תכנית חדשה הוסיפה זכויות בנייה לנכס? גיליתם שניתן להוסיף קומה, להרחיב בית קיים או לבנות שטחים נוספים במגרש? זכויות בנייה נוספות עשויות להעלות את שווי המקרקעין ובהתאם לכך ליצור חבות בהיטל השבחה.
עם זאת, עצם קיומן של זכויות בנייה נוספות אינו אומר שניתן לקבוע את גובה ההיטל באמצעות הכפלת מספר המטרים שנוספו בשווי קבוע למ"ר.
הבדיקה השמאית מורכבת יותר.
יש לבחון מה היה המצב התכנוני לפני אישור התכנית המשביחה, אילו זכויות נוספו בעקבותיה, מהו השימוש שניתן לעשות בהן, עד כמה ניתן לממש אותן בפועל ומהי תרומתן לשווי המקרקעין במועד הקובע.
לכן כאשר מתקבלת שומת היטל השבחה בגין תוספת זכויות בנייה, חשוב לבחון לא רק כמה זכויות נוספו, אלא גם מהו השווי הכלכלי של אותן זכויות בנכס הספציפי.
מהן זכויות בנייה נוספות בהקשר של היטל השבחה?
זכויות בנייה מגדירות, בין היתר, את היקף ואופי הבנייה שניתן לאשר במקרקעין בהתאם למצב התכנוני החל עליהם.
תכנית חדשה יכולה לשנות את המצב הקיים ולהוסיף אפשרויות בנייה שלא היו קיימות קודם לכן.
לדוגמה, תכנית עשויה לאפשר תוספת שטחים, תוספת קומות, הגדלת מספר יחידות הדיור, שינוי בהוראות הבינוי או אפשרויות נוספות שיש להן משמעות כלכלית לנכס.
כאשר השינוי התכנוני מעלה את שווי המקרקעין, עשויה להיווצר השבחה לצורך התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.
חשוב להבחין בין עצם קיומן של זכויות בנייה לבין ההשבחה הכלכלית הנובעת מהן. היטל ההשבחה אינו נקבע רק לפי מספר המטרים שנוספו, אלא בהתאם לעליית שווי המקרקעין שנגרמה כתוצאה מהאירוע התכנוני הרלוונטי.
האם כל תוספת זכויות בנייה גוררת היטל השבחה?
לא נכון לקבוע זאת באופן אוטומטי.
היטל השבחה מבוסס על עליית שווי המקרקעין כתוצאה מאישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.
לכן העובדה שנוספו זכויות בנייה היא נקודת מוצא לבדיקה, אך עדיין צריך לבחון האם וכיצד אותן זכויות השביחו את המקרקעין.
יכולים להיות הבדלים משמעותיים בין זכויות שונות.
זכות להרחבת דירה קיימת אינה בהכרח שוות ערך לזכות להקמת יחידת דיור נוספת. תוספת שטח בקומה קיימת אינה בהכרח בעלת אותו שווי כמו זכויות שניתן לממש על גג או בחלק אחר של המגרש.
המשמעות הכלכלית של הזכות תלויה במאפייני הנכס ובאפשרויות המימוש שלה.
כיצד תכנית חדשה יכולה ליצור היטל השבחה?
אחד המצבים הנפוצים הוא אישור תכנית המשנה את אפשרויות הבנייה במקרקעין.
לצורך הבדיקה השמאית משווים בין שני מצבים תכנוניים:
המצב הקודם – הזכויות והאפשרויות שהיו קיימות לפני האירוע המשביח.
המצב החדש – הזכויות והאפשרויות לאחר אישור התכנית המשביחה.
השאלה אינה מה שווי הנכס כולו לאחר אישור התכנית, אלא מהי עליית השווי שנוצרה עקב השינוי התכנוני הרלוונטי.
הבחנה זו חשובה במיוחד כאשר לנכס היו זכויות בנייה עוד לפני אישור התכנית החדשה.
במקרה כזה אין לייחס לתכנית החדשה זכויות או שווי שכבר היו קיימים במצב הקודם.
