קיבלתם דרישה לתשלום היטל השבחה בסכום גבוה? לפני שממהרים לשלם, ניתן לבחון את שומת הוועדה המקומית ולבדוק האם קיימת אפשרות להפחית את גובה החיוב.
היטל השבחה עשוי להגיע לעשרות ואף למאות אלפי שקלים, ובנכסים מסוימים גם לסכומים גבוהים יותר. גובה ההיטל נקבע על בסיס שומה שמאית, ולכן לאופן שבו הוערכה ההשבחה, לזכויות שנלקחו בחשבון, לנתוני השווי ולמאפייני המקרקעין עשויה להיות השפעה ישירה על הסכום שנדרש לתשלום.
שמאי מקרקעין מטעם בעל הנכס יכול לבחון את שומת היטל ההשבחה, את ההנחות והתחשיבים שעליהם היא מבוססת ואת השווי שנקבע למקרקעין. כאשר נמצאים פערים שמאיים המצדיקים זאת, ניתן לגבש שומה מטעם הבעלים ולפעול במסלול המתאים לצורך הפחתת החיוב.
האם ניתן להפחית היטל השבחה?
כן. במקרים המתאימים ניתן להביא להפחתת היטל השבחה, ולעיתים עשויה הבדיקה להביא גם למסקנה כי אין השבחה חייבת בגין רכיב מסוים או כי קיימת סוגיה אחרת המשפיעה על החיוב.
עם זאת, גובה ההפחתה אינו נקבע מראש. הוא תלוי במאפייני הנכס, בתכנית או באירוע התכנוני שבגינם נוצר החיוב, בשומת הוועדה המקומית ובניתוח השמאי של הנתונים הרלוונטיים.
לכן, כאשר מתקבלת שומת היטל השבחה, אחת הפעולות המרכזיות היא לבחון כיצד חושבה ההשבחה והאם הסכום שנקבע משקף את ההשבחה שנוצרה במקרקעין.
כיצד שמאי מקרקעין יכול לסייע בהפחתת היטל השבחה?
הפחתת היטל השבחה אינה מבוססת על בקשה כללית להקטין את הסכום. היא מבוססת על ניתוח שמאי של החיוב והצגת עמדה מקצועית ביחס לשווי ההשבחה.
במסגרת הבדיקה שמאי המקרקעין עובר על שומת הוועדה המקומית, בוחן את התכנון החל על הנכס, מנתח את הזכויות שהובאו בחשבון ובודק את העקרונות והתחשיבים שעל בסיסם נקבעה ההשבחה.
בין היתר נבחנים, בהתאם למקרה, המצב הקודם והמצב החדש, המועד הקובע, זכויות הבנייה, אפשרויות הניצול של הזכויות, נתוני ההשוואה, ערכי השווי והמקדמים השמאיים שנקבעו בשומה.
המשמעות היא שגם כאשר אין מחלוקת לגבי עצם קיומו של אירוע משביח, עדיין יכולה להתקיים מחלוקת שמאית משמעותית ביחס להיקף ההשבחה ולגובה החיוב.
בדיקת המצב הקודם והמצב החדש
אחד המרכיבים המרכזיים בחישוב היטל השבחה הוא בחינת השינוי בשווי המקרקעין בעקבות האירוע התכנוני הרלוונטי.
לצורך כך נבחן שווי המקרקעין במצב הקודם לעומת שווים במצב החדש, בהתאם לעקרונות השומה ולמועד הקובע.
לדרך שבה מנותחים שני המצבים עשויה להיות השפעה משמעותית על תוצאת השומה.
לדוגמה, יש לבחון אילו זכויות היו קיימות במצב הקודם, אילו זכויות נוספו במצב החדש, מהי המשמעות הכלכלית של אותן זכויות וכיצד הן משפיעות בפועל על שווי המקרקעין.
טעות או פער בהערכת אחד המצבים עשויים להשפיע על אומדן ההשבחה ובהתאם גם על גובה היטל ההשבחה.
להרחבה על אופן קביעת ההשבחה ניתן לקרוא במאמר איך מחשבים היטל השבחה.
בדיקת זכויות הבנייה שנלקחו בחשבון
תוספת זכויות בנייה יכולה להיות גורם משמעותי ביצירת השבחה, אך אין פירוש הדבר שכל זכות נוספת מתורגמת באופן אוטומטי לאותו שווי בכל נכס.
שמאי מקרקעין בוחן את הזכויות שנוספו ואת האפשרות המעשית והכלכלית לנצל אותן במקרקעין הספציפיים.
בין היתר עשויים להיות רלוונטיים סוג הזכות, היקפה, מיקומה, מאפייני המגרש והמבנה הקיים, מגבלות תכנוניות ואופן ניצול הזכויות.
הבדיקה נועדה להעריך את התרומה הכלכלית של הזכויות לשווי הנכס, ולא להסתפק רק בכמות זכויות הבנייה שנוספה על הנייר.
בדיקת ערכי השווי ועסקאות ההשוואה
אחד המרכיבים החשובים בשומה הוא קביעת ערכי השווי.
