר למקם מבנה ביחס לגבולות המגרש או לגורמים תכנוניים אחרים.

כאשר תכנית חדשה מרחיקה את קווי הבניין, היא עשויה לצמצם את השטח שבו ניתן למקם את המבנה.

לדוגמה, במגרש צר יחסית, שינוי בקו הבניין הצדדי עשוי להקשות על תכנון בית מגורים, על חלוקת השטחים או על מימוש תוספת בנייה.

במגרש אחר, בעל שטח גדול יותר, אותו שינוי עשוי שלא להשפיע באופן ממשי על אפשרויות הבנייה.

לכן אין די בקביעה שקו הבניין השתנה. יש לבדוק אם השינוי פוגע במעטפת הבנייה האפשרית, בגמישות התכנונית או בניצול הכלכלי של המקרקעין.

הגבלת גובה בנייה או מספר קומות

תכנית עשויה להגביל את גובה המבנה או את מספר הקומות שניתן להקים במגרש.

כאשר המגבלה מצמצמת אפשרויות בנייה שהיו מותרות קודם לכן, עשויה להיות לכך משמעות כלכלית.

כך למשל, אם תכנית קודמת אפשרה הקמת מבנה בגובה מסוים ותכנית חדשה קובעת מגבלת גובה נמוכה יותר, יש לבדוק אם ניתן עדיין לממש את מלוא זכויות הבנייה ובאיזו מתכונת.

חשוב להבחין בין הפחתת גובה לבין הפחתת שטחי בנייה. אלה אינם בהכרח אותו שינוי.

ייתכן שמספר המטרים הרבועים המותרים נותר ללא שינוי, אך האפשרות לתכנן אותם באופן יעיל נפגעה. מנגד, ייתכן שהשטחים ניתנים למימוש מלא גם במסגרת מגבלת הגובה החדשה.

צמצום זכויות בנייה או שטחים מותרים

אחד המקרים הברורים יותר לבחינה שמאית הוא שינוי תכנוני המצמצם את היקף הבנייה המותר במקרקעין.

לדוגמה, תכנית חדשה עשויה להפחית שטחים עיקריים, שטחי שירות או היקפי בנייה שהיו מותרים בתכנית קודמת.

במקרה כזה יש לבדוק את הזכויות המאושרות בשני המצבים התכנוניים, את האפשרות לממשן ואת תרומתן לשווי המקרקעין.

עם זאת, גם כאשר חל צמצום כמותי בזכויות, אין לקבוע באופן אוטומטי את שיעור ירידת הערך לפי מספר המטרים הרבועים שהופחתו.

השפעת השינוי תלויה במאפייני הנכס, בסוג הזכויות, בביקוש ובנתוני השוק הרלוונטיים.

שינוי תכסית הקרקע ומעטפת הבנייה

תכסית הקרקע מתייחסת לשטח המגרש שניתן לכסות בבנייה בהתאם להוראות התכנית.

כאשר תכנית מפחיתה את התכסית המותרת, היא עשויה לשנות את אפשרויות התכנון גם אם שטח הבנייה הכולל לא השתנה.

במגרשים מסוימים הדבר עשוי להשפיע על תכנון קומת הקרקע, על שטחי החצר, על מיקום המבנה ועל האפשרות להקים מבנה בעל מאפיינים מסוימים.

ההשפעה השמאית נבחנת לפי האפשרות לנצל את המגרש באופן מעשי וכלכלי, ולא רק לפי שיעור התכסית שנקבע בתכנית.

מגבלות על בניית מרתפים, חניונים וחפירה

במקרקעין מסוימים עשויות לחול הוראות המגבילות עבודות חפירה, ביסוס או בנייה במפלסי תת־הקרקע.

מגבלות כאלה עשויות להיות רלוונטיות במיוחד במגרשים שבהם קיימת אפשרות לבניית מרתפים, חניונים תת־קרקעיים או קומות נוספות מתחת למפלס הקרקע.

לדוגמה, אם תכנית חדשה מגבילה את עומק החפירה או קובעת הוראות המשפיעות על תכנון מרתף, יש לבחון את ההבדל בין אפשרויות הבנייה לפני אישור התכנית ולאחריו.

במקרים המתאימים, המגבלה עשויה להשפיע על היתכנות הבנייה, על עלויות המימוש או על התועלת הכלכלית מהזכויות.

