אושרה תכנית בנייה חדשה בסביבת הנכס שלכם? מגדל מגורים מתוכנן לקום מול הבית, כביש חדש צפוי לעבור בסמוך למגרש או שתכנית חדשה משנה את אפשרויות הבנייה והשימוש בקרקע?
במקרים מסוימים, תכנית מאושרת עלולה להשפיע על שווי המקרקעין ואף להקים עילה לתביעת פיצויים.
במקרים מסוימים, תכנית מאושרת עלולה להשפיע על שווי המקרקעין ואף להקים עילה לתביעת פיצויים. סוגיות אלו נכללות בתחום הפקעות וירידת ערך, המחייב הבחנה בין פגיעה תכנונית במקרקעין לבין נטילת זכויות בדרך של הפקעה.
תביעת ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מאפשרת, בכפוף לתנאים הקבועים בדין, לתבוע פיצויים בגין פגיעה בשווי מקרקעין כתוצאה מאישור תכנית, שלא בדרך הפקעה.
אולם לא כל שינוי תכנוני, בנייה חדשה או פגיעה בתחושת הנוחות של בעלי הנכס מזכים בפיצוי. השאלה המרכזית היא האם התכנית גרמה לפגיעה בשווי המקרקעין שניתן לבסס מבחינה שמאית, והאם מתקיימים התנאים המשפטיים להגשת התביעה.
מהי תביעת ירידת ערך לפי סעיף 197?
סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965, עוסק בפיצויים בגין פגיעה במקרקעין כתוצאה מתכנית, שלא בדרך הפקעה.
ההסדר מתייחס למקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמה, ולמי שהיה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם במועד הרלוונטי שנקבע בחוק, בכפוף לתנאים ולסייגים.
המשמעות היא שגם כאשר לא הופקעה קרקע ולא נלקח חלק פיזי מהנכס, עשויה להתעורר שאלה של ירידת ערך בעקבות שינוי תכנוני.
לדוגמה, תכנית המשנה את אופי הבינוי בסביבה, מגבילה אפשרויות ניצול של מקרקעין או משנה את ייעודם עשויה להשפיע על שוויים. עם זאת, השפעה אפשרית אינה מעידה בהכרח על זכאות לפיצוי.
מתי תכנית חדשה עלולה לגרום לירידת ערך של נכס?
פגיעה תכנונית יכולה להתבטא בדרכים שונות, בהתאם למאפייני הנכס ולהוראות התכנית.
בנייה חדשה או מגדלים בסמוך לבית
תכנית המאפשרת הקמת בניינים גבוהים בסביבה שבה קיימת בנייה נמוכה עשויה לשנות את מאפייני הסביבה הקרובה.
במקרים מסוימים עשויות להתעורר שאלות הנוגעות לפרטיות, לאור טבעי, לנוף או לאופי הבינוי.
אולם יש להבחין בין בנייה המבוצעת מכוח זכויות שכבר היו מאושרות לבין פגיעה נטענת שמקורה באישור תכנית חדשה. כמו כן, לא כל שינוי בסביבה מתורגם בהכרח לירידת ערך בת־פיצוי. להרחבה קראו את המאמר מתי בנייה גבוהה עלולה לפגוע בשווי הנכס.
שינוי ייעוד קרקע או שימושים בסביבת הנכס
תכנית המשנה את ייעוד המקרקעין או מאפשרת שימושים שונים מאלה שהיו מותרים בעבר עשויה להשפיע על סביבת הנכס ועל שוויו.
כך, למשל, מעבר מבינוי נמוך לבנייה אינטנסיבית, או שינוי במאפייני השימוש בקרקע סמוכה, עשויים להצדיק בחינה שמאית של ההשפעה.
המשמעות תלויה בהוראות התכנית, במצב התכנוני שקדם לה ובמאפייני המקרקעין הנפגעים.\
שינוי במיקום המבנים ובפריסת הבינוי
גם כאשר היקף זכויות הבנייה נותר ללא שינוי, שינוי במיקום המבנים או בפריסת הבינוי עשוי להשפיע על מקרקעין סמוכים. במקרים אלה יש לבחון את מעמדו התכנוני של השינוי ואת השפעתו האפשרית על שווי הנכס.
