זכויות בנייה בנכס עשויות להיות בעלות משמעות כלכלית ניכרת, גם כאשר הן טרם נוצלו. בעל בית פרטי, דירה או מגרש עשוי להחזיק בזכויות המאפשרות בנייה נוספת, הרחבה או שימושים מסוימים, אך לא תמיד ברור אם זכויות אלה משפיעות על שווי הנכס ובאיזו מידה.
לעיתים זכויות בנייה בלתי מנוצלות מהוות מרכיב משמעותי בשווי המקרקעין. במקרים אחרים, מגבלות תכנוניות, מאפיינים פיזיים, היבטים קנייניים או כדאיות כלכלית עשויים לצמצם את אפשרויות המימוש ואת תרומת הזכויות לשווי.
ההבחנה המרכזית היא בין עצם קיומן של זכויות בנייה לבין השווי הכלכלי שניתן לייחס להן בנכס המסוים. משום כך, בחינת זכויות בנייה אינה מסתכמת בבדיקת השטח המותר לבנייה, אלא מחייבת התייחסות למכלול הנתונים הרלוונטיים.
בחינת זכויות הבנייה היא חלק ממכלול ההיבטים הנבחנים בתחום התכנון והבנייה, הכוללים את הוראות התכניות החלות על המקרקעין, השימושים המותרים, המגבלות התכנוניות והשלכותיהם הכלכליות.
מהן זכויות בנייה בנכס?
זכויות בנייה הן האפשרויות התכנוניות לבנייה ולשימוש במקרקעין, בהתאם לתכניות החלות על הנכס ולהוראות הדין.
הן עשויות לכלול, בין היתר, שטחי בנייה מותרים, מספר קומות, מספר יחידות דיור, גובה מבנים, שימושים מותרים והוראות נוספות המסדירות את אפשרויות הניצול של המקרקעין.
עם זאת, היקף זכויות הבנייה אינו הנתון היחיד הקובע מה ניתן לבנות בפועל. גם קווי בניין, תכסית, מגבלות גובה, הוראות בינוי ותנאים נוספים עשויים להשפיע על אפשרויות התכנון והמימוש.
לצורך בחינה שמאית, חשוב להבין לא רק אילו זכויות קיימות מבחינה תכנונית, אלא גם מה משמעותן ביחס לנכס ולשוק המקרקעין.
כיצד זכויות בנייה משפיעות על שווי המקרקעין?
זכויות בנייה עשויות להשפיע על שווי הנכס כאשר הן מאפשרות ניצול נוסף או שונה של המקרקעין, שיש לו ערך כלכלי בשוק.
לדוגמה, אפשרות להרחבת בית קיים, להקמת שטחי בנייה נוספים או לניצול מגרש לבנייה עשויה להיות רלוונטית לשווי הנכס.
אולם אין להסיק כי כל זכות בנייה נוספת מביאה לעלייה מקבילה בשווי. השפעת הזכויות תלויה במאפייני הנכס, באפשרויות המימוש, בביקוש לשימושים המותרים ובעלויות הכרוכות בניצולן.
שוויו של נכס הכולל זכויות בנייה אינו נקבע באמצעות הכפלה פשוטה של שטחי הבנייה המותרים במחיר אחיד למ"ר. נדרשת בחינה שמאית של תרומת הזכויות למקרקעין המסוימים, בהתאם למטרת השומה ולנתוני השוק.
האם כל מטר רבוע של זכויות בנייה תורם לשווי באותה מידה?
לא בהכרח.
שטחי בנייה עשויים להיות שונים מבחינת השימוש המותר בהם, מיקומם, מאפייניהם, אפשרויות הניצול שלהם ומידת הביקוש להם.
בנוסף, ייתכן שחלק מהזכויות מאפשר ניצול יעיל, בעוד שחלק אחר כפוף למגבלות או מחייב השקעות משמעותיות לצורך מימושו.
לכן, בבחינה שמאית אין להניח שלכל שטח בנייה מותר קיימת תרומה כלכלית זהה.
זכויות בנייה לא מנוצלות – האם הן מעלות את שווי הנכס?
זכויות בנייה לא מנוצלות הן זכויות תכנוניות קיימות שטרם מומשו בבנייה.
במקרים מסוימים, עצם האפשרות להוסיף בנייה לנכס עשויה להוות יתרון כלכלי ולהשפיע על המחיר שרוכש יהיה מוכן לשלם.
