קיבלתם שומת היטל השבחה מהוועדה המקומית ואתם חושבים שהסכום שנקבע גבוה? כאשר קיימת מחלוקת על גובה היטל ההשבחה, אחד המסלולים המרכזיים הקבועים בדין הוא פנייה למינוי שמאי מכריע.
חשוב לדעת כי לפנייה קיימת מסגרת זמנים: כאשר בעל המקרקעין אינו חולק על עצם החיוב בהיטל ההשבחה אלא על גובהו, ניתן לפנות בבקשה למינוי שמאי מכריע בתוך 45 ימים מהמועד שבו השומה הובאה לידיעתו.
לכן, לאחר קבלת שומת היטל השבחה, מומלץ שלא להמתין. בדיקה שמאית מוקדמת מאפשרת לבחון את גובה החיוב, לזהות את הסוגיות השמאיות שבמחלוקת ולגבש עמדה מקצועית לפני נקיטת ההליך המתאים.
מהו שמאי מכריע בהיטל השבחה?
שמאי מכריע הוא שמאי מקרקעין המתמנה במסגרת המנגנון הקבוע בדין לצורך הכרעה במחלוקת שמאית, בין היתר כאשר בעל המקרקעין חולק על גובה היטל ההשבחה שנקבע בשומת הוועדה המקומית.
המינוי אינו נעשה על ידי בעל הנכס או על ידי הוועדה המקומית. הבקשה למינוי מוגשת ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין, והשמאי המכריע מתמנה בהתאם למנגנון הקבוע בדין.
השמאי המכריע אינו השמאי של בעל המקרקעין ואינו השמאי של הוועדה המקומית. תפקידו לבחון באופן עצמאי את הסוגיות השמאיות שבמחלוקת ולהכריע בהן.
בסיום ההליך ניתנת שומה מכרעת, הכוללת את הכרעתו השמאית ביחס למחלוקת שהובאה בפניו.
מתי פונים לשמאי מכריע בהיטל השבחה?
פנייה לשמאי מכריע עשויה להיות רלוונטית כאשר בעל המקרקעין אינו חולק על עצם החבות בהיטל השבחה, אך חולק על גובה ההשבחה והחיוב שנקבע בעקבותיה.
המחלוקת יכולה לנבוע, למשל, מהשווי שנקבע למקרקעין במצב הקודם או במצב החדש, מערכי השווי ששימשו בשומה, מעסקאות ההשוואה, מאופן ניתוח זכויות הבנייה, מהמקדמים השמאיים או מהמשמעות הכלכלית שיוחסה לשינוי התכנוני.
במקרים כאלה ניתן לבחון את שומת הוועדה באמצעות שמאי מקרקעין מטעם בעל הנכס, לזהות את מוקדי המחלוקת ולגבש עמדה שמאית ביחס לגובה ההשבחה.
חשוב להבחין בין מחלוקת על גובה החיוב לבין מחלוקת הנוגעת לעצם החבות בהיטל. כאשר המחלוקת היא על עצם החיוב או כוללת סוגיות אחרות, עשוי להיות רלוונטי מסלול שונה, ולכן יש לבחון את מהות המחלוקת לפני נקיטת הליך.
45 ימים – למה חשוב לבדוק את שומת היטל ההשבחה בהקדם?
כאשר מתקבלת שומת היטל השבחה, לזמן יש משמעות.
כאשר החייב אינו חולק על עצם החיוב אלא על גובהו, ניתן לפנות ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למינוי שמאי מכריע בתוך 45 ימים מהמועד שבו השומה הובאה לידיעתו.
לכן לא מומלץ להניח את השומה בצד ולהמתין.
בדיקה מוקדמת מאפשרת לשמאי המקרקעין לעבור על שומת הוועדה, לבחון את החישוב, להבין כיצד נקבעה ההשבחה, לזהות את הנקודות השמאיות שבמחלוקת ולהיערך להמשך הטיפול במסגרת המועדים הקבועים בדין.
קיבלתם שומת היטל השבחה ואתם שוקלים לפנות לשמאי מכריע? מומלץ להעביר את השומה לבדיקה בהקדם ולא להמתין לסיום תקופת 45 הימים.
מה בודק שמאי מקרקעין לפני פנייה לשמאי מכריע?
לפני פנייה למינוי שמאי מכריע יש חשיבות לבחינה מקצועית של שומת הוועדה המקומית.
