בדיקת היתכנות כלכלית לפינוי־בינוי – מתי נדרשת ומה ניתן ללמוד ממנה?

מתחם מגורים ותיק, בניינים המיועדים להריסה ופוטנציאל להקמת מאות דירות חדשות. על פני הדברים, מדובר בהזדמנות משמעותית להתחדשות עירונית. אולם בין האפשרות לתכנן פרויקט לבין היכולת לממש אותו מבחינה כלכלית עשוי להיות פער ניכר.

פרויקט פינוי־בינוי מחייב השקעות משמעותיות בתכנון, בהריסה, בבנייה, בפיתוח ובמימון, לצד התחייבויות כלפי בעלי הדירות הקיימות. מנגד, ההכנסות הצפויות מבוססות בעיקר על שיווק הדירות והשטחים החדשים שייבנו במסגרת הפרויקט.

בדיקת היתכנות כלכלית לפינוי־בינוי נועדה לבחון אם קיים בסיס כלכלי לקידום הפרויקט, ומהם הגורמים שעשויים להשפיע על אפשרות מימושו.

בדיקה כזו עשויה להיות משמעותית כבר בשלבים מוקדמים, לפני השקעה נרחבת בתכנון ולפני גיבוש התחייבויות כלכליות, והיא עשויה לסייע גם בבחינת חלופות תכנון ובהתמודדות עם שינויים המתעוררים במהלך קידום המיזם.

מהי בדיקת היתכנות כלכלית לפרויקט פינוי־בינוי?

בדיקת היתכנות כלכלית היא בחינה שמאית־כלכלית של פרויקט מוצע, שמטרתה להעריך את היחס בין ההכנסות הצפויות ממימושו לבין העלויות וההתחייבויות הכרוכות בו.

בפרויקט פינוי־בינוי, הבדיקה מתייחסת למאפייני המתחם הקיים, לפוטנציאל התכנוני, להיקף הבינוי האפשרי, לשווי השטחים המיועדים לשיווק ולעלויות הצפויות של הפרויקט.

אחד המרכיבים המרכזיים בבדיקה הוא הרווח היזמי הצפוי, המשקף את התוצאה הכלכלית של הפרויקט ואת התמריץ לביצועו.

עם זאת, אין לראות בבדיקת היתכנות מוקדמת אישור לכך שהפרויקט ייצא לפועל. הבדיקה מבוססת על הנתונים וההנחות הזמינים במועד עריכתה, ומסקנותיה כפופות לרמת הוודאות התכנונית והכלכלית הקיימת.

מתי כדאי לבצע בדיקת היתכנות כלכלית?

לפני רכישת זכויות או כניסה לפרויקט

יזם הבוחן אפשרות לקדם מתחם פינוי־בינוי נדרש להעריך את הפוטנציאל הכלכלי של המיזם עוד לפני השקעת משאבים משמעותיים.

בשלב זה עשויים להיות זמינים נתונים ראשוניים בלבד, כגון מספר הדירות הקיימות, שטח המתחם, מדיניות התכנון באזור ורמות המחירים בסביבה.

בדיקה מוקדמת יכולה לסייע בהערכת פוטנציאל הפרויקט, בזיהוי מגבלות מהותיות ובקבלת החלטה אם יש הצדקה להמשיך לבחינה תכנונית וכלכלית מעמיקה יותר.

לפני גיבוש התחייבויות לתמורות לבעלי הדירות

התחייבויות היזם כלפי בעלי הזכויות משפיעות על עלויות הפרויקט ועל היתכנותו הכלכלית.

לפיכך, לפני גיבוש הצעה הכוללת דירות תמורה, הצמדות ורכיבים כלכליים נוספים, יש חשיבות לבחינת יכולתו של הפרויקט לשאת בהתחייבויות המוצעות.

בדיקה שמאית־כלכלית עשויה לסייע בהבנת ההשפעה של עקרונות התמורה על הכדאיות הכוללת, מבלי להחליף את הבחינה המשפטית של ההסכם או את המשא ומתן בין הצדדים.

במהלך גיבוש חלופות תכנון

בשלבי התכנון עשויות להיבחן חלופות שונות מבחינת היקף הבינוי, תמהיל הדירות, גובה המבנים, מיקום השטחים המסחריים והפתרונות לחניה ולשטחי ציבור.