לדוגמה, בבית פרטי עשויה להיות אפשרות להרחבה שלא נוצלה. במגרש עשויות להיוותר זכויות בנייה לאחר הקמת המבנה הקיים. גם בבניין משותף עשויות להיות זכויות בנייה שלא מומשו.
עם זאת, העובדה שקיימת יתרת זכויות בנייה אינה מלמדת בהכרח שניתן לנצל אותה באופן עצמאי, מיידי או כלכלי.
יש לבחון את התאמת הזכויות למאפייני הנכס, את המגבלות החלות על מימושן ואת הזכויות הקנייניות הרלוונטיות.
זכויות בנייה בלתי מנוצלות עשויות להשפיע על שווי המקרקעין, אך תרומתן לשווי אינה אוטומטית ואינה אחידה.
מה ההבדל בין זכויות בנייה מאושרות לבין פוטנציאל תכנוני?
זכויות בנייה מאושרות הן זכויות הנובעות מהמסגרת התכנונית התקפה החלה על המקרקעין, בכפוף להוראות ולתנאים הרלוונטיים.
לעומת זאת, פוטנציאל תכנוני מתייחס לאפשרות לשינוי עתידי במצב התכנוני, למשל במסגרת תכנית הנמצאת בהליכי קידום או ציפייה לשינוי בהוראות התכנון.
ההבחנה חשובה משום שאפשרות תכנונית עתידית אינה שקולה לזכות בנייה מאושרת.
בבחינה שמאית עשויה להיות משמעות גם לפוטנציאל תכנוני, בהתאם למטרת השומה, למועד הקובע, למאפייני הפוטנציאל ולנסיבות הרלוונטיות. עם זאת, אין להתייחס לכל ציפייה תכנונית כאילו היא זכות מאושרת הניתנת למימוש.
בעת רכישת מקרקעין או מכירתם, חשוב במיוחד להבין אם המחיר מבוסס על זכויות קיימות או על הנחות בדבר תכנון עתידי. כאשר הפוטנציאל התכנוני כולל אפשרות לשינוי ייעוד קרקע, יש לבחון גם את משמעות השינוי הצפוי ואת השפעתו האפשרית על שווי המקרקעין.
המשמעות הכלכלית של זכויות בנייה קשורה גם למסגרת התכנונית שמכוחה הן נקבעות. להרחבה ניתן לקרוא במאמר תכנית בניין עיר (תב״ע) – כיצד היא משפיעה על שווי הנכס?
מדוע לא תמיד ניתן לממש את מלוא זכויות הבנייה?
גם כאשר זכויות הבנייה מעוגנות בתכנית מאושרת, ייתכנו מגבלות המשפיעות על מימושן.
מגבלות תכנוניות ופיזיות
קווי בניין, תכסית, גובה, הוראות בינוי, צורת המגרש, מיקומו ומאפייני המבנה הקיים עשויים להשפיע על היכולת לנצל את הזכויות.
לעיתים ניתן לממש את הזכויות רק במסגרת תכנון מסוים, ולעיתים נדרשים פתרונות תכנוניים מורכבים.
תנאים להיתר בנייה
מימוש זכויות עשוי להיות כפוף להוצאת היתר בנייה ולעמידה בתנאים שנקבעו בתכניות ובהוראות הדין.
קיומן של זכויות בתכנית אינו מהווה כשלעצמו היתר לבצע עבודות בנייה.
היבטים קנייניים
במקרים מסוימים יש להבחין בין זכויות הבנייה החלות על המקרקעין לבין הזכות של בעל נכס מסוים לנצל אותן.
הדבר משמעותי במיוחד בבניינים משותפים, שבהם נדרשת בחינה של מסמכי הבית המשותף, ההצמדות, ההסכמות וההסדרים הקנייניים הרלוונטיים.
כדאיות כלכלית
גם כאשר מימוש הזכויות אפשרי מבחינה תכנונית וקניינית, יש לבחון את המשמעות הכלכלית של ניצולן.
עלויות בנייה, התאמות למבנה קיים, דרישות תשתית, חיובים אפשריים וגורמים נוספים עשויים להשפיע על התרומה הכלכלית של הזכויות לנכס.
זכויות בנייה בבית פרטי – מה עשוי להשפיע על השווי?
בבית פרטי, זכויות בנייה בלתי מנוצלות עשויות להיות רלוונטיות כאשר קיימת אפשרות להרחבת המבנה או לניצול נוסף של המגרש.
