התחדשות עירונית ובדיקות כלכליות

התחדשות עירונית ובדיקות כלכליות – הליווי השמאי מאחורי הפרויקט

פרויקטים של התחדשות עירונית משלבים בין תכנון, זכויות בנייה, שווי מקרקעין, תמורות לבעלי הדירות וכדאיות כלכלית. בפרויקט פינוי־בינוי, התכנון המוצע צריך לאפשר מצד אחד את חידוש המתחם ומתן התמורות לבעלי הזכויות, ומצד אחר ליצור פרויקט בעל היתכנות כלכלית המאפשרת את מימושו.

לשמאי המקרקעין תפקיד מרכזי בבחינת המערכת הכלכלית של הפרויקט. הבדיקה השמאית עשויה להידרש בשלבים שונים – החל מבחינת היתכנות ראשונית, דרך בחינת התמורות והזכויות ועד לבדיקת הכדאיות הכלכלית של התכנון המוצע.

משרד נופר מור – שמאות מקרקעין מעניק שירותי שמאות ובדיקות כלכליות בתחום ההתחדשות העירונית, תוך בחינת הנתונים התכנוניים, השמאיים והכלכליים הרלוונטיים לכל פרויקט.

בדיקת כדאיות כלכלית בפרויקט פינוי־בינוי

אחד התנאים המרכזיים לקידום פרויקט פינוי־בינוי הוא קיומה של היתכנות כלכלית. תוספת יחידות דיור או שטחים לבנייה אינה מלמדת כשלעצמה כי הפרויקט כלכלי, שכן לצד ההכנסות הצפויות קיימות עלויות רבות הכרוכות בתכנון ובמימוש הפרויקט.

במסגרת בדיקה שמאית־כלכלית נבחנים, בהתאם לשלב התכנון ולמאפייני הפרויקט, היקף הבינוי המוצע, שווי השטחים המיועדים לשיווק, התמורות לבעלי הדירות, עלויות ההקמה והוצאות נוספות הכרוכות במימוש הפרויקט.

היחס בין רכיבים אלה מאפשר לבחון את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט ואת התאמת התכנון המוצע לתנאי השוק ולמאפייני המתחם. להרחבה על המועד המתאים לביצוע הבדיקה, הנתונים הנבחנים ומשמעותם בקבלת החלטות, ניתן לקרוא במאמר בדיקת היתכנות כלכלית לפינוי־בינוי – מתי נדרשת?.

תקן 21.1 – בדיקה שמאית־כלכלית לתכנית פינוי־בינוי

תקן 21.1 של מועצת שמאי המקרקעין קובע את הפירוט המזערי וההנחיות המקצועיות הנדרשים בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית־כלכלית של תכניות פינוי־בינוי.

התקן יוצר מסגרת מקצועית לבחינת כלכליות התכנית ומתייחס, בין היתר, למצב הקיים והמוצע, לתמורות לבעלי הדירות, להכנסות הצפויות ממימוש הפרויקט, לעלויות הקמתו ולרווח היזמי.

הבדיקה לפי תקן 21.1 אינה מסתכמת ביחס קבוע בין מספר הדירות הקיימות למספר הדירות המתוכננות. כדאיותו של פרויקט מושפעת ממכלול הנתונים הספציפיים שלו, ובהם מיקום המתחם, היקף זכויות הבנייה, שווי המקרקעין, מאפייני התכנון, העלויות הצפויות ומצב השוק. להרחבה על מטרת התקן, חלקיו והבדיקות הנערכות במסגרתו ניתן לקרוא במאמר תקן 21.1 בפינוי־בינוי – מה בודקת השומה הכלכלית?.

ליווי שמאי לבעלי דירות ונציגויות בפינוי־בינוי

עבור בעלי הדירות, עסקת פינוי־בינוי היא עסקה בעלת משמעות כלכלית ארוכת טווח. התמורה אינה נבחנת רק לפי תוספת השטח לדירה החדשה, אלא כחלק ממכלול של מאפיינים המשפיעים על שווי הזכויות ועל חלוקת התמורות בפרויקט.

שמאי דיירים בפינוי־בינוי יכול לסייע בבחינת ההיבטים השמאיים של ההצעה, בבדיקת התמורות המוצעות ובהשוואה בין מאפייני הדירות הקיימות והדירות העתידיות.

הבדיקה מאפשרת לנציגות ולבעלי הדירות לקבל תמונה מקצועית של ההיבטים הכלכליים בפרויקט ולבחון את ההצעה על בסיס נתונים שמאיים, ולא רק על בסיס נתונים כלליים המוצגים במסגרת המשא ומתן. במסגרת זו, יש חשיבות לבחינת התמורה המוצעת בפינוי־בינוי, תוך התייחסות למאפייני דירות התמורה ולהבדלים בין הזכויות הקיימות.

לצד התמורה בדמות הדירה החדשה, יש חשיבות גם להסדרת המגורים החלופיים בתקופת הבנייה. קביעת דמי השכירות בתקופת הפינוי־בינוי מחייבת התייחסות למאפייני הדירות ולמחירי השכירות המקובלים בשוק, וכן למנגנון עדכון הסכום לאורך תקופת הפינוי.

