תכנון ובנייה

תכנון ובנייה – ההשפעה השמאית על מקרקעין

המצב התכנוני הוא אחד המרכיבים המרכזיים המשפיעים על שווי מקרקעין. זכויות בנייה, ייעודי קרקע, שימושים מותרים, תכניות מאושרות ותכניות המצויות בהליכי תכנון עשויים להשפיע על אפשרויות הניצול של הנכס ועל שוויו.

בחינה שמאית בתחום התכנון והבנייה נועדה להבין את המשמעות הכלכלית של המצב התכנוני ביחס למקרקעין מסוימים. הבדיקה עשויה להידרש לפני עסקה, במסגרת קידום תכנית, בתהליכי איחוד וחלוקה, בעת בחינת זכויות בנייה או כאשר שינוי תכנוני עשוי להשפיע על הנכס.

זכויות בנייה והשפעתן על שווי הנכס

זכויות בנייה עשויות להוות רכיב משמעותי בשווי מקרקעין, אולם עצם קיומן של זכויות בתכנית אינו מלמד בהכרח על מלוא תרומתן הכלכלית לנכס.

בבחינה שמאית נדרש להתייחס למכלול המאפיינים התכנוניים והפיזיים הרלוונטיים, לאפשרויות המימוש של הזכויות ולמאפייני הנכס והסביבה. במקרים מסוימים קיימות זכויות בנייה שטרם נוצלו, ולעיתים קיימים אילוצים המשפיעים על אפשרות מימושן ועל תרומתן לשווי.

לכן, כאשר מבקשים להעריך נכס הכולל זכויות בנייה נוספות, אין להסתפק רק בנתון הכמותי של שטחי הבנייה המאושרים אלא נדרשת בחינה שמאית של משמעותן ביחס לנכס המסוים.

בדיקת המצב התכנוני של מקרקעין

המצב התכנוני של נכס אינו מסתכם בתכנית אחת. בהתאם למטרת הבדיקה, עשויות להיות רלוונטיות תכניות החלות על המקרקעין, הוראות בדבר ייעודים ושימושים, זכויות בנייה, מגבלות תכנוניות ומסמכים נוספים המשפיעים על אפשרויות הניצול של הנכס.

הבנת המצב התכנוני חשובה במיוחד כאשר קיימת אי-ודאות ביחס לזכויות, כאשר נשקלת רכישת מקרקעין או כאשר מבקשים להבין כיצד מהלך תכנוני עשוי להשפיע על שווי הנכס.

שינוי ייעוד והשפעתו על מקרקעין

שינוי ייעוד של קרקע עשוי ליצור שינוי מהותי באפשרויות השימוש והפיתוח של המקרקעין. לדוגמה, תכנון חדש עשוי לשנות את השימושים המותרים, את היקף הבנייה או את אופי הפיתוח העתידי של המתחם.

עם זאת, שינוי תכנוני אינו מתורגם באופן אוטומטי לשווי מסוים. המשמעות הכלכלית תלויה בהוראות התכנית, במאפייני המקרקעין, בזכויות המוקנות ובנתונים נוספים הרלוונטיים לנכס ולמועד הבדיקה.

איחוד וחלוקה במקרקעין

תכנית איחוד וחלוקה מאפשרת לארגן מחדש את מבנה החלקות במתחם תכנוני ולהקצות לבעלי הזכויות מגרשים או זכויות במסגרת התכנון החדש. הליכים מסוג זה נפוצים, בין היתר, במתחמים העוברים שינוי תכנוני משמעותי ובתכניות שבהן נדרש ליצור חלוקה חדשה של הקרקע.

כאשר מדובר באיחוד וחלוקה ללא הסכמת כל הבעלים, קיימת חשיבות מרכזית לעקרונות ההקצאה והאיזון הקבועים בדין ולשמירה, ככל האפשר, על היחס בין שווי זכויותיו של כל בעל במצב הנכנס לבין חלקו היחסי במצב היוצא.

טבלאות הקצאה ואיזון

טבלת הקצאה ואיזון היא מסמך שמאי הנלווה לתכנית איחוד וחלוקה במקרים הרלוונטיים. הטבלה משקפת את הזכויות במצב הנכנס ואת ההקצאות במצב היוצא, בהתאם לעקרונות החלים על התכנית ולשווי היחסי של הזכויות.

לטבלה עשויה להיות משמעות כלכלית מהותית עבור בעלי מקרקעין הכלולים בתחום התכנית, מאחר שהיא עוסקת באופן שבו הזכויות במתחם מחולקות במסגרת התכנון החדש.

במקרים שבהם קיימת מחלוקת ביחס להקצאה או לנתונים השמאיים שעליהם היא מבוססת, עשויה להידרש בחינה מקצועית של טבלת ההקצאה והאיזון ושל השפעתה על זכויות בעל המקרקעין.

תקן 15 – טבלאות הקצאה ואיזון בתכניות איחוד וחלוקה

תקן שמאות מס' 15 עוסק בפירוט המזערי הנדרש בטבלת הקצאה ואיזון הנערכת לתכנית איחוד וחלוקה. התקן מהווה מסגרת מקצועית לעריכת הטבלה והמסמך השמאי הנלווה לה.

עבודת השמאי במסגרת זו מחייבת בחינה של הזכויות והנתונים הרלוונטיים לתכנית, בהתאם להוראות הדין, לתקן השמאי ולמאפייני המתחם.

עבור בעל מקרקעין הנכלל בתכנית איחוד וחלוקה, טבלת ההקצאה והאיזון עשויה להיות אחד המסמכים המרכזיים להבנת האופן שבו זכויותיו משתלבות בתכנון החדש.

מתי נדרשת בחינה שמאית בתחום התכנון והבנייה?

בדיקה שמאית עשויה להיות רלוונטית כאשר מבקשים להבין את זכויות הבנייה בנכס ואת השפעתן על שוויו, לפני רכישת מקרקעין, בעת קידום או בחינה של תכנית, במסגרת איחוד וחלוקה או כאשר נדרש לבחון טבלת הקצאה ואיזון.

היא עשויה להיות רלוונטית גם כאשר שינוי תכנוני משפיע על אפשרויות השימוש או הפיתוח של המקרקעין ונדרשת הבנה של המשמעות הכלכלית הנובעת ממנו.

בחינה שמאית של זכויות ותכנון

משרד נופר מור שמאות מקרקעין מבצע בדיקות וחוות דעת שמאיות בנושאי תכנון ובנייה, זכויות בנייה, איחוד וחלוקה וטבלאות הקצאה ואיזון, בהתאם למאפייני המקרקעין ולמטרת הבדיקה.

הבחינה משלבת את הנתונים התכנוניים הרלוונטיים עם ההיבט השמאי והכלכלי, במטרה להעריך את משמעותם ביחס לנכס ולזכויות הנבדקות.