בעלי נכסים המוחכרים מרשות מקרקעי ישראל עשויים להיתקל באפשרות של הקניית בעלות ברמ"י – הליך שבמסגרתו משתנה מעמד הזכויות במקרקעין מחכירה לבעלות, בהתאם לתנאים ולהוראות החלים על הנכס.
האפשרות להקניית בעלות והתנאים החלים עליה משתנים בהתאם למאפייני הנכס ולזכויות הקיימות בו. כאשר מתקבלת מרמ"י הצעה, תחשיב או שומת רמ"י בקשר להקניית בעלות, חשוב להבין את בסיס הדרישה ואת משמעותה ביחס לנכס.
במקרים שבהם נדרש תשלום הקשור להקניית הבעלות, עשויה להיות משמעות גם לנתוני המקרקעין ולשווי שנקבע במסגרת השומה. לכן חשוב לבחון כל מקרה בהתאם לנכס ולמסמכים הרלוונטיים.
מהי הקניית בעלות ברמ"י?
הקניית בעלות היא הליך שבמסגרתו מועברת זכות הבעלות במקרקעין לחוכר, בהתאם לתנאים ולהוראות רשות מקרקעי ישראל החלים על הנכס.
מדובר בשינוי במעמד הזכויות במקרקעין ולא רק בפעולה טכנית או רישומית.
לכן כאשר מוצעת הקניית בעלות, חשוב להבין מהן הזכויות הקיימות כיום ומהי משמעות השינוי עבור הנכס.
מה ההבדל בין חכירה לבין בעלות?
חכירה ובעלות הן זכויות שונות במקרקעין.
כאשר נכס מוחכר מרמ"י, זכויות החוכר מושפעות, בין היתר, מההסכם החל על המקרקעין ומהוראות רשות מקרקעי ישראל. הקניית בעלות משנה את מעמד הזכויות בנכס בהתאם לתנאים החלים.
עם זאת, הקניית בעלות אינה משנה את הוראות התכנון והבנייה או הוראות דין אחרות החלות על המקרקעין.
באילו נכסים ניתן לבחון הקניית בעלות?
האפשרות להקניית בעלות תלויה במאפייני הנכס, בסוג הזכויות ובתנאים החלים עליו.
לא כל נכס המנוהל על ידי רמ"י נמצא באותו מצב, ולכן לא נכון להסיק מנכס אחד לגבי נכס אחר.
כאשר רוצים להבין האם הקניית בעלות רלוונטית לנכס מסוים, יש לבחון את מערכת הזכויות והמסמכים החלים עליו.
הקניית בעלות בבית פרטי
סוגיית הקניית הבעלות עשויה להיות רלוונטית לבעלי בתים פרטיים ונכסים בבנייה נמוכה המוחכרים מרשות מקרקעי ישראל.
בנכסים אלה עשויות להתעורר שאלות בנוגע לזכויות הקיימות בנכס, לזכויות נוספות ולמשמעות של שינוי מעמד הזכויות מול רמ"י.
לכן כאשר מתקבלת הצעה או דרישה בקשר להקניית בעלות בבית פרטי, חשוב לבחון אותה ביחס לנכס הספציפי ולא על בסיס מידע כללי בלבד.
כמה עולה הקניית בעלות ברמ"י?
אין סכום אחיד שניתן לייחס לכל הליך של הקניית בעלות.
ככל שנדרש תשלום, הוא עשוי להיות מושפע ממאפייני הנכס, מהזכויות ומהוראות רמ"י החלות על המקרה.
במקרים שבהם התשלום קשור לשווי מקרקעין שנקבע במסגרת שומה, לשווי שנקבע עשויה להיות משמעות כלכלית ביחס לדרישה.
לכן כאשר מתקבלת דרישת תשלום משמעותית, חשוב להבין תחילה על מה היא מבוססת ומהו הקשר בינה לבין השומה והזכויות בנכס.
מהי שומת רמ"י לצורך הקניית בעלות?
במקרים המתאימים עשויה להיות שומת מקרקעין המשמשת לצורך הליך הקניית הבעלות.
השומה נערכת בהתאם למטרתה ולזכויות שאותן נדרש להעריך במסגרת ההליך.
כאשר מתקבלת שומה כזו, חשוב להבין מהם נתוני הנכס שעליהם היא מבוססת ומהן הזכויות שנבחנו במסגרתה.
אין לראות בהכרח בשווי המקרקעין המופיע בשומה את סכום התשלום עצמו, שכן יש להבחין בין השווי השמאי לבין התחשיב או הדרישה הנגזרים ממנו בהתאם להוראות החלות.
מה הקשר בין הקניית בעלות לדמי היתר?
הקניית בעלות ודמי היתר ברמ"י אינם אותו הליך.
דמי היתר עשויים להתעורר במסגרת פעולות מסוימות שבהן נדרשת הסדרת זכויות נוספות מול רמ"י, בעוד שהקניית בעלות עוסקת בשינוי מעמד הזכויות במקרקעין.
במקרים מסוימים עשוי להיות קשר בין הנושאים, ולכן כאשר מוצגות לבעל הנכס אפשרויות שונות מול רמ"י, חשוב להבין את המשמעות של כל אחת מהן ולא לבחון רק את סכום התשלום המיידי.
האם הקניית בעלות מייתרת תשלומים עתידיים לרמ"י?
להקניית בעלות עשויה להיות משמעות ביחס למערכת היחסים העתידית של בעל הנכס עם רמ"י, אך אין להסיק מכך באופן גורף שכל תשלום או צורך בהסדרה מול הרשות מתבטלים בכל מקרה.
