רשות מקרקעי ישראל (רמ״י) – שומות והשגות

שומות רשות מקרקעי ישראל – מתי נדרשת בדיקה שמאית?

ביצוע פעולות שונות במקרקעי ישראל עשוי להיות כרוך בתשלום לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י), ובמקרים המתאימים גובה התשלום נשען על שומת מקרקעין. כאשר מתקבלת שומה במסגרת עסקה מול רמ"י, לערכי הקרקע ולנתונים שעליהם מבוססת השומה עשויה להיות השפעה משמעותית על החיוב.

במקרים שבהם מתעוררת שאלה ביחס לשווי שנקבע בשומת רמ"י, ניתן לבחון את השומה מבחינה מקצועית ואת האפשרות לנקוט בהליך המתאים בהתאם לנסיבות. הבדיקה השמאית מתמקדת בסוגיה השמאית ובנתונים הרלוונטיים למקרקעין ולעסקה.

קיבלתם שומת רמ"י גבוהה מהצפוי?

שומה מטעם רמ"י אינה נבחנת רק לפי סכום החיוב הסופי. כאשר עולה ספק ביחס לערכי הקרקע שנקבעו או לנתונים השמאיים שעליהם מבוססת השומה, חשוב לבחון את מסמכי העסקה ואת השומה עצמה לפני קבלת החלטה לגבי המשך הטיפול.

לא כל פער בין ציפיית בעל הזכויות לבין שומת רמ"י מצדיק השגה, ולא כל מחלוקת היא מחלוקת שמאית. לכן השלב הראשון הוא לזהות את מקור הפער ולבחון האם קיימת סוגיה שמאית המצדיקה המשך טיפול.

השגה על שומת רשות מקרקעי ישראל

כאשר בעל זכויות נמצא בהליך לביצוע עסקה מול רמ"י וקיבל שומה ומפרט כספי המאפשרים הגשת השגה, ניתן, בכפוף לתנאי ההליך, להשיג על השומה.

השגה שמאית עוסקת בשאלות הנוגעות לשומת המקרקעין ולשווי שנקבע במסגרתה. לצורך בחינת האפשרות להגשת השגה נדרש לעיין בשומה, בנתוני המקרקעין, בזכויות הרלוונטיות ובמסמכים שעליהם מבוססת העסקה.

מאחר שלהגשת השגה קיימים מועדים והוראות פרוצדורליות, מומלץ לבחון את השומה בסמוך לקבלתה ולא להמתין לסיום התקופה הקבועה להליך.

תיקון טעות בשומה לעומת השגה שמאית

רמ"י מבחינה בין בקשה לתיקון טעות בשומה לבין השגה שמאית. בקשה לתיקון טעות מיועדת לסוגי טעויות מוגדרים, ובהם, בין היתר, טעות אריתמטית, פרטי המקרקעין, נתונים פיזיים, זכויות קנייניות או המצב התכנוני החל על המקרקעין.

לעומת זאת, כאשר המחלוקת נוגעת לשווי שנקבע בשומה ולסוגיות שמאיות העומדות בבסיסה, עשוי להיות רלוונטי מסלול של השגה שמאית. הבחירה במסלול המתאים תלויה במהות הטענה ובמסמכים שהתקבלו מרמ"י.

דמי היתר ותוספת בנייה

במקרים מסוימים, מימוש זכויות נוספות או שונות בקרקע עשוי להיות כרוך בתשלום דמי היתר לרמ"י. רמ"י מגדירה דמי היתר כתשלום הנגבה בגין מתן הסכמה לבעל זכויות להפיק מהקרקע הנאה נוספת מעבר לזו שנרכשה.

תוספת בנייה היא אחד המצבים שבהם עשויה להתעורר שאלת דמי ההיתר, בהתאם לסוג הנכס, לזכויות החוזיות, למצב התכנוני ולכללים החלים על העסקה. לא כל תוספת בנייה מחויבת באופן זהה, ולכן יש לבחון את הזכויות והעסקה הספציפית.

שינוי ייעוד, שינוי ניצול ופיצול מגרש

שינוי תכנוני במקרקעין עשוי ליצור זכויות או אפשרויות ניצול שונות מאלו שנרכשו במסגרת ההתקשרות המקורית עם רמ"י. במקרים המתאימים, מימוש השינוי עשוי לחייב ביצוע עסקה מול הרשות ותשלום בהתאם לכללים החלים עליה.