עם זאת, אין להניח שכל הוראה הנוגעת לחפירה או לביסוס גורמת לירידת ערך. נדרשת בדיקה של משמעותה המעשית ביחס למגרש המסוים.

הגבלת שימושים מותרים במקרקעין

תכנית חדשה עשויה לשנות גם את סוגי השימושים המותרים בנכס.

לדוגמה, כאשר שימוש מסוים שהיה מותר בתכנית קודמת אינו מותר עוד, עשויה להיות לכך השפעה על אפשרויות השיווק, ההשכרה או הניצול של המקרקעין.

במקרים אלה יש לבחון את המצב התכנוני הקודם, את השימושים המותרים לאחר אישור התכנית ואת תרומתם האפשרית לשווי הנכס.

לא כל שינוי בהוראות השימוש מהווה פגיעה. לעיתים התכנית מאפשרת שימושים חלופיים או יוצרת יתרונות תכנוניים אחרים שיש להביא בחשבון.

האם אפשר להיפגע גם כאשר זכויות הבנייה לא הופחתו?

כן. זהו אחד ההיבטים החשובים בבחינת מגבלות בנייה.

שטח הבנייה המותר אינו הנתון היחיד המשפיע על שווי המקרקעין.

ייתכן שתכנית חדשה מותירה את היקף הזכויות ללא שינוי, אך משנה את קווי הבניין, את מספר הקומות, את התכסית או את מיקום הבינוי באופן המקשה על מימוש הזכויות.

לדוגמה, מגרש שבו מותר לבנות 300 מ"ר אינו בהכרח בעל אותו שווי בכל תצורה תכנונית. יש חשיבות לשאלה כיצד ניתן למקם את השטחים, מהן אפשרויות התכנון ומהי התועלת הכלכלית שניתן להפיק מהם.

במצב כזה נדרשת בחינה של המגרש בשלמותו, ולא רק השוואה מספרית של זכויות הבנייה.

מנגד, שינוי באופן פריסת הבנייה אינו מעיד כשלעצמו על ירידת ערך. יש להראות כי השינוי התכנוני גרם לפגיעה ממשית בשווי המקרקעין.

להרחבה על מקרים שבהם משתנה מיקום המבנים או אופן פריסת הבינוי, מבלי לשנות בהכרח את היקף זכויות הבנייה, ראו את המאמר שינוי נספח בינוי ליד הבית – מה אפשר לעשות והאם ניתן לקבל פיצויים?.

דוגמה: קו בניין חדש במגרש למגורים

נניח שבמגרש המיועד לבניית בית מגורים אושרה תכנית חדשה המשנה את קו הבניין האחורי.

בתכנית הקודמת ניתן היה למקם את המבנה בחלק מסוים של המגרש. בעקבות התכנית החדשה נדרש מרחק גדול יותר מגבול המגרש.

בעל הנכס עשוי לגלות שהשינוי מקשה על תכנון הבית שתכנן להקים.

האם מדובר בירידת ערך?

התשובה תלויה במספר שאלות:

• האם ניתן עדיין לממש את מלוא שטחי הבנייה המותרים?
• האם ניתן לתכנן מבנה חלופי בעל מאפיינים דומים?
• האם השינוי משפיע על מספר יחידות הדיור או על חלוקת השטחים?
• האם נגרמה פגיעה בתכנון הפונקציונלי או בניצול הכלכלי של המגרש?
• האם קיימת השפעה שניתן לבסס באמצעות נתוני שוק וניתוח שמאי?

ייתכן שבמקרה אחד השינוי יהיה בעל משמעות שמאית, ובמקרה אחר לא תימצא פגיעה בשווי.

הדוגמה ממחישה מדוע עצם קיומה של מגבלת בנייה חדשה אינו מספיק לצורך קביעת ירידת ערך.

האם מגבלות בנייה חדשות מזכות בפיצויים לפי סעיף 197?

סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה עוסק בפיצויים בגין פגיעה במקרקעין כתוצאה מתכנית, שלא בדרך הפקעה.

בנסיבות המתאימות, כאשר תכנית מאושרת מטילה מגבלות בנייה המשפיעות על שווי המקרקעין, ניתן לבחון אפשרות להגשת תביעת פיצויים.

