בעלות משותפת במקרקעין יכולה להתקיים בין בני משפחה, יורשים, בני זוג, שותפים עסקיים או בעלים אחרים המחזיקים יחד בזכויות בנכס.
כאשר מבקשים לסיים את השיתוף, אחת השאלות הכלכליות המרכזיות היא מהו שווי הנכס ומהו שווי הזכויות בו. הערכת שווי מקצועית יכולה לספק בסיס שמאי לבחינת החלופות הרלוונטיות ולהחלטות הכרוכות בפירוק השיתוף.
תפקידו של שמאי המקרקעין הוא לבחון את הנכס הנישום ואת הזכויות בו ולקבוע את השווי בהתאם למטרת השומה ולמועד הקובע. השמאי אינו קובע כיצד יפורק השיתוף מבחינה משפטית ואינו מחליף ייעוץ משפטי במקום שבו הוא נדרש.
מתי נדרשת הערכת שווי במסגרת פירוק שיתוף במקרקעין?
הצורך בשומה עשוי להתעורר כאשר מספר בעלים מחזיקים יחד בדירה, בית פרטי, קרקע, נכס מסחרי או זכויות אחרות במקרקעין, ומבקשים לבחון את סיום הבעלות המשותפת.
כך למשל, הערכת שווי עשויה להיות רלוונטית כאשר נשקלת מכירת הנכס, כאשר אחד השותפים מעוניין לרכוש את זכויותיו של שותף אחר, כאשר נדרשת בחינה כלכלית של חלוקה אפשרית או כאשר השווי נדרש במסגרת מחלוקת או הליך משפטי.
בכל אחד מהמקרים מטרת השומה והנתונים שיש לבחון עשויים להיות שונים, ולכן חשוב להגדיר מראש את מטרת חוות הדעת.
מדוע קביעת שווי הנכס חשובה בפירוק שיתוף?
כאשר מספר בעלים מחזיקים באותו נכס, מחיר מבוקש או הערכה כללית של מחירי הסביבה אינם בהכרח בסיס מספק לקבלת החלטה כלכלית.
לנכס עשויים להיות מאפיינים תכנוניים, משפטיים ופיזיים המשפיעים על שוויו. במקרים מסוימים קיימות גם זכויות בנייה, הצמדות, מאפייני רישום או נתונים אחרים שיש להביא בחשבון במסגרת הבדיקה.
הערכת שווי שמאית מתייחסת לנכס הנישום ולזכויות הרלוונטיות בו, תוך בחינת נתוני השוק ועסקאות השוואה מתאימות בהתאם לסוג הנכס ולמטרת השומה.
מה בודק שמאי מקרקעין לצורך הערכת השווי?
היקף הבדיקה נקבע בהתאם לסוג המקרקעין ולמטרת חוות הדעת.
בין היתר עשויים להיבחן נתוני הרישום והזכויות בנכס, המצב התכנוני, זכויות הבנייה, מאפייניו הפיזיים, סביבתו, השימוש בנכס ונתוני שוק רלוונטיים.
לצד אלה נבחנות עסקאות השוואה מתאימות, ובסוגי נכסים שבהם הדבר רלוונטי עשויות להיבחן גם גישות שמאיות נוספות.
אין בדיקה אחת המתאימה לכל מקרה. הערכת דירה בבעלות משותפת אינה זהה להערכת בית פרטי, קרקע או נכס מסחרי, ולכן השומה מותאמת לנכס הנישום ולמטרתה.
כאשר אחד השותפים מעוניין לרכוש את חלקו של שותף אחר
אחד המצבים שבהם קביעת השווי עשויה להיות משמעותית הוא כאשר אחד מבעלי הזכויות מעוניין להישאר בנכס ולרכוש את זכויותיו של שותף אחר.
במקרה כזה נדרש תחילה בסיס מקצועי ביחס לשווי המקרקעין והזכויות הנישומות. השומה יכולה לספק את התשתית השמאית לבחינת המשמעות הכלכלית של העסקה בין הצדדים.
עם זאת, יש להבחין בין קביעת שווי המקרקעין לבין קביעת הזכויות המשפטיות של כל אחד מהשותפים. שיעור הזכויות, אופן העברתן וההסכמות בין הצדדים הם נושאים נפרדים שיש לבחון בהתאם למסמכי הזכויות ולייעוץ המשפטי המתאים.
פירוק שיתוף בנכס שהתקבל בירושה
מצב של בעלות משותפת נוצר לעיתים לאחר קבלת נכס בירושה, כאשר מספר יורשים מחזיקים יחד בזכויות באותו נכס.
אם אחד היורשים מעוניין לקבל את הנכס ואחרים מעוניינים לממש את זכויותיהם, או כאשר נשקלת מכירה של הנכס, הערכת שווי מקצועית יכולה לספק בסיס שמאי לבחינת שווי המקרקעין.
כאשר העיזבון כולל מספר נכסים, עשויה להידרש הערכת שווי של יותר מנכס אחד לצורך בחינת החלופות הכלכליות הרלוונטיות.
סוגיות הנוגעות לאופן חלוקת העיזבון, לזכויות היורשים ולהיבטי המס אינן נקבעות במסגרת שומת המקרקעין ויש לבחון אותן בנפרד באמצעות בעלי המקצוע המתאימים.