המשמעות תלויה בנכס, בזכויות ובפעולה המבוקשת.
לכן כאשר הקניית בעלות נשקלת כחלק מפעולה אחרת במקרקעין, חשוב להבין את משמעותה ביחס למקרה הספציפי.
מה ההבדל בין הקניית בעלות לדמי היוון?
הקניית בעלות ודמי היוון אינם אותו מושג.
היוון קשור למערכת החכירה ולתשלומים הנוגעים לזכות החכירה, בעוד שהקניית בעלות עוסקת בשינוי מעמד הזכויות מחכירה לבעלות.
ההבחנה חשובה משום שבעלי נכסים המנוהלים על ידי רמ"י עשויים להיתקל בשני המונחים, אף שמדובר בנושאים שונים.
האם ניתן לרשום את הבעלות בטאבו?
האפשרות לרישום הבעלות תלויה גם במצב הרישומי של המקרקעין ובהשלמת ההליכים הנדרשים.
לכן יש להבחין בין הליך הקניית הבעלות לבין השלמת רישום הבעלות בפועל.
במקרים שבהם קיימות סוגיות רישומיות נוספות, ייתכן שהשלמת הרישום תתאפשר רק לאחר הסדרתן.
קיבלתי הצעה להקניית בעלות – מה חשוב לבדוק?
כאשר מתקבלת מרמ"י הצעה, תחשיב או שומה בקשר להקניית בעלות, חשוב להבין תחילה מהו הבסיס שעליו נערכה הדרישה.
כאשר קיימת שומת מקרקעין, יש לבחון את נתוני הנכס ואת הזכויות שנבחנו במסגרתה.
אם מתעוררת שאלה ביחס לנתונים שעליהם מבוססת השומה, עשוי להיות מקום לבחון האם מדובר בתיקון טעות בשומת רמ"י. כאשר המחלוקת נוגעת לשווי שנקבע, מדובר בשאלה שמאית אחרת שיש לבחון בהתאם לנסיבות.
האם ניתן להשיג על שומת רמ"י לצורך הקניית בעלות?
כאשר קיימת שומת רמ"י וקיימת מחלוקת שמאית ביחס לשווי שנקבע בה, ניתן לבחון במקרים המתאימים את האפשרות של השגה על שומת רמ"י, בהתאם להוראות ולמסלול החל על השומה.
עצם העובדה שסכום הדרישה גבוה אינה מעידה כשלעצמה כי השומה שגויה או שקיימת הצדקה להשגה.
לכן לפני נקיטת הליך חשוב להבין את מהות המחלוקת ולבחון את השומה באופן מקצועי.
האם שומה גבוהה פירושה שהקניית הבעלות אינה כדאית?
לא בהכרח.
גובה השומה ושאלת הכדאיות של הקניית הבעלות הן שאלות שונות.
כאשר השומה משפיעה על תשלום הנדרש במסגרת ההליך, יש מקום להבין את בסיס השווי שנקבע. לצד זאת, משמעות הקניית הבעלות תלויה גם בזכויות ובנסיבות של הנכס.
לכן אין להסיק מגובה השומה בלבד אם ההליך מתאים או אינו מתאים לבעל הנכס.
שאלות נפוצות על הקניית בעלות ברמ"י
מה פירוש הקניית בעלות ברמ"י?
הקניית בעלות היא הליך שבמסגרתו משתנה מעמד הזכויות במקרקעין מחכירה לבעלות, בהתאם לתנאים ולהוראות החלים על הנכס.
האם כל חוכר יכול לבצע הקניית בעלות?
לא בהכרח. האפשרות להקניית בעלות תלויה במאפייני הנכס, בזכויות ובתנאים החלים עליו.
כמה עולה הקניית בעלות ברמ"י?
אין סכום אחיד המתאים לכל נכס. ככל שנדרש תשלום, יש לבחון את בסיס הדרישה ואת הנתונים הרלוונטיים לנכס.
האם הקניית בעלות ודמי היתר הם אותו דבר?
לא. מדובר בנושאים שונים, אף שבמקרים מסוימים עשוי להיות ביניהם קשר במסגרת הטיפול בזכויות מול רמ"י.
האם הקניית בעלות ודמי היוון הם אותו דבר?
לא. היוון קשור לזכות החכירה ולתשלומים במסגרתה, ואילו הקניית בעלות עוסקת בשינוי מעמד הזכויות לבעלות.
האם ניתן להשיג על שומה הקשורה להקניית בעלות?
כאשר קיימת שומת מקרקעין ומתעוררת מחלוקת שמאית ביחס לשווי שנקבע בה, ניתן לבחון את האפשרות להגשת השגה בהתאם להוראות החלות.
בדיקת שומת רמ"י לצורך הקניית בעלות
הקניית בעלות עשויה להיות פעולה בעלת משמעות עבור בעל הנכס, ובמקרים שבהם מתקבלת שומה או דרישת תשלום חשוב להבין את הבסיס שעליו הן נערכו.
כאשר התשלום מבוסס על שומת מקרקעין, בדיקה מקצועית יכולה לסייע להבין את הזכויות שנבחנו, את נתוני המקרקעין ואת השווי שנקבע במסגרת השומה.
משרד נופר מור – שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן מעניק שירותי בדיקה מקצועית של שומות רשות מקרקעי ישראל, לרבות שומות הקשורות להליכי הקניית בעלות, וליווי שמאי בהליכי השגה במקרים המתאימים.
קיבלתם מרמ"י שומה או דרישת תשלום הקשורה להקניית בעלות? ניתן לפנות למשרד לצורך בדיקה מקצועית של השומה בהתאם לנכס ולזכויות.