קיבלתם שומת היטל השבחה מהוועדה המקומית והחיוב נראה לכם גבוה, שגוי או בלתי מוצדק? לפני שמשלמים חשוב להבין כי קיימים מסלולים שונים להתמודדות עם השומה, והמסלול המתאים תלוי בין היתר בשאלה על מה בדיוק קיימת המחלוקת.
בשפת היום־יום משתמשים לעיתים במונחים כמו ערעור על היטל השבחה, השגה על היטל השבחה או אפילו "ערעור על השומה" כמונחים כלליים. מבחינה מקצועית ומשפטית, לעומת זאת, קיימת חשיבות להבחנה בין מחלוקת הנוגעת לגובה היטל ההשבחה לבין מחלוקת הנוגעת לעצם החיוב, וכן בין פנייה לשמאי מכריע לבין פנייה לוועדת הערר.
גם למועד יש משמעות: במקרים הרלוונטיים קיימת תקופה של 45 ימים לנקיטת ההליך המתאים לאחר קבלת השומה. לכן, כאשר מתקבלת דרישת תשלום או שומת היטל השבחה, מומלץ שלא להמתין ולבחון בהקדם את השומה ואת האפשרויות העומדות בפני בעל המקרקעין.
קיבלתי שומת היטל השבחה – מה עושים?
השלב הראשון אינו בהכרח להגיש מיד ערר או בקשה למינוי שמאי מכריע.
תחילה יש להבין מדוע נקבע החיוב ומה בדיוק מבקשים לתקוף.
שומת היטל השבחה עשויה לכלול קביעות הנוגעות לתכניות החלות על המקרקעין, למועד הקובע, למצב התכנוני הקודם והחדש, לזכויות הבנייה, לערכי השווי, לעסקאות ההשוואה, למקדמים שמאיים ולנתונים נוספים שהשפיעו על גובה ההשבחה.
לכן, כאשר מתקבלת שומה בסכום משמעותי, נכון לבחון אותה באופן מקצועי ולזהות האם המחלוקת היא בעיקרה שמאית, האם קיימת מחלוקת ביחס לעצם החבות, או האם קיימת סוגיה אחרת המחייבת מסלול טיפול שונה.
ההבחנה הזאת חשובה, משום שלא כל מחלוקת בהיטל השבחה מטופלת באותו הליך.
ערעור על היטל השבחה, השגה או ערר – למה יש בלבול בין המונחים?
בעלי נכסים רבים מחפשים בגוגל ביטויים כגון "ערעור היטל השבחה", "השגה על היטל השבחה" או "איך מערערים על היטל השבחה".
אלה ביטויי חיפוש טבעיים, אבל הם אינם בהכרח מתארים במדויק את ההליך המשפטי המתאים לכל מקרה.
כאשר קיימת מחלוקת ביחס לגובה החיוב בלבד, עשוי להיות רלוונטי מסלול של שמאי מכריע.
כאשר קיימת מחלוקת ביחס לעצם החיוב, עשוי להיות רלוונטי ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה.
לכן השאלה החשובה אינה רק "איך מערערים על היטל השבחה?", אלא קודם כל:
על מה אנחנו חולקים?
התשובה לשאלה הזאת משפיעה על בחירת המסלול.
מתי פונים לשמאי מכריע?
כאשר בעל המקרקעין אינו חולק על עצם החיוב בהיטל השבחה, אך חולק על גובה החיוב, ניתן לפנות במסלול המתאים בבקשה למינוי שמאי מכריע.
מחלוקת על גובה החיוב יכולה לנבוע, למשל, מפערים ביחס לערכי השווי, לאופן ניתוח המצב הקודם והמצב החדש, לעסקאות ההשוואה, לזכויות הבנייה, למקדמים שמאיים או למשתנים אחרים שהשפיעו על אומדן ההשבחה.
השמאי המכריע אינו שמאי מטעם בעל הנכס ואינו שמאי מטעם הוועדה המקומית. הוא מתמנה במסגרת המנגנון הקבוע בדין ומכריע באופן עצמאי בסוגיות השמאיות שהובאו בפניו.