שינוי ייעוד, שינוי ניצול ופיצול מגרש הם פעולות שונות, ולכל אחת מהן מאפיינים ותנאים משלה. כך, לדוגמה, פיצול מגרש עשוי להיות רלוונטי כאשר תכנון מאושר מאפשר חלוקה של השטח למספר מגרשים, בעוד ששינוי ניצול עשוי להתייחס להגדלת אפשרויות הבנייה בהתאם להגדרות החלות על סוג העסקה.

כאשר העסקה מבוססת על שומת מקרקעין, עשויה להידרש בחינה שמאית של ערכי הקרקע ושל הנתונים הרלוונטיים לחיוב.

הקניית בעלות והיוון זכויות

במקרקעי ישראל קיימים מצבים שבהם ניתן לרכוש בעלות או להסדיר זכויות בהתאם לתנאים שנקבעו בהחלטות ובנהלי רמ"י. המשמעות הכלכלית של הפעולה והצורך בשומה תלויים בסוג הנכס, בהסכם, במעמד הזכויות ובמסלול החל על המקרקעין.

לפני קבלת החלטה ביחס לעסקה הכרוכה בתשלום המבוסס על שווי הקרקע, ניתן לבחון את הנתונים השמאיים הרלוונטיים ואת השומה, ככל שנערכה במסגרת ההליך.

דמי הסכמה בהעברת זכויות

בנכסים מסוימים שאינם מהוונים, העברת זכויות עשויה להיות כרוכה בתשלום דמי הסכמה לרמ"י. דמי ההסכמה קשורים לחלקה של הרשות בעליית ערך הקרקע בהתאם לכללים החלים על העסקה.

החיוב אינו חל באופן זהה על כל נכס או על כל העברת זכויות. בין היתר, קיימת משמעות למעמד הזכויות, להסכם החכירה ולסוג הפעולה המתבצעת. כאשר התשלום מבוסס על הערכת שווי הקרקע, עשויה להיות רלוונטית בחינה שמאית של השומה.

נחלות ומשקי עזר

גם בנחלות ובמשקי עזר עשויות להתבצע פעולות מול רמ"י הכרוכות בהיבטים שמאיים ובתשלומים שונים. במשקי עזר, לדוגמה, רמ"י מסדירה פעולות כגון רכישת זכויות נוספות, תוספת בנייה, שינוי ייעוד או ניצול, פיצול מגרש והיוון זכויות.

בשל מאפייני הזכויות וההסדרים הייחודיים למקרקעין אלה, יש לבחון כל מקרה בהתאם לסוג הזכות, להסכם ולפעולה המבוקשת מול הרשות.

מה בוחן שמאי מקרקעין בשומת רמ"י?

הבדיקה השמאית מותאמת לסוג העסקה ולסוגיה שבמחלוקת. בהתאם למקרה נבחנים השומה שהתקבלה, נתוני המקרקעין, הזכויות הרלוונטיות, המצב התכנוני והנתונים השמאיים שעליהם מבוססת קביעת השווי.

מטרת הבדיקה היא לזהות האם קיימת סוגיה שמאית המצדיקה המשך טיפול ומהו ההליך המתאים ביחס לשומה שהתקבלה. אין משמעות הדבר שכל שומת רמ"י ניתנת להפחתה או שכל חיוב מצדיק הגשת השגה.

מתי כדאי לפנות לשמאי מקרקעין?

כאשר מתקבלת שומת רמ"י או דרישת תשלום המבוססת על שומה וקיים ספק ביחס לשווי שנקבע, מומלץ לבצע את הבדיקה בשלב מוקדם. הדבר חשוב במיוחד כאשר במסמכי העסקה נקבע מועד להגשת בקשה לתיקון טעות או להשגה.

בדיקה מוקדמת מאפשרת להבין את הבסיס השמאי של השומה, לזהות את מקור המחלוקת ולבחון האם קיימת הצדקה להמשך טיפול מקצועי.

בדיקת שומות רמ"י וליווי שמאי בהליכי השגה

משרד נופר מור שמאות מקרקעין עוסק בבחינת שומות רשות מקרקעי ישראל ובהכנת חוות דעת שמאיות לצורך הליכי השגה במקרים המתאימים.

הבדיקה מותאמת למקרקעין, לזכויות, לסוג העסקה ולשומה שהתקבלה, תוך התמקדות בסוגיות השמאיות הרלוונטיות להליך.

השאירו פרטים ונחזור אליכם לצורך בירור ראשוני של הנושא ובחינת השירות השמאי המתאים.