בעלי זכויות בקרקע המנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל עשויים להיתקל בדרישה לתשלום דמי היתר לרמ"י כאשר הם מבקשים לבצע פעולה המאפשרת להם להפיק מהמקרקעין הנאה נוספת מעבר לזכויות שנרכשו.
הדרישה עשויה להתעורר, בין היתר, במסגרת תוספת בנייה, שינוי ייעוד או ניצול ופיצול מגרש, בהתאם לסוג הנכס, להסכם החל על המקרקעין ולהוראות רשות מקרקעי ישראל.
כאשר מתקבלת דרישת תשלום המבוססת על שומת רמ"י, חשוב להבין מהי הפעולה שבגינה נדרש התשלום, אילו זכויות קיימות בנכס ומה עומד בבסיס השומה והחיוב.
מהם דמי היתר ברמ"י?
דמי היתר הם תשלום שרשות מקרקעי ישראל עשויה לגבות עבור מתן הסכמתה לבעל זכויות להפיק מהמקרקעין הנאה נוספת מעבר לזו שרכש, בגבולות שטח ההקצאה המקורי.
הצורך בתשלום עשוי להתעורר כאשר בעל הזכויות מבקש לנצל אפשרויות שאינן כלולות בזכויות שכבר נרכשו במסגרת ההתקשרות עם רמ"י.
לכן לא די לבחון מה ניתן לבנות או לבצע מבחינה תכנונית. כאשר מדובר במקרקעי ישראל יש לבחון גם את מערכת הזכויות שבין בעל הזכויות לבין רמ"י ואת התנאים החלים על הפעולה המבוקשת.
מתי רמ"י עשויה לדרוש דמי היתר?
דמי היתר עשויים להתעורר במספר סוגים של פעולות במקרקעין.
בין המצבים הרלוונטיים ניתן למצוא תוספת בנייה, שינוי ייעוד או שינוי ניצול ופיצול מגרש, בהתאם לסוג הנכס ולתנאים החלים עליו.
עם זאת, עצם ביצועה של פעולה תכנונית או קיומן של זכויות בנייה נוספות אינם מספיקים לבדם כדי לקבוע מה יהיה החיוב.
יש לבחון את הזכויות הקיימות, את ההסכם מול רמ"י, את הפעולה המבוקשת ואת הוראות הרשות החלות על הנכס.
דמי היתר בגין תוספת בנייה
אחד המצבים שבהם בעלי נכסים עשויים להיתקל בדמי היתר הוא בקשה לתוספת בנייה.
כאשר בעל זכויות מבקש להוסיף בנייה מעבר לזכויות שרכש מול רמ"י, עשויה להידרש הסכמת הרשות והפעולה עשויה להיות כרוכה בתשלום דמי היתר.
הדבר רלוונטי במיוחד לבעלי בתים צמודי קרקע ובנייה נמוכה המבקשים להרחיב את הבנייה הקיימת.
עם זאת, אין להסיק שכל תוספת בנייה מחייבת בדמי היתר. ישנם מצבים שבהם לא נגבה התשלום, ולכן נדרש לבחון את הזכויות וההסכם הספציפיים החלים על הנכס.
דמי היתר בבית פרטי ובבנייה נמוכה
בבתים פרטיים ובנכסים בבנייה נמוכה עשויה להיות משמעות להיקף הזכויות שנרכשו במסגרת הסכם החכירה ולזכויות שמבקש בעל הנכס לממש כיום.
בעל בית עשוי לקבל אישור תכנוני המאפשר הרחבה, אך עדיין להידרש להסדרת הזכויות מול רמ"י.
לכן כאשר מתכננים הרחבת בית, תוספת שטח או פעולה אחרת המשנה את היקף הניצול של המקרקעין, חשוב להבין לא רק את זכויות הבנייה לפי התכנון אלא גם את מעמד הזכויות מול רשות מקרקעי ישראל.
דמי היתר בשינוי ייעוד או שינוי ניצול
שינוי בתכנון החל על המקרקעין עשוי לאפשר שימושים או זכויות שלא היו חלק מהזכויות שנרכשו קודם לכן.
כאשר בעל הזכויות מבקש לרכוש ולממש זכויות שנוצרו בעקבות התכנון החדש, עשויה להידרש עסקה מול רמ"י ותשלום דמי היתר בהתאם להוראות החלות.
יש להבחין בין שינוי ייעוד לבין שינוי ניצול, וכן בין מצבים שונים של מגורים, תעסוקה ומקרקעין מסוגים אחרים.
המשמעות הכלכלית של הפעולה תלויה בזכויות ובמאפייני הנכס, ולכן אין להסיק ממקרה אחד מה יהיה החיוב בנכס אחר.
דמי היתר בפיצול מגרש
גם פיצול מגרש עשוי להצריך הסדרת זכויות מול רמ"י.
במגורים בבנייה נמוכה, פיצול מגרש מתייחס, בהתאם להוראות רמ"י, למצב שבו אושרה חלוקת השטח המוחכר למספר מגרשים סטטוטוריים באופן המאפשר מספר יחידות דיור או מבנים גדול יותר מכפי שהותר לפי חוזה החכירה.
