קיבלתם שומת היטל השבחה בגין דירת מגורים, אתם מתכננים להרחיב בית או דירה, או עומדים לפני מכירת נכס שקיימות בו זכויות בנייה נוספות? אחד הנושאים הראשונים שכדאי לבדוק הוא האם עשויה לעמוד לכם זכאות לפטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.
הפטור, המכונה לעיתים "פטור מהיטל השבחה עד 140 מ"ר", הוא אחד הפטורים המוכרים בתחום – אך גם אחד מאלה שקל לפרש באופן שגוי.
עצם העובדה ששטח הדירה קטן מ־140 מ"ר אינה יוצרת באופן אוטומטי פטור מכל היטל השבחה. הוראת הפטור עוסקת בבנייה או בהרחבה של דירת מגורים וכוללת תנאים נוספים שיש לבחון בהתאם לנסיבות המקרה.
לכן, לפני שמסתמכים על הפטור במסגרת מכירה, היתר בנייה או בדיקת שומת היטל השבחה, חשוב לבחון את הנכס, הזכויות ונסיבות המימוש באופן פרטני.
מהו פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג)?
סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה כולל הסדר הנוגע לבנייה או להרחבה של דירת מגורים המשמשת את המחזיק במקרקעין או קרובו.
בכפוף לתנאים הקבועים בדין, כאשר השטח הכולל של דירת המגורים לאחר הבנייה או ההרחבה אינו עולה על 140 מ"ר, עשויה לחול הוראת הפטור.
כאשר השטח הכולל עולה על 140 מ"ר, אין משמעות הדבר בהכרח שאובד הפטור כולו. ביחס לשטח שמעבר לתקרה הקבועה בחוק עשוי לחול חיוב בהיטל השבחה.
לכן השאלה המקצועית אינה רק "האם הדירה שלי גדולה או קטנה מ־140 מ"ר?", אלא מהו השטח הרלוונטי לצורך הפטור, מהי ההשבחה שבגינה נדרש התשלום, כיצד ממומשות הזכויות והאם מתקיימים יתר התנאים הקבועים בדין.
האם כל דירה ששטחה עד 140 מ"ר פטורה מהיטל השבחה?
לא.
זו אחת הטעויות הנפוצות בנושא.
לעיתים בעל נכס שומע על "פטור 140 מ"ר" ומסיק שאם דירתו בשטח 80, 100 או 120 מ"ר, הוא אינו צריך לשלם היטל השבחה.
הוראת סעיף 19(ג) אינה פטור כללי לכל דירת מגורים ששטחה קטן מ־140 מ"ר. היא מתייחסת לבנייה או להרחבה של דירת מגורים ולהתקיימות התנאים שנקבעו בדין.
לכן יכולה להיות דירה ששטחה קטן מ־140 מ"ר ועדיין נדרשת בחינה של תחולת הפטור, ומנגד יכולים להיות מקרים שבהם קיימת בנייה מעבר ל־140 מ"ר אך הפטור רלוונטי לחלק מהשטח.
איך מחושב השטח לצורך פטור 140 מ"ר?
זו אחת הסוגיות שעשויות להיות משמעותיות מאוד בבדיקת הזכאות.
יש לבחון את השטח הכולל של דירת המגורים לאחר הבנייה או ההרחבה בהתאם להוראות החלות על הפטור.
לא נכון לקחת באופן אוטומטי נתון שטח המופיע בארנונה, בנסח רישום, בהיתר ישן או במסמך אחר ולהניח שהוא בהכרח השטח הקובע לצורך סעיף 19(ג).
במקרים מסוימים קיימים פערים בין שטחים המופיעים במקורות שונים, ולכן כאשר נתוני השטח קרובים לתקרת הפטור, לבדיקתם עשויה להיות משמעות כלכלית.
מה קורה כאשר הדירה לאחר ההרחבה גדולה מ־140 מ"ר?
גם כאן קיימת טעות נפוצה: מעבר ל־140 מ"ר אינו אומר בהכרח שכל הבנייה מאבדת את הפטור.
הוראת הפטור מתייחסת גם למצב שבו שטח הדירה לאחר הבנייה או ההרחבה עולה על 140 מ"ר. ביחס לשטח שמעבר לתקרה הקבועה בדין עשוי לחול חיוב בהיטל השבחה.
