פרויקט פינוי־בינוי עשוי לשנות באופן משמעותי את זכויותיהם ואת שווי נכסיהם של בעלי הדירות. לצד האפשרות לקבל דירה חדשה, נדרשים בעלי הזכויות להתמודד עם שאלות הנוגעות לתמורה המוצעת, להבדלים בין הדירות הקיימות, לאופן חלוקת דירות התמורה ולהיבטים הכלכליים של העסקה.
שמאי דיירים בפינוי־בינוי הוא שמאי מקרקעין הפועל מטעם בעלי הדירות ומלווה אותם בבחינת הסוגיות השמאיות והכלכליות של הפרויקט. מעורבותו מאפשרת לבעלי הזכויות לקבל התייחסות מקצועית שאינה נשענת רק על הנתונים וההערכות שמציג היזם.
מינוי שמאי אינו נדרש באותו היקף בכל פרויקט. תפקידו והבדיקות שיידרשו ממנו תלויים בשלב שבו מצוי המיזם, במאפייני הבניינים ובסוגיות הכלכליות העומדות בפני בעלי הדירות.
מהו תפקידו של שמאי מקרקעין מטעם הדיירים?
שמאי המלווה בעלי דירות בפרויקט פינוי־בינוי עוסק בבחינת ההיבטים הכלכליים והשמאיים הנוגעים לזכויותיהם במסגרת העסקה המוצעת.
תפקידו עשוי לכלול בחינה של התמורות המוצעות, התייחסות להבדלים בין הדירות הקיימות, ליווי בגיבוש עקרונות לחלוקת דירות התמורה, אומדן דמי שכירות לתקופת הפינוי ובחינת סוגיות נוספות בעלות משמעות כלכלית.
בפרויקטים מסוימים עשויה להידרש גם התייחסות להיתכנות הכלכלית של הפרויקט, בהתאם להיקף השירות שהוזמן ולמידע התכנוני והכלכלי הזמין. בהקשר זה, תקן 21.1 בפינוי־בינוי מסדיר את המסגרת המקצועית לעריכת שומות שמאיות־כלכליות של תכניות פינוי־בינוי, וכן לבחינת התמורה המוצעת לבעלי הדירות במסגרת חלקיו השונים.
השמאי אינו מחליף את עורך הדין המייצג את בעלי הדירות, את המפקח ההנדסי או את הגורמים התכנוניים. כל אחד מבעלי המקצוע עוסק בהיבטים שונים של העסקה, והליווי השמאי מתמקד במשמעות הכלכלית של הזכויות והתמורות.
מתי כדאי למנות שמאי דיירים בפרויקט פינוי־בינוי?
מומלץ לבחון את הצורך במינוי שמאי כבר בשלבים הראשונים של התארגנות בעלי הדירות, ובפרט כאשר מתחילות להתגבש הצעות יזמים ועקרונות התמורה.
מעורבות מוקדמת עשויה לאפשר התייחסות לסוגיות שמאיות לפני שהן מקבלות ביטוי מחייב בהסכמים או במנגנוני חלוקת התמורות.
עם זאת, גם בפרויקט מתקדם עשוי להתעורר צורך בשמאי, למשל כאשר נדרשת בחינה של התמורה שהוצעה, מתגלעת מחלוקת לגבי מאפייני דירה מסוימת או מתקרב שלב בחירת הדירות החדשות.
השאלה אינה רק מתי מונה השמאי, אלא האם הוא מעורב בשלב שבו נדרשת הכרעה מקצועית בעלת משמעות כלכלית לבעלי הזכויות.
אילו סוגיות שמאיות עולות במהלך הפרויקט?
בחינת התמורה המוצעת לבעלי הדירות
אחת הסוגיות המרכזיות בעסקת פינוי־בינוי היא התמורה שיקבלו בעלי הדירות בתמורה לזכויותיהם בדירות הקיימות.
בחינת התמורה אינה מסתכמת בהשוואת שטחי הדירות בלבד. היא עשויה להתייחס גם למאפייני דירות התמורה, למיקומן, להצמדות ולמרכיבים נוספים בעלי משמעות לשווי.
