הפקעה חלקית של מקרקעין – מה קורה לשווי יתרת המגרש?

הודיעו לכם שחלק מהמגרש מיועד להפקעה? הופקעה רצועת קרקע מחזית החלקה, חלק מהחצר או שטח המשמש לגישה לנכס?

במקרים כאלה, השאלה אינה מסתכמת בהכרח בשווי הקרקע שנלקחה. לעיתים יש לבחון גם מה נותר לאחר ההפקעה, כיצד השתנו מאפייני המגרש והאם קיימת השפעה על אפשרויות השימוש והניצול של יתרת המקרקעין.

האם הפקעה של חלק קטן מהמגרש יכולה להשפיע על שווי הנכס כולו? כיצד נבחנת הפגיעה ביתרת החלקה, ומתי עשויה להיות לה משמעות בקביעת פיצויי ההפקעה?

התשובה תלויה במאפייני המקרקעין, בהיקף ההפקעה ובהוראות הדין החל.

מהי הפקעה חלקית של מקרקעין?

הפקעה חלקית היא מצב שבו נלקח רק חלק מהמקרקעין או מהזכויות בהם לצורך ציבורי, בעוד יתרת המקרקעין או הזכויות נותרת בידי בעליה.

הפקעה חלקית עשויה להתבצע לצורך הרחבת דרך, הקמת מדרכה, סלילת תשתית, הקמת מתקן ציבורי או מטרות אחרות המוכרות בדין.

לעיתים מדובר ברצועת קרקע צרה לאורך גבול המגרש, ולעיתים בשטח שמיקומו או מאפייניו משמעותיים במיוחד לאופן השימוש בנכס.

לכן, גם כאשר השטח המופקע מצומצם ביחס לשטח החלקה, יש לבחון את מיקומו ואת השפעתו האפשרית על יתרת המקרקעין.

האם הפקעה חלקית עלולה לפגוע בשווי יתרת המגרש?

במקרים מסוימים, הפקעה חלקית עשויה לשנות את מאפייני יתרת המקרקעין באופן שיש לו משמעות שמאית.

לדוגמה, הפקעת רצועה מחזית מגרש עשויה להשפיע על עומקו, על אפשרויות הגישה אליו או על התאמתו לשימוש מסוים.

במקרים אחרים, ההפקעה עשויה לצמצם את שטח המגרש מבלי לגרום לשינוי מהותי באפשרויות השימוש והניצול של יתרתו.

לפיכך, אין להניח שכל הפקעה חלקית גורמת לירידת ערך נוספת של יתרת המקרקעין.

גם כאשר קיימת השפעה על השווי, יש להבחין בין עצם קיומה של השפעה שמאית לבין השאלה האם וכיצד היא מובאת בחשבון בפיצויים לפי הדין החל.

אילו מאפיינים של יתרת המגרש עשויים להשתנות בעקבות הפקעה?

צורת המגרש ומידותיו

הפקעה חלקית עשויה לשנות את צורת המגרש, את רוחבו או את עומקו.

כאשר מדובר במגרש בעל צורה בלתי רגולרית, או במגרש שמידותיו רלוונטיות לאפשרויות הבינוי והשימוש, לשינוי הגיאומטרי עשויה להיות משמעות שמאית.

עם זאת, לא כל שינוי בצורה או במידות גורם לפגיעה בשווי.

גישה למקרקעין

אופן הגישה לנכס הוא אחד המאפיינים שעשויים להיות רלוונטיים לבחינת השפעתה של הפקעה חלקית.

לדוגמה, כאשר השטח המופקע משמש לכניסה לחלקה, למעבר כלי רכב או לגישה לחניה, יש לבחון את ההשלכות האפשריות על השימוש בנכס.

הבדיקה נדרשת להתייחס גם להסדרי הגישה המתוכננים ולמצב שיישאר לאחר ביצוע ההפקעה.

אפשרויות בנייה וניצול זכויות

הפקעה חלקית עשויה לעורר שאלות הנוגעות לאפשרויות הבינוי במגרש שנותר.

במקרים מסוימים יש לבחון את השפעת ההפקעה על שטח המגרש, על קווי הבניין, על אפשרויות העמדת מבנים ועל ניצול זכויות הבנייה.

עם זאת, אין להסיק מעצם צמצום שטח החלקה כי זכויות הבנייה נפגעו בהכרח.

ההשפעה תלויה בהוראות התכניות החלות, במאפייני הזכויות ובמצב התכנוני הרלוונטי.

שימושים קיימים ותפקוד הנכס

כאשר המקרקעין משמשים למגורים, למסחר, לתעשייה או לשימוש אחר, יש לבחון אם ההפקעה משפיעה על תפקודו של הנכס.