לכן במקרה של הרחבת דירה או בית מעבר ל־140 מ"ר, יש לבחון הן את תחולת הפטור והן את ההשבחה המיוחסת לחלק שנותר חייב.
האם הפטור חל רק על הרחבת דירה קיימת?
לא בהכרח.
הוראת סעיף 19(ג) והפסיקה שניתנה בעניינה עשויות להיות רלוונטיות גם במקרים של בניית דירת מגורים, ולא רק כאשר מוסיפים חדר או מרחיבים דירה קיימת.
לכן גם כאשר מדובר בבנייה חדשה, יש לבחון את הזכויות במקרקעין, אופי הבנייה, המימוש והתקיימות יתר התנאים הרלוונטיים.
פטור מהיטל השבחה במכירת דירה – מה חשוב לדעת?
אחת השאלות המשמעותיות לבעלי נכסים היא האם ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה במכירת דירה.
כאשר מבקשים ליהנות מהוראת הפטור גם בעת העברת הזכויות בדירה, קיימת חשיבות לתנאי השימוש למגורים ולתקופה הקבועה בדין.
לכן מי שמתכנן למכור נכס ומבקש להסתמך על הפטור לא צריך להסתפק בשאלה האם הדירה קטנה מ־140 מ"ר.
יש לבחון גם את היסטוריית הבנייה, השימוש למגורים, מועדי המימוש והנסיבות הרלוונטיות לפטור.
בדיקה מוקדמת חשובה במיוחד לפני מכירת נכס, משום שהיטל ההשבחה עשוי להשפיע על התמורה נטו שתיוותר בידי המוכר לאחר השלמת העסקה.
ארבע שנות מגורים – למה הנושא דורש בדיקה מדויקת?
אחד התנאים המשמעותיים הקשורים לפטור בעת העברת הדירה הוא תקופת מגורים של ארבע שנים, בהתאם להוראות הדין.
עם זאת, לא נכון להסתפק במשפט "גרתי בדירה ארבע שנים ולכן אני פטור".
גם אופן בחינת תקופת המגורים והמועד שממנו היא נמנית עשויים להיות מושפעים מנסיבות המקרה ומהדין והפסיקה הרלוונטיים.
לכן כאשר הפטור משמעותי לעסקת מכר, יש לבדוק את מועדי התכנון, הבנייה והמגורים ואת נסיבות המקרה לפני שמסתמכים על הפטור.
האם מגורים של קרוב יכולים להיות רלוונטיים לפטור?
כן.
הוראת סעיף 19(ג) מתייחסת גם לשימוש בדירת המגורים על ידי קרוב, בהתאם להגדרה הקבועה בדין.
לכן במקרה שבו בעל הזכויות אינו מתגורר בדירה בעצמו אך קרובו מתגורר בה, אין להסיק באופן אוטומטי שאין אפשרות לבחון את הפטור.
מנגד, לא כל אדם שמתגורר בנכס נחשב "קרוב" לצורך הוראת הפטור. יש לבחון מי התגורר בדירה, מה הקשר לבעל הזכויות ומהם יתר התנאים החלים במקרה.
מה קורה כאשר הדירה מושכרת?
גם אופן השימוש בדירה עשוי להיות משמעותי.
כאשר מבקשים להסתמך על הוראת פטור הכוללת תנאי של שימוש בדירה למגורי המחזיק או קרובו, השכרת הדירה לצד שלישי עשויה להשפיע על בחינת הזכאות.
לכן בעל דירה שהנכס שלו הושכר במשך השנים אינו צריך להניח כי עצם העובדה שמדובר בדירת מגורים ששטחה קטן מ־140 מ"ר מספיקה לקבלת הפטור.
יש לבחון את השימוש שנעשה בנכס ואת התקופות הרלוונטיות.
ומה לגבי ממ"ד?
כאשר הבנייה או ההרחבה כוללות ממ"ד, חשוב לבדוק את הוראות הפטור הייעודיות החלות על בניית מרחבים מוגנים ואת היחס ביניהן לבין יתר הוראות הפטור.
לכן לא נכון לבחון את החבות רק באמצעות חיבור מספר המטרים בדירה.
