בעלי זכויות במקרקעין המנוהלים על ידי רשות מקרקעי ישראל עשויים לקבל דרישת תשלום בגין דמי שימוש ברמ"י. דרישה כזו יכולה להתעורר בנסיבות שונות, ובכללן שימוש במקרקעין שלא הוסדר בהתאם לתנאי ההתקשרות עם הרשות.
כאשר מתקבלת דרישת תשלום, חשוב להבין מהו השימוש שבגינו נדרש החיוב, לאיזו תקופה הוא מתייחס והאם נערכה שומת רמ"י לצורך קביעת שווי המקרקעין.
במקרים שבהם דרישת דמי השימוש מבוססת על שומה, לבדיקה שמאית מקצועית עשויה להיות חשיבות כלכלית, במיוחד כאשר מדובר בחיוב משמעותי או בחיוב המתייחס לתקופות עבר.
מהם דמי שימוש ברמ"י?
דמי שימוש הם תשלום הנדרש בנסיבות מסוימות עבור שימוש במקרקעין המנוהלים על ידי רשות מקרקעי ישראל.
החיוב עשוי להתעורר במסגרת שימוש מוסדר בקרקע, וכן במקרים שבהם נעשה שימוש שלא בהתאם לזכויות או להרשאות הקיימות.
כאשר מדובר בשימוש לא מורשה, דרישת התשלום עשויה להתייחס לשימוש שנעשה בפועל במקרקעין ולתקופה הרלוונטית.
חשוב להבחין בין עצם השימוש בנכס לבין הזכויות שהוקנו בו, שכן לא כל שימוש בנכס מחייב תשלום נוסף לרמ"י.
מתי עשויה להתקבל דרישת דמי שימוש?
דרישת דמי שימוש עשויה להתקבל כאשר רמ"י בוחנת שימוש שנעשה במקרקעין ואת התאמתו לתנאים החלים עליהם.
כך, למשל, עשויה להתעורר שאלה ביחס לשימוש בשטח שלא נכלל בהרשאה, לשימוש החורג ממטרת החכירה או לשימוש שלא הוסדר מול הרשות.
עם זאת, יש להבחין בין סוגי המקרים ובין ההסדרים החלים עליהם. לא כל שימוש החורג מהסכם מסוים מוביל בהכרח לאותו סוג חיוב.
דמי שימוש בגין שימוש לא מורשה במקרקעין
אחד המצבים שבהם עשויה להתעורר דרישה לדמי שימוש הוא שימוש במקרקעין ללא הרשאה מתאימה מרמ"י.
שימוש לא מורשה עשוי להתבטא בשימוש בקרקע שלא הוקצתה למשתמש, בשימוש החורג מהזכויות שניתנו או בשימוש שאינו תואם את מטרת ההתקשרות עם הרשות.
כאשר מתעוררת דרישת תשלום בגין שימוש כזה, חשוב להבחין בין שאלת עצם החיוב לבין שאלת השווי השמאי שעליו מבוססת הדרישה.
מדובר בשני נושאים שונים, שלא בהכרח נבחנים באותו מסלול מקצועי.
דמי שימוש בגין שימוש חורג – מה חשוב להבין?
המונח "שימוש חורג" עשוי להופיע בהקשרים שונים בעולם המקרקעין.
בדיני התכנון והבנייה, שימוש חורג הוא מונח בעל משמעות תכנונית. לעומת זאת, ביחסים מול רמ"י עשויה להתעורר שאלה לגבי שימוש שאינו תואם את מטרת החכירה או את ההרשאה שניתנה.
ההבחנה חשובה משום שהסדרת שימוש מבחינה תכנונית אינה בהכרח זהה להסדרת הזכויות החוזיות מול רמ"י.
לכן כאשר מתקבלת דרישת דמי שימוש, יש להבין מהו השימוש שאליו מתייחסת הדרישה ומהו הבסיס לחיוב.
דמי שימוש עבר ברמ"י – האם ניתן לקבל חיוב לתקופות קודמות?
במקרים מסוימים עשויה להתקבל דרישת תשלום המתייחסת לשימוש שנעשה במקרקעין בתקופות קודמות.
דרישה כזו מכונה לעיתים דמי שימוש עבר או דמי שימוש רטרואקטיביים.
כאשר מדובר בחיוב המתייחס לעבר, יש חשיבות להבנת התקופה שבגינה נדרש התשלום ולנתוני המקרקעין הרלוונטיים.
עם זאת, שאלות הנוגעות לעצם החיוב, להיקף התקופה או לטענות משפטיות אחרות אינן זהות לשאלות הנוגעות לשווי המקרקעין בשומה.
דמי שימוש בבית פרטי ובמגרש מגורים
גם בעלי בתים פרטיים או מגרשי מגורים המנוהלים על ידי רמ"י עשויים להיתקל בדרישות תשלום הקשורות לשימוש במקרקעין.
