בעל מקרקעין עשוי לגלות כי החלקה שבבעלותו נכללת בתכנית איחוד וחלוקה, שבמסגרתה ישתנו גבולות החלקות, ייקבעו מגרשים חדשים ויוקצו זכויות בהתאם לתכנון המוצע. לעיתים מדובר בקרקע המוחזקת במשך שנים, בקרקע שהתקבלה בירושה או בזכויות משותפות של מספר בעלים.
הליך איחוד וחלוקה במקרקעין עשוי להשפיע באופן משמעותי על זכויות הבעלים ועל האפשרויות העומדות בפניהם למימוש הקרקע. במקרים מסוימים, בעל מקרקעין לא יקבל במסגרת התכנון החדש מגרש התואם בגבולותיו או בשטחו לחלקה המקורית, אלא הקצאה הנקבעת בהתאם לעקרונות התכנון והאיזון החלים על התכנית.
לכן, כאשר מקרקעין נכללים בתכנית איחוד וחלוקה, חשוב להבין מה משמעות ההליך, כיצד מוסדרות זכויות הבעלים ומהו תפקידו של שמאי המקרקעין בבחינת ההקצאות.
הליך איחוד וחלוקה הוא אחד הנושאים שבהם נדרשת בחינה של ההשלכות הכלכליות הנובעות מהתכנון המוצע. במסגרת ייעוץ שמאי בתחום התכנון והבנייה ניתן לבחון את המשמעות השמאית של התכנית ואת השפעתה על זכויות בעלי המקרקעין.
מהו איחוד וחלוקה במקרקעין?
איחוד וחלוקה הוא הליך תכנוני שבמסגרתו ניתן לארגן מחדש את חלוקת הקרקע בתחום תכנית, באמצעות איחוד חלקות או מגרשים וחלוקתם מחדש בהתאם לתכנון המוצע.
ההליך מאפשר ליצור מבנה מגרשים המתאים לייעודי הקרקע, לדרכים, לשטחי הציבור ולאפשרויות הבנייה שנקבעו בתכנית.
במקום להותיר את חלוקת הקרקע הקיימת, שאינה תמיד מתאימה לצורכי התכנון החדש, ניתן לקבוע חלוקה חדשה ולהקצות זכויות לבעלי המקרקעין הכלולים בתחום האיחוד והחלוקה.
איחוד וחלוקה עשוי להיכלל בתכניות המיועדות לפיתוח מתחמים, לשינוי ייעודי קרקע, להסדרת מבנה החלקות או לקידום תכנון המצריך חלוקה חדשה של המקרקעין.
מדוע מבצעים איחוד וחלוקה של קרקעות?
חלוקת הקרקע הקיימת אינה תמיד מאפשרת לממש את התכנון המוצע באופן יעיל.
חלקות עשויות להיות בעלות צורה שאינה מתאימה לבנייה, להימצא במיקומים שבהם מתוכננות דרכים או שטחי ציבור, או להשתרע על פני אזורים שבהם נדרשת חלוקה חדשה למגרשים בעלי שימושים שונים.
הליך איחוד וחלוקה מאפשר להתאים את מבנה הקרקע לתכנון החדש, תוך הסדרת אופן הקצאת הזכויות לבעלים.
עם זאת, לצד המטרה התכנונית קיימת חשיבות מהותית גם להיבט השמאי והקנייני, מאחר שההליך משפיע על האופן שבו זכויות הבעלים משתלבות בחלוקה החדשה.
להרחבה על האופן שבו הוראות התכנון, זכויות הבנייה וייעודי הקרקע עשויים להשפיע על שווי המקרקעין, ניתן לקרוא במאמר תכנית בניין עיר (תב״ע) – כיצד היא משפיעה על שווי הנכס?
איחוד וחלוקה בהסכמה לעומת איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים
חוק התכנון והבנייה מאפשר לקבוע הוראות לאיחוד וחלוקה הן בהסכמת הבעלים והן ללא הסכמתם.
איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים
כאשר הליך האיחוד והחלוקה נערך בהסכמת הבעלים, נדרשת הסכמתם בהתאם להוראות הדין, וההקצאות מוסדרות במסגרת התכנית וטבלת ההקצאה הנלווית לה.
איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים
איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים מאפשר לקדם חלוקה חדשה גם כאשר לא הושגה הסכמת כל בעלי המקרקעין הכלולים בתחום התכנית.
במקרה זה חלים עקרונות הקבועים בסעיף 122 לחוק התכנון והבנייה, ובהם שמירה, ככל האפשר, על היחס בין שווי הזכויות במצב הקודם לבין שווי ההקצאות במצב החדש.
לפיכך, עצם העובדה שבעל מקרקעין אינו מסכים לתכנית אינה מונעת בהכרח את קידומה. עם זאת, לבעל הזכויות עשויה לעמוד האפשרות לבחון את התכנית ואת ההקצאה המוצעת לו, ולפעול במסגרת ההליכים הקבועים בדין.
מה קורה לזכויות בעל הקרקע בתכנית איחוד וחלוקה?
במסגרת תכנית איחוד וחלוקה עשוי להשתנות המיקום הפיזי של המגרש, שטחו, צורתו או ייעודו התכנוני.
בעל מקרקעין שהחזיק בזכויות בחלקה מסוימת במצב הקודם עשוי לקבל הקצאה במגרש אחר במסגרת החלוקה החדשה, ולעיתים ההקצאה תהיה במסגרת מגרש המוחזק במשותף עם בעלי זכויות נוספים.
חשוב להבחין בין השינוי הפיזי בחלוקת הקרקע לבין העקרונות השמאיים שלפיהם נקבעות ההקצאות.
בתכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים, השמירה על זכויותיהם נבחנת, ככל האפשר, באמצעות היחס בין שווי זכויותיהם במצב הנכנס לבין שווי ההקצאות במצב היוצא, בהתאם להוראות הדין.
משמעות הדבר היא שאין הכרח שבעל קרקע יקבל מגרש ששטחו זהה לשטח חלקתו המקורית. השאלה המרכזית היא כיצד נשמרות זכויותיו במסגרת החלוקה החדשה.
מהו המצב הנכנס ומהו המצב היוצא?
במסגרת תכנית איחוד וחלוקה נהוג להבחין בין שני מצבים תכנוניים ושמאיים.
המצב הנכנס מתייחס לחלקות ולזכויות במצב הקודם, המשמשות בסיס לבחינת הזכויות הנכללות בהליך האיחוד והחלוקה.
המצב היוצא מתייחס למגרשים ולהקצאות הנקבעים במסגרת התכנון החדש.
הבחנה זו מאפשרת לבחון את השינוי במבנה הקרקע ואת אופן הקצאת הזכויות במסגרת התכנית.
לשווי היחסי של הזכויות בשני המצבים קיימת חשיבות מיוחדת בתכניות איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים, שבהן חלים עקרונות ההקצאה והאיזון הקבועים בחוק.
כיצד נקבעת ההקצאה לבעלי המקרקעין?
הקצאת הזכויות במסגרת תכנית איחוד וחלוקה מושפעת מהוראות הדין, ממאפייני התכנון ומהנתונים השמאיים הרלוונטיים.
בתכנית ללא הסכמת הבעלים, אחד העקרונות המרכזיים הוא שמירה, ככל האפשר, על היחס בין שווי הזכויות של כל בעל במצב הנכנס לבין חלקו היחסי בשווי המגרשים במצב היוצא.
לצד זאת, החוק מתייחס גם לעקרון הקרבה, ככל האפשר, בין המגרש המוקצה לבין מיקומו הקודם.
הקצאה אינה נקבעת בהכרח לפי שטח הקרקע בלבד. למאפייני המקרקעין ולשווי הזכויות במצב הנכנס והיוצא עשויה להיות משמעות בקביעת חלקו היחסי של כל בעל.
משום כך, בעלי קרקע שונים המחזיקים בשטחים דומים אינם בהכרח זכאים להקצאות בעלות שווי זהה, כאשר מאפייני זכויותיהם במצב הנכנס שונים.
מהי טבלת הקצאה ואיזון?
טבלת הקצאה ואיזון היא מסמך שמאי הנלווה לתכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים, ומציג את הזכויות והנתונים הרלוונטיים במצב הנכנס ואת ההקצאות במצב היוצא.