פיצול עשוי להיות בעל משמעות כלכלית ניכרת, ולכן לצד ההיבט התכנוני יש לבחון גם את מערכת הזכויות מול רמ"י ואת התשלום הנדרש בגין הפעולה.
האם כל תוספת זכויות מחייבת בדמי היתר?
לא.
קיימים מקרים שבהם בקשה או נכס עשויים להיות פטורים מתשלום דמי היתר, וכן מצבים שבהם הזכויות כבר נכללות במסגרת הזכויות שנרכשו.
לדוגמה, רמ"י מפרסמת הוראות המתייחסות בין היתר לנכסים שבהם נרכשה הבעלות או קיימת זכאות להקניית בעלות ללא תמורה, להסכמי חכירה מהוונים הכוללים זכויות עתידיות ולבקשות מסוימות במסגרת הליכי רישוי מקוצר.
לכן לא נכון להסיק מעצם קיומה של תוספת בנייה או של זכות תכנונית חדשה כי בהכרח יחול חיוב.
מה הקשר בין דמי היתר להקניית בעלות?
במקרים מסוימים עשויה לעמוד בפני בעל הזכויות אפשרות לרכוש את זכות הבעלות במקרקעין במקום להמשיך במסלול של תשלום דמי היתר.
בהליך של תוספת בנייה במגורים, רמ"י מציינת כי בעת עריכת תחשיב דמי ההיתר נערך גם תחשיב הקניית בעלות בהתאם להוראות החלות, ושתי החלופות עשויות להישלח לבעל הזכויות.
הקניית בעלות ברמ"י או שדרוג זכות החכירה, כאשר הם חלים ומבוצעים בהתאם להוראות הרשות, עשויים לייתר את תשלום דמי ההיתר.
עם זאת, מדובר במסלול בעל משמעות עצמאית, ולכן יש לבחון את החלופות בהתאם לנכס ולזכויות ולא להניח שאחת מהן עדיפה בכל מקרה.
מה ההבדל בין דמי היתר להיטל השבחה?
דמי היתר והיטל השבחה הם שני חיובים שונים.
דמי היתר קשורים למערכת הזכויות שבין בעל הזכויות לבין רשות מקרקעי ישראל ולפעולה שלגביה נדרשת הסכמת הרשות.
היטל השבחה, לעומת זאת, הוא חיוב הנובע מהוראות חוק התכנון והבנייה ונגבה על ידי הוועדה המקומית במקרים המתאימים בעקבות השבחה תכנונית ומימוש זכויות.
לכן בנכס מסוים עשויות להתעורר סוגיות הקשורות לשני החיובים, אך אין לראות בהם אותו תשלום ואין להסיק מחיוב באחד מהם בהכרח על קיומו או שיעורו של האחר.
כיצד נקבעים דמי ההיתר?
גובה דמי ההיתר נקבע בהתאם לסוג הפעולה, לזכויות בנכס, לערכי הקרקע ולהוראות רמ"י החלות על העסקה.
ערכי הקרקע המשמשים לצורך החיוב יכולים להיקבע בהתאם לכללים הנהוגים ברשות, ובמקרים המתאימים על בסיס שומה או ערכי קרקע שנקבעו בדרך אחרת בהתאם להוראות הרשות.
משום כך, אין סכום אחיד של דמי היתר המתאים לכל נכס ואין להסיק מחיוב שנקבע לנכס אחד מה יהיה החיוב בנכס אחר.
האם יש מחשבון דמי היתר של רמ"י?
רשות מקרקעי ישראל מעמידה במסגרת השירותים המקוונים שלה מחשבון המיועד לקבלת אומדן ראשוני של דמי היתר עבור תוספת שטח מבונה ליחידת דיור קיימת בצמודת קרקע.
חשוב להבין שמדובר בכלי המיועד למקרה מוגדר ולא בתחליף לבדיקת דרישת תשלום או שומה שנערכה ביחס לנכס מסוים.
כאשר כבר קיימת שומה או דרישת תשלום, הבדיקה מתייחסת לנתוני הנכס, לזכויות ולבסיס שעליו נערך החיוב בפועל.
קיבלתי שומת דמי היתר מרמ"י – מה חשוב לבדוק?
כאשר מתקבלת שומה לצורך דמי היתר, חשוב תחילה להבין מהי העסקה שבגינה נערכה השומה ומהן הזכויות הרלוונטיות בנכס.
יש להבחין בין שאלות הנוגעות לנתוני המקרקעין או לזכויות, לבין מחלוקת שמאית ביחס לשווי שנקבע בשומה.
כאשר מתעוררת שאלה ביחס לשומה עצמה, חשוב לזהות האם מדובר בנושא המתאים לתיקון טעות בשומת רמ"י או שקיימת מחלוקת שמאית המצדיקה בחינת השגה.
האם ניתן להשיג על שומת דמי היתר?
