תכנית בניין עיר עשויה להציע תוספת משמעותית של זכויות בנייה, שינוי ייעודי קרקע, יצירת מגרשים חדשים או הסדרה מחדש של זכויות בעלי המקרקעין. אולם בין התכנון המוצע לבין המשמעות הכלכלית שלו עשויים להתגלות פערים מהותיים.
חלופה תכנונית הכוללת היקף בנייה גדול יותר אינה בהכרח בעלת שווי גבוה יותר. מגרשים בעלי שטח דומה אינם בהכרח שווי ערך, ושינוי בחלוקת הזכויות עשוי להשפיע באופן שונה על בעלי מקרקעין הנכללים באותה תכנית.
ליווי שמאי בקידום תכנית מאפשר לבחון את ההיבטים הכלכליים והשמאיים כבר במהלך גיבוש התכנון, בשלב שבו ניתן עדיין לבחון חלופות ולהתייחס לסוגיות המשפיעות על הזכויות במקרקעין.
בהתאם למאפייני התכנית ולמטרת העבודה, שמאי המקרקעין עשוי להשתלב בצוות התכנון, לבחון את המשמעות הכלכלית של חלופות מוצעות ולהתייחס לסוגיות הנוגעות לזכויות, לשימושים ולהקצאות.
ליווי זה משתלב במערך השירותים בתחום התכנון והבנייה, שבו נבחנות ההשלכות השמאיות של תכניות והוראות תכנון על המקרקעין.
מדוע בחינה תכנונית בלבד אינה מספיקה תמיד?
תכנון עירוני עוסק בשאלות רחבות: כיצד יחולק המתחם, אילו שימושים יותרו, היכן ימוקמו המבנים, מה יהיה היקף הבנייה וכיצד יוסדרו התשתיות והשטחים הציבוריים.
לצד שאלות אלה קיימת גם משמעות כלכלית להחלטות המתקבלות.
שני מגרשים עשויים ליהנות מהיקף זכויות בנייה דומה, אך להיות שונים בשוויים בשל מיקומם, השימושים המותרים בהם, מאפייני הבינוי, המגבלות החלות עליהם או אפשרויות הניצול שלהם.
בדומה לכך, חלופה הכוללת תוספת שטחים אינה מבטיחה בהכרח שיפור מקביל בשווי המקרקעין. לעיתים התכנון יוצר מגבלות, מטלות או מאפיינים המשפיעים על התועלת הכלכלית שניתן להפיק מהזכויות.
תפקידו של שמאי המקרקעין אינו לקבוע כיצד ראוי לתכנן את המתחם, אלא לבחון את המשמעות השמאית של ההחלטות התכנוניות.
בחינה זו עשויה לסייע לצוות התכנון לזהות סוגיות בעלות משמעות כלכלית ולשקול אותן במסגרת גיבוש התכנית.
מה כולל ליווי שמאי בקידום תכנית?
היקף הליווי אינו אחיד. הוא נקבע בהתאם למטרת התכנית, למאפייני המקרקעין, למורכבות הזכויות ולשלב שבו מצוי ההליך התכנוני.
בחינת המצב התכנוני והזכויות הקיימות
לפני שניתן לבחון את משמעות התכנון המוצע, נדרשת הבנה של המצב התכנוני הקיים ושל הזכויות הרלוונטיות במקרקעין.
הבחינה עשויה לכלול התייחסות לייעודי הקרקע, לזכויות הבנייה, לשימושים המותרים, למגבלות התכנוניות ולמאפיינים נוספים המשפיעים על שווי הזכויות.
המידע משמש נקודת מוצא להבנת ההשלכות הכלכליות של השינויים המוצעים.
להרחבה על הקשר בין הוראות התכנון לשווי המקרקעין ניתן לקרוא במאמר תכנית בניין עיר (תב״ע) – כיצד היא משפיעה על שווי הנכס?
בחינת חלופות תכנון
במהלך קידום תכנית עשויות להיבחן חלופות שונות לחלוקת המגרשים, להיקפי הבנייה, למיקום השימושים ולמאפייני הבינוי.
חלופות אלה אינן בהכרח בעלות משמעות כלכלית זהה.
כך למשל, שינוי במיקום שטחי המסחר, באופן חלוקת שטחי המגורים או במאפייני המגרשים עשוי להשפיע על שווי הזכויות גם כאשר היקף הבנייה הכולל נותר דומה.
במסגרת הליווי ניתן לבחון את ההשלכות השמאיות של החלופות, בהתאם לרמת הפירוט התכנונית ולנתונים הקיימים באותו שלב.
ממצאי הבחינה אינם מחליפים את השיקולים התכנוניים, הסביבתיים והציבוריים, אלא מצטרפים אליהם כחלק ממכלול הנתונים המשמש את צוות התכנון.
בחינת שינויים בייעודי הקרקע ובשימושים המותרים
תכנית עשויה לשנות ייעודי קרקע, להוסיף שימושים או לצמצם אפשרויות ניצול שהיו קיימות במצב התכנוני הקודם.