פירוק שיתוף בין בני זוג
בעלות משותפת בדירה או בנכס אחר עשויה להידרש לבחינה גם במסגרת פרידה או גירושין.
כאשר נדרש שווי של נכס לצורך בחינת חלוקת הרכוש בין בני הזוג, שמאי מקרקעין יכול לערוך הערכת שווי בהתאם למטרת השומה ולמועד הקובע.להרחבה בנושא ניתן לקרוא על הערכת שווי דירה בגירושין ותפקיד שמאי המקרקעין בחלוקת הרכוש.
חשוב להפריד בין קביעת שווי הנכס לבין ההכרעה בדבר אופן חלוקת הרכוש. חוות הדעת השמאית עוסקת בשווי המקרקעין ואינה קובעת את זכויותיהם המשפטיות של הצדדים.
ומה כאשר מדובר בקרקע או במגרש בבעלות משותפת?
פירוק שיתוף בקרקע עשוי לדרוש בחינה שמאית שונה מזו הנערכת בדירת מגורים.
בקרקע עשויים להיות רלוונטיים, בין היתר, הייעוד התכנוני, זכויות הבנייה, צורת המגרש, נגישות, היקף הזכויות, אפשרויות הניצול והוראות התכנון החלות על המקרקעין. להרחבה על הגורמים המשפיעים על השווי ניתן לקרוא על הערכת שווי קרקע ומגרש וכיצד שמאי מקרקעין קובע את השווי.
כאשר נבחנת אפשרות לחלוקה של הקרקע, יש להבחין בין הערכת השווי לבין השאלה התכנונית והמשפטית אם וכיצד ניתן לבצע חלוקה בפועל.
לכן אין להסיק משוויו הכולל של המגרש בלבד מהו שוויה של כל חלופה אפשרית מבלי לבחון את מאפייני המקרקעין והזכויות הרלוונטיות.
האם ניתן להסתפק במחירי נכסים שפורסמו בסביבה?
מחירי פרסום יכולים לספק תמונה ראשונית של סביבת המחירים, אך אינם מהווים בהכרח אינדיקציה מספקת לשוויו של הנכס הנישום.
ראשית, מחיר מבוקש אינו בהכרח המחיר שבו בוצעה עסקה. בנוסף, גם נכסים סמוכים עשויים להיות שונים בשטחם, בזכויות הבנייה, במצבם הפיזי, במיקומם ובמאפיינים נוספים המשפיעים על השווי.
כאשר הערכת השווי משמשת בסיס להחלטה כלכלית בין מספר בעלי זכויות, יש חשיבות לבחינה פרטנית של הנכס ושל הנתונים הרלוונטיים לו.
פירוק שיתוף במסגרת מחלוקת או הליך משפטי
לא בכל מקרה בעלי הזכויות מגיעים להסכמה ביחס לנכס או לשוויו.
כאשר שווי המקרקעין הוא חלק ממחלוקת או נדרש במסגרת הליך משפטי, עשויה להידרש חוות דעת שמאית הערוכה בהתאם למטרתה ולמסגרת שבה היא עתידה לשמש.
במצבים אלה חשוב להגדיר מראש את מטרת העבודה ואת המועד הקובע ולהעמיד בפני השמאי את המסמכים והמידע הרלוונטיים.
השומה מספקת עמדה מקצועית ביחס לשווי המקרקעין; היא אינה מכריעה במחלוקת המשפטית שבין הצדדים.
האם כל אחד מהשותפים צריך להזמין שומה נפרדת?
אין תשובה אחת המתאימה לכל מצב.
במקרים מסוימים הצדדים עשויים להסכים על שמאי מקרקעין שיעריך את הנכס, ובמקרים אחרים אחד הצדדים מזמין חוות דעת לצרכיו. כאשר העניין מתנהל במסגרת הליך משפטי, אופן הזמנת חוות הדעת עשוי להיות מושפע גם ממסגרת ההליך.
מבחינה שמאית, העיקר הוא שמטרת חוות הדעת תהיה מוגדרת ושקביעת השווי תתבסס על בחינה מקצועית של הנכס הנישום והנתונים הרלוונטיים.
הערכת שווי מקצועית לפני קבלת החלטה
פירוק שיתוף במקרקעין עשוי להיות כרוך בהחלטה כלכלית משמעותית: מכירת נכס, רכישת זכויות של שותף אחר, חלוקת נכסים או בחינת חלופה אחרת ביחס למקרקעין המשותפים.
כאשר שווי הנכס הוא אחד הנתונים שעל בסיסם מתקבלת ההחלטה, הערכת שווי מקצועית מאפשרת לבסס את הבחינה על נתוני הנכס והשוק ולא על הערכות כלליות בלבד.
משרד נופר מור – שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן עורך הערכות שווי לדירות, בתים פרטיים, קרקעות, נכסים מסחריים וזכויות במקרקעין, לרבות לצורך פירוק שיתוף בין בעלי זכויות.
נדרשת הערכת שווי נכס לצורך פירוק שיתוף במקרקעין? ניתן לפנות למשרד לצורך בחינת הנכס, מטרת השומה והיקף העבודה הנדרש.