שמאי המקרקעין מטעם בעל הנכס בוחן את השומה ואת התשתית השמאית שעליה היא מבוססת, ובהתאם למקרה עשוי לבחון בין היתר את המצב התכנוני, הזכויות במקרקעין, המצב הקודם והמצב החדש, המועד הקובע, עסקאות ההשוואה, ערכי השווי, המקדמים השמאיים ואופן חישוב ההשבחה.
המטרה היא להבין מה עומד מאחורי גובה היטל ההשבחה שנקבע והאם קיימים פערים שמאיים המצדיקים הצגת עמדה שונה.
שומת היטל השבחה יכולה לכלול מספר רב של הנחות ונתונים. לעיתים המחלוקת אינה נובעת מנקודה אחת בלבד, אלא משילוב של מספר רכיבים המשפיעים יחד על התוצאה הסופית. להרחבה ניתן לקרוא איך מחשבים היטל השבחה? העיקרון השמאי מאחורי החיוב.
מצב קודם ומצב חדש – אחת הסוגיות המרכזיות בשומה
חישוב ההשבחה מבוסס על בחינת השינוי בשווי המקרקעין בעקבות האירוע התכנוני הרלוונטי.
במסגרת הליך שמאי מכריע עשויה להתעורר מחלוקת ביחס לשווי במצב הקודם, לשווי במצב החדש או לשניהם.
פער בהערכת אחד המצבים עשוי להשפיע על אומדן ההשבחה ובהתאם גם על גובה היטל ההשבחה.
לכן נדרש לבחון את הזכויות והמצב התכנוני בכל אחד מהמצבים ואת תרומתו הכלכלית של השינוי לשווי המקרקעין.
זכויות בנייה והמשמעות הכלכלית שלהן
תוספת זכויות בנייה עשויה ליצור השבחה, אך עצם קיומן של זכויות נוספות אינו מסיים את הבדיקה השמאית.
יש לבחון את סוג הזכויות, היקפן, מאפייני הנכס והאפשרות לנצל אותן במקרקעין הספציפיים.
לעיתים עשויה להתקיים מחלוקת שמאית ביחס לתרומה הכלכלית שיוחסה לזכויות במסגרת שומת הוועדה המקומית.
לכן במסגרת בדיקת שומת היטל השבחה נבחנת לא רק כמות זכויות הבנייה, אלא גם השפעתן על שווי המקרקעין.
עסקאות השוואה וערכי שווי
עסקאות ההשוואה ונתוני השוק המשמשים בשומה יכולים להשפיע באופן משמעותי על גובה ההשבחה.
כאשר קיימת מחלוקת ביחס לערכי השווי, יש לבחון האם עסקאות ההשוואה שנבחרו מתאימות למקרקעין הנישומים, לזכויות הנבחנות ולמועד הקובע.
נכסים הנמצאים באותה שכונה אינם בהכרח נכסים זהים לצורך השוואה. עשויים להתקיים הבדלים במיקום, בזכויות, בשטח, במאפייני הבינוי, במצב התכנוני ובנתונים נוספים המשפיעים על השווי.
בחירה וניתוח של נתוני ההשוואה הם חלק מהעבודה השמאית ועשויים להיות אחד ממוקדי המחלוקת במסגרת ההליך.
מקדמים שמאיים ואפשרויות ניצול
בשומת היטל השבחה נעשה לעיתים שימוש במקדמים שמאיים לצורך ביטוי מאפיינים שונים המשפיעים על שווי הזכויות.
בהתאם למקרה, יכולה להתעורר מחלוקת ביחס למקדם שנבחר או ביחס לאופן שבו הובאה בחשבון האפשרות לנצל את הזכויות במקרקעין.
גם כאן אין לבחון את הנתון במנותק משאר השומה. יש לבחון את הנכס, התכנון והנסיבות הספציפיות ולבדוק כיצד הם משפיעים על השווי.
כיצד מתנהל הליך שמאי מכריע?
לאחר הגשת בקשה למינוי בהתאם להוראות הדין, מתמנה שמאי מכריע ונפתח ההליך המקצועי בפניו.
במסגרת ההליך מוצגות העמדות השמאיות והמסמכים הרלוונטיים, והשמאי המכריע בוחן את הסוגיות שבמחלוקת.
ההליך אינו מסתכם בהשוואה בין הסכום שקבעה הוועדה המקומית לבין הסכום שמציג בעל המקרקעין.