לשינויים אלה עשויה להיות השפעה על שווי המקרקעין, אך אין לקבוע את כיוון ההשפעה או את היקפה על בסיס כותרת הייעוד בלבד.
לצורך בחינה שמאית נדרשת התייחסות לזכויות המוצעות, לשימושים המותרים, למגבלות ולאפשרויות המימוש.
הנושא נדון בהרחבה במאמר שינוי ייעוד קרקע – כיצד השינוי משפיע על שווי המקרקעין?
בחינת זכויות והקצאות בתכניות איחוד וחלוקה
כאשר התכנית כוללת איחוד וחלוקה, עשויות להתעורר שאלות נוספות הנוגעות לזכויות בעלי המקרקעין ולהקצאות במצב היוצא.
במקרים אלה, המשמעות השמאית אינה נבחנת רק לפי מספר יחידות הדיור או היקף שטחי הבנייה המתוכננים.
יש להתייחס גם למאפייני המקרקעין, לשווי הזכויות ולהסדרי ההקצאה בהתאם למסגרת הדין החלה על התכנית.
בתכניות איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים, טבלאות הקצאה ואיזון נערכות בידי שמאי מקרקעין בהתאם להוראות הדין.
המסגרת המקצועית הרלוונטית מוסברת במאמר תקן 15 וטבלאות הקצאה ואיזון – תפקידו של שמאי המקרקעין.
מתי נכון לשלב שמאי מקרקעין בצוות התכנון?
אחת השאלות המרכזיות בקידום תכנית היא לא רק אילו שירותים שמאיים נדרשים, אלא באיזה שלב נכון לבצע את הבחינה.
לפני גיבוש חלופה תכנונית מפורטת
בשלב הראשוני ניתן לזהות את הסוגיות השמאיות שעשויות להשפיע על קידום התכנית.
למשל, הבדלים מהותיים בין מאפייני חלקות, ריבוי בעלי זכויות או שינוי משמעותי בשימושים המוצעים עשויים להצדיק התייחסות שמאית מוקדמת.
אין משמעות הדבר שנדרשת שומה מלאה בכל תכנית. לעיתים ניתן להגדיר תחילה את הסוגיות המחייבות בחינה ולהתאים את היקף העבודה לצורך המקצועי.
במהלך גיבוש חלופות התכנון
כאשר מוצגות מספר חלופות, ניתן לבחון את המשמעות הכלכלית של ההבדלים ביניהן.
זהו שלב שבו ממצאים שמאיים עשויים להיות רלוונטיים להמשך עבודת התכנון, במיוחד כאשר החלופות שונות בחלוקת הזכויות, במאפייני המגרשים או בשימושים המוצעים.
בעת הכנת מסמכי התכנית
בהתאם לסוג התכנית ולהוראות החלות עליה, עשויה להידרש הכנת מסמכים שמאיים, לרבות טבלאות הקצאה ואיזון בתכניות המתאימות.
בשלב זה נדרשת התאמה בין הנתונים השמאיים, מסמכי התכנון והמידע הרלוונטי לזכויות במקרקעין.
בעקבות שינויים במהלך קידום התכנית
תכניות עשויות להשתנות במהלך הדיונים במוסדות התכנון.
שינוי בהיקפי הבנייה, בשימושים, בגבולות המגרשים או בהקצאות עשוי להשפיע גם על המסקנות השמאיות שהתבססו על חלופה קודמת.
לכן, כאשר חל שינוי מהותי בתכנון, יש לבחון אם נדרש עדכון של המסמכים או של הבחינה השמאית.
דוגמה: שתי חלופות תכנון עם אותו היקף בנייה
נניח שמקודמת תכנית למתחם מקרקעין הכוללת שטחי מגורים ומסחר.
בחלופה אחת מוצעים שטחי המסחר בחזית רחוב מרכזי, ואילו בחלופה אחרת הם ממוקמים באזור בעל מאפייני נגישות וחשיפה שונים.
בשתי החלופות היקף שטחי הבנייה המוצע זהה.
האם המשמעות הכלכלית שלהן בהכרח זהה?
לא.
מיקום השטחים, מאפייני הגישה, סביבת השימושים והביקוש בשוק עשויים להשפיע על שוויים.
עם זאת, לא ניתן לקבוע מראש איזו חלופה עדיפה מבחינה שמאית ללא בחינת הנתונים הרלוונטיים.
הדוגמה ממחישה מדוע השוואת חלופות תכנון אינה יכולה להתבסס רק על מספר המטרים הרבועים המוצעים.
ליווי שמאי בתכנית הכוללת מספר בעלי מקרקעין
כאשר תכנית חלה על מקרקעין המצויים בבעלות גורמים שונים, ההשלכות הכלכליות של התכנון עשויות להיות מורכבות יותר.
תוספת זכויות בנייה למתחם בכללותו אינה מלמדת בהכרח כיצד יחולקו הזכויות בין בעלי המקרקעין, ומה תהיה המשמעות הכלכלית של ההקצאות.