יש לבדוק מה נבנה, מכוח אילו זכויות, מהו שטח התוספת ואילו הוראות פטור עשויות לחול.
מספר בעלים בנכס – האם כל אחד זכאי ל־140 מ"ר?
לא ניתן לקבוע באופן גורף שכל בעל זכויות בנכס מקבל אוטומטית פטור נפרד של 140 מ"ר.
סוגיית ריבוי הבעלים והזכאות לפטור נדונה בפסיקה, ובחינת הזכאות יכולה להשתנות בהתאם למבנה הזכויות, לזהות המחזיקים, לקשר ביניהם ולנסיבות המקרה.
לכן כאשר מקרקעין מוחזקים על ידי מספר בעלים, לא נכון לבצע חישוב מכני של מספר הבעלים כפול 140 מ"ר.
יש לבחון את הזכויות ואת תחולת הוראת הפטור במקרה הספציפי.
ומה אם לבעלים יש רק חלק מהזכויות בדירה?
גם מבנה זכויות מורכב אינו מאפשר תשובה אוטומטית.
כאשר לבעל המקרקעין קיימת בעלות חלקית או זכויות בחלק מדירת מגורים, יש לבחון את הזכויות ואת תחולת הוראת הפטור בהתאם לנסיבות ולפסיקה הרלוונטית.
לכן עצם העובדה שהזכויות אינן מתייחסות לדירה שלמה אינה מספיקה לבדה כדי לקבוע אם הפטור חל או אינו חל.
האם ניתן לקבל את הפטור יותר מפעם אחת?
גם כאן מומלץ להיזהר מכללים גורפים כגון "פטור 140 מ"ר ניתן פעם אחת בחיים".
כאשר קיימות מספר דירות, מספר מחזיקים, זכויות נוספות או מימושים שונים, יש לבחון את תחולת הפטור בהתאם למבנה הזכויות, לתא המשפחתי ולנסיבות המימוש.
מדובר בנושא שבו לפרטים הקטנים עשויה להיות משמעות רבה ולכן אין להסיק ממקרה אחד על מקרה אחר.
האם צריך להגיש בקשה לקבלת הפטור?
מי שסבור שהוא זכאי לפטור לא צריך להניח שהזכאות תיושם תמיד באופן אוטומטי.
בהתאם למקרה ולוועדה המקומית הרלוונטית, עשויה להידרש פנייה מסודרת והמצאת מסמכים לצורך בחינת הזכאות לפטור.
כאשר כבר התקבלה שומת היטל השבחה, חשוב לבדוק את שאלת הפטור בהקדם, בין היתר בשל המועדים החלים על הליכים הקשורים לשומה.
פטור מהיטל השבחה או הפחתת היטל השבחה – מה ההבדל?
אלה שתי בדיקות שונות.
פטור מהיטל השבחה עוסק בשאלה האם קיימת הוראת דין שמכוחה לא תחול חובת התשלום, כולה או חלקה, בהתקיים התנאים שנקבעו.
הפחתת היטל השבחה, לעומת זאת, עוסקת בבחינת גובה ההשבחה שנקבע בשומת הוועדה – למשל ערכי השווי, המצב הקודם והחדש, זכויות הבנייה, עסקאות ההשוואה והנחות שמאיות נוספות.
לכן ייתכן שבעל נכס אינו זכאי לפטור לפי סעיף 19(ג), אך עדיין קיימת הצדקה מקצועית לבחון את גובה שומת היטל ההשבחה.
מנגד, ייתכן שלפני שנכנסים למחלוקת שמאית על גובה ההיטל, נכון לבדוק אם קיימת הוראת פטור שעשויה להיות רלוונטית.
קיבלתי שומת היטל השבחה – מה צריך לבדוק לצורך פטור 140 מ"ר?
כאשר כבר התקבלה שומה, יש לבחון את הנתונים הקשורים הן לחיוב והן לפטור האפשרי.
בין היתר, עשויים להיות רלוונטיים האירוע התכנוני שיצר את ההשבחה, מועד המימוש, שטח הדירה לפני ואחרי הבנייה או ההרחבה, הזכויות שמומשו, זהות בעלי הזכויות, אופן השימוש בנכס ותקופות המגורים.