איך מחשבים את שווי זכויות הבנייה שנוספו?
בחינת שווי זכויות בנייה נוספות היא עבודה שמאית.
בין היתר, עשויים להיבחן סוג הזכויות שנוספו, השימושים המותרים, היקף הבנייה, מיקום השטחים, אפשרות המימוש, מאפייני המגרש או הבניין, התאמת הזכויות לבנייה הקיימת, נתוני השוק והמאפיינים התכנוניים והפיזיים של הנכס.
במקרים המתאימים נבחנות גם התאמות שמאיות הנובעות מהאופן שבו ניתן לנצל את הזכויות בפועל.
לכן שתי תכניות המוסיפות לכאורה אותו מספר מטרים לשני נכסים שונים אינן חייבות ליצור אותה השבחה. להרחבה על עקרונות החישוב ניתן לקרוא כיצד מחשבים היטל השבחה.
השאלה היא לא רק כמה מ"ר נוספו – אלא מה שווים המ"ר שנוספו בנכס המסוים.
האם כל מ"ר של זכויות בנייה שווה כמו מ"ר בנוי?
לא.
זו נקודה חשובה מאוד בהבנת שומות היטל השבחה.
זכות לבנות שטח נוסף אינה זהה בהכרח לשטח בנוי וקיים.
כאשר מעריכים זכויות בנייה יש להביא בחשבון את מאפייני הזכות ואת הדרך שבה השוק מתמחר אותה.
לדוגמה, יכולה להיות משמעות לשאלה האם מדובר בשטח עיקרי או בשטח בעל מאפיינים אחרים, האם ניתן לנצל את הזכות באופן עצמאי, היכן היא ממוקמת, כיצד היא משתלבת בבינוי הקיים ומה נדרש לצורך מימושה.
מסיבה זו חישוב המבוסס רק על מספר המטרים שנוספו עלול שלא לשקף את ההשבחה הכלכלית בפועל.
זכויות בנייה קיימות לעומת זכויות בנייה חדשות
כאשר בוחנים שומת היטל השבחה חשוב לזהות אילו זכויות כבר היו קיימות במקרקעין ואילו זכויות נוצרו כתוצאה מהתכנית המשביחה.
לדוגמה, אם גם במצב התכנוני הקודם ניתן היה להרחיב את המבנה בהיקף מסוים, אין להתייחס לכל פוטנציאל הבנייה הקיים לאחר אישור התכנית כאילו נוצר כולו בעקבות התכנית החדשה.
השומה צריכה לבחון את ההפרש בין המצב הקודם לבין המצב החדש, בהתאם לעקרונות החלים על היטל השבחה.
זוהי אחת הסיבות לכך שבדיקת רצף התכניות החלות על המקרקעין יכולה להיות משמעותית.
האם זכויות בנייה שלא נוצלו עדיין יכולות ליצור היטל השבחה?
כן, בנסיבות המתאימות.
אישור תכנית משביחה יכול ליצור עליית שווי גם אם בעל הנכס עדיין לא בנה בפועל את השטחים שנוספו.
יש להבחין בין האירוע התכנוני שיוצר את ההשבחה לבין מועד מימוש הזכויות שבו מתעורר התשלום, בהתאם להוראות הדין.
לכן ייתכן שבעל נכס מעולם לא בנה את הקומה הנוספת או הרחיב את הבית, אך בעת מכירת הנכס תעלה שאלת היטל ההשבחה בגין זכויות שנוספו בעבר.
מבחינה כלכלית הדבר מובן: גם זכות בנייה שטרם מומשה יכולה להיות בעלת ערך עבור רוכש פוטנציאלי.
היטל השבחה בגין זכויות בנייה בעת מכירת נכס
אחד המצבים שבהם בעלי נכסים מגלים שקיימת חבות הוא דווקא בעת המכירה, ולכן חשוב לבדוק מראש האם עשוי לחול היטל השבחה במכירת דירה ומהי משמעותו הכלכלית לעסקה..