כבישים, מסילות ותשתיות תחבורה
תכניות להקמת דרכים חדשות והרחבת כבישים, מסילות רכבת או תשתיות תחבורה עשויות להשפיע על נכסים סמוכים.
בין היתר, עשויות להתעורר שאלות הנוגעות לשינוי הנגישות, לקרבה לתשתית, למאפייני הסביבה ולמגבלות תכנוניות.
יש להבחין בין פגיעה שמקורה בתכנית המאושרת לבין מטרדים זמניים הנגרמים במהלך ביצוע העבודות, שאינם בהכרח נבחנים באותו מסלול משפטי.
מגבלות בנייה ופגיעה באפשרויות ניצול המקרקעין
לעיתים הפגיעה אינה נראית לעין.
תכנית חדשה עשויה להשפיע על זכויות בנייה, קווי בניין, אפשרויות שימוש או מגבלות אחרות החלות על הקרקע.
במקרים כאלה עשויה להתעורר שאלה שמאית גם כאשר לא חל שינוי פיזי במקרקעין.
להרחבה על שינוי קווי בניין, הגבלת גובה וצמצום אפשרויות הבנייה, קראו על מגבלות בנייה וירידת ערך בעקבות תכנית חדשה.
האם אפשר לתבוע פיצויים גם אם התכנית אינה חלה ישירות על המגרש?
זו אחת השאלות החשובות ביותר בתחום.
סעיף 197 מתייחס, בין היתר, למקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמה.
לכן, במקרים המתאימים, גם בעל נכס שאינו נמצא בתוך הקו הכחול של התכנית עשוי לבחון אפשרות להגשת תביעה, אם המקרקעין גובלים בתכנית ומתקיימים יתר התנאים שבדין.
עם זאת, קרבה גאוגרפית בלבד אינה מספיקה בהכרח. שאלת הגבילות והזכאות מחייבת בחינה בהתאם לדין ולפסיקה.
האם כל ירידה בשווי הנכס מזכה בפיצויים?
לא.
יש להבחין בין ירידה בשווי הנובעת מתנודות בשוק המקרקעין לבין פגיעה שמקורה בתכנית מאושרת.
גם כאשר קיימת פגיעה תכנונית, יש לבחון אם מתקיימים תנאי הזכאות לפיצוי, לרבות הסייגים הקבועים בסעיף 200 לחוק התכנון והבנייה.
הסעיף כולל הסדרים הנוגעים לפגיעות מסוימות, ובנסיבות המתאימות עשויה להישלל חובת הפיצוי.
לכן, חוות דעת שמאית המצביעה על ירידת ערך אינה מבטיחה כשלעצמה שהתביעה תתקבל.
כיצד שמאי מקרקעין בוחן ירידת ערך בעקבות תכנית?
בחינה שמאית של פגיעה תכנונית נועדה לברר אם התכנית השפיעה על שווי המקרקעין, ומהי משמעותה הכלכלית של הפגיעה הנטענת.
במסגרת חוות הדעת נבחנים, בין היתר, מאפייני הנכס, הזכויות במקרקעין, המצב התכנוני הרלוונטי והשפעת הוראות התכנית על השווי.
הבחינה אינה מסתכמת בתחושה שהנכס נעשה פחות אטרקטיבי, או בהערכה כללית שמחירו ירד.
נדרשת התייחסות מקצועית לשאלה אם קיימת פגיעה שמאית הנובעת מהתכנית, להבדיל מגורמים אחרים המשפיעים על שוק המקרקעין.
חוות דעת שמאית לתביעת פיצויים לפי סעיף 197 צריכה להיות מותאמת למאפייני הנכס, לתכנית הרלוונטית ולמועד הקובע.
האם צריך להמתין עד שהבנייה תתחיל כדי לתבוע ירידת ערך?
לא בהכרח, ולעיתים המתנה עלולה להיות משמעותית מבחינת מועדי התביעה.
סעיף 197 עוסק בפגיעה בעקבות תכנית, ולא בהכרח בנזק שנוצר רק לאחר שהחלו עבודות הבנייה.
ייתכן שתכנית המקנה זכויות לבנייה חדשה תשפיע על שווי המקרקעין עוד לפני שהמבנה הוקם בפועל.