כאשר דמי ההיתר מבוססים על שומת מקרקעין של רמ"י וקיימת מחלוקת שמאית ביחס לשווי שנקבע, ניתן לבחון את האפשרות לפעול במסגרת הליכי ההשגה של הרשות, בכפוף לתנאים ולהוראות החלים על השומה והעסקה.
עצם העובדה שסכום דמי ההיתר גבוה אינה מוכיחה כי השומה שגויה או כי קיימת הצדקה להשגה.
לפני הגשת השגה על שומת רמ"י חשוב לבחון את השומה, את הזכויות ואת מהות המחלוקת, ולזהות האם מדובר בטענה שמאית או בנושא אחר.
האם ניתן להפחית דמי היתר לרמ"י?
אין בסיס להבטיח מראש כי כל דרישת דמי היתר ניתנת להפחתה.
כאשר החיוב מבוסס על שומת מקרקעין, ניתן לבחון את השומה ואת הנתונים שעליהם היא מבוססת ולבדוק האם קיימת הצדקה מקצועית לנקיטת הליך מתאים.
במקרים אחרים, השאלה עשויה להיות קשורה לזכויות, למסלול העסקה, לפטור או לחלופה אחרת שמעמידה רמ"י ולא למחלוקת שמאית על השווי.
לכן בדיקה מקצועית צריכה להתחיל בזיהוי מקור החיוב ולא בהנחה מראש שניתן להפחית אותו.
דמי היתר או הקניית בעלות – מה כדאי לבדוק?
כאשר רמ"י מציגה לבעל הזכויות חלופות של דמי היתר והקניית בעלות, לא נכון לבחור ביניהן רק לפי הכותרת או מתוך הנחה כללית שאחת האפשרויות תמיד עדיפה.
יש להבין מה מקנה כל חלופה, מהן הזכויות הקיימות בנכס, מהי הפעולה המבוקשת ומה המשמעות של כל מסלול ביחס למקרקעין.
כאשר קיימת גם שומת מקרקעין, יש מקום לבחון את בסיס השווי שעליו נשענים התחשיבים ואת הקשר בינו לבין העסקה המבוקשת.
שאלות נפוצות על דמי היתר ברמ"י
מה הם דמי היתר לרמ"י?
דמי היתר הם תשלום שרמ"י עשויה לגבות בגין הסכמתה לבעל זכויות להפיק מהמקרקעין הנאה נוספת מעבר לזו שנרכשה, בהתאם להוראות החלות על הנכס והפעולה המבוקשת.
האם כל תוספת בנייה מחייבת בדמי היתר?
לא. החיוב תלוי בזכויות, בהסכם החל על הנכס ובהוראות רמ"י, וקיימים גם מקרים שבהם ניתן פטור מתשלום.
האם דמי היתר והיטל השבחה הם אותו תשלום?
לא. מדובר בחיובים שונים הנובעים ממערכות משפטיות וזכויות שונות ומטופלים על ידי גופים שונים.
האם ניתן לקבל פטור מדמי היתר?
קיימים מקרים שבהם רמ"י אינה גובה דמי היתר, בהתאם לסוג הנכס, לזכויות ולהוראות החלות. יש לבדוק האם התנאים הרלוונטיים מתקיימים בנכס המסוים.
האם הקניית בעלות יכולה לייתר דמי היתר?
במקרים המתאימים, כן. רמ"י מציינת כי הקניית בעלות או שדרוג זכות חכירה בהתאם להוראות החלות יכולים להקנות פטור מדמי היתר.
האם ניתן להשיג על שומה שנערכה לצורך דמי היתר?
כאשר קיימת מחלוקת שמאית ביחס לשומת רמ"י שעליה מבוסס החיוב, ניתן לבחון את האפשרות להגשת השגה בהתאם להוראות ולתנאים החלים.
האם מחשבון דמי היתר של רמ"י קובע את סכום החיוב הסופי?
המחשבון המקוון של רמ"י מיועד לתת אומדן ראשוני במקרה המוגדר בשירות. כאשר קיימת דרישת תשלום או שומה ספציפית, יש לבחון את המסמכים והנתונים הרלוונטיים לנכס.
בדיקת שומת דמי היתר ברמ"י
דרישת דמי היתר עשויה להיות בעלת משמעות כלכלית מהותית, במיוחד כאשר היא נוגעת לתוספת בנייה, שינוי בזכויות או פעולה אחרת המבוססת על שווי המקרקעין.
לפני קבלת החלטה ביחס לדרישה חשוב להבין את מקור החיוב, את הזכויות הקיימות בנכס ואת הבסיס שעליו נערכה השומה.
משרד נופר מור – שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן מעניק שירותי בדיקה מקצועית של שומות רשות מקרקעי ישראל, לרבות שומות המשמשות לקביעת דמי היתר, וליווי שמאי בהליכי השגה במקרים המתאימים.
קיבלתם שומת רמ"י או דרישה לתשלום דמי היתר? ניתן לפנות למשרד לצורך בדיקה מקצועית של השומה והחיוב בהתאם לנכס ולזכויות.