בעל המקרקעין יכול להסתייע בשמאי מקרקעין מטעמו לצורך בדיקת שומת היטל ההשבחה, גיבוש העמדה המקצועית והצגתה במסגרת ההליך.
מתי פונים לוועדת ערר?
כאשר המחלוקת אינה רק ביחס לגובה השומה אלא נוגעת לעצם החיוב בהיטל השבחה, עשוי להיות רלוונטי מסלול של ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה.
לדוגמה, יכולה להתעורר שאלה האם בכלל נוצרה חבות בהיטל במקרה מסוים או מחלוקת אחרת שאינה מסתכמת בקביעה שמאית של גובה ההשבחה.
במצבים כאלה חשוב לזהות את מהות הטענה ולא להתייחס לכל מחלוקת כאילו מדובר רק בוויכוח על שווי.
בחירת המסלול צריכה להיעשות בהתאם לנסיבות הספציפיות של השומה והמחלוקת.
מה ההבדל בין שמאי מכריע לבין ועדת ערר?
ההבדל המרכזי נעוץ במהות המחלוקת ובתפקידו של כל אחד מהמסלולים.
כאשר המחלוקת היא שמאית ונוגעת לגובה החיוב, מסלול שמאי מכריע עשוי להיות המסלול המתאים.
כאשר המחלוקת נוגעת לעצם החבות בהיטל, עשוי להיות רלוונטי ערר לוועדת הערר.
קיימים גם מקרים מורכבים יותר שבהם משולבות שאלות שמאיות ומשפטיות, ולכן חשוב שלא לבחור את המסלול רק על בסיס הכותרת של דרישת התשלום או גובה הסכום.
כמה זמן יש לערער על היטל השבחה?
זהו אחד הדברים החשובים ביותר לאחר קבלת השומה.
ככלל, בהתאם למסלול הרלוונטי לפי סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, קיימת תקופה של 45 ימים לנקיטת ההליך המתאים ממועד המצאת השומה.
כאשר המחלוקת היא על גובה החיוב ולא על עצם החבות, ניתן לפנות בתוך התקופה הקבועה בדין בבקשה למינוי שמאי מכריע.
כאשר המחלוקת היא על עצם החיוב, ניתן להגיש ערר לוועדת הערר במסגרת המועד הקבוע לכך.
לכן מי שקיבל שומת היטל השבחה לא צריך להמתין עד סמוך לסיום התקופה כדי להתחיל לבדוק אותה. נדרש זמן לקריאת השומה, לבחינת התכנון והזכויות, לניתוח הנתונים ולהחלטה על דרך הפעולה המתאימה.
קיבלתם שומת היטל השבחה? מומלץ להעביר אותה לבדיקה בהקדם ולא להמתין לחלוף 45 הימים.
האם ניתן לבקש תיקון של שומת היטל השבחה?
לא כל טעות בשומה מחייבת בהכרח את אותו מסלול.
הדין מאפשר, בתנאים הקבועים בו, פנייה לתיקון שומה במקרים מסוימים של טעות, למשל ביחס לפרטי המקרקעין, לנתונים הפיזיים של המקרקעין, לתכניות החלות או לזכויות שיש לחייב במקרקעין.
חשוב להבחין בין טעות הניתנת לתיקון במסגרת המנגנון הקבוע בדין לבין מחלוקת שמאית אמיתית על ערכי השווי או על גובה ההשבחה.
לכן לפני שמחליטים כיצד לפעול יש לבדוק מה מקור הפער בשומה ולא להניח שכל שומה גבוהה מחייבת בהכרח אותו הליך.
מה בודק שמאי מקרקעין לאחר קבלת שומת היטל השבחה?
