מבני מלאכה ומבני תעשייה הם נכסי מקרקעין בעלי מאפיינים ייחודיים, והערכת שוויים עשויה לדרוש בחינה שונה מזו הנערכת בדירת מגורים, במשרד או בחנות. השווי אינו נגזר משטח המבנה בלבד, אלא ממכלול מאפייני המקרקעין, ובהם מיקום הנכס, הזכויות והשימושים המותרים, מאפייני הקרקע והמבנה, התאמתו לפעילות ונתוני השוק הרלוונטיים.
הערכת שווי מבנה מלאכה או מבנה תעשייה עשויה להידרש לפני רכישה או מכירה, לצורך בחינת עסקה, חלוקת זכויות, הליך משפטי או בכל מקרה אחר שבו נדרשת קביעה מקצועית ומבוססת של שווי המקרקעין.
למרות הדמיון הקיים בין נכסי מלאכה ותעשייה, אין להניח כי כל מבנה המצוי באזור תעשייה או משמש לפעילות יצרנית נבחן באופן זהה. במסגרת השומה נבחן הנכס הנישום באופן פרטני, בהתאם למצבו התכנוני והרישויי, לזכויות בו, למאפייניו הפיזיים ולמטרת השומה.
מה נבחן בהערכת שווי מבנה מלאכה או מבנה תעשייה?
הערכת השווי מבוססת על מכלול הנתונים הרלוונטיים לנכס הנישום ולא על מחיר ממוצע למ"ר בלבד.
בין הגורמים שעשויים להיבחן ניתן למנות את מיקום הנכס והאזור שבו הוא מצוי, שטח הקרקע והשטח הבנוי, הזכויות במקרקעין, הייעוד והשימושים המותרים, זכויות הבנייה, גיל המבנה ומצבו ומאפיינים פיזיים ותפעוליים הרלוונטיים לנכס.
בהתאם לסוג המבנה עשויים להיות רלוונטיים גם נגישות, אפשרויות כניסה ויציאה, שטחי חצר, אזורי פריקה וטעינה, חניה, חלוקת השטחים ומאפיינים נוספים המשפיעים על אפשרויות השימוש בנכס.
המשקל הניתן לכל אחד מהנתונים משתנה מנכס לנכס. לכן שני מבני מלאכה או תעשייה בעלי שטח בנוי דומה אינם בהכרח בעלי שווי דומה.
המצב התכנוני והשימושים המותרים
אחד הנושאים המרכזיים בהערכת שווי מבנה מלאכה או מבנה תעשייה הוא בחינת המצב התכנוני של המקרקעין.
במסגרת הבדיקה נבחנות התכניות החלות על הנכס, ייעוד הקרקע, השימושים המותרים וזכויות הבנייה הרלוונטיות. בהתאם למקרה ולמטרת השומה עשויים להיבחן גם מסמכי רישוי ומידת ההתאמה בין המצב הקיים לבין המידע התכנוני והרישויי.
אין להניח כי כל שימוש המתבצע באזור מלאכה או תעשייה מותר בכל נכס המצוי בו. הוראות התכנון והשימושים המותרים עשויים להשתנות בין תכניות, מתחמים ומגרשים.
לכן השימוש שנעשה בנכס בפועל הוא נתון שיש לבחון לצד המצב התכנוני והרישויי ולא במקומם.
הקרקע וזכויות הבנייה כחלק מהערכת השווי
במבני מלאכה ותעשייה עשויה להיות חשיבות גם למאפייני הקרקע שעליה בנוי המבנה ולזכויות הקיימות במקרקעין.
שטח המגרש, היקף הבינוי הקיים, זכויות בנייה בלתי מנוצלות, צורת המגרש, הגישה אליו ואפשרויות הניצול בהתאם לתכנון החל עשויים להיות רלוונטיים להערכת השווי, בהתאם למאפייני הנכס.
