קבלת שומת רמ"י מטעם רשות מקרקעי ישראל עשויה להיות שלב משמעותי בעסקה או בפעולה הנוגעת לזכויות במקרקעין. כאשר השווי שנקבע בשומה משמש בסיס לדרישת תשלום במסגרת עסקה מול רמ"י, עשויה להיות לו משמעות כלכלית ניכרת עבור בעל הזכויות.
חשוב לדעת כי שומת רמ"י אינה בהכרח סוף פסוק. במקרים המתאימים ניתן להגיש השגה על שומת רמ"י, אולם עצם העובדה שדרישת התשלום גבוהה מהצפוי אינה מספיקה כדי לקבוע שקיימת הצדקה להשגה.
לפני נקיטת הליך, נכון לבחון את השומה באופן מקצועי ולהבין מהי הסוגיה שבמחלוקת: האם מדובר במחלוקת שמאית הנוגעת לשווי הקרקע, בטעות שניתן לבקש לתקן, או בסוגיה אחרת שאינה חלק מההשגה השמאית.
הבחנה זו חשובה הן לצורך בחירת דרך הפעולה המתאימה והן בשל המועדים החלים על ההליכים השונים.
מהי שומת רמ"י?
בעסקאות ובפעולות מסוימות מול רשות מקרקעי ישראל נערכת שומת מקרקעין לצורך קביעת שווי הקרקע או הזכויות הרלוונטיות לעסקה. השווי שנקבע בשומה עשוי לשמש בסיס לחישוב התשלום הנדרש במסגרת הפעולה מול הרשות.
שומות רמ"י עשויות להתעורר בהקשרים שונים וביחס לסוגים שונים של נכסים וזכויות. לכן אין לבחון את הסכום המופיע בשומה במנותק ממטרת השומה, מהזכויות המוערכות ומהנתונים הרלוונטיים לנכס.
כאשר מתקבלת שומה ומפרט כספי המאפשרים הגשת השגה, ניתן לבחון האם קיימת הצדקה מקצועית להשיג על השווי שנקבע.
קיבלתי שומת רמ"י גבוהה – האם ניתן להגיש השגה?
כן, במקרים המתאימים ניתן להגיש השגה על שומת רמ"י ביחס לשווי שנקבע בשומה, בהתאם להוראות ולתנאים החלים על ההליך.
עם זאת, דרישת תשלום גבוהה אינה מוכיחה כשלעצמה כי השומה אינה נכונה.
לפני הגשת השגה חשוב לבחון את השומה, את הנכס ואת הזכויות נשוא השומה ולברר האם קיימת מחלוקת שמאית המצדיקה נקיטת הליך.
לעיתים לאחר בדיקה מקצועית מתברר שקיימות סוגיות שמאיות המצדיקות בחינה במסגרת השגה, ולעיתים אין בסיס מקצועי מספק לכך.
לכן נקודת המוצא הנכונה אינה "כיצד מפחיתים את השומה", אלא האם קיימת הצדקה שמאית להשיג עליה.
מהי השגה על שומת רמ"י?
השגה שמאית מאפשרת לבעל הזכויות לחלוק על שווי הקרקע שנקבע בשומה מטעם רמ"י, בהתאם למסלול ההשגה החל על השומה.
מדובר בהליך מקצועי שבמסגרתו מוגשת שומת השגה הערוכה על ידי שמאי מקרקעין ומתייחסת לחלופות השווי הרלוונטיות שנקבעו בשומת רמ"י.
ההליך אינו מיועד להכריע בכל מחלוקת אפשרית בין בעל הזכויות לבין רמ"י. קיימת חשיבות להבחין בין מחלוקת שמאית על השווי לבין טענות אחרות שלגביהן עשויים לחול מסלולי טיפול שונים.
משום כך, לפני שמחליטים להגיש השגה, חשוב לזהות תחילה על מה בדיוק מבקשים להשיג.
מה בודק שמאי מקרקעין לפני הגשת השגה על שומת רמ"י?
בדיקת שומת רמ"י אינה מסתכמת בהשוואה בין דרישת התשלום לבין הסכום שבעל הנכס ציפה לשלם.
השמאי בוחן את השומה ביחס למטרתה, למקרקעין נשוא השומה, לזכויות המוערכות ולנתונים הרלוונטיים למקרה.
מטרת הבדיקה היא להבין האם קיימת מחלוקת שמאית מהותית ביחס לשווי שנקבע והאם קיימת הצדקה מקצועית להכנת שומת השגה.
כל שומה נבחנת בהתאם לנסיבותיה. לכן אין רשימה אחידה של "טעויות ברמ"י" שניתן להחיל באופן אוטומטי על כל נכס, ואין להסיק ממקרה אחד על שומה שנערכה לנכס אחר.
מה ההבדל בין תיקון טעות בשומת רמ"י לבין השגה?
זהו הבדל חשוב.
