קיבלתם דרישה לתשלום היטל השבחה או שאתם עומדים למכור נכס, להוציא היתר בנייה או לממש זכויות במקרקעין? לפני שמניחים שהחיוב שנקבע הוא בהכרח הסכום שיש לשלם, חשוב לבדוק האם בנסיבות המקרה קיימת זכאות לפטור מהיטל השבחה, מלא או חלקי, בהתאם להוראות הדין.
החוק כולל מספר הוראות פטור, אך אין פטור אוטומטי לכל דירת מגורים או לכל בעל נכס. כל פטור מבוסס על תנאים מסוימים, ולעיתים לפרטי הנכס, לזהות המחזיק, לשימוש במקרקעין, לשטח הדירה, למועד המימוש ולנתונים נוספים יש משמעות.
לכן השאלה אינה רק "האם יש פטור מהיטל השבחה?", אלא איזה פטור עשוי להיות רלוונטי, האם התנאים לקבלתו מתקיימים ומהי השפעתו על החיוב במקרה הספציפי.
מהם הפטורים מהיטל השבחה?
הפטורים המרכזיים מהיטל השבחה מוסדרים, בין היתר, בסעיף 19 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.
הוראות החוק מתייחסות למספר מצבים שונים, ובהם, בכפוף לתנאים הקבועים בדין, בנייה או הרחבה של דירת מגורים בשטח הקבוע בחוק, מקרקעין המצויים באזורים או בשכונות שהוגדרו לעניין הוראות פטור מסוימות, מקרקעין של מוסדות הזכאים לפטור בהתקיים התנאים הרלוונטיים ומקרים נוספים.
חשוב להבין כי עצם העובדה שמקרה מסוים "נשמע" דומה לפטור הקבוע בחוק אינה מספיקה. יש לבחון את תנאי הפטור ואת נתוני המקרקעין בפועל.
פטור מהיטל השבחה לדירת מגורים עד 140 מ"ר
אחת מהוראות הפטור המוכרות ביותר עוסקת בבנייה או בהרחבה של דירת מגורים עד לשטח כולל של 140 מ"ר, בכפוף לתנאים הקבועים בחוק.
פטור מהיטל השבחה 140 מ"ר, פטור בהרחבת דירה, פטור בעת מכירת דירה והאם ניתן לקבל פטור כאשר קיימות זכויות בנייה נוספות, אלה סוגיות הנוגעות לבעלי הנכסים.
אלא שהמספר 140 מ"ר לבדו אינו מספיק כדי לקבוע זכאות.
יש לבחון, בין היתר, את אופי הבנייה או ההרחבה, השטח הרלוונטי, השימוש בדירה למגורי המחזיק או קרובו ואת התנאים והמועדים הקבועים בדין.
במקרים שבהם נדרש הפטור גם ביחס להעברת הדירה, קיימת חשיבות גם לתנאי המגורים הקבועים בחוק. לכן אין להסיק מעצם העובדה ששטח הדירה קטן מ־140 מ"ר כי קיים באופן אוטומטי פטור מלא מהיטל השבחה.
הנושא כולל תנאים ופסיקה ולכן ראוי לבחון אותו בנפרד בכל מקרה.
האם הפטור עד 140 מ"ר חל גם כאשר בונים מעבר ל־140 מ"ר?
גם כאן התשובה אינה פשוט "כן" או "לא".
הוראת הפטור מתייחסת לשטח הקבוע בחוק, וכאשר הבנייה או ההרחבה חורגות ממנו, עשוי להיווצר חיוב ביחס לשטח שמעבר לשטח הפטור, בהתאם לנסיבות ולהוראות החלות על המקרה.
לכן, לפני הוצאת היתר או מימוש זכויות בנייה, חשוב לבדוק את מלוא נתוני הנכס ולא להסתפק בחישוב של שטח הדירה בלבד.
פטור מהיטל השבחה בעת מכירת דירה
אחת השאלות הנפוצות היא האם ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה במכירת דירה.