לכן, אין להניח שמועד תחילת העבודות או מועד קבלת היתר הבנייה הם המועדים שמהם מתחילה להימנות תקופת הגשת התביעה.
כמה זמן יש להגיש תביעת ירידת ערך לפי סעיף 197?
ככלל, סעיף 197(ב) לחוק קובע תקופה של שלוש שנים מיום תחילת תוקפה של התכנית להגשת תביעת הפיצויים.
החוק מאפשר הארכת מועד מטעמים מיוחדים, בהתאם להוראותיו, אך אין להניח שהארכה תינתן.
חשוב במיוחד להבחין בין מועד אישור התכנית, מועד פרסומה, מועד תחילת תוקפה ומועד תחילת עבודות הבנייה.
אלה אינם בהכרח מועדים זהים.
כאשר עולה חשש לפגיעה בשווי הנכס, מומלץ לברר בהקדם את פרטי התכנית ואת המועד המשפטי הרלוונטי, ולא להמתין עד שהשינוי בשטח יהיה גלוי לעין.
האם ניתן לתבוע ירידת ערך בעקבות תכנית מטרו?
תכניות מטרו ותשתיות תחבורה עשויות לעורר שאלות שמאיות מורכבות הנוגעות לשווי מקרקעין, למגבלות תכנוניות, לתוואים ולמתקנים.
עם זאת, עצם הקרבה לתוואי מטרו או לתחנה אינה מקימה אוטומטית זכאות לפיצוי.
יש לבחון איזו תכנית חלה על המקרקעין, מהו מעמדה, מהו מועד תחילת תוקפה, האם קיימת פגיעה שמאית ומהו המסלול המשפטי הרלוונטי.
במקרים מסוימים תשתית תחבורה עשויה אף לשפר נגישות ולהשפיע לחיוב על שווי נכסים.
משום כך, בחינת ירידת ערך בעקבות המטרו מחייבת התייחסות לתכנית המסוימת ולמאפייני הנכס.
בעלי נכסים לאורך תוואי קו המטרו M2 יכולים להרחיב את הבדיקה במאמר תת"ל 102 וקו מטרו M2 – האם התכנית פוגעת בשווי הנכס ומתי ניתן לתבוע פיצויים?, העוסק בהוראות התכנית, במגבלות בנייה אפשריות ובבחינת פגיעה בשווי המקרקעין.
מה ההבדל בין תביעת ירידת ערך לבין פיצויי הפקעה?
למרות הקשר בין התחומים, מדובר בשני מסלולים שונים.
תביעת ירידת ערך לפי סעיף 197 עוסקת בפגיעה בשווי מקרקעין כתוצאה מתכנית, שלא בדרך הפקעה.
פיצויי הפקעה עוסקים בנטילת זכויות במקרקעין לצורך ציבורי, בהתאם למסגרת המשפטית החלה על ההפקעה.
לעיתים פרויקט תשתית עשוי לעורר שאלות הנוגעות הן לפגיעה תכנונית והן להפקעה, אך אין להסיק מכך שמדובר באותה עילה או באותו אופן חישוב פיצויים.
הבחנה נכונה בין המסלולים חיונית לצורך בחינת הזכויות והערכת הפגיעה.
האם ניתן לתבוע פיצויים בגין שינוי תכנית שעדיין לא אושרה?
עצם קידומה של תכנית, הפקדתה להתנגדויות או פרסום מידע על פרויקט עתידי אינם זהים לתחילת תוקפה של תכנית מאושרת.
בשלבים מוקדמים עשויות לעמוד לבעלי הזכויות אפשרויות פעולה תכנוניות אחרות, כגון הגשת התנגדות בהתאם לדין.
תביעת פיצויים לפי סעיף 197 מחייבת בחינה של התכנית הרלוונטית ושל התנאים הקבועים בחוק.
לכן, כאשר מתפרסמת תכנית חדשה, חשוב להבחין בין שלב ההתנגדויות לבין שלב בחינת תביעת הפיצויים.
האם תביעת ירידת ערך מתאימה גם לבעלי קרקע או נכסים מסחריים?
בהחלט ייתכנו מצבים שבהם תכנית משפיעה על שווי מגרש, קרקע פנויה, מבנה מסחרי, נכס תעשייתי או זכויות במקרקעין שאינם משמשים למגורים.