בעל הנכס יכול להתגורר בו במשך שנים מבלי שמימש את זכויות הבנייה שנוספו, אך בעת המכירה עשויה להתעורר חבות הקשורה לתכנית משביחה שאושרה בתקופת בעלותו.
לכן לפני מכירת דירה, בית פרטי או נכס אחר שקיימות בו זכויות בנייה נוספות, כדאי לבדוק את המצב התכנוני ולא להסתפק בשטח הבנוי הקיים.
זכויות שלא מומשו עשויות להיות חלק מהפוטנציאל הכלכלי של הנכס, ובהתאם לכך עשויה להיות להן משמעות גם לעניין היטל ההשבחה.
בדיקה מוקדמת מאפשרת להבין את החשיפה האפשרית לפני השלמת העסקה ואת השפעתה על התמורה נטו שתיוותר בידי המוכר.
קיבלתי שומת היטל השבחה על זכויות שלא בניתי – האם זה הגיוני?
עצם העובדה שהזכויות לא נוצלו בפועל אינה שוללת בהכרח את החבות.
אם תכנית משביחה העניקה למקרקעין אפשרויות בנייה נוספות שהעלו את שוויים, הזכויות עשויות להיות רלוונטיות לשומת היטל ההשבחה גם אם הבנייה עצמה טרם בוצעה.
עם זאת, אין משמעות הדבר שכל שומה שהתקבלה בהכרח משקפת באופן מדויק את שווי הזכויות.
יש לבחון מה בדיוק העניקה התכנית, מה היה מותר קודם לכן, מה ניתן לממש בפועל וכיצד הוערכה תרומת הזכויות לשווי הנכס.
מה קורה כאשר קשה לממש את זכויות הבנייה?
זהו אחד ההיבטים החשובים בבדיקה שמאית.
זכויות הקיימות מבחינה תכנונית אינן תמיד זכויות שניתן לממש בפשטות ובאופן מיידי.
מבנה המגרש, הבנייה הקיימת, הוראות התכנית, קווי בניין, מגבלות תכנון, צורך בהתאמות ומאפיינים נוספים עשויים להשפיע על אפשרות הניצול ועל המשמעות הכלכלית של הזכויות.
לכן יש להבחין בין היקף הזכויות התכנוני לבין הערך הכלכלי שלהן בנכס הספציפי.
ככל שקיימות מגבלות רלוונטיות למימוש, יש לבחון כיצד הן משפיעות על השווי בהתאם לעקרונות השמאיים ולנסיבות המקרה.
האם זכויות בנייה על הגג יכולות להשפיע על היטל ההשבחה?
כן, אך צריך לבדוק למי שייכות הזכויות ומהו המצב המשפטי והתכנוני.
בבניין משותף, עצם העובדה שקיימת אפשרות תכנונית לבנייה על הגג אינה אומרת בהכרח שכל הזכויות שייכות לבעל דירה מסוימת.
יש להבחין בין הצמדת הגג עצמו לבין זכויות הבנייה, ולבחון את מסמכי הבית המשותף, הזכויות הקנייניות והמצב התכנוני.
לכן בשומה הנוגעת לזכויות בנייה בבניין משותף נדרשת לעיתים בדיקה שמשלבת את התכנון עם מבנה הזכויות במקרקעין.
האם תוספת יחידות דיור יכולה ליצור היטל השבחה?
תכנית המאפשרת תוספת יחידות דיור עשויה להיות בעלת משמעות כלכלית שונה מתכנית שמוסיפה שטח בלבד.
האפשרות ליצור יחידת דיור נוספת יכולה להשפיע על אופן ניצול המקרקעין ועל שוויים, אולם גם במקרה כזה אין לקבוע את ההשבחה באופן אוטומטי.
יש לבחון את הוראות התכנית, גודל היחידות, השטחים שניתן לבנות, מגבלות התכנון, מאפייני המגרש והיכולת המעשית לנצל את התוספת.
מה לגבי זכויות בנייה בבית פרטי?
בבית פרטי יכולות להתקיים זכויות שלא נוצלו במשך שנים: אפשרות להרחבת המבנה, תוספת קומה, תוספת שטחים או זכויות אחרות מכוח התכניות החלות.