הדבר עשוי להתעורר כאשר קיימת שאלה לגבי היקף השטח שבו נעשה שימוש, מטרת השימוש או התאמתו לזכויות החכירה.
במקרים כאלה יש משמעות לנתוני הנכס, לגבולות המקרקעין ולזכויות הרלוונטיות.
עם זאת, אין להסיק שכל תוספת בנייה, שימוש בחצר או שינוי בנכס מחייבים באופן אוטומטי בתשלום דמי שימוש.
דמי שימוש בנכס מסחרי ובקרקע
סוגיית דמי השימוש עשויה להתעורר גם בנכסים מסחריים, במבני תעשייה ובקרקעות המשמשות לפעילות עסקית.
במקרים שבהם נערכת שומה לצורך חיוב בדמי שימוש, מאפייני המקרקעין והשימוש הנבחן עשויים להיות בעלי משמעות ביחס לשווי שנקבע.
הבדיקה השמאית מתייחסת למטרת השומה ולנתונים הרלוונטיים לנכס המסוים, ולא רק לאופן שבו הנכס משמש בפועל.
דמי שימוש בנחלה ובמשק עזר
דרישות דמי שימוש עשויות להתעורר גם במקרקעין במגזר החקלאי, לרבות נחלות ומשקי עזר.
במקרקעין אלה קיימים הסדרים ייחודיים הנוגעים לזכויות ולשימושים המותרים.
לכן אין להחיל באופן גורף על נחלה או משק עזר את ההוראות המתייחסות לנכס מגורים עירוני.
כאשר מתקבלת דרישת תשלום במקרקעין חקלאיים, חשוב לבחון את מאפייני הנכס ואת ההסדר הרלוונטי.
כיצד נקבעים דמי שימוש ברמ"י?
גובה דמי השימוש תלוי בסוג החיוב, בנתוני המקרקעין ובהוראות החלות על המקרה.
בחלק מהמקרים נעשה שימוש בשומת מקרקעין לצורך קביעת שווי שעל בסיסו מחושב התשלום.
חשוב להבחין בין השווי שנקבע בשומה לבין סכום דרישת התשלום הסופית, שעשוי להיות מושפע גם מהוראות ומנתונים שאינם שמאיים בלבד.
לפיכך, לא ניתן לקבוע סכום אחיד או דרך חישוב אחת המתאימה לכל דרישת דמי שימוש.
כמה עולים דמי שימוש לרמ"י?
אין סכום קבוע של דמי שימוש המתאים לכל נכס ולכל סוג שימוש.
גובה החיוב עשוי להיות מושפע, בין היתר, ממאפייני הקרקע, מהשימוש הרלוונטי, מהתקופה שאליה מתייחס החיוב ומההוראות החלות.
כאשר החיוב מבוסס על שומת מקרקעין, לשווי שנקבע במסגרת השומה עשויה להיות השפעה על הסכום הנדרש.
לכן במקרים שבהם מתקבלת דרישת תשלום משמעותית, חשוב להבין את הבסיס השמאי שעליו היא נשענת.
מהי שומת רמ"י לצורך דמי שימוש?
שומת רמ"י לצורך דמי שימוש היא שומת מקרקעין שנערכת, במקרים המתאימים, לצורך קביעת שווי רלוונטי לחיוב בגין שימוש במקרקעין.
מטרת השומה והחלופות שנבחנות במסגרתה תלויות בסוג השימוש ובנסיבות המקרה.
במקרים של שימוש לא מורשה עשויות לחול הנחיות שמאיות ייעודיות.
כאשר מתקבלת שומה כזו, יש משמעות לזיהוי הנכס, למאפייני הקרקע, לזכויות שנבחנו ולמטרת השומה.
בדיקה שמאית מקצועית נועדה לבחון את השווי שנקבע ביחס לנתונים הרלוונטיים ולמטרת השומה.
מה ההבדל בין דמי שימוש לדמי היתר ברמ"י?
דמי שימוש ודמי היתר הם תשלומים שונים, אף ששניהם עשויים להתעורר במסגרת יחסים מול רשות מקרקעי ישראל.
דמי היתר ברמ"י עשויים להיות קשורים לפעולות מסוימות בנכס ולזכויות החכירה, בהתאם להוראות החלות.
דמי שימוש, לעומת זאת, קשורים לשימוש במקרקעין, ובמקרים מסוימים גם לשימוש שלא הוסדר מול הרשות.
ההבחנה בין התשלומים חשובה, משום שמטרת החיוב והבסיס לבחינתו אינם בהכרח זהים.
האם תשלום דמי שימוש מסדיר את השימוש בנכס?
לא ניתן להניח שתשלום דמי שימוש מסדיר באופן אוטומטי את הזכויות במקרקעין או מהווה אישור להמשך השימוש.
תשלום בגין שימוש שנעשה במקרקעין והסדרת השימוש מבחינה חוזית או תכנונית הם נושאים נפרדים.