כאשר המחלוקת נוגעת להיבטים שמאיים, בדיקת השומה יכולה לכלול, בהתאם למקרה, את המצב הקודם והמצב החדש, התכניות החלות, זכויות הבנייה, המועד הקובע, ערכי השווי, עסקאות ההשוואה, מקדמים שמאיים והאפשרות המעשית לנצל את הזכויות. להרחבה על העיקרון השמאי ניתן לקרוא כיצד מחשבים היטל השבחה.
המטרה אינה רק למצוא מספר נמוך יותר.
המטרה היא להבין כיצד הגיעה שומת הוועדה לתוצאה שנקבעה, אילו הנחות עומדות בבסיסה והאם קיימת תשתית מקצועית לעמדה שמאית אחרת.
כאשר נמצאים פערים מהותיים, ניתן להעריך את משמעותם ולבחון את המשך הטיפול המתאים.
האם כל שומת היטל השבחה גבוהה מצדיקה השגה?
לא.
עצם העובדה שהסכום גבוה אינה מוכיחה שהשומה שגויה.
ייתכנו מקרים שבהם בדיקה מקצועית תמצא סוגיות משמעותיות שעשויות להשפיע על גובה החיוב, ומקרים אחרים שבהם לא יימצא בסיס מספק למחלוקת.
לכן לפני שנכנסים להליך הכרוך בזמן ובהוצאות, נכון לבחון את השומה ואת המשמעות הכלכלית של הסוגיות שנמצאו.
זו גם אחת הסיבות לכך שחשוב להעביר את שומת היטל ההשבחה לבדיקה מוקדם ככל האפשר.
האם ערעור או השגה יכולים להביא להפחתת היטל השבחה?
כאשר קיימת מחלוקת מבוססת ביחס לגובה ההשבחה, הליך שמאי מתאים עשוי להביא לקביעה שונה מזו שנקבעה בשומת הוועדה המקומית ובהתאם גם להפחתת היטל ההשבחה.
עם זאת, אין אפשרות להבטיח מראש הפחתה או שיעור הפחתה מסוים.
כל נכס וכל שומה נבחנים בהתאם לתכנון, לזכויות, לנתוני השוק ולנסיבות הספציפיות.
לכן השאלה המקצועית אינה רק "בכמה אפשר להפחית את ההיטל?", אלא האם קיימים בשומה רכיבים המצדיקים עמדה מקצועית אחרת ומה יכולה להיות השפעתם על החיוב.
מה קורה לאחר החלטת שמאי מכריע?
גם לאחר מתן שומה מכרעת קיימים במקרים המתאימים הליכים הקבועים בדין.
על החלטת שמאי מכריע ניתן להגיש ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה בתוך 45 ימים ממועד המצאת ההחלטה, בהתאם להוראות הדין.
חשוב להבחין בין הערר על שומת הוועדה המקומית לבין הליך לאחר שומה מכרעת. מדובר בשלבים שונים, ולכן יש לבחון בכל מקרה את ההחלטה שהתקבלה ואת המסלול הרלוונטי.
מכירת נכס בזמן שמתנהל הליך בנושא היטל השבחה
לעיתים, סוגיית היטל השבחה במכירת דירה מתעוררת רק לאחר שהליך המכירה כבר החל והצדדים מבקשים להשלים את העסקה.
במצב כזה עשויה להיות חשיבות מיוחדת ללוחות הזמנים, משום שהמוכר מבקש להשלים את העסקה ולקבל את האישורים הנדרשים להעברת הזכויות.
לכן מומלץ לבדוק את סוגיית היטל ההשבחה עוד לפני חתימת הסכם המכר, ככל שניתן, ולא לגלות את היקף החיוב רק כאשר העסקה כבר נמצאת בשלבים מתקדמים.
הדבר עשוי להיות משמעותי במיוחד בנכסים שבהם אושרו בשנים האחרונות תכניות שהוסיפו זכויות או שינו את המצב התכנוני.
מה כדאי להכין לצורך בדיקת שומת היטל השבחה?
נקודת המוצא היא שומת הוועדה המקומית ודרישת התשלום שהתקבלה.