כאשר בעלי דירות מבקשים לבחון את ההצעה שהוצגה להם, ניתן להיעזר בבדיקה שמאית המתייחסת לתנאי העסקה ולמאפייני הפרויקט.
בדיקת התמורה לבעלי דירות בפינוי־בינוי עשויה להיות רלוונטית במיוחד לפני גיבוש עקרונות התמורה או כאשר מתעוררות שאלות לגבי ההבדלים בין ההצעות לבעלי הזכויות.
דירות בעלות מאפיינים מיוחדים
לא בכל בניין קיימות דירות בעלות מאפיינים זהים. דירות גן, דירות גג, פנטהאוזים ודירות שלהן הצמדות או מאפיינים ייחודיים עשויות לעורר שאלות שמאיות נפרדות.
המשמעות הכלכלית של מאפיינים אלה אינה נקבעת באופן אוטומטי, ולא כל מאפיין מקנה בהכרח זכאות לתמורה שונה.
בחינה מקצועית עשויה להידרש כאשר יש צורך להתייחס להבדלים בין הדירות הקיימות ולמשמעותם במסגרת עקרונות התמורה שנקבעו בפרויקט.
להרחבה בנושא ניתן לעיין במאמר דירת גן, גג או פנטהאוז בפינוי־בינוי – כיצד בוחנים את התמורה?
כאשר מתחם הפינוי־בינוי כולל גם חנויות, משרדים או יחידות מסחריות, עשויה להידרש בחינה שמאית נפרדת של מאפייני הנכסים ושל התמורה המוצעת לבעליהם, בשים לב להבדלים שבין נכסים מסחריים לבין דירות מגורים.
טבלת ניקוד ומנגנון בחירת דירות התמורה
בפרויקטים שבהם נקבע מנגנון לדירוג הדירות הקיימות או לבחירת דירות התמורה, עשוי השמאי להשתלב בגיבושו וביישומו, בהתאם להסכמות בין הצדדים.
מטרת הבדיקה השמאית היא להתייחס למאפיינים הרלוונטיים של הדירות ולמשמעותם הכלכלית, תוך התאמה למנגנון שנקבע בפרויקט.
חשוב להבחין בין הערכת שווי של דירה לבין מנגנון חוזי לקביעת סדר הבחירה. השניים עשויים להיות קשורים, אך אינם בהכרח זהים.
מידע נוסף בנושא יופיע במאמר טבלת ניקוד בפינוי־בינוי – כיצד נקבע סדר בחירת דירות התמורה?
דמי שכירות בתקופת הפינוי
בפרויקט פינוי־בינוי נדרשים בעלי הדירות, ככלל, לפנות את דירותיהם בתקופת הבנייה ולעבור לדיור חלופי בהתאם להסדרים שנקבעו בעסקה.
אומדן דמי השכירות עשוי להצריך התייחסות למאפייני הדירה, למיקומה ולרמות השכירות בשוק הרלוונטי.
בחינה שמאית עשויה לסייע בקביעת דמי שכירות ראויים, בהתאם למטרת הבדיקה ולתנאי ההסכם. להרחבה על אופן קביעת הסכום, מועד הבדיקה ומנגנוני העדכון, ניתן לקרוא במאמר שכר דירה בפינוי־בינוי – כיצד נקבע הסכום בתקופת הפינוי?.
האם כל בעלי הדירות צריכים לקבל תמורה זהה?
לא בהכרח.
עקרונות התמורה בפרויקט עשויים להבחין בין דירות בהתאם למאפייניהן ולהסכמות שנקבעו בעסקה. לצד הרצון לשמור על שוויון והוגנות בין בעלי זכויות במצב דומה, יש מקרים שבהם נדרשת התייחסות להבדלים ממשיים בין הדירות.
השאלה השמאית אינה מסתכמת בשאלה אם כל בעלי הדירות מקבלים אותו שטח נוסף, אלא אם קיימת הצדקה מקצועית להבחנות הרלוונטיות במסגרת מנגנון התמורה.
במקרים שבהם קיימת מחלוקת לגבי דירה מסוימת, עשויה להידרש שמאות פרטנית לדירה, בהתאם לנסיבות ולמטרת חוות הדעת.
