תפקידו של שמאי מקרקעין בתל אביב נחשב למורכב ומאתגר במיוחד.
העיר תל אביב, שהוקמה בשנת 1909 בשם "אחוזת בית", התאחדה עם יפו בשנת 1949 ומאז נקראת תל אביב-יפו. כיום, גבולותיה של העיר משתרעים בין הים במערב, חולון ובת ים בדרום, בני ברק, פתח תקווה, גבעתיים ורמת גן במזרח, והרצליה ורמת השרון בצפון, והיא העיר השנייה בגודלה בישראל.
תל אביב כוללת מגוון רחב של שכונות, כל אחת עם מאפיינים ייחודיים משלה, היסטוריה, סוגי מגורים ואוכלוסייה מגוונת. הנה פירוט אודות השכונות בעיר:
צפון תל אביב
1. רמת אביב– אחת השכונות הוותיקות והמבוקשות בצפון העיר. האזור כולל בנייני מגורים בני 3-5 קומות, מוסדות חינוך רבים, קניון רמת אביב ואוניברסיטת תל אביב.
2. אפקה– שכונת יוקרה המאופיינת בבתי קרקע פרטיים. אפקה נחשבת לאחת השכונות האקסקלוסיביות ביותר בתל אביב, עם אוכלוסייה חזקה ומבוססת.
3. ל' החדשה והוותיקה– שכונות הכוללות בנייני מגורים בבנייה רוויה בגובה של 6-8 קומות ומספר מרכזים מסחריים קטנים. אזור שקט ונגיש לתחבורה ציבורית.
4. כוכב הצפון– שכונה חדשה יחסית שנבנתה בשנות ה-90. השכונה מתאפיינת בבניינים מודרניים עם עתודות קרקע שעדיין קיימות לבנייה עתידית.
צפון-מזרח תל אביב
1. תל ברוך– שכונה יוקרתית עם בתים פרטיים לצד בנייה רוויה נמוכה. נחשבת לאחת השכונות המבוקשות בצפון העיר עם אוכלוסייה מבוססת.
2. הדר יוסף– שכונה ותיקה הכוללת בניינים ישנים לצד מבני מגורים גבוהים ופרויקטים של התחדשות עירונית. האזור עבר בשנים האחרונות תנופת פיתוח גדולה.
3. צהלה – שכונה מבוקשת שמורכבת בעיקר מבתי קרקע פרטיים. צהלה היא שכונת מגורים שקטה עם תחושת קהילתיות חזקה.
4. רמת החייל וקריית עתידים – אזורי תעסוקה מרכזיים המושכים חברות היי-טק רבות. השכונות מתאפיינות בבנייני משרדים, מרכזי מסחר רבים ובתי קפה ומסעדות פופולריים.
מרכז תל אביב
1. לב תל אביב – מרכז העיר כולל את אזור שדרות רוטשילד, דיזנגוף ורחוב אלנבי. אזור זה מאופיין במבנים לשימור ובסגנון הבינלאומי (הבאוהאוס). במרכז העיר ניתן למצוא עירוב של שימושים – מגורים, מסחר ומשרדים. 2. נווה צדק – שכונה היסטורית שנוסדה בשנת 1887 ועברה תהליך שימור נרחב בשנים האחרונות. נווה צדק הפכה לאחת השכונות המבוקשות ביותר בעיר, עם אווירה קסומה וייחודית, גלריות, בתי קפה ומסעדות.
3. כרם התימנים ושבזי – שכונות קטנות וציוריות עם סמטאות צרות ובתים ישנים לצד עסקים מקומיים, חנויות ובתי מסחר.
4. מונטפיורי – שכונה שהייתה בעבר שכונת מגורים ותעשייה קטנה, וכיום עוברת שינוי עם הקמת מגדלי תעסוקה ומשרדים.
5. שרונה – מתחם היסטורי שהוקם על ידי הטמפלרים הגרמנים במאה ה-19, ששומר ושופץ בשנים האחרונות. כיום המתחם משלב חנויות יוקרה, מסעדות, מוזיאונים ושוק מקורה פופולרי.
מזרח תל אביב
1. יד אליהו – שכונה ותיקה שמכילה בעיקר בנייני רכבת עם 2-4 קומות לצד בתי קרקע ישנים. בשנים האחרונות השכונה עוברת תהליכי פיתוח והתחדשות, מה שהופך אותה לאזור מתפתח ומשתדרג.
2. שכונת התקווה – שכונה המשלבת בתי קרקע ובניינים נמוכים. היא נחשבת לאזור פחות מפותח כלכלית, אך בשנים האחרונות ישנם תהליכי פיתוח עירוניים.