בהתאם למקרה, עשויים להיות רלוונטיים גם מסמכים הקשורים לזכויות בנכס, לתכניות החלות, להיתר הבנייה, לעסקת המכר או למסמכים תכנוניים נוספים.
ככל שהבדיקה מתחילה מוקדם יותר ויש בפני השמאי את המידע הרלוונטי, ניתן להבין בצורה מסודרת יותר מה עומד מאחורי החיוב ומהן האפשרויות להמשך טיפול.
שאלות נפוצות על ערעור והשגה על היטל השבחה
תוך כמה זמן אפשר לערער על היטל השבחה?
במסלולים הרלוונטיים לפי סעיף 14 לתוספת השלישית קיימת ככלל תקופה של 45 ימים ממועד המצאת השומה לנקיטת ההליך המתאים. מאחר שהמסלול תלוי במהות המחלוקת, מומלץ לבדוק את השומה מיד לאחר קבלתה.
מה עושים אם היטל ההשבחה נראה גבוה?
ראשית יש לבחון את שומת הוועדה ולהבין כיצד חושב החיוב. אם המחלוקת היא על גובה ההשבחה, ניתן לבחון האם קיימת תשתית שמאית המצדיקה פנייה במסלול של שמאי מכריע.
מה ההבדל בין ערר לבין שמאי מכריע?
באופן כללי, כאשר המחלוקת היא על גובה החיוב בלבד, עשוי להיות רלוונטי מסלול שמאי מכריע. כאשר המחלוקת היא על עצם החיוב, עשוי להיות רלוונטי ערר לוועדת הערר. בכל מקרה יש לבחון את מהות המחלוקת הספציפית.
האם אפשר להגיש שומה נגדית?
כאשר קיימת מחלוקת שמאית ביחס לגובה ההשבחה, שמאי מקרקעין מטעם בעל הנכס יכול לגבש עמדה שמאית המבוססת על בחינת שומת הוועדה, התכנון, הזכויות ונתוני השווי ולהציגה במסגרת ההליך המתאים.
האם אפשר לבטל היטל השבחה?
יש להבחין בין מחלוקת על גובה החיוב לבין טענה שלפיה כלל לא קיימת חבות. האפשרות לביטול או שינוי חיוב תלויה בנסיבות המשפטיות, התכנוניות והשמאיות של המקרה ואין להסיק מעצם קבלת השומה שניתן לבטלה.
האם אפשר להפחית היטל השבחה?
כאשר נמצאים פערים שמאיים מהותיים בשומת הוועדה, ניתן לבחון את האפשרות לפעול להפחתת היטל ההשבחה במסלול המתאים. אין אפשרות להבטיח מראש את תוצאת ההליך.
קיבלתי שומה לפני כמה ימים – כדאי לחכות?
לא מומלץ לדחות את הבדיקה. קיימים מועדים לנקיטת הליכים, ובמקרים הרלוונטיים מדובר ב־45 ימים. בדיקה מוקדמת משאירה זמן להבין את השומה ולקבל החלטה מקצועית לגבי המשך הטיפול.
קיבלתם שומת היטל השבחה? בדקו אותה לפני שחולף המועד
קבלת שומת היטל השבחה אינה אומרת שבכל מקרה צריך להגיש ערר או לפנות לשמאי מכריע, אך כאשר החיוב משמעותי או קיימת מחלוקת ביחס לשומה, חשוב להבין את האפשרויות לפני שחולפים המועדים הקבועים בדין.
משרד נופר מור – שמאות מקרקעין וייעוץ נדל״ן מעניק שירותי בדיקת שומות היטל השבחה, בחינת גובה החיוב, הכנת שומות מטעם בעלי מקרקעין וליווי שמאי בהליכי שמאי מכריע.
קיבלתם שומת היטל השבחה ואתם מבקשים לבדוק האם החיוב מוצדק ומהו המסלול המתאים? ניתן להעביר למשרד את השומה ופרטי הנכס לצורך בחינה מקצועית של המקרה.