בעת מכירת הבית או בקשה למימוש הזכויות, יכולה להתעורר שאלת היטל ההשבחה.
עם זאת, לבית פרטי ולמגרש קיימים מאפיינים נוספים המצדיקים בחינה נפרדת – ולכן יש לבחון את כלל התכניות, הבינוי הקיים, יתרת זכויות הבנייה ומאפייני המגרש.
ומה לגבי זכויות בנייה בדירה בבית משותף?
בדירה בבית משותף הבדיקה יכולה להיות מורכבת יותר.
ייתכן שקיימות זכויות תכנוניות ברמת החלקה או הבניין, אך יש לבדוק כיצד הן מיוחסות מבחינה קניינית ומהי האפשרות המעשית של בעל הדירה ליהנות מהן.
לכן לא נכון להסתכל רק על טבלת זכויות בתכנית ולייחס באופן אוטומטי לכל דירה חלק מסוים מההשבחה מבלי לבחון את מכלול הנתונים.
האם זכויות בנייה יכולות להשפיע גם על שווי הנכס במכירה?
בהחלט.
רוכש אינו קונה בהכרח רק את המבנה הקיים. במקרים רבים הוא מביא בחשבון גם את האפשרויות העתידיות הגלומות במקרקעין.
בית קטן על מגרש שבו קיימות יתרות זכויות בנייה יכול להיות שווה יותר מבית דומה שבו מלוא הזכויות כבר נוצלו.
באותו אופן, אפשרות לתוספת בנייה בדירה או בבניין יכולה להשפיע על האופן שבו השוק מתמחר את הנכס.
זוהי בדיוק הסיבה לכך שזכויות בנייה עשויות להיות משמעותיות גם לצורך הערכת שווי הנכס וגם לצורך בחינת היטל ההשבחה – אף שמדובר בשתי מטרות שמאיות שונות.
מה בודק שמאי מקרקעין בשומת היטל השבחה בגין זכויות בנייה?
בדיקת שומת היטל השבחה עשויה לכלול, בהתאם למקרה, את התכניות החלות על המקרקעין, רצף התכנון, זכויות הבנייה במצב הקודם והחדש, השימושים המותרים, הבינוי הקיים, יתרת הזכויות, מאפייני המגרש או הבניין, אפשרויות המימוש ונתוני השוק הרלוונטיים למועד הקובע.
בנוסף, נבחנת המתודולוגיה שבה הוערכה תרומת הזכויות לשווי המקרקעין.
המטרה אינה "להוריד את ההיטל בכל מחיר", אלא לבדוק האם ההשבחה שנקבעה בשומת הוועדה משקפת באופן מקצועי את השינוי התכנוני ואת תרומתו לשווי הנכס.
קיבלתי שומת היטל השבחה גבוהה בגין זכויות בנייה – מה עושים?
השלב הראשון הוא להבין בגין מה בדיוק נוצר החיוב.
יש לזהות את התכנית המשביחה, להבין אילו זכויות נוספו ולבחון כיצד חושבה עליית השווי.
לאחר מכן ניתן לבדוק האם הזכויות שיוחסו לתכנית אכן נוספו במסגרתה, האם הובאו בחשבון זכויות שכבר היו קיימות, האם אפשרויות המימוש נותחו בצורה מתאימה והאם נתוני השווי וההנחות השמאיות משקפים את מאפייני הנכס.
כאשר מתעוררת מחלוקת ביחס לגובה החיוב, קיימים בדין מסלולים לטיפול בשומת היטל השבחה, בהתאם לסוג המחלוקת ולשלב שבו נמצא ההליך.
אם כבר קיבלתם שומה מהוועדה המקומית, מומלץ להבין מה חשוב לבדוק בשומת היטל השבחה לפני התשלום, עוד לפני שמחליטים כיצד לפעול.
האם ניתן לדעת מראש מה יהיה היטל ההשבחה בגין זכויות הבנייה?