הטבלה מהווה מסמך מרכזי להבנת אופן חלוקת הזכויות במסגרת התכנית ולבחינת השמירה על היחסיות השמאית בין בעלי המקרקעין.
בתכניות איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים נערכת טבלת הקצאה, בהתאם להוראות התקנות.
מבחינת בעל הקרקע, הטבלה מאפשרת לזהות את הזכויות המיוחסות לו במסגרת התכנית ואת ההקצאה שנקבעה עבורו, אולם הבנת המשמעות השמאית של הנתונים עשויה לחייב בחינה מקצועית של המסמכים ושל הנחות העבודה שעליהן מבוססת ההקצאה.
האם בעל קרקע יכול לקבל מגרש קטן יותר מהחלקה המקורית?
כן. במסגרת איחוד וחלוקה עשוי בעל מקרקעין לקבל הקצאה במגרש ששטחו קטן משטח החלקה שבה החזיק קודם לכן.
עם זאת, אין להסיק מהבדל בשטח בלבד כי נפגעו זכויותיו.
במסגרת תכנית ללא הסכמת הבעלים, יש לבחון את ההקצאה על פי עקרונות השווי היחסי הקבועים בחוק, ולא רק באמצעות השוואה בין שטחי הקרקע.
לכן, כאשר מתעוררת שאלה ביחס להיקף ההקצאה, נדרשת בחינה של הזכויות והנתונים הרלוונטיים בשני המצבים.
האם ניתן להקצות לבעל קרקע זכויות במגרש משותף?
במסגרת איחוד וחלוקה עשויה להיקבע הקצאה במגרש המוחזק במשותף עם בעלי זכויות נוספים.
עם זאת, הוראות הדין והתקינה השמאית מתייחסות גם לשאיפה לצמצם שותפויות במקרקעין ככל שניתן, בהתאם לנסיבות התכנון וההקצאה.
מבחינת בעל הקרקע, קבלת זכויות במגרש משותף עשויה להיות בעלת משמעות מעשית וכלכלית, ולכן חשוב להבין את אופי ההקצאה ולא להסתפק בנתון הכמותי של הזכויות המוקנות.
מהם תשלומי איזון בתכנית איחוד וחלוקה?
בתכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים, כאשר לא ניתן לשמור על מלוא היחסיות בשווי הזכויות באמצעות ההקצאות עצמן, עשויים להיקבע תשלומי איזון בהתאם להוראות סעיף 122 לחוק התכנון והבנייה.
תשלומי האיזון נועדו לתת מענה לפערים ביחסיות השווי שלא ניתן היה להסדיר באמצעות החלוקה החדשה.
אין מדובר בתשלום הנובע באופן אוטומטי מכל שינוי בשטח המגרש או ממעבר למגרש אחר.
הצורך בתשלומי איזון והיקפם נקבעים בהתאם לנסיבות התכנית ולעקרונות הדין הרלוונטיים.
מהו תפקידו של שמאי המקרקעין בהליך איחוד וחלוקה?
לשמאי מקרקעין תפקיד מרכזי בהיבטים הכלכליים של הליך איחוד וחלוקה, ובפרט בהערכת הזכויות וההקצאות במסגרת תכניות הכוללות טבלאות הקצאה ואיזון.
עבודת השמאי עשויה לכלול בחינה של הזכויות במצב הנכנס, מאפייני המגרשים במצב היוצא והמשמעות הכלכלית של ההקצאות, בהתאם למטרת העבודה ולמסגרת המקצועית החלה עליה. בהקשר זה, תקן 15 בשמאות מקרקעין קובע את הפירוט המזערי הנדרש בטבלת הקצאה ואיזון ובמסמך השמאי הנלווה לה.
בנוסף, בעל מקרקעין הנכלל בתכנית עשוי להיעזר בשמאי מטעמו לצורך בחינת הנתונים השמאיים הרלוונטיים לזכויותיו ולהקצאה המוצעת לו.
בחינה כזו עשויה להיות רלוונטית במיוחד כאשר קיימת מחלוקת ביחס לנתוני השומה, לאופן ההקצאה או להשפעת התכנית על זכויותיו של בעל המקרקעין.
האם ניתן להתנגד לתכנית איחוד וחלוקה?