בחינת התמורות לבעלי הדירות

בפרויקט הכולל מספר רב של בעלי זכויות, הדירות הקיימות אינן בהכרח זהות זו לזו. הבדלים בשטח, במיקום, בקומה, בהצמדות ובמאפיינים נוספים עשויים להיות רלוונטיים לבחינת השווי ולמנגנון התמורות.

לכן, בהתאם למאפייני הפרויקט ולהסכמות שנקבעו, עשוי להידרש מנגנון שמאי המאפשר להשוות בין הדירות ולקבוע עקרונות לחלוקת התמורות באופן עקבי ושקוף.

בפרויקטים המתאימים ניתן לערוך טבלת ניקוד בפינוי־בינוי, המשמשת כלי מקצועי לדירוג הדירות הקיימות ולקביעת סדר בחירת דירות התמורה, בהתאם למנגנון שנקבע בפרויקט.

דירות מיוחדות, חנויות ונכסים שאינם דירות טיפוסיות

אחד האתגרים בפרויקטים של התחדשות עירונית מתעורר כאשר במתחם קיימים נכסים בעלי מאפיינים שונים מהדירה הטיפוסית – למשל דירות גן, דירות גג, נכסים בעלי הצמדות מיוחדות, חנויות או יחידות מסחריות.

במקרים אלה לא תמיד ניתן להסתפק במנגנון תמורה אחיד. עשויה להידרש בחינה שמאית פרטנית של מאפייני הזכות ושל השפעתם על השווי, לצורך גיבוש מנגנון מתאים במסגרת הפרויקט.

כך למשל, בעת בחינת התמורה לדירת גן, דירת גג או פנטהאוז בפינוי־בינוי, יש חשיבות להתייחסות למאפיינים הייחודיים של הנכס ולזכויות הנלוות אליו, ולא רק לשטחו הבנוי.

בדיקות כלכליות ליזמים ולפרויקטים

בדיקה מוקדמת עשויה לסייע בבחינת היתכנות הפרויקט, בהשוואה בין חלופות תכנון ובהבנת ההשפעה הכלכלית של שינויים בזכויות הבנייה, בהיקף הבינוי, בשימושים או בתמורות.

במסגרת התקשרויות בין בעלי קרקע ליזמים, למשל בעסקאות שבהן התמורה לבעל הקרקע מתקבלת באמצעות יחידות בנויות, נדרשת בחינה של שווי הזכויות המועברות ושל התמורה המוצעת ביחס אליהן. סוגיות אלה עומדות במרכז בחינה שמאית של עסקת קומבינציה.

רווח יזמי והיתכנות הפרויקט

הרווח היזמי הוא אחד המרכיבים הנבחנים במסגרת בדיקה כלכלית של פרויקט פינוי־בינוי, אך אין להתייחס אליו כאל שיעור אחיד המתאים לכל פרויקט.

תקן 21.1 מכיר בכך ששיעורי הרווח עשויים להשתנות בהתאם למיקום, למועד ולמאפייני הפרויקט. לפיכך, הבחינה הכלכלית צריכה להתבסס על נתוני הפרויקט ועל המידע המקצועי הרלוונטי למועד הבדיקה.

שינוי בשווי המכירות הצפוי, בעלויות הבנייה, במשך הפרויקט, בתכנון או ברכיבים כלכליים נוספים עשוי להשפיע על תוצאת הבדיקה ועל היתכנות הפרויקט. להרחבה על משמעות הרווח היזמי, ההבחנה בין הרווח הצפוי לרווח המזערי והשפעתם על הכדאיות הכלכלית, ניתן לקרוא במאמר רווח יזמי בפינוי־בינוי – מדוע הוא משפיע על היתכנות התכנית?.

מתי כדאי לבצע בדיקה שמאית־כלכלית?

לבדיקה שמאית עשויה להיות חשיבות כבר בשלבים המוקדמים של הפרויקט, כאשר נבחנים המתחם, היקף הזכויות האפשרי והחלופות לקידום ההתחדשות העירונית.

בשלבים מתקדמים יותר ניתן להשתמש בבדיקה לצורך בחינת תכנון מוצע, תמורות לבעלי הזכויות, כדאיות כלכלית ושינויים שחלו בהנחות הפרויקט.

ככל שהבדיקה מתבצעת על בסיס מידע תכנוני וכלכלי מפורט יותר, ניתן להתאים את הניתוח לרמת הוודאות הקיימת באותו שלב.

שמאות מקרקעין כחלק מתהליך ההתחדשות העירונית

פרויקט התחדשות עירונית הוא מערכת כלכלית שבה החלטה תכנונית אחת עשויה להשפיע על זכויות הבנייה, על התמורות לבעלי הדירות, על הכנסות הפרויקט ועל עלויותיו.

לכן, מטרת הבדיקה השמאית אינה לבחון נתון בודד, אלא להציג תמונה כלכלית המבוססת על מכלול הנתונים הרלוונטיים לפרויקט ולשלב שבו הוא נמצא.

משרד נופר מור – שמאות מקרקעין מעניק שירותי שמאות וליווי מקצועי בתחום ההתחדשות העירונית ובדיקות הכדאיות הכלכלית, בהתאם למאפייני הפרויקט ולמטרת הבדיקה.