כאשר שומת הוועדה מסתמכת על עסקאות השוואה או נתוני שוק, יש לבחון האם הם מתאימים למקרקעין הנישומים ולמועד הקובע.
לא כל עסקה שבוצעה באותה שכונה או בסביבת הנכס היא בהכרח עסקה מתאימה להשוואה.
יכולים להיות הבדלים בזכויות הבנייה, בשטח, במיקום, במאפייני הבינוי, במצב התכנוני ובמועד העסקה. שמאי מקרקעין נדרש לנתח את העסקאות ולבחון את מידת התאמתן לנכס ולסוג הזכויות הנבחנות.
כאשר קיימים פערים בין ערכי השווי שנקבעו בשומת הוועדה לבין הנתונים השמאיים המתאימים למקרה, עשויה להיות לכך השפעה ישירה על אומדן ההשבחה.
בדיקת המקדמים השמאיים
בשומות היטל השבחה נעשה לעיתים שימוש במקדמים שמאיים המבטאים הבדלים בין זכויות, שימושים ומאפיינים שונים של המקרקעין.
מקדמים אלה עשויים להתייחס, בהתאם למקרה, למאפיינים כגון דחייה במימוש, מיקום, שימוש, התאמות בין זכויות או מאפיינים אחרים המשפיעים על השווי.
גם כאן אין נוסחה אחת שמתאימה לכל נכס.
יש לבחון האם המקדמים שנקבעו בשומה מתאימים למקרקעין, לתכנון ולנסיבות הספציפיות שנבחנות.
בדיקת אפשרות הניצול של הזכויות
אחת השאלות החשובות בשומה היא לא רק אילו זכויות קיימות מבחינה תכנונית, אלא מהי המשמעות הכלכלית שלהן במקרקעין הספציפיים.
לעיתים קיימות זכויות בנייה נוספות, אך אופן מימושן מושפע ממאפייני המגרש, מהמבנה הקיים, מקווי בניין, מתכסית, ממגבלות תכנון ומגורמים נוספים.
לכן יש לבחון את מכלול הנתונים ולא להניח שכל תוספת זכויות מייצרת בהכרח השבחה זהה.
הפער בין זכויות תכנוניות לבין היכולת לנצל אותן באופן כלכלי עשוי להיות בעל משמעות במסגרת השומה.
חשיבות המועד הקובע בהיטל השבחה
הערכת ההשבחה נעשית ביחס למועד הקובע הרלוונטי לאירוע המשביח, ולא בהכרח לפי שווי הנכס במועד שבו התקבלה דרישת התשלום.
לכן כאשר בוחנים שומת היטל השבחה יש לבדוק גם את נתוני השוק ואת ערכי השווי הרלוונטיים למועד הקובע.
במיוחד כאשר חלף זמן משמעותי בין האירוע התכנוני לבין מועד המימוש וקבלת דרישת התשלום, ההבחנה הזו יכולה להיות משמעותית מאוד להבנת השומה.
מהי שומה נגדית להיטל השבחה?
כאשר בעל נכס מבקש לחלוק על גובה ההשבחה שנקבע בשומת הוועדה המקומית, שמאי מקרקעין מטעמו יכול לערוך שומה המבוססת על בחינה עצמאית של המקרקעין ושל האירוע המשביח.
בשומה נבחנים הנתונים התכנוניים והשמאיים הרלוונטיים ומוצגת עמדה מקצועית ביחס להשבחה ולגובה החיוב.
בשפה היומיומית נהוג לעיתים לכנות זאת שומה נגדית להיטל השבחה, אף שההליך שבו נעשה שימוש בשומה והדרך המתאימה להשיג על החיוב תלויים במהות המחלוקת ובנסיבות המקרה.
האם ניתן לבטל היטל השבחה לחלוטין?
במקרים מסוימים תוצאת הבדיקה יכולה להיות שלא נוצרה השבחה חייבת כפי שנקבעה בשומת הוועדה, או שקיימים טעמים אחרים המשפיעים על עצם החיוב או על היקפו.
עם זאת, אין להסיק מכך שכל שומת היטל השבחה ניתנת לביטול.
המסקנה צריכה להתבסס על בחינת התכנון, הזכויות, השווי והנסיבות הרלוונטיות למקרקעין.
לכן חיפוש אחר ביטול היטל השבחה או הפחתה משמעותית צריך להתחיל בבדיקת השומה והבסיס שעליו נקבע החיוב.
האם כדאי לקחת שמאי להפחתת היטל השבחה?
כאשר מדובר בחיוב משמעותי, לבחינה מקצועית של השומה עשויה להיות חשיבות כלכלית גבוהה.
שמאי מקרקעין יכול לזהות את הנקודות השמאיות המרכזיות בשומה, לבחון את החישוב ואת נתוני השווי ולהעריך האם קיימים פערים שיש מקום להציג במסגרת ההליך המתאים.
ככל שהשומה מורכבת יותר – למשל כאשר מדובר בזכויות בנייה משמעותיות, מספר תכניות משביחות, בית פרטי, מגרש או מקרקעין בעלי מאפיינים תכנוניים מיוחדים – כך עשויה הבדיקה לדרוש ניתוח רחב יותר.