עם זאת, הזכאות אינה נקבעת רק לפי השאלה אם חלה מגבלה חדשה.

יש לבחון, בין היתר, את מעמד התכנית, את מיקום המקרקעין ביחס לתחומה, את הזכויות במקרקעין, את קיומה של פגיעה בשווי ואת התנאים והסייגים הקבועים בדין.

חשוב במיוחד להתייחס לסעיף 200 לחוק התכנון והבנייה, הכולל הוראות בדבר פגיעות מסוימות שבגינן עשויה לחול הגבלה על חובת הפיצוי, בהתקיים התנאים שנקבעו בחוק.

לפיכך, גם כאשר שמאי מקרקעין מוצא כי נגרמה פגיעה בשווי, אין בכך כדי להבטיח שהתביעה תתקבל.

מה ההבדל בין מגבלת בנייה בתכנית חדשה לבין סירוב להיתר בנייה?

זוהי הבחנה מהותית.

תכנית סטטוטורית קובעת את המסגרת התכנונית החלה על המקרקעין. בקשה להיתר בנייה נבחנת בהתאם להוראות התכנון ולדין החל עליה.

כאשר בעל נכס מגלה במסגרת הליך הרישוי שלא ניתן לאשר את הבנייה המבוקשת, יש לברר מה מקור המגבלה.

ייתכן שהמגבלה נקבעה כבר בתכנית ותיקה, ייתכן שהיא נובעת מתכנית חדשה, וייתכן שהקושי קשור לתנאי רישוי או להוראות אחרות.

לא כל סירוב להיתר בנייה מהווה פגיעה מתכנית המקימה עילה לפי סעיף 197.

לצורך בחינת פיצויים, חשוב לזהות אם אושרה תכנית שפגעה בשווי המקרקעין, ולא להסתפק בכך שבקשת ההיתר לא אושרה.

התכנית עדיין לא אושרה – האם אפשר להגיש התנגדות?

כאשר תכנית נמצאת בשלב ההפקדה וטרם אושרה, ייתכן שניתן לפעול במסגרת הליך ההתנגדויות, בהתאם להוראות הדין ולמועדים שנקבעו.

בשלב זה ניתן לבחון את השינוי התכנוני המוצע ואת השפעתו האפשרית על המקרקעין.

לדוגמה, אם תכנית מופקדת כוללת קווי בניין חדשים או מגבלת גובה העלולה לצמצם את אפשרויות הבנייה במגרש, ניתן לבחון את משמעות השינוי ולהציג טענות תכנוניות ושמאיות במסגרת ההליך המתאים.

חוות דעת שמאית עשויה לסייע בהצגת ההשפעה הכלכלית של ההוראות המוצעות, ככל שיש לכך בסיס מקצועי.

חשוב להבחין בין התנגדות לתכנית שטרם אושרה לבין תביעת פיצויים בגין פגיעה מתכנית שכבר נכנסה לתוקף.

אלה הליכים שונים, שמטרותיהם והמועדים החלים עליהם אינם זהים.

התכנית כבר אושרה – מה אפשר לעשות?

כאשר תכנית חדשה כבר נכנסה לתוקף, יש לבחון את ההוראות שאושרו ואת השפעתן על הנכס.

הבדיקה מתחילה בהשוואה בין המצב התכנוני הקודם לבין המצב התכנוני החדש.

אם מתברר כי התכנית גרמה לפגיעה בשווי המקרקעין, ניתן לבחון את האפשרות להגשת תביעת פיצויים לפי סעיף 197, בכפוף לתנאים הקבועים בדין.

במקביל, יש לבדוק את המועד האחרון להגשת התביעה ואת ההליך הרלוונטי.

לא בכל מקרה שבו אושרה תכנית מגבילה קיימת הצדקה להגשת תביעה. לעיתים הבדיקה השמאית מלמדת שלא נגרמה ירידת ערך, או שקיימים קשיים משפטיים אחרים.

לכן, לפני נקיטת הליך, חשוב לבסס את ההשפעה התכנונית והכלכלית של התכנית על המקרקעין.

כמה זמן ניתן להגיש תביעה בגין מגבלות בנייה?

ככלל, סעיף 197(ב) לחוק התכנון והבנייה קובע תקופה של שלוש שנים מיום תחילת תוקפה של התכנית להגשת תביעת פיצויים, בכפוף להוראות הדין ולהסדרים מיוחדים ככל שהם חלים.