אולם יש לבחון את הוראות התכנון, מאפייני המגרש, מיקום המבנה הקיים ואפשרויות הבנייה שנותרו.
כך, למשל, יתרת זכויות בנייה אינה מלמדת לבדה שניתן להקים תוספת בכל מקום במגרש או לממש את מלוא השטח המותר ללא התאמות.
מבחינה שמאית, השאלה אינה רק כמה שטח נוסף מותר לבנות, אלא מהי התרומה הכלכלית של אפשרות הבנייה לנכס כפי שהוא.
זכויות בנייה בדירה ובבניין משותף
גם בבניין משותף עשויות להתקיים זכויות בנייה בלתי מנוצלות. עם זאת, יש להיזהר מהנחה שלפיה כל בעל דירה זכאי לממש חלק מסוים מהן באופן עצמאי.
יש לבחון את המסגרת התכנונית לצד המצב הקנייני, לרבות הוראות התקנון, הצמדות והסכמות רלוונטיות.
במקרים המתאימים, זכויות בנייה עשויות להשפיע על שווי דירה או על שווי הזכויות בבניין, אך אין לייחס אותן באופן אוטומטי לדירה מסוימת ללא בחינה של הזכויות הקנייניות.
הבחנה זו חשובה במיוחד כאשר נטען כי לדירת גג, לדירת קרקע או לדירה אחרת בבניין קיימת אפשרות לבנייה נוספת.
זכויות בנייה במגרש – מדוע חשוב לבחון את אפשרויות הניצול?
במגרש פנוי, זכויות הבנייה עשויות להיות מרכיב מרכזי בבחינת השווי, מאחר שהן משפיעות על אפשרויות הפיתוח של הקרקע.
עם זאת, גם במגרש פנוי אין להסתפק בנתון של סך שטחי הבנייה המאושרים.
יש לבחון את ייעוד הקרקע, השימושים המותרים, הוראות הבינוי, מגבלות תכנוניות, תנאים למימוש והמאפיינים הכלכליים של הניצול האפשרי.
שני מגרשים בעלי היקף זכויות בנייה דומה עשויים להיות בעלי שווי שונה, בהתאם למיקומם, למאפייניהם ולאפשרויות הניצול שלהם.
כאשר בעל קרקע שוקל להתקשר עם יזם בעסקת קומבינציה, להיקף זכויות הבנייה ולאפשרויות הניצול של המגרש עשויה להיות השפעה משמעותית על מבנה העסקה ועל התמורה שיקבל בעל הקרקע. במקרים אלה נדרשת בחינה של שווי הזכויות המועברות ליזם ושל היחס בין שווי הקרקע לבין התמורה המוצעת. סוגיות אלה עומדות במרכז הבחינה השמאית והכלכלית של עסקת קומבינציה.
כיצד ניתן לברר אילו זכויות בנייה קיימות בנכס?
מידע על זכויות בנייה ניתן לאתר באמצעות התכניות החלות על המקרקעין ומקורות המידע התכנוניים הרלוונטיים.
במסגרת בדיקה מקצועית עשויים להיבחן מסמכי התכנון, היתרי בנייה, מידע תכנוני ומסמכים נוספים הנדרשים להבנת המצב התכנוני והקנייני.
עם זאת, איתור נתון בדבר שטחי בנייה מותרים אינו מספיק בהכרח כדי לקבוע מה ניתן לממש בנכס או מהי תרומת הזכויות לשוויו.
יש להבחין בין בדיקה תכנונית לצורך בחינת אפשרויות הבנייה לבין בדיקה שמאית שנועדה להעריך את משמעות הזכויות מבחינה כלכלית.
מתי כדאי לפנות לשמאי מקרקעין לבחינת זכויות הבנייה?
בדיקה שמאית עשויה להיות רלוונטית כאשר מבקשים למכור נכס הכולל זכויות בנייה בלתי מנוצלות, לרכוש מגרש או בית פרטי, להעריך נכס לצורך חלוקת רכוש או להבין את השפעת הזכויות על שווי המקרקעין.
הצורך בבדיקה עשוי להתעורר גם כאשר קיימת אי־בהירות ביחס לתרומת הזכויות לשווי, כאשר מחיר העסקה מבוסס על אפשרות לבנייה נוספת או כאשר נדרשת הבחנה בין שווי המבנה הקיים לבין תרומת הזכויות הנוספות.