מכירת זכויות במקרקעין עשויה להוות מימוש זכויות לעניין היטל השבחה, ולכן במקרים המתאימים שאלת הפטור הופכת משמעותית דווקא לקראת העסקה.
כאשר מבקשים להסתמך על פטור הקשור לדירת מגורים, עשויים להיות רלוונטיים תנאים נוספים מעבר לשטח הדירה. לדוגמה, במסגרת הפטור הקשור לבנייה או הרחבה של דירת מגורים קיימים תנאים הנוגעים גם לשימוש בדירה למגורי המחזיק או קרובו ולתקופת המגורים הרלוונטית.
מסיבה זו מומלץ לבחון את סוגיית היטל ההשבחה והפטורים האפשריים לפני השלמת עסקת המכר, ולא רק לאחר שהתקבלה דרישת תשלום.
האם כל דירה מתחת ל־140 מ"ר פטורה מהיטל השבחה?
לא.
זו אחת הטעויות הנפוצות שכדאי להימנע מהן.
הוראת הפטור אינה קובעת שכל נכס מגורים ששטחו קטן מ־140 מ"ר פטור באופן גורף מכל היטל השבחה.
הפטור מתייחס למצבים ולתנאים מסוימים הקבועים בדין. לכן העובדה שמדובר בדירת מגורים קטנה מ־140 מ"ר היא נתון רלוונטי, אך אינה מספיקה לבדה לקביעת הזכאות.
בבדיקה מקצועית יש להבין מהו האירוע שיצר את ההשבחה, מהו מימוש הזכויות שבגינו נדרש התשלום, מה נעשה במקרקעין והאם מתקיימים התנאים של הוראת הפטור הרלוונטית.
פטור מהיטל השבחה בשכונת שיקום
החוק כולל גם הוראות פטור הנוגעות למקרקעין המצויים באזורים שהוכרזו כשכונת שיקום, בכפוף לתנאים ולתקופת ההכרזה הרלוונטית.
במקרה כזה לא מספיק לדעת את כתובת הנכס. יש לבחון האם המקרקעין נכללים בתחום ההכרזה הרלוונטית ומהי תחולתה ביחס להשבחה הנבחנת.
פטור באזורים שהוכרזו לעניין היטל השבחה
הוראות הדין כוללות גם אפשרות לפטור ביחס למקרקעין המצויים באזורים שהוכרזו בהתאם למנגנון הקבוע בחוק.
גם כאן מדובר בפטור התלוי בתנאים ובהכרזה הרלוונטית, ולא בפטור גורף הנובע מעצם מיקומו של נכס בעיר מסוימת.
כאשר נכס נמצא באזור שלגביו קיימת הוראה מיוחדת, נדרשת בדיקה של ההכרזה ושל תחולתה על המקרקעין ועל ההשבחה שבגינה נדרש התשלום.
פטור מהיטל השבחה למוסד ציבורי
קיימות גם הוראות פטור המתייחסות, בתנאים מסוימים, למקרקעין של מוסד ציבורי שמטרותיו והשימוש במקרקעין עומדים בתנאים שנקבעו בדין.
מדובר בפטור בעל תנאים ייחודיים, ולכן עצם העובדה שהנכס מוחזק בידי גוף ללא מטרת רווח או משמש לפעילות בעלת אופי ציבורי אינה מספיקה בהכרח.
נדרש לבחון את מעמד הגוף, מטרותיו, השימוש במקרקעין ויתר התנאים הקבועים בהוראת הפטור.
האם ממ"ד יכול להשפיע על פטור 140 מ"ר?
כן, ובמקרים המתאימים יש לכך משמעות בבדיקת השטח הרלוונטי.
בהתאם להוראות החלות, כאשר ההרחבה כוללת בניית ממ"ד לראשונה, קיימת התייחסות מיוחדת לשטח הממ"ד במסגרת חישוב השטח לעניין הפטור.