החוק מאפשר הארכת מועד מטעמים מיוחדים בהתאם להוראותיו, אך אין להניח שהארכה תינתן.

חשוב להבחין בין מועד אישור התכנית, מועד תחילת תוקפה, מועד גילוי המגבלה ומועד הגשת בקשה להיתר בנייה.

לדוגמה, בעל מגרש עשוי לגלות את משמעותה של מגבלה תכנונית רק שנים לאחר שהתכנית נכנסה לתוקף, כאשר הוא מתחיל לתכנן בנייה.

אולם עצם הגילוי המאוחר אינו משנה בהכרח את המועד הקבוע בדין להגשת תביעה.

לכן, כאשר עולה חשש לפגיעה בעקבות תכנית חדשה, מומלץ לברר את מועד תחילת התוקף ואת האפשרויות העומדות לבעל הזכויות בהקדם.

כיצד שמאי מקרקעין מעריך ירידת ערך בעקבות מגבלות בנייה?

בחינה שמאית של מגבלות בנייה מחייבת ניתוח של המקרקעין ושל הוראות התכנון החלות עליהם.

בחינת המצב התכנוני הקודם

תחילה נבחנות התכניות שהיו בתוקף לפני אישור התכנית החדשה.

במסגרת זו נבדקים השימושים המותרים, זכויות הבנייה, קווי הבניין, מגבלות הגובה, מספר הקומות והוראות רלוונטיות נוספות.

המטרה היא לזהות את אפשרויות הניצול של המקרקעין במצב התכנוני הקודם, בהתאם למצב הזכויות ולנסיבות הנכס.

בחינת המצב התכנוני החדש

לאחר מכן נבחנות הוראות התכנית החדשה והשינויים שחלו ביחס למצב הקודם.

הבדיקה אינה מתמקדת רק בהוראה המגבילה, אלא במכלול ההוראות שעשויות להשפיע על אפשרויות הבנייה והשימוש במקרקעין.

בדיקת אפשרויות הניצול והמשמעות הכלכלית

בשלב הבא נבחנת השפעת השינויים על האפשרות לממש את זכויות הבנייה ועל הניצול הכלכלי של הנכס.

כך למשל, שינוי בקווי בניין עשוי להשפיע על תכנון המבנה, בעוד שהגבלת גובה עשויה להשפיע על אופן חלוקת השטחים בין הקומות.

במקרים המתאימים עשויה להידרש גם בחינה של חלופות תכנוניות, היתכנות מימוש ועלויות הנובעות מהשינוי.

הערכת שווי המקרקעין בשני המצבים

הבחינה השמאית נועדה לאמוד את שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם ובמצב התכנוני החדש, בהתייחס למועד הקובע ולמאפייני הנכס.

לצורך כך נעשה שימוש בשיטות הערכה ובנתוני שוק מתאימים, בהתאם לסוג הנכס ולזמינות המידע.

הפער בין השוויים, ככל שנמצא ונובע מהתכנית, עשוי לשמש בסיס לבחינת הפגיעה השמאית.

אין שיעור ירידת ערך קבוע למגבלת גובה, לשינוי קו בניין או לצמצום תכסית. כל מקרה מחייב בדיקה פרטנית.

אילו נכסים עשויים להיות מושפעים ממגבלות בנייה?

מגבלות בנייה עשויות להיות רלוונטיות למגוון נכסים, ולא רק למגרשים ריקים.

מגרשים לבנייה צמודת קרקע: שינויים בקווי בניין, בתכסית או בגובה עשויים להשפיע על תכנון בית המגורים ועל ניצול המגרש.

בנייני מגורים קיימים: מגבלות חדשות עשויות להיות רלוונטיות לאפשרויות הרחבה, לתוספות בנייה או למימוש זכויות בלתי מנוצלות, בהתאם למצב התכנוני והקנייני.

מגרשים לבנייה רוויה: שינויים במספר הקומות, בגובה, בתכסית או בהיקף השטחים עשויים להשפיע על אפשרויות התכנון ועל הכדאיות הכלכלית של ניצול הקרקע.

נכסים מסחריים ותעשייתיים: מגבלות על גובה, תכסית, שימושים או שטחי תפעול עשויות להשפיע על הניצול הכלכלי של הנכס.