כך למשל, מגבלה תכנונית חדשה עשויה להשפיע על אפשרויות הניצול של מגרש, ותכנית תשתית עשויה לשנות מאפיינים הרלוונטיים לשווי נכס מסחרי.
המשמעות השמאית תלויה בסוג הזכויות, בשימושים המותרים, במאפייני הנכס ובהוראות התכנית.
לפיכך, תביעות ירידת ערך אינן מוגבלות לדירות מגורים בלבד.
האם כדאי להזמין חוות דעת שמאית לפני הגשת תביעה?
כאשר קיימת אפשרות לפגיעה תכנונית בשווי המקרקעין, בחינה שמאית מקצועית עשויה לסייע בהבנת משמעותה הכלכלית.
חוות הדעת נועדה לבחון את הפגיעה הנטענת ולהציג מסקנה שמאית מנומקת, בהתאם למטרת השומה.
בהליך תביעה לפי סעיף 197 קיימות גם דרישות דיוניות, ובכללן צירוף הערכה של שמאי מקרקעין בהתאם לתקנות הרלוונטיות.
עם זאת, לא בכל מקרה שבו בעל נכס חושש מפגיעה קיימת הצדקה לעריכת שומה מלאה. תחילה יש לברר מהי התכנית, מהו מצב הזכויות והאם קיימת שאלה שמאית רלוונטית.
שאלות נפוצות על ירידת ערך לפי סעיף 197
האם בניין גבוה שמתוכנן מול הדירה מזכה בפיצוי?
לא באופן אוטומטי. יש לבחון אם הפגיעה הנטענת נובעת מתכנית רלוונטית, מהי השפעתה על שווי המקרקעין והאם מתקיימים תנאי הזכאות לפי הדין.
האם אפשר לתבוע ירידת ערך בגלל הסתרת נוף?
במקרים מסוימים השפעה על הנוף עשויה להיות רכיב בבחינת פגיעה תכנונית. אין בכך כדי להבטיח פיצוי, והבחינה תלויה בנסיבות ובמסגרת המשפטית.
האם אפשר להגיש תביעה גם אם לא הפקיעו חלק מהמגרש?
כן, סעיף 197 עוסק בפגיעה מתכנית שלא בדרך הפקעה, בכפוף לתנאים הקבועים בחוק.
האם מספיק להראות שמחירי הדירות באזור ירדו?
לא. יש לבחון אם קיימת פגיעה בשווי המקרקעין שנובעת מהתכנית המסוימת, ולא רק משינויים כלליים בשוק.
האם אפשר לתבוע אחרי שהבניין הסמוך כבר נבנה?
השאלה תלויה, בין היתר, במועד תחילת תוקפה של התכנית ובמועדים הקבועים בדין. עצם השלמת הבנייה אינה קובעת כשלעצמה את תקופת הגשת התביעה.
האם התביעה מוגשת נגד היזם שבונה ליד הבית?
ככלל, תביעת פיצויים לפי סעיף 197 מוגשת לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. שאלות הנוגעות לאחריותם של גורמים נוספים נבחנות בהתאם להסדרים המשפטיים הרלוונטיים.
האם שמאי מקרקעין יכול להבטיח שהתביעה תתקבל?
לא. תפקידו של שמאי המקרקעין הוא להעריך את הפגיעה הנטענת ולבסס מסקנה שמאית מקצועית. ההכרעה בזכאות ובתביעה מתקבלת במסגרת ההליך הקבוע בדין.
חוות דעת שמאית לתביעת ירידת ערך לפי סעיף 197
משרד נופר מור – שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן עוסק בהערכות שווי מקרקעין ובעריכת חוות דעת שמאיות, לרבות בחינת פגיעה בשווי נכסים כתוצאה מתכניות.
כאשר מאושרת תכנית חדשה שעשויה להשפיע על דירה, בית פרטי, מגרש או נכס מסחרי, חשוב לבחון את מאפייני המקרקעין ואת משמעותה התכנונית והשמאית של התכנית.
חוששים שתכנית שאושרה פגעה בשווי הנכס שלכם?
התקשרו למשרד לבחינת הצורך בחוות דעת שמאית לתביעת ירידת ערך לפי סעיף 197.