תכנית פינוי־בינוי עשויה להציע תוספת משמעותית של יחידות דיור, בניינים חדשים ושדרוג של המרחב העירוני. אולם גם תכנית בעלת פוטנציאל תכנוני נרחב אינה בהכרח תכנית שניתן לממש מבחינה כלכלית.
כדי שפרויקט יוכל להתקדם, נדרש לבחון אם ההכנסות הצפויות ממימוש התכנית מאפשרות לשאת בעלויות הכרוכות בה, להעניק את התמורות לבעלי הזכויות ולהותיר ליזם תמריץ כלכלי מתאים לביצועה.
לצורך בחינה זו משמש תקן שמאי 21.1, הקובע מסגרת מקצועית לעריכת שומות מקרקעין הנוגעות לתכניות פינוי־בינוי.
מה כוללת שומה לפי תקן 21.1? כיצד נבחנת הכדאיות הכלכלית של התכנית? ומה המשמעות כאשר תוצאות הבדיקה מצביעות על קושי במימושה?
מהו תקן 21.1 בפינוי־בינוי?
תקן 21.1 הוא תקן של מועצת שמאי המקרקעין, הקובע את הפירוט המזערי הנדרש ואת ההנחיות המקצועיות לעריכת שומות מקרקעין לצורך בדיקה שמאית־כלכלית של תכניות פינוי־בינוי.
התקן נועד ליצור מסגרת מקצועית משותפת לבחינת ההיבטים הכלכליים של מיזמי התחדשות עירונית, ולסייע לגורמים המעורבים בקידומם לקבל החלטות על בסיס נתונים שמאיים וכלכליים.
מה כוללת שומה לפי תקן 21.1?
תקן 21.1 כולל שלושה חלקים, המיועדים למטרות שונות.
חלק א' – בדיקת הכדאיות הכלכלית של תכנית פינוי־בינוי
חלק זה עוסק בבחינת הכדאיות הכלכלית של התכנית המוצעת, ומשמש בין היתר במסגרת הליכי התכנון והדיונים מול מוסדות התכנון.
הבדיקה מתייחסת למצב הקיים ולתכנון המוצע, להכנסות הצפויות ממימוש הפרויקט, להוצאות הכרוכות בביצועו ולרווח היזמי הצפוי.
מטרתה לבחון אם התכנית מציגה היתכנות כלכלית המאפשרת את מימושה, בהתחשב בנתוניה ובמאפייני השוק.
חלק ב' – בדיקת התמורה לבעלי דירות אופייניות
חלק זה עוסק בבחינה שמאית של הכדאיות הכלכלית של התמורה המוצעת לבעלי דירות אופייניות בעסקת פינוי־בינוי, במסגרת ההסדרים הקבועים בדין.
הבחינה מתמקדת בתמורה המוצעת ביחס למאפייני הדירות ולנתונים הרלוונטיים לעסקה.
חלק ג' – בדיקת התמורה לדירה מסוימת
חלק זה מתייחס לבחינה שמאית של הכדאיות הכלכלית של התמורה המוצעת לדירה מסוימת במתחם, במסגרת ההליך הקבוע בתקנות הרלוונטיות.
הבחנה זו חשובה במיוחד כאשר מאפייני דירה מסוימת שונים מאלה של דירות אופייניות במתחם.
שלושת חלקי התקן אינם מיועדים לאותה מטרה, ולכן יש להתאים את סוג השומה לשאלה המקצועית הנדרשת ולנסיבות הפרויקט.
כיצד בוחנים את הכדאיות הכלכלית של תכנית פינוי־בינוי?
הבדיקה הכלכלית מבוססת על בחינת מכלול ההכנסות וההוצאות הצפויות ממימוש התכנית, בהתאם לנתונים ולהנחות הרלוונטיים למועד הקובע.
בצד ההכנסות נבחן שווי השטחים המיועדים לשיווק, בהתייחס למאפייני התכנון ולרמות המחירים בשוק.
בצד ההוצאות נבחנות העלויות הכרוכות במימוש הפרויקט, לרבות עלויות הבנייה, הפיתוח, התכנון, המימון, התמורות לבעלי הזכויות והוצאות נוספות הרלוונטיות לפרויקט.
הפער בין ההכנסות להוצאות משמש לבחינת הרווח היזמי הצפוי ולבדיקת היתכנות התכנית.
אולם שומה כלכלית אינה מסתכמת בריכוז נתונים בטבלה. נדרשת בחינה מקצועית של סבירות ההנחות, של התאמתן לתכנון המוצע ושל השפעת מאפייני הפרויקט על תוצאות הבדיקה.