השמאי המכריע מבצע בחינה עצמאית של הסוגיות המקצועיות שהובאו בפניו. המחלוקת יכולה לעסוק, בין היתר, בשווי במצב הקודם והחדש, בזכויות, בנתוני ההשוואה, במקדמים ובמשתנים שמאיים נוספים.
בסיום ההליך ניתנת שומה מכרעת.
מהי שומה מכרעת?
שומה מכרעת היא השומה הניתנת על ידי השמאי המכריע לאחר בחינת המחלוקת השמאית.
השמאי המכריע אינו נדרש לבחור באופן אוטומטי בין הסכום שנקבע בשומת הוועדה לבין הסכום המוצג מטעם בעל המקרקעין. הוא בוחן את הסוגיות באופן עצמאי ומגיע למסקנותיו בהתאם לנתונים ולניתוח השמאי.
לכן יש חשיבות רבה לאופן שבו מוצגת ומבוססת העמדה השמאית מטעם בעל המקרקעין.
האם שמאי מכריע יכול להפחית היטל השבחה?
כן. שומה מכרעת עשויה להביא להפחתת היטל ההשבחה כאשר הבחינה השמאית מצדיקה קביעת השבחה נמוכה מזו שנקבעה בשומת הוועדה המקומית.
עם זאת, אין שיעור הפחתה קבוע ואין אפשרות להבטיח מראש שההליך יסתיים בהפחתת החיוב.
השמאי המכריע מבצע בחינה עצמאית של המחלוקת, ולכן התוצאה תלויה בנתוני המקרקעין, בתכנון, בזכויות ובסוגיות השמאיות הרלוונטיות למקרה.
כאשר מתקבלת שומת היטל השבחה גבוהה, נכון לבחון תחילה מה יצר את הפער ומהו הבסיס המקצועי לעמדה שמאית אחרת.
מה ההבדל בין שמאי מטעם בעל הנכס לבין שמאי מכריע?
אלה שני תפקידים שונים.
שמאי המקרקעין מטעם בעל הנכס בוחן את שומת הוועדה המקומית, מנתח את המקרקעין ואת ההשבחה, מגבש עמדה מקצועית ומציג את הטיעונים השמאיים מטעם בעל המקרקעין.
השמאי המכריע אינו מייצג את בעל הנכס ואינו מייצג את הוועדה המקומית. הוא הגורם המתמנה לצורך הכרעה מקצועית במחלוקת.
לכן גם כאשר נבחר מסלול של שמאי מכריע, קיימת חשיבות לליווי מקצועי של שמאי מקרקעין מטעם בעל המקרקעין.
מהי שומה נגדית בהיטל השבחה?
המונח "שומה נגדית" משמש בדרך כלל לתיאור שומה או עמדה שמאית הנערכת מטעם בעל המקרקעין מול שומת הוועדה המקומית.
מטרתה אינה רק להציג סכום נמוך יותר.
שומה מקצועית צריכה לבסס את העמדה השמאית ולנתח את הנושאים המשפיעים על ההשבחה, כגון המצב הקודם והחדש, זכויות הבנייה, נתוני השווי, עסקאות ההשוואה, המועד הקובע והמקדמים הרלוונטיים.
כאשר קיימת מחלוקת על גובה היטל ההשבחה, הניתוח השמאי מטעם בעל המקרקעין משמש בסיס להצגת העמדה המקצועית במסגרת ההליך המתאים.
האם כדאי לפנות לשמאי מכריע בכל שומת היטל השבחה?
לא בהכרח.
יש לבחון את גובה החיוב, מורכבות השומה, הסוגיות השמאיות שבמחלוקת, משמעות הפער האפשרי ועלויות ההליך.
במקרים שבהם קיימים פערים משמעותיים או סוגיות שמאיות מהותיות, הליך שמאי מכריע עשוי להיות מסלול מתאים לבירור גובה ההשבחה.
לכן החלטה על פנייה לשמאי מכריע צריכה להתקבל לאחר בחינת השומה והבנת המחלוקת ולא רק על בסיס גובה דרישת התשלום.
מי משלם את שכר השמאי המכריע?
שכרו של השמאי המכריע מוסדר בדין ובתקנות החלות על ההליך.
ככלל, שכרו מתחלק בין הצדדים בחלקים שווים – בעל המקרקעין והוועדה המקומית – אלא אם נקבע אחרת בהתאם להוראות החלות על המקרה.