כאשר למרכיב הקרקע ולזכויות הבנייה קיימת משמעות בבחינת הנכס, ניתן לקרוא בהרחבה גם על הערכת שווי קרקע ומגרש – כיצד שמאי מקרקעין קובע את השווי?
מאפייני המבנה והתאמתו לשימוש
בשונה מנכס מגורים, במבנה מלאכה או תעשייה עשויים להיות למאפיינים הפיזיים והתפעוליים של המבנה משקל משמעותי.
בהתאם לנכס עשויים להיבחן, בין היתר, חלוקת השטחים, גובה המבנה, אפשרויות הגישה, שטחים תפעוליים, חצרות, חניה, אזורי פריקה וטעינה ומאפיינים נוספים הקשורים לאופן השימוש במקרקעין.
גם היחס שבין שטח הקרקע לבין השטח הבנוי עשוי להיות בעל משמעות. שני מבנים בעלי שטח בנוי דומה יכולים להיות שונים במידה ניכרת בשטח המגרש, בזכויות, בנגישות, בתכנון ובמידת התאמתם לשימושים הרלוונטיים.
מבנה מלאכה ומבנה תעשייה – האם הערכת השווי זהה?
קיימת חפיפה בין חלק ממאפייניהם של מבני מלאכה ומבני תעשייה, אך אין משמעות הדבר שכל הנכסים מסוגים אלה נבחנים באופן זהה.
אופי הפעילות, השימושים המותרים, מאפייני המבנה, שטח הקרקע, הסביבה העסקית ונתוני השוק עשויים להיות שונים מנכס לנכס.
גם עצם מיקומו של נכס באזור המוגדר כאזור תעשייה אינו מספיק כדי לקבוע את מאפייניו או את שוויו.
מסיבה זו, הערכת השווי מתייחסת לנכס הנישום ולזכויות המסוימות בו, ולא להגדרה כללית של "מבנה מלאכה" או "מבנה תעשייה" בלבד.
כיצד שמאי מקרקעין מעריך מבנה מלאכה או מבנה תעשייה?
קביעת השווי נעשית בהתאם למאפייני המקרקעין, מטרת השומה והמידע הרלוונטי הקיים בשוק.
כאשר קיימות עסקאות השוואה מתאימות, ניתן לבחון נתונים מנכסים בעלי מאפיינים רלוונטיים ולבצע את ההתאמות הנדרשות לנכס הנישום.
כאשר מדובר בנכס המושכר או בנכס שהכנסותיו רלוונטיות להערכתו, עשויים להיבחן גם דמי השכירות, תנאי השכירות ונתוני השוק המתאימים. בהתאם למאפייני הנכס ולמטרת השומה עשויות להיות רלוונטיות גם גישות שמאיות נוספות.
אין גישה אחת שנכון להחיל באופן אוטומטי על כל מבנה מלאכה או תעשייה. בחירת הגישה, הנתונים וההתאמות נעשית בהתאם למקרה המסוים.
להרחבה על העקרונות הכלליים הנבחנים במסגרת שומה ניתן לקרוא בעמוד הערכת שווי מקרקעין.
מדוע לא נכון להסתמך רק על מחיר למ"ר?
מחיר למ"ר עשוי לספק אינדיקציה מסוימת, אך ללא בחינת מאפייני העסקאות והנכסים שעליהם הוא מבוסס הוא עלול להציג תמונה חלקית.
מבנה מלאכה קטן במתחם ותיק אינו בהכרח בר השוואה למבנה תעשייה מודרני במתחם אחר. גם בתוך אותו אזור עשויים להיות הבדלים בזכויות הבנייה, בשטח הקרקע, בשימושים המותרים, במצב המבנה, בנגישות ובמאפיינים התפעוליים.
לכן במסגרת הערכת השווי נבחנת מידת ההתאמה של נתוני ההשוואה לנכס הנישום ונבחנים ההבדלים הרלוונטיים ביניהם.