בתכניות הכוללות איחוד וחלוקה, עשויה להיות חשיבות לבחינת שווי הזכויות היחסי ולהסדרי ההקצאה שנקבעו.
בנוסף, חשוב להבחין בין שמאי המלווה את הכנת התכנית לבין שמאי הנשכר על ידי בעל מקרקעין מסוים לצורך בחינת זכויותיו.
אלה עשויות להיות עבודות שונות, בעלות מטרות שונות, ואין לראות בהן שירות זהה.
האם ליווי שמאי בקידום תכנית כולל גם בדיקת כדאיות כלכלית?
לא בהכרח.
ליווי שמאי בקידום תכנית עשוי להתמקד בשווי זכויות, בחלופות תכנון, בשינויי ייעוד ובהקצאות בין בעלי מקרקעין.
לעומת זאת, בדיקת כדאיות כלכלית כוללת של פרויקט יזמי עשויה לחייב בחינה של רכיבים נוספים, ובהם הכנסות, עלויות, מימון, לוחות זמנים וסיכונים.
מדובר בעבודות שמטרותיהן והיקפן אינם בהכרח זהים.
גם כאשר נבחנים היבטים כלכליים במסגרת הליווי השמאי, אין בכך כדי להבטיח שהתכנית תאושר, שניתן יהיה לממש את מלוא הזכויות המוצעות או שתתקבל תוצאה יזמית מסוימת.
למי עשוי להתאים ליווי שמאי בקידום תכנית?
בעלי קרקעות המבקשים לקדם תכנון חדש
כאשר מקודמת תכנית המשנה זכויות, שימושים או חלוקת מגרשים, עשויה להידרש בחינה של ההשלכות השמאיות על המקרקעין.
יזמים ומקדמי תכניות
במסגרת עבודת צוות תכנון, שמאי מקרקעין עשוי לסייע בבחינת חלופות ובהתייחסות לסוגיות כלכליות המשפיעות על הזכויות המתוכננות.
קבוצות בעלי זכויות
כאשר מספר בעלי מקרקעין מעורבים בקידום תכנית, עשויה להתעורר חשיבות מיוחדת לבחינת ההקצאות ולהבנת המשמעות הכלכלית של התכנון.
עורכי דין וצוותי תכנון
ליווי שמאי עשוי להשתלב בעבודתם של אדריכלים, מודדים, עורכי דין ויועצים נוספים, בהתאם למאפייני התכנית ולנושאים המחייבים התייחסות מקצועית.
שאלות נפוצות
האם בכל תכנית בניין עיר נדרש שמאי מקרקעין?
לא. הצורך בשמאי והיקף עבודתו תלויים בסוג התכנית, בדרישות הדין, במאפייני המקרקעין ובמטרת הבדיקה.
האם שמאי מקרקעין יכול להשפיע על חלופת התכנון?
ממצאים שמאיים עשויים לשמש נתון מקצועי במסגרת בחינת החלופות. עם זאת, ההכרעות התכנוניות מתקבלות על ידי הגורמים המוסמכים, ולא על ידי שמאי המקרקעין בלבד.
האם אפשר להזמין ליווי שמאי לאחר שהתכנית כבר הוגשה?
כן. ניתן לבצע בחינה שמאית גם במהלך קידום התכנית, אולם היקף העבודה והאפשרות להתייחס לשינויים תלויים בשלב ההליך ובנסיבותיו.
האם ליווי שמאי מבטיח הגדלת זכויות בנייה?
לא. שמאי המקרקעין אינו מוסמך לאשר זכויות בנייה, והליווי אינו מהווה התחייבות לתוצאה תכנונית או כלכלית.
האם ליווי שמאי מחליף חוות דעת שמאית להתנגדות לתכנית?
לא בהכרח. ליווי בקידום תכנית וחוות דעת שמאית המוגשת במסגרת התנגדות הם שירותים בעלי מטרות שונות, אף שעשויה להיות ביניהם חפיפה בחלק מהנתונים הנבחנים.
ליווי שמאי בקידום תכנית – לראות גם את המשמעות הכלכלית
קידום תכנית אינו מסתכם בקביעת היקף הבנייה או בהכנת תשריט. ההחלטות המתקבלות במהלך התכנון עשויות להשפיע על שווי המקרקעין, על אפשרויות ניצול הזכויות ועל אופן הקצאתן.
בחינה שמאית בשלבים המתאימים עשויה לסייע בזיהוי סוגיות כלכליות מהותיות, בבחינת חלופות ובהתאמת המסמכים השמאיים להתפתחות התכנון.
משרד נופר מור – שמאות מקרקעין עוסק בבחינת היבטים שמאיים של תכניות, זכויות בנייה, איחוד וחלוקה וטבלאות הקצאה ואיזון.
בעלי מקרקעין, יזמים, עורכי דין ומקדמי תכניות המעוניינים בבחינה שמאית של תכנית קיימת או מוצעת מוזמנים לפנות למשרד לצורך בחינת היקף השירות המתאים למאפייני המקרקעין ולשלב התכנוני.