לכן גם במקרה שנראה לכאורה כחריגה מעל 140 מ"ר, אין להסיק את התוצאה רק מסכימת השטחים. יש לבחון מה נבנה, מכוח אילו זכויות ומהן הוראות הפטור הרלוונטיות.
האם פטור מהיטל השבחה ניתן אוטומטית?
לא בהכרח.
קיומה של הוראת פטור בחוק אינה אומרת שבכל מקרה הוועדה המקומית תחיל אותה ללא צורך בבדיקה או בהצגת המסמכים והנתונים הנדרשים.
בפועל, רשויות מקומיות דורשות במקרים הרלוונטיים בקשה ומסמכים לצורך בחינת הזכאות. לדוגמה, קיימות רשויות שבהן במסגרת בקשת אישור לטאבו ניתן להגיש בקשה לפטור לדירת מגורים עד 140 מ"ר ולצרף תצהיר מתאים.
לכן, כאשר קיימת אפשרות לפטור, חשוב לבדוק את הזכאות ואת אופן מימושה ולא להניח שהפטור יינתן אוטומטית.
קיבלתי שומת היטל השבחה – איך בודקים אם מגיע לי פטור?
כאשר כבר התקבלה שומת היטל השבחה, הבדיקה צריכה להתחיל מהשומה עצמה ומהאירוע שבגינו נוצר החיוב.
יש להבין איזו תכנית, הקלה או שימוש חורג יצרו את ההשבחה, מהו מועד המימוש, מהן הזכויות בנכס ומהם הנתונים הרלוונטיים לפטור האפשרי.
בהתאם לסוג הפטור, עשויים להיות רלוונטיים גם שטח הדירה, מועדי הבנייה, השימוש בנכס, תקופת המגורים, זהות המחזיק או קרובו, מיקום המקרקעין ונתונים נוספים.
רק לאחר בחינת התמונה המלאה ניתן להעריך האם קיימת הוראת פטור שעשויה לחול במקרה ומה משמעותה ביחס לחיוב שנקבע.
האם פטור יכול להיות חלקי?
כן. קיימים מצבים שבהם הוראת הפטור אינה מבטלת בהכרח את מלוא החיוב.
דוגמה ברורה לכך קיימת בבנייה או הרחבה מעבר לשטח הרלוונטי לפטור בדירת מגורים, שבה עשוי להיווצר חיוב ביחס לשטח העודף.
לכן השאלה אינה תמיד רק "פטור או אין פטור". לעיתים יש לבחון איזה חלק מההשבחה עשוי להיות פטור ואיזה חלק נותר חייב בהיטל.
מה ההבדל בין פטור מהיטל השבחה לבין הפחתת היטל השבחה?
זהו הבדל חשוב.
פטור מהיטל השבחה מבוסס על הוראת דין שלפיה, בהתקיים התנאים שנקבעו, לא תחול חובת התשלום ביחס להשבחה הרלוונטית או לחלק ממנה.
לעומת זאת, הפחתת היטל השבחה עוסקת בדרך כלל בבחינת השומה עצמה: כיצד חושבה ההשבחה, אילו ערכי שווי נקבעו, מהו המצב הקודם והחדש, אילו זכויות הובאו בחשבון ואילו מקדמים שימשו בחישוב.
לכן ייתכן מקרה שבו אין זכאות לפטור מסוים, אך עדיין קיימת הצדקה לבחון את גובה שומת היטל ההשבחה.
ומנגד, ייתכן שהשאלה המרכזית אינה גובה השומה אלא עצם הזכאות לפטור.
האם אפשר לקבל פטור אחרי שכבר התקבלה דרישת תשלום?
עצם קבלת דרישת תשלום אינה אומרת שאין עוד צורך לבדוק את שאלת הפטור.
עם זאת, הזכאות ואופן הפעולה תלויים בסוג הפטור, בנסיבות המקרה, בשלב שבו נמצא ההליך ובמועדים החלים.
לכן אם התקבלה שומה או דרישת תשלום וקיימת אפשרות לפטור, מומלץ לבדוק את הנושא בהקדם, ולא להניח מראש שהחיוב סופי או, מנגד, שהפטור בהכרח חל.