מתי נדרשת שמאות פרטנית לדירה בפינוי־בינוי?
ליווי שמאי של כלל בעלי הדירות אינו מחייב בהכרח הכנת שומה פרטנית לכל דירה בכל שלב של הפרויקט.
עם זאת, עשויים להתעורר מצבים שבהם נדרשת בחינה ממוקדת של דירה מסוימת, למשל בשל מאפיינים מיוחדים, הצמדות, פערים בין הדירות או מחלוקת הנוגעת לשווי הזכויות ולתמורה המוצעת.
שמאות פרטנית עשויה להיות רלוונטית גם כאשר בעל דירה מבקש לבחון סוגיה כלכלית הנוגעת לזכויותיו באופן שאינו מקבל מענה מספק במסגרת הבחינה הכללית של הפרויקט.
הצורך בשומה, היקפה והמועד לעריכתה ייקבעו בהתאם לשאלה המקצועית העומדת לבחינה ולמסמכים הרלוונטיים.
מי בוחר את שמאי הדיירים ומי משלם את שכרו?
שמאי הדיירים נבחר על ידי בעלי הדירות או נציגותם, בהתאם למנגנון הבחירה וההתקשרות שנקבע.
בפרויקטים רבים מקובל שהיזם נושא בשכרם של בעלי המקצוע המייצגים את בעלי הדירות, לרבות שמאי המקרקעין. עם זאת, יש להסדיר את זהות מזמין השירות, היקפו, תנאי ההתקשרות ואופן התשלום.
עצם העובדה שהיזם מממן את שכר הטרחה אינה הופכת את השמאי לשמאי מטעמו. יש להקפיד על הגדרה ברורה של הגורם שעבורו ניתנים השירותים ועל עצמאות שיקול הדעת המקצועי.
מה ההבדל בין שמאי דיירים לבין שמאי פינוי־בינוי שממונה מטעם הרשות?
חשוב להבחין בין שני תפקידים שונים.
שמאי דיירים הוא שמאי מקרקעין שנבחר לצורך מתן שירותים מקצועיים לבעלי הדירות בפרויקט, בהתאם להסכם ההתקשרות עמו.
לעומתו, שמאי פינוי־בינוי הממונה במסגרת ההליך הסטטוטורי נבחר בהתאם להוראות הדין, בעקבות בקשה העומדת בתנאים שנקבעו, ותפקידו לבחון את כדאיותה הכלכלית של עסקת פינוי־בינוי מוצעת במסגרת סמכויותיו.
ההליך הסטטוטורי אינו זהה לליווי שמאי שוטף מטעם בעלי הדירות, ואין לראות בשני המסלולים שירות חלופי זהה.
כיצד בוחרים שמאי מקרקעין לליווי בעלי הדירות?
בבחירת שמאי דיירים חשוב להתייחס לניסיונו בתחום ההתחדשות העירונית, להבנתו בסוגיות של זכויות ותמורות וליכולתו לתת מענה מקצועי למאפייני הפרויקט.
חשוב גם להגדיר מראש את היקף השירותים: האם נדרשת בחינת הצעה ראשונית, ליווי לאורך שלבי הפרויקט, הכנת טבלת ניקוד, אומדן דמי שכירות או חוות דעת פרטנית בסוגיה מסוימת.
הגדרה ברורה של השירות מאפשרת לבעלי הדירות להבין אילו בדיקות נכללות בליווי ומתי עשויה להידרש עבודה שמאית נוספת.
ליווי שמאי לבעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית
משרד נופר מור שמאות מקרקעין עוסק בבחינת זכויות במקרקעין, בהערכות שווי ובסוגיות שמאיות וכלכליות הנוגעות לפרויקטים של התחדשות עירונית.
בעלי דירות, נציגויות ועורכי דין המבקשים לבחון תמורות, מאפיינים מיוחדים של דירות, מנגנוני הקצאה או סוגיות כלכליות אחרות במסגרת פרויקט פינוי־בינוי, מוזמנים לפנות למשרד לצורך בחינת הצורך בשירות שמאי מתאים.
למידע נוסף על תחומי הפעילות ניתן לעיין בעמוד התחדשות עירונית – ליווי שמאי ובדיקות כלכליות.