בכל אחד מהמקרים יש לבחון את השינוי ביחס לזכויות שהיו קיימות קודם ואת משמעותו לשווי המקרקעין.

אילו מסמכים כדאי להכין לבדיקה שמאית?

לצורך בדיקה ראשונית מומלץ להכין את כתובת הנכס או את פרטי הגוש והחלקה.

ככל שקיימים, ניתן לצרף מידע תכנוני, תכניות בניין עיר רלוונטיות, היתרי בנייה, תשריטים ומסמכים הנוגעים לזכויות במקרקעין.

אם קיימת תכנית בנייה מוצעת או בקשה להיתר שנפגעה בעקבות מגבלה חדשה, עשויים להיות רלוונטיים גם המסמכים המתארים את הבנייה המבוקשת.

על בסיס המידע ניתן להתחיל בבחינת מקור המגבלה, המצב התכנוני הקודם והאפשרות לפגיעה שמאית.

שאלות נפוצות על מגבלות בנייה וירידת ערך

האם שינוי קו בניין מזכה בפיצויים?

לא באופן אוטומטי. יש לבדוק אם שינוי קו הבניין גרם לפגיעה בשווי המקרקעין ואם מתקיימים תנאי הזכאות לפי הדין, לרבות הסייגים הרלוונטיים בסעיף 200.

האם ניתן לתבוע פיצויים אם מספר הקומות הוקטן?

בנסיבות המתאימות ניתן לבחון אפשרות לתביעה. יש לבדוק אם ההגבלה השפיעה על אפשרויות מימוש זכויות הבנייה ועל שווי הנכס, ולא רק אם מספר הקומות השתנה.

האם אפשר לתבוע גם אם שטחי הבנייה לא הופחתו?

ייתכן שכן. שינוי במעטפת הבנייה, בקווי הבניין או בהוראות אחרות עשוי להשפיע על אפשרויות הניצול הכלכלי של המגרש גם ללא הפחתה כמותית של שטחי הבנייה.

האם מגבלות בנייה על מרתף או חניון תת־קרקעי יכולות לגרום לירידת ערך?

במקרים מסוימים, כן. יש לבחון את הוראות התכנית, את האפשרויות שהיו קיימות קודם ואת ההשפעה המעשית והכלכלית של המגבלה.

האם ניתן להגיש תביעה כאשר המגבלה קיימת כבר שנים?

יש לבדוק את מועד תחילת תוקפה של התכנית ואת המועדים הקבועים בדין. העובדה שהמגבלה התגלתה רק לאחרונה אינה מעידה בהכרח שניתן עדיין להגיש תביעה.

האם מגבלת בנייה שנקבעה בתכנית מחייבת הפקעה?

לא. תכנית יכולה לקבוע מגבלות בנייה גם ללא הפקעת הקרקע. השאלה אם קיימת פגיעה בשווי המזכה בפיצוי נבחנת בנפרד.

האם כדאי להזמין שמאי מקרקעין לפני הגשת התנגדות לתכנית?

כאשר תכנית מופקדת כוללת הוראות שעשויות לפגוע בשווי המקרקעין, חוות דעת שמאית עשויה לסייע בהצגת המשמעות הכלכלית של השינוי, בהתאם לנסיבות ולהליך התכנוני.

מגבלות בנייה בעקבות תכנית – מתי כדאי לפנות לשמאי מקרקעין?

כאשר תכנית חדשה משנה את קווי הבניין, מגבילה את גובה המבנה, מצמצמת זכויות בנייה או משפיעה על אפשרויות ניצול המגרש, חשוב להבין אם מדובר בשינוי תכנוני בלבד או בפגיעה בעלת משמעות כלכלית.

משרד נופר מור – שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן עוסק בעריכת חוות דעת שמאיות לבחינת פגיעה בשווי מקרקעין בעקבות תכניות, לרבות מגבלות בנייה, שינויי תכנון ותביעות ירידת ערך לפי סעיף 197.

אושרה תכנית חדשה שמגבילה את הבנייה בנכס שלכם? התברר שלא ניתן לנצל את המגרש כפי שהיה אפשר בעבר?

ניתן לפנות למשרד בצירוף כתובת הנכס או פרטי הגוש והחלקה, לצורך בחינת המצב התכנוני והצורך בחוות דעת שמאית מקצועית.