לכל אחת מהחלופות עשויה להיות משמעות כלכלית שונה.

בחינה שמאית של חלופות תכנון יכולה לסייע בהבנת ההשלכות הכלכליות של ההבדלים ביניהן, תוך התייחסות למדיניות התכנון ולמגבלות החלות על המקרקעין.

כאשר חלים שינויים בתכנון או בתנאי השוק

גם פרויקט שנמצא מתאים מבחינה כלכלית בשלב מסוים עשוי להידרש לבדיקה חוזרת בהמשך.

שינויים בעלויות הבנייה, במחירי המכירה, בהוצאות המימון, בהיקף הזכויות או במשך הביצוע עשויים להשפיע על תוצאות הבדיקה.

לכן, ככל שהפרויקט מתקדם ומתחדדים נתוניו, עשוי להתעורר צורך בעדכון ההנחות הכלכליות ובבחינת ההיתכנות מחדש.

אילו נתונים נבחנים במסגרת בדיקת היתכנות?

המצב הקיים וזכויות בעלי הנכסים

נקודת המוצא היא בחינת מאפייני המתחם הקיים.

בין היתר, יש חשיבות למספר יחידות הדיור והנכסים, לשטחים הקיימים, לשימושים במקרקעין, למאפייני הבינוי ולזכויות הרלוונטיות לפרויקט.

במתחמים שבהם קיימים נכסים שאינם דירות מגורים טיפוסיות, כגון חנויות, משרדים או יחידות בעלות מאפיינים מיוחדים, עשויה להידרש התייחסות נפרדת למשמעותם הכלכלית.

הנתונים הקיימים משפיעים על היקף ההתחייבויות בפרויקט ועל האפשרויות לגיבוש תכנון מתאים.

הפוטנציאל התכנוני והיקף הבינוי האפשרי

הבדיקה מתייחסת להיקף הבנייה שניתן לשקול במסגרת מדיניות התכנון, למאפייני המגרשים ולמגבלות הרלוונטיות.

יש להבחין בין זכויות בנייה מאושרות לבין פוטנציאל תכנוני שטרם אושר.

בשלב מוקדם, היקף הבינוי עשוי להתבסס על הנחות תכנוניות ראשוניות, שאינן מבטיחות כי מוסדות התכנון יאשרו אותן.

לפיכך, יש לבחון את ההנחות הכלכליות לצד רמת הוודאות של התכנון המוצע.

שווי השטחים המיועדים לשיווק

ההכנסות הצפויות בפרויקט מושפעות משווי הדירות והשטחים שייועדו לשיווק.

האומדן השמאי מתייחס לנתוני שוק רלוונטיים, למיקום המתחם, למאפייני הבינוי ולתמהיל השימושים המתוכנן.

גם כאשר היקף הבנייה דומה, פרויקטים הממוקמים באזורים שונים עשויים להציג פערים משמעותיים בהכנסות הצפויות.

משום כך, אין לקבוע את כדאיות הפרויקט על בסיס מספר יחידות הדיור החדשות בלבד.

עלויות הבנייה וההוצאות הנלוות

פרויקט פינוי־בינוי כולל מגוון רחב של הוצאות, ובהן עלויות הריסה, הקמה, פיתוח, תכנון, מימון והוצאות נוספות הכרוכות במימושו.

עלויות אלה עשויות להיות מושפעות ממאפייני הקרקע, ממספר מפלסי החניה, ממורכבות הביצוע, מהיקף המטלות הציבוריות ומהתכנון המוצע.

בשלבים מוקדמים חלק מהעלויות מבוסס על אומדנים, ובהמשך ניתן לבחון אותן על בסיס מידע מפורט יותר.

בשלבים מוקדמים חלק מהעלויות מבוסס על אומדנים, ובהמשך ניתן לבחון אותן על בסיס מידע מפורט יותר. להיקף העלויות ולהתפתחותן לאורך הפרויקט עשויה להיות השפעה משמעותית על הרווחיות הצפויה. להרחבה על משמעותו של הרווח היזמי בפינוי־בינוי ועל תפקידו בבחינת היתכנות התכנית, ניתן לקרוא במאמר העוסק בנושא.

התמורות והתחייבויות כלפי בעלי הזכויות

הפרויקט נדרש לשאת גם בהתחייבויות כלפי בעלי הדירות הקיימות, בהתאם למנגנון התמורות שנקבע בעסקה.