למה כדאי לבדוק פטור לפני מכירה או הוצאת היתר?
בדיקה מוקדמת מאפשרת לבעל הנכס להבין את החשיפה האפשרית להיטל השבחה לפני שהוא מקבל החלטה כלכלית משמעותית.
במכירת נכס, היטל השבחה עשוי להשפיע על התמורה נטו שתיוותר בידי המוכר ועל ההיערכות לעסקה.
בהוצאת היתר בנייה, שאלת הפטור עשויה להשפיע על העלות הכרוכה במימוש זכויות הבנייה.
כאשר קיימת הוראת פטור שעשויה להיות רלוונטית, עדיף לבחון אותה כחלק מהתכנון הכלכלי של הפעולה ולא רק לאחר שההליך כבר התקדם.
שאלות נפוצות על פטור מהיטל השבחה
מי זכאי לפטור מהיטל השבחה?
אין תשובה אחת לכל בעלי הנכסים. החוק כולל מספר הוראות פטור, וכל אחת מהן כוללת תנאים משלה. יש לבדוק את הנכס, סוג ההשבחה, אופן המימוש ואת תנאי הפטור הרלוונטי.
האם דירה עד 140 מ"ר פטורה מהיטל השבחה?
לא באופן אוטומטי. קיימת הוראת פטור הנוגעת לבנייה או הרחבה של דירת מגורים עד לשטח הקבוע בחוק, אך הזכאות תלויה בתנאים נוספים.
כמה שנים צריך לגור בדירה לצורך פטור?
במסגרת התנאים הרלוונטיים לפטור בעת העברת דירת מגורים שנבנתה או הורחבה בהתאם להוראה, קיימת דרישת מגורים של ארבע שנים בהתאם לתנאים הקבועים בדין.
האם ניתן לקבל פטור חלקי מהיטל השבחה?
במקרים מסוימים כן. לדוגמה, כאשר הבנייה חורגת מהשטח הזכאי לפטור, עשוי לחול חיוב ביחס לשטח שמעבר לו.
האם פטור והפחתת היטל השבחה הם אותו דבר?
לא. פטור נובע מהוראת דין ומהתקיימות התנאים שנקבעו בה. הפחתה יכולה לנבוע מבדיקה שמאית של גובה ההשבחה והנתונים שעליהם התבססה השומה.
האם צריך להגיש בקשה לקבלת הפטור?
ההליך תלוי בסוג הפטור ובנסיבות. בפועל, במקרים שונים נדרשת פנייה לוועדה המקומית והצגת מסמכים או תצהירים לצורך בחינת הזכאות.
האם כדאי לבדוק זכאות לפטור לפני מכירת דירה?
כן. כאשר קיימת אפשרות לחיוב בהיטל השבחה, בדיקת החבות והפטורים האפשריים לפני השלמת העסקה יכולה לסייע בהבנת המשמעות הכלכלית של המכירה.
קיבלתם דרישה להיטל השבחה? כדאי לבדוק גם את שאלת הפטור
שומת היטל השבחה אינה נבחנת רק דרך השאלה כמה נקבע לתשלום. במקרים המתאימים יש לבדוק גם האם קיימת הוראת פטור שעשויה להשפיע על החבות.
מאחר שכל אחד מהפטורים כולל תנאים משלו, אין להסיק על זכאות רק משטח הדירה, סוג הנכס או מידע כללי שנמצא באינטרנט.
משרד נופר מור – שמאות מקרקעין וייעוץ נדל״ן מעניק שירותי בדיקת שומות היטל השבחה ובחינת ההיבטים השמאיים הרלוונטיים לחיוב, לרבות בחינת נתוני הנכס והמשמעות השמאית של הוראות הפטור הרלוונטיות.
קיבלתם שומת היטל השבחה או שאתם עומדים לפני מכירה או מימוש זכויות? ניתן לפנות למשרד עם פרטי הנכס והשומה לצורך בחינה מקצועית של המקרה.