למשל, מיקום השטח המופקע עשוי להיות רלוונטי לשטחי תפעול, לחניה, למעבר או לשימושים אחרים.

המשמעות השמאית של שינוי כזה תלויה בנסיבות הנכס ובאפשרויות השימוש שנותרו.

הפקעת חלק מחצר בית פרטי – מה חשוב לבדוק?

בעלי בתים צמודי קרקע עשויים להיתקל בהפקעה של רצועת קרקע מחזית המגרש או מאחד מגבולותיו.

כאשר מדובר בחצר בית מגורים, יש לבחון את השטח המופקע ביחס למבנה הקיים, למיקום החניה, לדרכי הגישה ולשטחי החצר שנותרו.

לדוגמה, הפקעה לאורך חזית מגרש עשויה לצמצם את שטח החצר הקדמית או לשנות את מיקום הגבול שבין הנכס לבין הדרך הציבורית.

עם זאת, אין לקבוע באופן גורף כי כל צמצום בחצר גורם לירידת ערך נוספת מעבר לשווי הזכויות שנלקחו.

הבחינה השמאית נדרשת להתייחס למאפייני הנכס המסוים ולהוראות הדין הרלוונטיות.

הפקעת רצועת קרקע לצורך הרחבת דרך

אחד המקרים שבהם מתעוררות שאלות הנוגעות להפקעה חלקית הוא הפקעת רצועת קרקע לצורך הרחבת דרך קיימת.

במקרים אלה, ההפקעה עשויה להתייחס לחלק מחזית המגרש, לרצועה לאורך גבול החלקה או לשטח אחר הנדרש לצורך התשתית.

לצורך בחינת ההשפעה על יתרת המקרקעין, יש לבדוק את מיקום השטח המופקע, את מאפייני הדרך המתוכננת ואת ההשלכות האפשריות על הגישה, השימוש והבינוי.

יש להבחין בין השפעת נטילת הזכויות עצמה לבין פגיעה אפשרית הנובעת מהוראות תכנית מאושרת.

האם ניתן לקבל פיצוי גם בגין הפגיעה ביתרת החלקה?

השאלה האם פגיעה ביתרת המקרקעין מובאת בחשבון במסגרת פיצויי ההפקעה תלויה במקור הסמכות, בהוראות הדין ובנסיבות המקרה.

בהפקעות מסוימות קיימות הוראות המתייחסות להשפעת ההפקעה על יתרת המקרקעין.

עם זאת, אין לקבוע כי כל ירידה נטענת בשווי היתרה מזכה בפיצוי, או כי אותה דרך חישוב חלה על כל סוגי ההפקעות.

במקרים המתאימים יש לבחון את היחס בין שווי הזכויות שנלקחו לבין ההשפעה על יתרת המקרקעין, תוך הבחנה בין רכיבי הפיצוי ומניעת כפל פיצוי בגין אותה פגיעה.

לכן, קביעת הפיצויים אינה יכולה להתבסס על שטח ההפקעה בלבד מבלי לבחון את ההיבטים הרלוונטיים למקרה.

האם הפקעה חלקית משפיעה בהכרח על זכויות הבנייה?

לא בהכרח.

צמצום שטח המקרקעין עשוי להיות רלוונטי לאפשרויות הבנייה, אך ההשפעה אינה אחידה.

יש לבחון את הוראות התכנית החלה על הנכס, את אופן קביעת זכויות הבנייה, את קווי הבניין ואת התנאים הנדרשים לניצול הזכויות.

במקרים מסוימים עשויה להיות השפעה על אפשרויות הבינוי, ובמקרים אחרים ייתכן שניתן להמשיך לנצל את הזכויות בהתאם להוראות התכנון.

לצורך הערכה שמאית נדרשת בחינה של המצב התכנוני הרלוונטי ולא הסתמכות על השינוי בשטח בלבד.

כיצד שמאי מקרקעין בוחן הפקעה חלקית?

בחינה שמאית של הפקעה חלקית מתחילה בזיהוי הזכויות במקרקעין, השטח המופקע והמסגרת התכנונית והמשפטית הרלוונטית. להרחבה על אופן קביעת הפיצויים ותפקידו של שמאי המקרקעין, ניתן לקרוא במאמר העוסק בפיצויי הפקעת מקרקעין.

במסגרת הבדיקה עשויים להיבחן, בין היתר, מאפייני החלקה לפני ההפקעה, מיקום השטח המופקע, השימושים הקיימים, אפשרויות הבנייה והמאפיינים של יתרת המקרקעין.

כאשר קיימת טענה לפגיעה בשווי היתרה, יש לבחון את הקשר בין ההפקעה לבין השינוי הנטען בשווי, וכן את האפשרות להביאו בחשבון בהתאם לדין.