לצד דירות התמורה וההצמדות, עשויות להיכלל עלויות הנוגעות לדיור חלופי, להובלה ולהתחייבויות נוספות.

היקפן של התחייבויות אלה עשוי להשפיע על התוצאה הכלכלית ועל האפשרות לקדם את הפרויקט בתנאים המוצעים.

מדוע פרויקט עם הרבה דירות חדשות אינו בהכרח כלכלי?

אחת הטעויות האפשריות בבחינה ראשונית של מתחם היא להניח שככל שניתן לבנות יותר דירות, כך הפרויקט בהכרח כדאי יותר.

תוספת יחידות דיור עשויה להגדיל את ההכנסות, אך לעיתים היא כרוכה גם בעלויות נוספות.

כך למשל, הגדלת היקף הבינוי עשויה לחייב פתרונות חניה מורכבים יותר, הרחבת מערכות, התאמות תכנוניות או הוצאות ביצוע נוספות.

במקרים אחרים, מגבלות המגרש או הדרישות התכנוניות עשויות להשפיע על היעילות הכלכלית של התכנון.

לכן, השאלה אינה רק כמה דירות ניתן להוסיף, אלא מהי המשמעות הכלכלית של התכנון המוצע כמכלול.

מה עושים כאשר הבדיקה מצביעה על חוסר כדאיות כלכלית?

כאשר הבדיקה מצביעה על קושי כלכלי, חשוב לזהות תחילה את הגורמים המשפיעים על התוצאה.

לעיתים מקור הקושי הוא בהיקף בינוי שאינו מאפשר הכנסות מספקות. במקרים אחרים, עלויות הביצוע, מאפייני הקרקע או התחייבויות הפרויקט עשויים להיות הגורם המשמעותי.

בהתאם לממצאים, ניתן לבחון אם קיימות חלופות תכנוניות או כלכליות המצדיקות בדיקה נוספת.

עם זאת, אין להסיק שכל פרויקט שאינו מציג כדאיות כלכלית זכאי לתוספת זכויות בנייה.

היקף הזכויות נקבע במסגרת ההליך התכנוני, תוך התייחסות למכלול השיקולים הרלוונטיים. הבדיקה הכלכלית נועדה לסייע בהבנת יכולת המימוש של התכנון, ולא להחליף את שיקול הדעת של מוסדות התכנון.

מה ההבדל בין בדיקת היתכנות ראשונית לבין שומה לפי תקן 21.1?

בדיקת היתכנות ראשונית נערכת בדרך כלל בשלב שבו חלק מנתוני הפרויקט עדיין אינם סופיים.

מטרתה לסייע בקבלת החלטות מוקדמות, לזהות חסמים כלכליים ולבחון אם יש הצדקה להמשך קידום התכנון.

לעומת זאת, שומה הנערכת לפי תקן 21.1 כפופה למסגרת מקצועית מוגדרת, הקובעת את הפירוט המזערי וההנחיות הנדרשים בשומות שמאיות־כלכליות של תכניות פינוי־בינוי.

חלק א' של התקן מתייחס לבחינת הכדאיות הכלכלית של התכנית, ואילו חלקיו האחרים עוסקים בבחינת התמורה לבעלי הדירות במסגרת המטרות המפורטות בהם.

חשוב להדגיש כי בדיקה ראשונית ושומת תקן 21.1 אינן בהכרח שתי בדיקות המנותקות זו מזו. לעיתים הבדיקה הראשונית מהווה בסיס להמשך בחינה מפורטת יותר, בהתאם להתפתחות התכנון ולמטרת העבודה.

להרחבה על המסגרת המקצועית ועל שלושת חלקי התקן ניתן לקרוא במאמר תקן 21.1 בפינוי־בינוי – מה בודקת השומה הכלכלית?.

האם בדיקת היתכנות כלכלית מחליפה דוח אפס?

לא בהכרח.

בדיקת היתכנות מוקדמת נועדה לבחון את הבסיס הכלכלי לקידום פרויקט ואת המשמעות של הנחות התכנון והעלויות הצפויות.

דוח אפס הוא מסמך כלכלי הנערך בהתאם למטרתו ולשלב הפרויקט, ובמקרים מסוימים משמש גם במסגרת בחינה פיננסית של פרויקט יזמי.