בחינה שמאית מקצועית נועדה לסייע בהבנת השפעת הזכויות על השווי, בהתאם למטרת הבדיקה ולנתונים הרלוונטיים לנכס.
האם זכויות בנייה נוספות עשויות להשפיע על היטל השבחה או על מיסוי מקרקעין?
לזכויות בנייה נוספות עשויה להיות משמעות כלכלית לא רק בקביעת שווי המקרקעין, אלא גם בהיבטי המיסוי והחיובים החלים על הנכס.
אישור תכנית המקנה זכויות בנייה נוספות עשוי ליצור השבחה במקרקעין ולהקים חבות בהיטל השבחה, בהתאם להוראות הדין ולנסיבות המקרה.
בנוסף, בעת מכירת דירת מגורים הכוללת זכויות לבנייה נוספת, כאשר התמורה מושפעת מזכויות אלה, עשויות לחול הוראות סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין. במקרים המתאימים נדרשת בחינה שמאית של שווי דירת המגורים ללא זכויות הבנייה הנוספות ושל שווי הזכויות, לצורך יישום הוראות הסעיף וחישוב מס השבח. להרחבה בנושא ניתן לקרוא במאמר שומה לפי סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין – מכירת נכס הכולל זכויות בנייה נוספות.
חשוב להבחין בין הערכת תרומתן של זכויות הבנייה לשווי השוק של הנכס לבין בחינת החבות בהיטל השבחה או במס שבח. מדובר בבדיקות הנערכות למטרות שונות ובהתאם למסגרות הדין הרלוונטיות, ואין בעצם קיומן של זכויות בנייה נוספות כדי להעיד בהכרח על קיומו של חיוב.
שאלות נפוצות על זכויות בנייה ושווי נכס
האם זכויות בנייה שלא נוצלו שוות כסף?
במקרים רבים הן עשויות להיות בעלות ערך כלכלי. עם זאת, התרומה לשווי תלויה באפשרויות המימוש, במאפייני הנכס ובנתוני השוק.
האם כל תוספת זכויות בנייה מעלה את שווי הנכס?
לא בהכרח. יש לבחון את סוג הזכויות, המגבלות החלות עליהן, הכדאיות הכלכלית ונסיבות הנכס.
האם אפשר למכור בית במחיר גבוה יותר בגלל זכויות בנייה?
ייתכן שזכויות בנייה יתרמו למחיר השוק, אך לא ניתן לקבוע את היקף התרומה ללא בחינה של הזכויות ושל מאפייני הנכס.
האם זכויות בנייה שייכות אוטומטית לדירת הגג?
לא. יש להבחין בין הזכויות התכנוניות לבין ההסדרים הקנייניים החלים בבניין. הצמדת גג לדירה אינה מקנה בהכרח את כל זכויות הבנייה.
האם זכויות בנייה מאושרות ניתנות למימוש מיידי?
לא בהכרח. המימוש עשוי להיות כפוף להיתר בנייה, לתנאים תכנוניים ולהסדרים נוספים.
האם אפשר לקבוע את שווי הזכויות לפי מספר המטרים שנותרו לבנייה?
לא באמצעות מספר המטרים בלבד. יש לבחון את תרומת הזכויות לשווי הנכס בהתחשב במכלול הנתונים הרלוונטיים.
האם זכויות בנייה משפיעות על שווי נכס גם אם אין כוונה לבנות?
הן עשויות להשפיע על שווי השוק גם אם הבעלים הנוכחי אינו מתכוון לממשן, ככל שהשוק מייחס להן ערך כלכלי.
בחינה שמאית של זכויות בנייה בנכס
זכויות בנייה עשויות להוות רכיב משמעותי בשווי מקרקעין, אך השפעתן אינה נקבעת לפי היקף השטחים המאושרים בלבד.
בחינה שמאית נדרשת להתייחס למצב התכנוני, למאפייני הנכס, לזכויות הקנייניות הרלוונטיות, לאפשרויות המימוש ולנתוני השוק.
משרד נופר מור – שמאות מקרקעין מעניק שירותי שמאות וייעוץ בתחום התכנון והבנייה, לרבות בחינת השפעת זכויות בנייה קיימות ובלתי מנוצלות על שווי נכסים וזכויות במקרקעין.
ניתן לפנות למשרד לצורך בחינה ראשונית של הסוגיה השמאית והמסמכים הרלוונטיים.