קיימת אפשרות, בתנאים הקבועים בהליך, להגיש בקשה לתיקון טעות בשומת רמ"י ביחס לסוגי טעויות מוגדרים. מסלול זה אינו זהה להשגה שמאית על השווי.
כאשר הטענה היא שהשווי שנקבע בשומת רמ"י אינו משקף באופן נכון את שווי הקרקע בהתאם לחלופות השומה, עשוי להיות רלוונטי הליך של השגה שמאית.
לעומת זאת, כאשר מדובר בטעות הנכללת בסוגי הטעויות שניתן להעלות במסגרת בקשה לתיקון, עשוי להיות רלוונטי מסלול אחר.
קיימים גם מקרים שבהם הטענה היא משפטית או נוגעת לעלויות פיתוח, וגם לגביהם קיימת הבחנה במסגרת נהלי רמ"י.
לכן חשוב שלא להתייחס לכל מחלוקת בנוגע לשומת רמ"י כאל אותה סוגיה.
מהי "השגה ראשונה" על שומת רמ"י?
המונח "השגה ראשונה" מוכר בהליכי ההשגה על שומות רמ"י ומשמש גם בחלק מהנהלים והמסמכים הנוגעים להליך.
עם זאת, מסלולי הדיון בהשגות על שומות רמ"י עשויים להשתנות בהתאם למאפייני השומה ודרישת התשלום.
לכן בעל זכויות שקיבל שומה אינו צריך להניח מראש מי יהיה הגורם שידון בהשגה, אלא לבדוק את המסלול החל על השומה הספציפית בהתאם להוראות התקפות במועד הגשת ההשגה.
מבחינת בעל הנכס, הנקודה המרכזית היא שהשגה על השווי היא הליך שמאי מקצועי, ולא פנייה כללית בבקשה להפחית את דרישת התשלום.
האם יש מועד להגשת השגה על שומת רמ"י?
כן.
לפי המידע הרשמי של רשות מקרקעי ישראל, ככלל ניתן להגיש השגה שמאית על השומה בתוך 60 ימים מהמועד הרלוונטי הקבוע בהליך.
למסלולים אחרים, ובהם בקשה לתיקון טעות או העלאת טענות מסוימות, עשויים לחול מועדים שונים.
משום כך, כאשר מתקבלת שומה מרמ"י, מומלץ שלא להמתין לסמוך לתום התקופה אלא להעביר את השומה לבדיקה מקצועית בשלב מוקדם.
בדיקה מוקדמת מאפשרת להבין מהי הסוגיה שבמחלוקת, האם נדרשת שומת השגה ומהו ההליך הרלוונטי למקרה.
האם כל שומת רמ"י ניתנת להשגה?
לא נכון להניח שכל שומה ניתנת להשגה באותו אופן או שקיימת בכל מקרה הצדקה מקצועית להגשת השגה.
קיימות שומות ונסיבות שלגביהן חלים כללים שונים, ובחלק מהמקרים קיימות מגבלות על האפשרות להשיג.
גם כאשר קיימת אפשרות פורמלית להגשת השגה, עדיין נדרש לבחון האם קיימת הצדקה שמאית ממשית לניהול ההליך.
ההחלטה אם להשיג צריכה להתקבל לאחר בחינת השומה הספציפית ולא רק על סמך גובה החיוב.
האם הגשת השגה מבטיחה הפחתה בשומת רמ"י?
לא.
אין בסיס מקצועי להבטיח מראש כי הגשת השגה תביא להפחתת השווי או דרישת התשלום.
הגורם המוסמך הדן בהשגה בוחן את השומה ואת הטענות המובאות בפניו ומכריע בהתאם לממצאי ההליך. בהתאם להוראות רמ"י, תוצאת ההליך אינה חייבת להיות דווקא הפחתה.
לכן לפני הגשת השגה יש חשיבות לבחינה מקצועית של השומה ולשאלה האם קיימת הצדקה שמאית לניהול ההליך.
הגישה המקצועית הנכונה היא לבחון תחילה את השומה ורק לאחר מכן להחליט אם נכון להגיש השגה.
האם אפשר להמשיך בעסקה מול רמ"י בזמן שמתנהלת השגה?
בנסיבות מסוימות ניתן להתקדם בעסקה גם כאשר מתנהל הליך השגה, בכפוף לתנאים ולהסדרים החלים על העסקה.
עם זאת, קיימים מקרים שבהם חלים כללים שונים, ולכן אין להסיק מעסקה אחת כיצד ניתן לפעול בעסקה אחרת.
אם קיים צורך להשלים עסקה במקביל לניהול ההשגה, חשוב לבחון את התנאים החלים על המקרה הספציפי ואת הוראות רמ"י התקפות באותו מועד.
מי מכריע בהשגה על שומת רמ"י?
ההשגות השמאיות על שומות רמ"י נדונות במסגרת אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים, בהתאם למסלול החל על השומה.
הגורם הדן בהשגה עשוי להשתנות בהתאם לנתוני ההליך ולגובה דרישת התשלום, בהתאם להוראות התקפות.