על אף שקיימת חפיפה בין חלק מהנתונים הכלכליים, יש להבחין בין מטרת הבדיקה, רמת הפירוט שלה והשימוש שנעשה בתוצאותיה.

בדיקת היתכנות שמאית אינה מהווה כשלעצמה אישור בנקאי או התחייבות של גורם מממן להעמיד מימון לפרויקט.

האם ניתן לבדוק היתכנות לפני אישור התכנית?

כן. למעשה, זהו אחד השימושים החשובים בבדיקה מוקדמת.

גם כאשר טרם אושרה תכנית מפורטת, ניתן לבחון את המתחם על בסיס המידע התכנוני הקיים, מדיניות התכנון הרלוונטית והנחות עבודה המותאמות לשלב הפרויקט.

עם זאת, ככל שהמידע התכנוני מצומצם יותר, כך גדלה חשיבות ההבחנה בין נתונים מאושרים לבין הנחות שטרם התגבשו.

בדיקה מוקדמת יכולה לסייע בקבלת החלטה אם להשקיע בהמשך התכנון, אך אינה מבטיחה את אישור הזכויות שנבחנו במסגרתה.

האם בדיקת היתכנות מתאימה גם לבעלי דירות ולנציגויות?

אף שבדיקות היתכנות כלכלית מוזמנות לעיתים קרובות לצורך קבלת החלטות מצד יזמים ומקדמי תכניות, הן עשויות להיות רלוונטיות גם לבעלי דירות ולנציגויות.

למשל, כאשר נבחנות הצעות שונות לקידום מתחם, או כאשר מתעוררות שאלות לגבי יכולתו הכלכלית של הפרויקט לשאת בהתחייבויות המוצעות.

עם זאת, יש להבחין בין בחינת ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט לבין בדיקת התמורה המוצעת לבעל דירה מסוים.

היקף הבדיקה המתאים תלוי בשאלה המקצועית, בשלב הפרויקט ובמידע הזמין.

מי מבצע בדיקת היתכנות כלכלית לפינוי־בינוי?

בדיקה שמאית־כלכלית של פרויקט פינוי־בינוי נערכת על ידי שמאי מקרקעין, תוך הסתמכות על נתונים תכנוניים, נתוני שוק ואומדני עלויות הרלוונטיים לפרויקט.

בהתאם למורכבות המתחם ולשלב התכנון, עשוי להידרש גם מידע מקצועי מאדריכלים, יועצי תנועה, יועצי בנייה, מתכננים ובעלי מקצוע נוספים.

הבדיקה השמאית משלבת בין הנתונים השונים לצורך בחינת המשמעות הכלכלית של הפרויקט.

חשוב להגדיר מראש את מטרת העבודה: האם נדרשת בדיקה ראשונית לקבלת החלטה, השוואה בין חלופות תכנון, בחינת שינויים בתכנית או שומה בהתאם למסגרת מקצועית מוגדרת.

בדיקת היתכנות כלכלית – בסיס לקבלת החלטות בפרויקט פינוי־בינוי

בדיקת היתכנות כלכלית אינה נועדה רק להציג תוצאה מספרית של רווחיות צפויה. חשיבותה היא גם בזיהוי הגורמים המשפיעים על התוצאה ובהבנת המשמעות הכלכלית של החלטות תכנוניות ויזמיות.

בדיקה הנערכת בשלב המתאים עשויה לסייע בהימנעות מהשקעת משאבים בתכנון שאינו מציג בסיס כלכלי מספק, בבחינת חלופות ובהתאמת ההחלטות לרמת הוודאות הקיימת.

משרד נופר מור – שמאות מקרקעין מעניק שירותי שמאות ובדיקות כלכליות בתחום ההתחדשות העירונית, בהתייחס למאפייני המקרקעין, לנתוני התכנון ולמטרת הבדיקה.

יזמים, בעלי קרקע, מקדמי תכניות, עורכי דין ונציגויות המבקשים לבחון את ההיתכנות הכלכלית של מתחם פינוי־בינוי או את ההשלכות הכלכליות של חלופות תכנון, מוזמנים לפנות למשרד לצורך בירור היקף הבדיקה המתאים.

למידע נוסף על תחומי הפעילות ניתן לעיין בעמוד התחדשות עירונית ובדיקות כלכליות.