לצד שכר השמאי המכריע יש להביא בחשבון גם את עלות העבודה המקצועית מטעם בעל המקרקעין. לכן יש חשיבות לבחינת המשמעות הכלכלית של המחלוקת והיקף הטיפול הנדרש.
קיבלתי שומת היטל השבחה – מה לעשות עכשיו?
אם התקבלה שומת היטל השבחה וקיימת מחלוקת על הסכום, מומלץ להעביר את השומה לבדיקה שמאית בהקדם.
במסגרת הבדיקה ניתן לבחון כיצד חושב היטל ההשבחה, אילו זכויות הובאו בחשבון, מהם ערכי השווי והמקדמים שנקבעו, אילו עסקאות השוואה שימשו בשומה והאם קיימות סוגיות שמאיות המצדיקות הצגת עמדה אחרת.
כאשר המחלוקת נוגעת לגובה החיוב ולא לעצם החבות, יש להביא בחשבון את תקופת 45 הימים הקבועה לפנייה למינוי שמאי מכריע.
בדיקה מוקדמת מאפשרת לקבל החלטה מקצועית כאשר המידע הרלוונטי והאפשרויות עדיין עומדים בפני בעל המקרקעין.
שאלות נפוצות על שמאי מכריע והיטל השבחה
כמה זמן יש לפנות לשמאי מכריע?
כאשר בעל המקרקעין אינו חולק על עצם החבות בהיטל אלא על גובה החיוב, ניתן לפנות בבקשה למינוי שמאי מכריע בתוך 45 ימים מהמועד שבו השומה הובאה לידיעתו. מאחר שלמועדים בהליכים אלה יש משמעות, מומלץ לבדוק את השומה בהקדם.
מי ממנה שמאי מכריע?
הבקשה למינוי מוגשת ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין, והשמאי המכריע מתמנה במסגרת מנגנון המינוי הקבוע בדין.
האם בעל הנכס בוחר את השמאי המכריע?
לא. שמאי מכריע אינו שמאי פרטי שנבחר על ידי בעל המקרקעין. הוא מתמנה במסגרת מנגנון המינוי הקבוע בדין.
האם שמאי מכריע תמיד מפחית את היטל ההשבחה?
לא. השמאי המכריע מבצע בחינה עצמאית של המחלוקת. שומה מכרעת עשויה להביא להפחתת החיוב כאשר הממצאים השמאיים מצדיקים זאת, אך אין אפשרות להבטיח הפחתה מראש.
האם צריך שמאי מקרקעין מטעמי בהליך שמאי מכריע?
שמאי מקרקעין מטעם בעל המקרקעין בוחן את שומת הוועדה, מגבש את העמדה המקצועית ומציג את הסוגיות השמאיות מטעם בעל הנכס. תפקידו שונה מתפקידו של השמאי המכריע, אשר מכריע במחלוקת באופן עצמאי.
מה ההבדל בין שומת הוועדה לשומה מכרעת?
שומת הוועדה המקומית היא השומה שעל בסיסה נקבע החיוב מטעמה. השומה המכרעת ניתנת על ידי השמאי המכריע לאחר בחינת המחלוקת השמאית שהובאה בפניו.
האם אפשר להפחית היטל השבחה באמצעות שמאי מכריע?
שומה מכרעת יכולה להביא להפחתת היטל ההשבחה כאשר קיימת הצדקה שמאית לכך. התוצאה תלויה בנתוני המקרה ובהכרעת השמאי המכריע.
קיבלתם שומת היטל השבחה? אל תמתינו עם הבדיקה
כאשר מתקבלת שומת היטל השבחה בסכום משמעותי, חשוב להבין כיצד נקבע החיוב ומהן האפשרויות העומדות בפני בעל המקרקעין.
במקרה של מחלוקת על גובה החיוב, למועד יש חשיבות: הפנייה למינוי שמאי מכריע נעשית בתוך 45 ימים מהמועד שבו השומה הובאה לידיעת החייב.
משרד נופר מור – שמאות מקרקעין וייעוץ נדל״ן מעניק שירותי בדיקת שומות היטל השבחה, הכנת שומות מטעם בעלי מקרקעין וליווי שמאי בהליכי שמאי מכריע.
קיבלתם שומת היטל השבחה ואתם סבורים שהחיוב גבוה? ניתן לפנות למשרד עם השומה ופרטי הנכס לצורך בחינת גובה החיוב והמשך הטיפול המתאים.