האם מספר הדירות החדשות מספיק כדי לקבוע שהפרויקט כדאי?
לא.
תוספת משמעותית של יחידות דיור עשויה להגדיל את פוטנציאל ההכנסות, אך אין בכך כדי להוכיח שהפרויקט כלכלי.
הכדאיות מושפעת, בין היתר, משווי הדירות החדשות באזור, מהיקף הבנייה הנדרש, ממאפייני המגרש, מעלויות ההקמה, מהוצאות המימון ומהתחייבויות היזם כלפי בעלי הזכויות.
גם פרויקטים בעלי היקף בינוי דומה עשויים להציג תוצאות כלכליות שונות.
לפיכך, אין להסתפק בבחינת היחס בין מספר הדירות הקיימות למספר הדירות המתוכננות. נדרשת בדיקה שמאית־כלכלית המתייחסת למכלול נתוני התכנית.
כיצד תקן 21.1 מתייחס לתמורות לבעלי הדירות?
התמורות לבעלי הזכויות הן רכיב משמעותי בבחינה הכלכלית של תכנית פינוי־בינוי.
הן עשויות לכלול את דירות התמורה החדשות, הצמדות ורכיבים נוספים הנקבעים במסגרת העסקה, לצד התחייבויות היזם בתקופת הפינוי והבנייה.
מבחינה כלכלית, לתמורות אלה יש השפעה על היקף ההוצאות ועל הרווחיות הצפויה של הפרויקט.
עם זאת, תקן 21.1 אינו מעניק לכל בעל דירה זכות אוטומטית לתוספת שטח קבועה. היקף התמורה בפועל מושפע מההסכם, מהמסגרת התכנונית, ממאפייני הזכויות ומהנסיבות הרלוונטיות.
להרחבה על בחינת ההצעה לבעלי הדירות ניתן לקרוא במאמר תמורה בפינוי־בינוי – כיצד בוחנים את ההצעה לבעלי הדירות?.
מהו הרווח היזמי הנבחן במסגרת תקן 21.1?
הרווח היזמי מבטא את התמורה הכלכלית הצפויה ליזם בגין ביצוע הפרויקט, הסיכונים הכרוכים בו והמשאבים הנדרשים למימושו.
במסגרת השומה נבחן הרווח היזמי הצפוי בהתאם להכנסות ולהוצאות הפרויקט.
לאחר מכן נבחנת הכדאיות הכלכלית בהתייחס לרף הרווח היזמי המזערי הרלוונטי, בהתאם למסמכי השמאי הממשלתי הראשי ולמאפייני הפרויקט.
לרווח היזמי יש חשיבות בבחינת יכולת המימוש של התכנית, אך יש להבחין בין הרווח הצפוי בפרויקט לבין הרף המזערי המשמש לבחינת היתכנותו. להרחבה ניתן לקרוא במאמר רווח יזמי בפינוי־בינוי – מדוע הוא משפיע על היתכנות התכנית?.
מה קורה כאשר שומת תקן 21.1 מצביעה על חוסר כדאיות כלכלית?
כאשר הבדיקה מצביעה על כך שהתכנית אינה מציגה תמריץ כלכלי מספק למימושה, יש לבחון את הגורמים המשפיעים על התוצאה.
הקושי עשוי לנבוע מהיקף הבינוי המוצע, משווי השטחים המיועדים לשיווק, מעלויות הביצוע, מהתחייבויות הפרויקט או משילוב של מספר גורמים.
במקרים המתאימים ניתן לבחון חלופות תכנוניות וכלכליות, בכפוף למדיניות התכנון, למגבלות המקרקעין ולשיקולים המקצועיים הרלוונטיים.
עם זאת, חוסר כדאיות כלכלית אינו מקנה כשלעצמו זכות להגדלת זכויות הבנייה.
תקן 21.1 מדגיש כי התכנון הוא שמוביל את התהליך, ולאחריו נבחנת ההיתכנות הכלכלית. ככל שנדרשים שינויים מהותיים במדיניות התכנון לצורך יצירת כדאיות, יש לבחון את המשך קידום התכנית בהתאם לנסיבות.
האם תקן 21.1 קובע כמה זכויות בנייה צריך לאשר?
לא באופן אוטומטי.
השומה הכלכלית מסייעת לבחון את מידת הישימות של התכנון המוצע, אך אינה מחליפה את שיקול הדעת התכנוני של מוסדות התכנון.
היקף זכויות הבנייה נקבע במסגרת הליכי התכנון, תוך התייחסות לשיקולים תכנוניים, סביבתיים, תחבורתיים וציבוריים, לצד ההיבטים הכלכליים.