לכן כאשר קיימת דרישת דמי שימוש, חשוב להבין גם את משמעותה ביחס למעמד הזכויות בנכס.
קיבלתי דרישת תשלום דמי שימוש – מה חשוב לבדוק?
כאשר מתקבלת דרישת תשלום מרמ"י, חשוב להבין תחילה מהו סוג החיוב, לאיזה שימוש הוא מתייחס והאם צורפה אליו שומת מקרקעין.
אם הדרישה מבוססת על שומה, ניתן לבחון את הנתונים השמאיים שעליהם היא נשענת ואת השווי שנקבע.
במקרים שבהם מתעוררת שאלה ביחס לנתוני המקרקעין או למצב התכנוני שנכלל בשומה, עשויה להיות רלוונטיות לבחינת האפשרות של תיקון טעות בשומת רמ"י.
לעומת זאת, כאשר המחלוקת נוגעת לשווי המקרקעין, מדובר בסוגיה שמאית שיש לבחון בהתאם למסלול הרלוונטי.
האם ניתן להגיש השגה על שומת דמי שימוש?
במקרים המתאימים ניתן לבחון אפשרות להגשת השגה על שומת רמ"י שנערכה לצורך דמי שימוש.
עם זאת, עצם קבלת דרישת תשלום אינה מבטיחה שקיימת זכות השגה שמאית בכל מקרה או שכל טענה יכולה להתברר במסגרת הליך זה.
לכן כאשר מתקבלת שומה, יש לבדוק את המסמכים ואת ההוראות החלות, ולפעול במסגרת המועדים והתנאים הרלוונטיים.
האם ניתן להפחית דמי שימוש ברמ"י?
כאשר דרישת דמי השימוש מבוססת על שומת מקרקעין, בדיקה שמאית מקצועית עשויה לסייע בבחינת השווי שנקבע.
עם זאת, לא בכל מקרה קיימת הצדקה לשינוי השומה, ובדיקה מקצועית אינה מבטיחה הפחתת חיוב.
יש גם להבחין בין מחלוקת על שווי המקרקעין לבין מחלוקת משפטית הנוגעת לעצם החיוב או לתקופה שבגינה הוא נדרש.
שאלות נפוצות על דמי שימוש ברמ"י
מה הם דמי שימוש לרשות מקרקעי ישראל?
דמי שימוש הם תשלום הנדרש בנסיבות מסוימות עבור שימוש במקרקעין המנוהלים על ידי רמ"י, בהתאם לסוג השימוש ולהוראות החלות.
האם דמי שימוש משולמים רק בגין שימוש לא חוקי?
לא. קיימים הקשרים שונים שבהם נדרשים דמי שימוש. עם זאת, דרישות בגין שימוש לא מורשה הן קבוצה חשובה של מקרים שבהם עשויה להתעורר מחלוקת שמאית.
האם רמ"י יכולה לדרוש דמי שימוש על שנים קודמות?
בנסיבות מסוימות עשויה להתקבל דרישה המתייחסת לתקופות עבר. יש לבחון את הבסיס לדרישה ואת התקופה הרלוונטית בהתאם לנסיבות המקרה.
האם כל חריגת בנייה מחייבת בדמי שימוש?
לא ניתן לקבוע זאת באופן גורף. שאלת החיוב תלויה בזכויות, בשימוש שנעשה במקרקעין ובהוראות החלות.
כיצד מחשבים דמי שימוש ברמ"י?
אופן קביעת החיוב תלוי בסוג המקרה. כאשר נעשה שימוש בשומת מקרקעין, השווי שנקבע עשוי לשמש בסיס לחישוב התשלום בהתאם להוראות החלות.
האם אפשר להגיש השגה על שומת דמי שימוש?
במקרים המתאימים ניתן לבחון אפשרות להשגה שמאית. יש לשים לב לתנאים ולמועדים החלים, ובפרט לתנאים הייחודיים לשומות בגין שימוש שלא כדין.
האם תשלום דמי שימוש מעניק זכויות בנייה?
לא. אין לראות בתשלום דמי שימוש כשלעצמו אישור לזכויות בנייה או להסדרת השימוש בנכס.
בדיקת שומת דמי שימוש ברמ"י
דרישת תשלום דמי שימוש עשויה להיות בעלת משמעות כלכלית, במיוחד כאשר היא מבוססת על שומת מקרקעין או מתייחסת לתקופות עבר.
משרד נופר מור – שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן מעניק שירותי בדיקה מקצועית של שומות רשות מקרקעי ישראל וליווי שמאי בהליכי השגה, במקרים המתאימים.
הבדיקה מתמקדת בהיבטים השמאיים של השומה, תוך התייחסות למאפייני המקרקעין, לזכויות ולמטרת השומה.
קיבלתם מרמ"י שומה או דרישת תשלום בגין דמי שימוש? ניתן לפנות למשרד לצורך בחינה מקצועית של השומה ובדיקת האפשרויות השמאיות הרלוונטיות למקרה.