המשמעות החשובה עבור בעל הזכויות היא שהשומה שעליה משיגים היא שומה שנערכה מטעם רמ"י, בעוד שההכרעה בהשגה מתקיימת במסגרת מנגנון ההשגות הקבוע לכך.
האם ניתן להשיג גם על החלטה שהתקבלה בהשגה?
במקרים המתאימים קיים גם מסלול להשגה על החלטה שניתנה במסגרת הליך ההשגה, בהתאם לכללים החלים על אותו מקרה.
אין צורך להחליט מראש כי ההליך ימשיך לשלב נוסף.
ראשית יש לבחון את השומה המקורית, להחליט האם קיימת הצדקה להשגה ולנהל את ההליך המתאים. רק לאחר קבלת החלטה ניתן לבחון, ככל שנדרש, את משמעותה ואת האפשרויות הקיימות להמשך.
למה חשוב לבדוק שומת רמ"י לפני שמגישים השגה?
השגה אינה הליך שכדאי לנהל רק משום שדרישת התשלום נראית גבוהה.
שומת השגה צריכה להישען על עמדה שמאית מקצועית ביחס לשווי שנקבע בשומת רמ"י.
בדיקה מקדימה מאפשרת להבין האם קיימת מחלוקת שמאית המצדיקה את ההליך, האם הסוגיה שזוהתה אכן שייכת למסלול ההשגה ומה המשמעות המקצועית של השומה שהתקבלה.
כך ניתן לקבל החלטה עניינית אם נכון להגיש השגה ולא לפעול מתוך הנחה שכל שומה גבוהה היא בהכרח שומה שגויה.
שאלות נפוצות על השגה על שומת רמ"י
האם אפשר לערער על שומת רמ"י?
המונח המקצועי הוא בדרך כלל השגה על שומת רמ"י. כאשר קיימת אפשרות להשיג על השווי שנקבע בשומה, ניתן לעשות זאת בהתאם למסלול ולתנאים החלים על השומה.
כמה זמן יש להגיש השגה על שומת רמ"י?
לפי המידע הרשמי של רמ"י, ככלל ניתן להגיש השגה שמאית בתוך 60 ימים מהמועד הרלוונטי הקבוע בהליך. מאחר שלהליכים אחרים עשויים לחול מועדים שונים, מומלץ לבדוק את השומה בסמוך לקבלתה.
האם צריך שמאי מקרקעין כדי להגיש השגה על שומת רמ"י?
השגה שמאית על השווי מבוססת על שומת השגה הערוכה על ידי שמאי מקרקעין. תפקידו של השמאי הוא לבחון את השומה ולגבש עמדה מקצועית ביחס לשווי נשוא ההשגה.
האם כל דרישת תשלום גבוהה מרמ"י מצדיקה השגה?
לא. גובה דרישת התשלום כשלעצמו אינו מוכיח שהשומה שגויה. יש לבחון האם קיימת מחלוקת שמאית מהותית המצדיקה השגה.
האם תיקון טעות והשגה על שומת רמ"י הם אותו דבר?
לא. מדובר במסלולים שונים. בקשה לתיקון טעות מיועדת לסוגי טעויות המוגדרים בהוראות רמ"י, בעוד שהשגה שמאית עוסקת במחלוקת על השווי שנקבע בשומה.
האם השגה על שומת רמ"י תמיד מפחיתה את החיוב?
לא. לא ניתן להבטיח מראש את תוצאת ההשגה. ההכרעה יכולה להשתנות בהתאם לשומה, לטענות ולממצאי ההליך.
מי דן בהשגה על שומת רמ"י?
ההשגה נדונה במסגרת אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים, בהתאם למסלול החל על השומה ולנתוני ההליך.
האם כדאי לבדוק את השומה מיד לאחר שמקבלים אותה?
כן. מאחר שהליכי ההשגה והמסלולים הנלווים כפופים למועדים, בדיקה בשלב מוקדם מאפשרת להבין את השומה ואת דרך הפעולה האפשרית מבלי להמתין לסמוך לתום המועד.
בדיקת שומת רמ"י וליווי בהליך השגה
קבלת שומה מרשות מקרקעי ישראל אינה מחייבת להניח מראש שהשווי שנקבע בה נכון, אך גם אינה מצדיקה באופן אוטומטי הגשת השגה.
השלב הראשון הוא בדיקה שמאית מקצועית של השומה, שמטרתה להבין את השווי שנקבע, את הזכויות והמקרקעין נשוא השומה ואת השאלה האם קיימת מחלוקת שמאית המצדיקה המשך טיפול.
משרד נופר מור – שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן מעניק שירותי בדיקת שומות רמ"י, הכנת שומות השגה וליווי שמאי בהליכי השגה מול רשות מקרקעי ישראל.
קיבלתם שומת רמ"י או דרישת תשלום ואתם מבקשים לבדוק האם קיימת הצדקה להשגה? ניתן לפנות למשרד לצורך בחינה מקצועית של השומה בהתאם לנכס ולנסיבות המקרה.