לפיכך, אין לראות בתוצאת השומה נוסחה הקובעת לבדה את מספר יחידות הדיור או את היקף השטחים שיש לאשר.
הבדיקה השמאית היא כלי מקצועי התומך בקבלת החלטות, ולא תחליף להליך התכנוני.
מתי נדרשת שומה לפי תקן 21.1?
שומה לפי תקן 21.1 עשויה להידרש במהלך קידום תכנית פינוי־בינוי, ובפרט לצורך בחינת הכדאיות הכלכלית של התכנון המוצע במסגרת הליכי התכנון.
בשלבים מוקדמים יותר עשויה להיערך בדיקת היתכנות כלכלית לפינוי־בינוי, שנועדה לסייע בקבלת החלטה אם וכיצד לקדם את הפרויקט, לזהות חסמים כלכליים ולבחון את המשמעות של חלופות תכנון עוד לפני גיבוש שומה מפורטת בהתאם לתקן.
יש להבחין בין בדיקה ראשונית המבוססת על מידע חלקי לבין שומה הנערכת בהתאם להוראות תקן 21.1 ולמטרה המוגדרת בו.
ככל שהתכנון מתפתח ומשתנים נתוני הפרויקט, עשוי להתעורר צורך בעדכון הבדיקה הכלכלית.
האם שומה לפי תקן 21.1 מבטיחה שהפרויקט ייצא לפועל?
לא.
גם כאשר השומה מצביעה על היתכנות כלכלית, מימוש הפרויקט תלוי בגורמים נוספים, ובהם קידום ואישור התכנון, הסכמות בעלי הזכויות, תנאי המימון, לוחות הזמנים ומצב השוק.
השומה מבוססת על נתונים והנחות הרלוונטיים למועד עריכתה. שינויים בהכנסות הצפויות, בעלויות הבנייה, בסביבת המימון או בתכנון עשויים להשפיע על הכדאיות הכלכלית בהמשך.
לכן, יש לראות בשומה כלי מקצועי לבחינת היתכנות הפרויקט במועד מסוים, ולא התחייבות למימושו.
מה ההבדל בין שומת תקן 21.1 לבין דוח אפס?
שומת תקן 21.1 נערכת לצורך בחינה שמאית־כלכלית של תכנית פינוי־בינוי או לצרכים האחרים המפורטים בתקן.
דוח אפס, לעומת זאת, הוא מסמך כלכלי המשמש בדרך כלל לבחינת פרויקט יזמי בהיבטים של תקציב, הכנסות, עלויות ומימון, בהתאם למטרת הכנתו ולשלב הפרויקט.
קיימת חפיפה בין חלק מהנתונים הנבחנים בשני המסמכים, אך אין מדובר במסמכים זהים מבחינת מטרתם, המסגרת המקצועית והשימוש בהם.
מי מזמין שומה לפי תקן 21.1?
זהות מזמין השומה תלויה במטרת הבדיקה.
שומה לבחינת כדאיות כלכלית של תכנית עשויה להיות מוזמנת על ידי יזם, גורם המקדם את התכנית או גורם אחר המעורב בהליך התכנון.
לעומת זאת, בחינת התמורה לבעלי הדירות עשויה להיערך במסגרת התקשרות שמאית מטעמם או במסגרת הליך ייעודי למינוי שמאי פינוי־בינוי, בהתאם להוראות הדין.
חשוב להבחין בין שמאי המלווה את בעלי הדירות לבין שמאי העורך שומה כלכלית לתכנית, משום שמטרות הבדיקה והיקף התפקיד אינם בהכרח זהים.
להרחבה ניתן לקרוא במאמר שמאי דיירים בפינוי־בינוי – מתי ממנים ומה תפקידו?.
בדיקה שמאית־כלכלית לפי תקן 21.1
שומה לפי תקן 21.1 מחייבת בחינה מקצועית של התכנון המוצע ושל ההנחות הכלכליות שעליהן מבוססת כדאיות הפרויקט.
משרד נופר מור – שמאות מקרקעין מעניק שירותי שמאות ובדיקות כלכליות בתחום ההתחדשות העירונית, בהתייחס למאפייני המתחם, למצב התכנוני ולמטרת הבדיקה.
יזמים, בעלי קרקע, מקדמי תכניות, נציגויות ועורכי דין המבקשים לבחון את הכדאיות הכלכלית של תכנית פינוי־בינוי, לערוך שומה בהתאם לתקן 21.1 או לקבל בחינה מקצועית של שומה קיימת, מוזמנים לפנות למשרד לצורך בירור היקף השירות המתאים.
למידע נוסף ניתן לעיין בעמוד התחדשות עירונית ובדיקות כלכליות.