הערכת שווי מבנה מלאכה או תעשייה המושכר לצד שלישי
כאשר הנכס מושכר, הסכם השכירות וההכנסה המתקבלת מהנכס עשויים להיות חלק מהנתונים הרלוונטיים לשומה.
בהתאם למקרה עשויים להיבחן דמי השכירות, תנאי ההסכם, תקופת השכירות ונתוני שכירות של נכסים רלוונטיים בסביבה.
עם זאת, דמי השכירות המשולמים בפועל אינם בהכרח הנתון היחיד שעליו ניתן לבסס את השווי. יש לבחון אותם ביחס למאפייני הנכס, תנאי ההתקשרות ונתוני השוק הרלוונטיים.
הערכת שווי מבנה מלאכה ותעשייה לפני רכישה
רכישת מבנה מלאכה או מבנה תעשייה עשויה לכלול שיקולים שונים מאלה הנבחנים ברכישת נכס מגורים.
מעבר למחיר העסקה, עשויים להיות רלוונטיים הזכויות בנכס, המצב התכנוני והרישויי, השימושים המותרים, מאפייני המבנה והקרקע ונתונים נוספים שעשויים להשפיע על השווי.
בדיקה שמאית לפני רכישת נכס מאפשרת לבחון את המקרקעין מנקודת מבט מקצועית ואת שוויים על בסיס הנתונים הרלוונטיים למקרה.
חשוב להבחין בין הבדיקה השמאית לבין בדיקות משפטיות, הנדסיות או מקצועיות אחרות שעשויות להידרש במסגרת העסקה.
הערכת שווי לפני מכירת מבנה מלאכה או תעשייה
גם לפני מכירה עשויה הערכת שווי לספק לבעל הנכס בסיס מקצועי לבחינת שווי המקרקעין.
מחירים מבוקשים של נכסים אחרים באזור אינם משקפים בהכרח את שוויו של הנכס הנישום. השוואה מקצועית מחייבת לבחון את מאפייני הנכסים, הזכויות, התכנון, השימושים ונתוני העסקאות הרלוונטיות.
כאשר מדובר בנכס בעל מאפיינים ייחודיים, ההבדלים בין נכסים הנראים דומים במבט ראשון עשויים להיות בעלי משמעות בבחינת השווי.
אילו מסמכים ונתונים עשויים להיבחן?
המסמכים והמידע הנדרשים לצורך השומה משתנים בהתאם לנכס ולמטרת חוות הדעת.
בהתאם למקרה עשויים להיבחן מסמכי זכויות ורישום, תכניות החלות על המקרקעין, מסמכי רישוי, תשריטים ומסמכים נוספים הנוגעים לנכס. כאשר הנכס מושכר, עשויים להיות רלוונטיים גם הסכם השכירות ונתונים הנוגעים להכנסות ממנו.
היקף הבדיקה נקבע בהתאם למאפייני הנכס ולמטרת השומה, ולכן אין רשימת מסמכים אחידה המתאימה לכל מבנה מלאכה או תעשייה.
הערכת שווי מקצועית למבני מלאכה ותעשייה
הערכת שווי מבנה מלאכה או מבנה תעשייה עשויה לחייב שילוב בין בחינת הזכויות במקרקעין, המצב התכנוני והרישויי, הקרקע, מאפייני המבנה ונתוני השוק הרלוונטיים.
הסתמכות על מחיר מבוקש, מחיר ממוצע למ"ר או נכס סמוך בלבד אינה משקפת בהכרח את מכלול הנתונים שעשויים להשפיע על השווי.
משרד נופר מור – שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן עורך הערכות שווי למבני מלאכה, מבני תעשייה ונכסי מקרקעין נוספים בהתאם למאפייני הנכס ולמטרת השומה.
נדרשת הערכת שווי למבנה מלאכה או מבנה תעשייה? ניתן לפנות למשרד לצורך בחינת הנכס, מטרת השומה והיקף העבודה הנדרש.