כאשר מדובר במכירת דירה, מומלץ לבצע את הבדיקה מוקדם ככל האפשר, משום שלהיטל ההשבחה ולפטור האפשרי יכולה להיות משמעות ישירה לתוצאה הכלכלית של העסקה.
למה כדאי לבדוק את הפטור לפני שמוכרים דירה?
בעל נכס יכול לנהל משא ומתן על מחיר המכירה, אך כדי להבין את התוצאה הכלכלית של העסקה חשוב להביא בחשבון גם תשלומים שעשויים לחול בעת המכירה.
כאשר קיימת תכנית משביחה או זכויות בנייה נוספות, שאלת היטל ההשבחה עשויה להיות משמעותית.
ואם קיימת אפשרות להסתמך על פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג), נכון לבדוק אותה לפני השלמת העסקה ולא רק כאשר נדרש אישור הוועדה המקומית לצורך העברת הזכויות.
שאלות נפוצות על פטור מהיטל השבחה עד 140 מ"ר
האם דירה מתחת ל־140 מ"ר פטורה אוטומטית מהיטל השבחה?
לא. סעיף 19(ג) כולל תנאים נוספים, ולכן שטח הדירה לבדו אינו קובע את הזכאות.
האם הפטור חל גם על הרחבת דירה?
הוראת הפטור מתייחסת לבנייה או הרחבה של דירת מגורים, בכפוף לתנאים הקבועים בדין.
מה קורה אם לאחר ההרחבה הדירה גדולה מ־140 מ"ר?
השטח שמעבר לתקרה הקבועה עשוי להיות חייב בהיטל השבחה. אין להסיק מכך בהכרח שהפטור כולו מתבטל.
האם צריך לגור בדירה ארבע שנים?
כאשר מבקשים ליהנות מהפטור בעת העברת הזכויות, תקופת המגורים והתנאים הנלווים לה הם חלק מהבדיקה. יש לבחון גם את אופן מניין התקופה בהתאם לנסיבות המקרה ולדין החל.
האם קרוב משפחה יכול להתגורר בדירה במקום הבעלים?
הוראת החוק מתייחסת גם למגורי קרוב, בהתאם להגדרה הקבועה בדין.
האם דירה מושכרת יכולה לקבל את הפטור?
כאשר הפטור הרלוונטי דורש שימוש בדירה למגורי המחזיק או קרובו, השכרה לצד שלישי עשויה להיות משמעותית לבחינת הזכאות.
האם ממ"ד נכלל בתוך 140 מ"ר?
לממ"דים קיימות הוראות פטור ייעודיות. לכן יש לבחון את סוג הבנייה ואת הוראות הדין החלות ולא להסתפק בחיבור אריתמטי של שטח הדירה והממ"ד.
האם אפשר לבקש פטור לאחר שקיבלתי שומת היטל השבחה?
גם לאחר קבלת שומה עשויה להיות חשיבות לבדיקת הזכאות לפטור, אולם יש להביא בחשבון את ההליך והמועדים החלים במקרה הספציפי. לכן מומלץ לבצע את הבדיקה בהקדם.
לפני שמסתמכים על פטור 140 מ"ר – בודקים את הנכס ואת הזכויות
פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג) יכול להיות בעל משמעות כלכלית רבה לבעל דירת מגורים, אך לא נכון לבחון אותו באמצעות מספר אחד בלבד.
שטח הדירה הוא חלק מהבדיקה. לצדו עשויים להיות משמעותיים סוג המימוש, אופי הבנייה או ההרחבה, השימוש בנכס, תקופת המגורים, מבנה הזכויות ונסיבות נוספות.
משרד נופר מור – שמאות מקרקעין וייעוץ נדל״ן מעניק שירותי בדיקת שומות היטל השבחה ובחינה שמאית של נתוני הנכס והזכויות, כחלק מבדיקת החיוב והאפשרויות העומדות בפני בעל המקרקעין.
קיבלתם שומת היטל השבחה או שאתם עומדים לפני מכירת דירה או מימוש זכויות בנייה? ניתן להעביר למשרד את השומה ופרטי הנכס לצורך בחינה מקצועית של המקרה.