3. ביצרון ונחלת יצחק – שכונות ותיקות שמשלבות מבני מגורים לצד מגדלי משרדים. אזורים אלה מתפתחים ומקבלים אופי עירוני מתקדם עם מגדלי תעסוקה ופרויקטים של תמ"א 38.
דרום תל אביב
1. פלורנטין – שכונה בעלת אופי צעיר ותוסס, המאכלסת בעיקר רווקים וזוגות צעירים. האזור מאופיין בעסקים קטנים, בתי מלאכה, חנויות עיצוב ובתי קפה טרנדיים.
2. נווה שאנן – שכונה ותיקה בדרום העיר, שבעבר הייתה מזוהה עם אוכלוסייה מוחלשת. בשנים האחרונות, השכונה עוברת התחדשות עירונית עם פרויקטים של בנייני בוטיק חדשים שמושכים אוכלוסייה צעירה יותר.
3. שכונת שפירא – שכונה ותיקה ומאופיינת בבתי קרקע נמוכים, אך אוכלוסייתה סוציו-אקונומית חלשה יחסית. שכונת שפירא נמצאת קרוב למרכז העיר ומשלבת אוכלוסייה מגוונת.
4. קריית שלום – שכונה שקטה הכוללת בעיקר בנייני רכבת לצד בתים דו-קומתיים עם גינות פרטיות.
יפו
1. יפו העתיקה – רובע עתיק הכולל את כיכר קדומים, סלע אנדרומדה ורובע האומנים. יפו העתיקה היא אזור תיירותי מרכזי עם אופי היסטורי ייחודי.
2. עג'מי – שכונה שמוכרת בשל סמטאותיה הצרות ואווירתה הייחודית. בשנים האחרונות, היא הפכה לאזור מבוקש שמושך אוכלוסייה עמידה.
3. גבעת אנדרומדה – פרויקט יוקרה מגורים סגור המשקיף על נמל יפו. אחד הפרויקטים היוקרתיים ביותר ביפו עם דירות גדולות ויקרות.
4. נווה צדק – שכונה היסטורית הסמוכה ליפו העתיקה, שעברה בשנים האחרונות שימור נרחב והפכה לאחת השכונות היוקרתיות בתל אביב.
תל אביב מציעה מגוון רחב של שכונות שמאי מקרקעין בתל אביב נדרש להכיר לעומק את המאפיינים הייחודיים של כל שכונה בעיר, ואף את ההבדלים בין רחובות באותה שכונה, ואת השפעת תהליכי התכנון העירוני המתמשכים.
איזה בדיקות מבצע שמאי מקרקעין בתל אביב?
בהערכת שווי נכס מקרקעין, בין אם זה הערכת שווי דירה או הערכת שווי בית פרטי, שמאי מקרקעין בתל אביב מבצע בדיקות מקיפות הכוללות בדיקת המצב המשפטי והתכנוני.
בדיקת המצב המשפטי כולל בדיקה מקיפה של הזכויות הקנייניות בנכס, בין אם חכירה או בעלות פרטית. שמאי מקרקעין בתל אביב יכול לבדוק האם קיימים הסכמי שיתוף הרשומים בטאבו או הערות אזהרה כמו עיקולים או מגבלות שימוש.
בדיקת המצב התכנוני כולל בדיקת תיק הבניין בוועדה המקומית לתכנון ובניה, התאמת הבנוי בפועל להיתרי הבניה, ובדיקת התוכניות החלות על הנכס וזכויות הבניה הקיימות. שמאי מקרקעין בתל אביב חייב להכיר לעומק את כל תוכניות המתאר הרלוונטיות לעיר, שלעיתים חלות רק על שכונה מסוימת או אף על חלקים ממנה. תוכניות אלה מקנות זכויות בניה אשר משפיעות ישירות על שווי הנכס, בין אם זה דירת מגורים, משרד או חנות.
בתל אביב ישנן מספר תוכניות בניין עיר עיקריות וחשובות, שמכתיבות את מדיניות התכנון והבנייה בעיר. הנה כמה מהתוכניות המרכזיות:
1. תכנית המתאר תא/5000 תכנית המתאר הכוללת של תל אביב-יפו, שנכנסה לתוקף בשנת 2016, מהווה תכנית העל לכלל העיר ומגדירה את הייעודים השונים לקרקע (מגורים, מסחר, תעסוקה, מוסדות ציבור וכו'). תכנית זו קובעת את מדיניות הפיתוח והבנייה הכוללת בעיר לשנים הבאות, כולל הוראות לפיתוח אזורי מגורים, תחבורה ותשתיות, והתחדשות עירונית. היא מהווה בסיס לכל תכנית בניין עיר חדשה שמוגשת בהמשך.