לא תמיד ניתן לדעת מראש את הסכום המדויק, אך ניתן לבצע בדיקה מקצועית של המצב התכנוני והמשמעות השמאית של הזכויות.
בדיקה כזו עשויה להיות חשובה במיוחד לפני עסקת מכר, כאשר בעל הנכס רוצה להבין אם קיימת חשיפה להיטל השבחה ומה עשויה להיות משמעותה הכלכלית.
ככל שהנכס כולל זכויות בנייה משמעותיות או מצב תכנוני מורכב, בדיקה מוקדמת יכולה לצמצם הפתעות בשלב מתקדם של העסקה.
שאלות נפוצות על היטל השבחה וזכויות בנייה
האם משלמים היטל השבחה רק אם בניתי בפועל?
לא בהכרח. תכנית משביחה יכולה להוסיף זכויות ולהעלות את שווי המקרקעין עוד לפני שהזכויות מומשו בבנייה. מועד התשלום קשור למימוש הזכויות בהתאם להוראות הדין.
האם תב"ע חדשה שמוסיפה זכויות בנייה יוצרת היטל השבחה?
אם אישור התכנית גרם לעליית שווי המקרקעין, עשויה להיווצר השבחה. יש לבחון את המצב התכנוני לפני התכנית ולאחריה ואת התרומה הכלכלית של הזכויות שנוספו.
האם משלמים היטל על כל המטרים שניתן לבנות?
לא נכון לחשב את ההיטל רק באמצעות מספר המטרים. ההיטל מבוסס על עליית שווי המקרקעין עקב האירוע המשביח, ולכן יש לבחון את השווי של הזכויות ואת מאפייני המימוש שלהן.
האם זכויות בנייה שלא נוצלו יכולות להשפיע על מכירת דירה?
כן. זכויות בלתי מנוצלות יכולות להיות בעלות ערך כלכלי ולהיות רלוונטיות לשומת היטל השבחה בעת מימוש זכויות.
האם ניתן לבדוק שומת היטל השבחה שכבר התקבלה?
כן. ניתן לבחון את הבסיס התכנוני והשמאי של השומה ואת אופן הערכת ההשבחה. דרך הפעולה לאחר מכן תלויה בסוג המחלוקת ובמועדים החלים על ההליך.
האם כל זכויות הבנייה בבניין משותף שייכות לדירה שלי?
לא בהכרח. יש לבחון את המצב התכנוני לצד מבנה הזכויות והמסמכים הקנייניים של הנכס.
האם תוספת קומה יכולה ליצור היטל השבחה?
תכנית המאפשרת תוספת קומה עשויה להשביח את המקרקעין, אך יש לבחון את אפשרות המימוש ואת תרומתה בפועל לשווי.
האם תוספת יחידת דיור יכולה להשפיע על היטל ההשבחה?
כן. האפשרות להוסיף יחידת דיור עשויה להיות בעלת משמעות כלכלית, אך ההשבחה נבחנת בהתאם לתכנית, לנכס ולאפשרויות המימוש בפועל.
לפני מכירה או מימוש זכויות – כדאי להבין מה באמת נוספה לנכס
זכויות בנייה נוספות יכולות להיות נכס כלכלי משמעותי, אך הן גם עשויות להיות המקור לחיוב בהיטל השבחה.
לכן לא נכון לבחון שומה רק לפי מספר המטרים שהתווספו בתכנית.
יש להבין מה היה מותר לבנות קודם, מה ניתן לבנות לאחר השינוי התכנוני, מה ניתן לממש בפועל ומהי התרומה הכלכלית של ההפרש לשווי המקרקעין.
משרד נופר מור – שמאות מקרקעין וייעוץ נדל״ן מעניק שירותי בדיקת שומות היטל השבחה ובחינה שמאית של זכויות בנייה, תכניות משביחות ונתוני השווי שעל בסיסם נקבע החיוב.
קיבלתם שומת היטל השבחה בגין זכויות בנייה נוספות, או שאתם עומדים לפני מכירת נכס שבו קיימות זכויות בלתי מנוצלות? ניתן לפנות למשרד לצורך בחינה מקצועית של הנכס והשומה.