הבחינה עשויה לכלול ניתוח של עסקאות השוואה ונתוני שוק רלוונטיים, בהתאם למאפייני הנכס ולמועד הקובע.

קיבלתם שומה לפיצויי הפקעה – האם היא מתייחסת גם ליתרת המגרש?

כאשר מתקבלת שומה מטעם הגורם המפקיע, חשוב להבין מהם רכיבי השווי שנבחנו ומהן ההנחות שעליהן התבססה השומה.

במקרה של הפקעה חלקית, עשויה להיות חשיבות לבדיקת אופן ההתייחסות לשטח שנותר ולמאפייניו, ככל שהם רלוונטיים לפי הדין החל.

בדיקה שמאית עשויה להצביע על צורך בבחינה נוספת, אך אין להניח מראש שהשומה שנערכה אינה כוללת רכיב מסוים או שנקבע פיצוי בחסר.

מה ההבדל בין הפקעה חלקית לבין ירידת ערך בעקבות תכנית?

הפקעה חלקית עוסקת בנטילת חלק מהזכויות במקרקעין.

לעומת זאת, פגיעה תכנונית עשויה לנבוע מהוראותיה של תכנית מאושרת, גם כאשר לא הופקעו זכויות במקרקעין.

במקרים מסוימים עשויות להתעורר שאלות הנוגעות לשני סוגי הפגיעה, אולם מדובר בסוגיות שיש לבחון בהתאם למסלולים ולתנאים הקבועים בדין.

אין להניח כי עצם קיומה של הפקעה חלקית מקים זכאות אוטומטית לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הבחנה זו היא חלק מהבחינה הרחבה של הפקעות וירידת ערך, שבה יש לזהות את מקור הפגיעה ואת מסלול הפיצוי הרלוונטי.

שאלות נפוצות בנושא הפקעה חלקית

האם אפשר לקבל פיצוי על הפקעת חלק קטן מהמגרש?

הזכאות והיקף הפיצוי תלויים בדין החל ובנסיבות ההפקעה. גם כאשר מדובר בשטח מצומצם, יש לבחון את הזכויות שנלקחו ואת מאפייני הנכס.

האם הפקעת חלק מהחצר יכולה להשפיע על שווי הבית?

במקרים מסוימים כן. ההשפעה תלויה במיקום השטח המופקע, במאפייני החצר ובשימושים שנותרו. אין להניח שכל הפקעת חצר גורמת לירידת ערך נוספת.

האם ניתן לקבל פיצוי על פגיעה בגישה למגרש?

פגיעה בגישה עשויה להיות רלוונטית לבחינה שמאית. השאלה אם היא מזכה בפיצוי תלויה בנסיבות ובדין החל.

האם הפקעה חלקית יכולה לפגוע באפשרויות הבנייה?

במקרים מסוימים הפקעה עשויה להשפיע על אפשרויות הבינוי, אך הדבר מחייב בדיקה של התכניות והזכויות החלות על המקרקעין.

האם השומה צריכה לכלול גם את השפעת ההפקעה על יתרת החלקה?

יש לבחון את הרכיבים הרלוונטיים בהתאם לדין החל. לא בכל מקרה קיימת זכאות לפיצוי נפרד בגין השפעה על יתרת המקרקעין.

האם כדאי לבדוק שומה שהתקבלה בעקבות הפקעה חלקית?

כאשר קיימת שאלה לגבי שווי הזכויות שנלקחו או ההשפעה על יתרת המגרש, בדיקה שמאית עשויה לסייע בהבנת השומה ובהערכת הצורך בחוות דעת נוספת.

חוות דעת שמאית בעקבות הפקעה חלקית

הפקעה של חלק מהמקרקעין עשויה לעורר שאלות הנוגעות לא רק לשווי הזכויות שנלקחו, אלא גם למאפייני יתרת המגרש ולאפשרויות השימוש והניצול שלו.

בחינה שמאית מקצועית נדרשת להתייחס להיקף ההפקעה, למיקום השטח המופקע, למצב התכנוני ולמאפייני המקרקעין, בהתאם להוראות הדין הרלוונטיות.

משרד נופר מור – שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן עוסק בהערכות שווי מקרקעין ובעריכת חוות דעת שמאיות, לרבות בחינת שווי זכויות במקרקעין במסגרת הליכי הפקעה.

הופקע חלק מהמגרש שלכם, התקבלה הודעת הפקעה או הוצעה לכם שומה לפיצויים?

התקשרו למשרד לבחינת הצורך בחוות דעת שמאית ולבירור ההשפעה האפשרית של ההפקעה על שווי המקרקעין.