קיבלתי שומת היטל השבחה גבוהה – מה עושים?
השלב הראשון הוא להעביר לשמאי מקרקעין את שומת הוועדה המקומית ואת המסמכים הרלוונטיים לנכס.
השמאי יכול לבחון כיצד חושב החיוב, מהן הזכויות שהובאו בחשבון, מהם ערכי השווי והמקדמים שנקבעו והאם קיימות נקודות שמאיות שעשויות להשפיע על גובה ההיטל.
חשוב לבצע את הבדיקה בסמוך לקבלת השומה, מאחר שהדין קובע מועדים לנקיטת הליכים ביחס לשומת היטל השבחה.
לאחר הבדיקה ניתן להחליט כיצד נכון לפעול בהתאם לממצאים ולמסלול המתאים למקרה.
האם כל שומת היטל השבחה ניתנת להפחתה?
לא. כל נכס וכל שומה נבחנים לגופם.
ישנם מקרים שבהם קיימים פערים משמעותיים בין שומת הוועדה לבין העמדה השמאית מטעם בעל הנכס, וישנם מקרים שבהם הפער קטן או שאין הצדקה מקצועית לניהול הליך.
היתרון בבדיקה מקצועית הוא האפשרות להבין את התמונה הכלכלית לפני שמתקבלת החלטה לגבי המשך הטיפול.
הפחתת היטל השבחה במכירת נכס
היטל השבחה עולה פעמים רבות במסגרת מכירת נכס, כאשר המוכר נדרש להסדיר את החיובים החלים על המקרקעין. להרחבה בנושא ניתן לקרוא על היטל השבחה במכירת דירה ומה חשוב לבדוק לפני עסקה.
כאשר מתקבלת שומה בסכום משמעותי, גובה ההיטל יכול להשפיע גם על התוצאה הכלכלית של העסקה.
לכן, במקרים שבהם ידוע מראש שקיימות תכניות משביחות או זכויות נוספות, כדאי לבחון את סוגיית היטל ההשבחה מוקדם ככל האפשר ולא להמתין לרגע האחרון.
כאשר כבר התקבלה שומה, ניתן לבחון את גובה החיוב ואת הבסיס השמאי שעליו הוא נשען.
שאלות נפוצות על הפחתת היטל השבחה
בכמה אפשר להפחית היטל השבחה?
אין שיעור הפחתה קבוע. התוצאה תלויה בשומת הוועדה, במאפייני המקרקעין, בתכנון, בזכויות, בערכי השווי ובסוגיות השמאיות המתעוררות בכל מקרה.
האם שמאי מקרקעין יכול להפחית היטל השבחה?
שמאי מקרקעין מטעם בעל הנכס יכול לבדוק את שומת הוועדה, לערוך שומה מקצועית מטעמו ולהציג את העמדה השמאית במסגרת ההליך המתאים. ההכרעה הסופית תלויה במסלול שבו מתנהל הטיפול.
האם אפשר להפחית היטל השבחה אחרי שקיבלתי דרישת תשלום?
קבלת דרישת התשלום אינה בהכרח סוף התהליך. קיימים בדין מסלולים המאפשרים לחלוק על שומת היטל ההשבחה, בכפוף לתנאים ולמועדים החלים על כל הליך.
מה בודק שמאי בשומת היטל השבחה?
בין היתר, ובהתאם למקרה, נבחנים התכנון החל על הנכס, המצב הקודם והמצב החדש, זכויות הבנייה, אפשרויות הניצול, המועד הקובע, עסקאות ההשוואה, ערכי השווי והמקדמים השמאיים.
האם ניתן להגיע לאפס היטל השבחה?
במקרים מסוימים בחינה מקצועית עשויה להוביל למסקנה שאין השבחה חייבת כפי שנקבעה בשומת הוועדה או שקיימת סוגיה המשפיעה על החיוב. לא ניתן לדעת זאת מראש ללא בדיקת המקרה.
קיבלתם שומת היטל השבחה? כדאי לבדוק את גובה החיוב לפני שממשיכים
היטל השבחה יכול להיות הוצאה משמעותית מאוד במסגרת מכירת נכס, קבלת היתר או מימוש זכויות אחר.
בדיקה שמאית מקצועית מאפשרת לבחון כיצד נקבעה ההשבחה, אילו זכויות הובאו בחשבון, מהם ערכי השווי והמקדמים ששימשו בשומה והאם קיימים פערים שעשויים להשפיע על הסכום לתשלום.
משרד נופר מור – שמאות מקרקעין וייעוץ נדל״ן מעניק שירותי בדיקת שומות היטל השבחה, עריכת שומות מטעם בעלי נכסים וליווי שמאי בהליכים הנוגעים לגובה החיוב.
קיבלתם שומת היטל השבחה ואתם רוצים לבדוק האם ניתן להפחית את הסכום? ניתן לפנות למשרד עם השומה ופרטי הנכס לצורך בחינת המקרה.