תכנית איחוד וחלוקה המצויה בהליכי הפקדה עשויה להיות כפופה להליכי התנגדות בהתאם להוראות הדין.
בעל מקרקעין הסבור כי קיימת בעיה בתכנון או בהקצאת הזכויות עשוי לבחון את האפשרות להגיש התנגדות במועד ובמסגרת המתאימים.
חשוב להבחין בין אי־הסכמה לתכנית לבין הגשת התנגדות כדין. הודעה על אי־הסכמה במסגרת ההוראות הנוגעות לתכנית איחוד וחלוקה אינה מהווה כשלעצמה התנגדות לתכנית.
כאשר הטענות נוגעות להיבטים שמאיים, עשויה להידרש חוות דעת שמאית להתנגדות לתכנית, שתבחן את הנתונים הרלוונטיים ותציג את המשמעות הכלכלית של הטענות.
מתי כדאי לבעל קרקע לפנות לשמאי מקרקעין?
בדיקה שמאית עשויה להיות רלוונטית כאשר בעל מקרקעין מגלה כי זכויותיו נכללות בתכנית איחוד וחלוקה, כאשר פורסמה טבלת הקצאה ואיזון או כאשר קיימת אי־בהירות ביחס להקצאה המוצעת.
הצורך בבדיקה עשוי להתעורר גם כאשר קיימת מחלוקת בין בעלי זכויות, כאשר הוקצו זכויות במגרש משותף או כאשר בעל מקרקעין מבקש להבין את המשמעות הכלכלית של התכנית עבורו.
במקרים המתאימים, מומלץ לבחון את ההיבטים השמאיים בשלב שבו ניתן עדיין להתייחס לתכנון ולהקצאות במסגרת ההליכים הקבועים בדין.
שאלות נפוצות על איחוד וחלוקה במקרקעין
האם אפשר לבצע איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעל הקרקע?
כן. חוק התכנון והבנייה מאפשר לקדם תכנית איחוד וחלוקה גם ללא הסכמת כל בעלי המקרקעין, בכפוף להוראות הדין.
האם בעל קרקע חייב לקבל מגרש באותו מקום?
לא בהכרח. במסגרת חלוקה שלא בהסכמה קיים עיקרון של קרבה ככל האפשר למיקום המגרש הקודם, אך אין מדובר בהבטחה לקבלת מגרש באותו מיקום.
האם שטח המגרש החדש חייב להיות זהה לשטח הקודם?
לא. בתכנית ללא הסכמה העיקרון המרכזי הוא שמירה, ככל האפשר, על היחסיות בשווי הזכויות, ולא על שטח קרקע זהה.
האם טבלת ההקצאה והאיזון קובעת את הזכויות שלי?
הטבלה מציגה את ההקצאות והנתונים השמאיים במסגרת התכנית. יש לבחון אותה יחד עם מסמכי התכנית, שלב ההליך וההוראות הרלוונטיות.
האם ניתן לבדוק אם ההקצאה שנקבעה לי ראויה?
ניתן לבצע בחינה שמאית של ההקצאה ושל הנתונים שעליהם היא מבוססת, בהתאם למסמכי התכנית ולנסיבות המקרה.
האם איחוד וחלוקה מחייב תשלומי איזון?
לא בהכרח. תשלומי איזון עשויים להידרש כאשר לא ניתן לשמור על היחסיות בשווי הזכויות באמצעות ההקצאות עצמן, בהתאם להוראות הדין.
בחינה שמאית של זכויות בתכנית איחוד וחלוקה
תכנית איחוד וחלוקה עשויה לשנות באופן משמעותי את מבנה המקרקעין ואת אופן הקצאת הזכויות לבעליהם. בחינת ההליך מחייבת הבנה של התכנון החדש ושל המשמעות השמאית של ההקצאות.
משרד נופר מור – שמאות מקרקעין מעניק שירותי שמאות בתחום התכנון והבנייה, לרבות בחינת זכויות והקצאות בתכניות איחוד וחלוקה, טבלאות הקצאה ואיזון והשלכותיהן הכלכליות על בעלי המקרקעין.
בעלי קרקעות וזכויות הנכללים בתכנית איחוד וחלוקה מוזמנים לפנות למשרד לצורך בחינה שמאית של המסמכים והסוגיות הרלוונטיות לזכויותיהם.