2. תכנית תא/2650ב' – תכנית השימור תכנית זו מתמקדת בשימור המבנים ההיסטוריים בתל אביב, ובעיקר במבנים בסגנון הבינלאומי (באוהאוס) שבמרכז העיר, הידוע גם כ"עיר הלבנה". התכנית מכתיבה את מדיניות השימור והשיפוץ של מבנים אלה, ומכתיבה תנאים מחמירים לשיפוצים והרחבות כדי לשמור על האופי ההיסטורי של הבניין.
3. תכנית תא/3700 – צפון מערב תל אביב תכנית זו מתייחסת לאזור הקרקעות בצפון מערב תל אביב, שממוקם בין שכונת רמת אביב לבין חוף הים, והיא מיועדת לפיתוח אזור מגורים, מסחר ותעסוקה חדשני. התכנית כוללת פיתוח של יחידות דיור חדשות, מבני ציבור, שטחים פתוחים ותשתיות תחבורה מתקדמות. אזור זה נמצא בפיתוח מהותי ומהווה חלק חשוב מהתפתחות העיר.
4. תכנית רובע 3 ורובע 4 תכניות אלה עוסקות במרכז תל אביב ומסדירות את זכויות הבנייה באזורי המגורים המרכזיים של העיר. מדובר באזורים ותיקים עם פוטנציאל גדול להתחדשות עירונית. התכניות קובעות את גובה המבנים, צפיפות הבנייה וזכויות ההרחבה והשיפוץ, עם דגש על עידוד פרויקטים של תמ"א 38 (חיזוק מבנים).
5. תכנית תא/3700ב' – מתחם פארק דרום תכנית זו עוסקת בפיתוח אזור פארק דרום וכוללת פיתוח של אזורי מגורים, פארקים ושטחי ציבור. היא מהווה חלק מתכניות ההתחדשות העירונית של דרום תל אביב, ותורמת לפיתוח סביבתי חדש באזורים מתפתחים.
6. תכנית רובע 5 (לב העיר) תכנית זו מתייחסת לאזור המרכז ההיסטורי של תל אביב, בעיקר סביב שדרות רוטשילד, והיא קובעת מדיניות לשימור המבנים ההיסטוריים במרכז העיר, תוך הגבלת אפשרויות ההריסה וההרחבה של המבנים. ישנם כללים נוקשים הנוגעים לשיפוץ ושימור מבנים בסגנון הבאוהאוס והאקלקטי, כחלק מהמדיניות לשימור "העיר הלבנה".
7. תכנית רובע 6 (יפו) תכנית זו נועדה להסדיר את זכויות הבנייה והשימוש בקרקע ביפו, במיוחד באזורים ההיסטוריים והמסורתיים של יפו. היא כוללת מדיניות לשימור מבנים היסטוריים לצד פיתוח חדש ומודרני, בדגש על שימור הצביון המיוחד של יפו תוך עידוד פרויקטים של התחדשות עירונית ופיתוח אזורי מגורים ותעסוקה חדשים.
8. תכנית רובע 7 (דרום מזרח העיר) התוכנית מתמקדת באזורים בדרום מזרח תל אביב, כולל שכונות כמו יד אליהו, שכונת התקווה והאזור סביב אצטדיון בלומפילד. התוכנית נועדה לפתח את האזור מבחינת תשתיות, מבני ציבור, מגורים ותעסוקה, וכן לעודד פרויקטים של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית.
9. תכנית רובע 8 (דרום העיר ונווה שאנן) תכנית זו מתמקדת באזורים בדרום תל אביב, במיוחד באזור נווה שאנן ושכונות כמו פלורנטין ושפירא. התוכנית שמה דגש על התחדשות עירונית, פינוי-בינוי ופיתוח תשתיות ציבוריות ותחבורתיות, במטרה לשפר את איכות החיים של התושבים.
לכל אחת מהתוכניות יש השפעה ישירה על זכויות הבנייה, השימוש בקרקע, והתכנון העירוני, והן קובעות כיצד ניתן לפתח ולהרחיב נכסים שונים בעיר תל אביב.
שמאי מומחה בתל אביב מכיר את מדיניות הועדה המקומית להתחדשות עירונית, מהם שטחי התמורה המקובלות, לייעץ עבורכם בבדיקת כדאיות ומיקסום הרווח.
פנו אלינו, שמאי מקרקעין בתל אביב, נשמח להיות כאן עבורכם, לספק ייעוץ מקצועי וללוות אתכם בכל שלב בתהליך, מתוך מחויבות לשירות אישי ומקצועי.