כאשר במסגרת פרידה או גירושין נדרשת חלוקת רכוש הכולל דירה, בית פרטי או נכסי מקרקעין נוספים, אחת השאלות הכלכליות המרכזיות היא מהו שווי הנכסים.
הערכת שווי מקצועית של המקרקעין מספקת בסיס שמאי לבחינת שווי הזכויות בנכס, בין אם נשקלת מכירתו, העברת זכויות בין בני הזוג או חלוקה הכוללת מספר נכסים.
תפקידו של שמאי המקרקעין הוא לבחון את הנכס הנישום ולקבוע את שוויו בהתאם למטרת השומה ולמועד הקובע, באופן מקצועי ובלתי תלוי. השומה אינה קובעת כיצד יחולק הרכוש בין בני הזוג ואינה מחליפה ייעוץ משפטי.
מתי נדרשת הערכת שווי דירה בגירושין?
הערכת שווי דירה עשויה להידרש כאשר שווי המקרקעין מהווה נתון רלוונטי במסגרת חלוקת הרכוש בין בני הזוג.
כך למשל, שומה עשויה להיות רלוונטית כאשר אחד מבני הזוג מעוניין לקבל את מלוא הזכויות בדירה ונדרש לבחון את שוויה, כאשר נשקלת מכירת הנכס וחלוקת התמורה, או כאשר הרכוש כולל מספר נכסי מקרקעין שיש לבחון את שוויים.
בכל אחד מהמקרים, מטרת השומה היא לספק הערכת שווי מקצועית של המקרקעין. אופן השימוש בשווי שנקבע במסגרת ההסכמות או ההליך המשפטי תלוי בנסיבות המקרה ואינו נקבע על ידי השמאי.
מדוע לא כדאי להסתמך רק על מחיר מבוקש של דירות בסביבה?
כאשר נדרשת חלוקת רכוש, יש משמעות לשוויו של הנכס הספציפי ולא רק לטווח מחירים כללי באזור.
מחירי פרסום של דירות אינם בהכרח מחירי העסקאות שבוצעו בפועל, וגם נכסים הנמצאים באותו רחוב או באותו בניין עשויים להיות שונים במאפייניהם ובשוויים.
במסגרת הערכת שווי שמאית נבחנים הנתונים הרלוונטיים לנכס הנישום, ובהם מאפייניו הפיזיים, הזכויות בו, מצבו התכנוני והרישומי ונתוני השוק ועסקאות ההשוואה המתאימות.
הבחינה הפרטנית מאפשרת לגבש הערכת שווי המבוססת על הנכס עצמו ועל הנתונים הרלוונטיים למועד הקובע.
מה בודק שמאי מקרקעין במסגרת שומה בגירושין?
היקף הבדיקה נקבע בהתאם לסוג הנכס, מטרת השומה ונסיבות המקרה.
בהתאם לנכס הנישום, עשויים להיבחן נתוני הרישום והזכויות, המצב התכנוני, זכויות הבנייה, מאפייניו הפיזיים של הנכס, סביבתו ועסקאות השוואה רלוונטיות.
כאשר מדובר בבית פרטי, קרקע, נכס מסחרי או נכס בעל מאפיינים מיוחדים, הבדיקה מותאמת לסוג המקרקעין ולנתונים המשפיעים על שוויים.
אין אפוא שיטת בדיקה אחידה המתאימה לכל נכס. חוות הדעת נערכת בהתאם לנכס הנישום ולמטרת הערכת השווי.
מה קורה כאשר אחד מבני הזוג מעוניין להישאר בדירה?
אחד המצבים שבהם עשויה להיות חשיבות מיוחדת לקביעת השווי הוא כאשר נשקלת העברת מלוא הזכויות בדירה לאחד מבני הזוג.
במקרה כזה, לפני שניתן לבחון את המשמעות הכלכלית של העברת הזכויות, נדרש בסיס מקצועי ביחס לשווי הנכס.
שומת המקרקעין קובעת את שווי הנכס בהתאם למטרתה ולמועד הקובע. חישוב הזכויות בין בני הזוג ואופן ביצוע ההעברה הם עניינים נפרדים, שיש לבחון בהתאם להסכמות בין הצדדים ולייעוץ המשפטי המתאים.
ההפרדה בין קביעת שווי הנכס לבין ההחלטה כיצד לחלק את הזכויות בו חשובה: השמאי מעריך את המקרקעין; הוא אינו קובע את זכויותיהם המשפטיות של בני הזוג.
ומה כאשר לבני הזוג יש יותר מנכס מקרקעין אחד?
חלוקת רכוש עשויה להיות מורכבת יותר כאשר לצד דירת המגורים קיימים בית נוסף, קרקע, נכס מסחרי או זכויות במקרקעין אחרים.
במצב כזה, לא ניתן להניח שנכסים שונים הם שווי ערך רק על בסיס סוגם, שטחם או המחיר שבו נרכשו בעבר.
כל נכס נבחן בהתאם למאפייניו ולנתונים הרלוונטיים לשוויו. הערכת מספר נכסי מקרקעין יכולה לספק בסיס מקצועי להשוואה ביניהם במסגרת בחינת חלופות החלוקה.
כאשר נשקלת חלוקה הכוללת מספר נכסים או העברת זכויות בין הצדדים, יש לבחון בנפרד גם את ההיבטים המשפטיים והמיסויים הרלוונטיים באמצעות בעלי המקצוע המתאימים.
מהו המועד הקובע להערכת השווי?
שווי מקרקעין מתייחס למועד מסוים, ולכן למועד הקובע עשויה להיות משמעות בחוות הדעת.
שוק המקרקעין משתנה לאורך זמן, וכך גם נתונים תכנוניים, מצב הנכס וגורמים נוספים שעשויים להיות רלוונטיים לשווי.
השמאי אינו קובע בעצמו את המועד המשפטי שלפיו יש לבצע את חלוקת הרכוש. כאשר מטרת השומה מחייבת הערכת שווי למועד מסוים, יש להגדיר את המועד הקובע בהתאם לצורך שלשמו מוזמנת חוות הדעת.
האם שני בני הזוג חייבים להזמין את אותו שמאי?
אופן הזמנת חוות הדעת תלוי בנסיבות המקרה ובהסכמות בין הצדדים.
לעיתים מוזמנת שומה על ידי שני הצדדים בהסכמה, ולעיתים חוות הדעת מוזמנת על ידי אחד מהם. במקרים אחרים עשויה הערכת השווי להידרש במסגרת הליך משפטי.
בכל מקרה, עבודתו של שמאי המקרקעין צריכה להתבסס על בחינה מקצועית של הנכס והנתונים הרלוונטיים למטרת השומה.
כאשר חוות הדעת נדרשת לצורך הליך משפטי, יש להגדיר מראש את מטרתה ואת אופן השימוש הצפוי בה.
הערכת שווי אינה קובעת כיצד יחולק הרכוש
חשוב להבחין בין קביעת שווי המקרקעין לבין ההחלטה המשפטית או ההסכמית בדבר חלוקת הרכוש.
חוות דעת שמאית יכולה לקבוע שווי מקצועי של דירה או נכס אחר, אך היא אינה קובעת למי שייך הנכס, מהו חלקו המשפטי של כל צד או כיצד יש לבצע את איזון הרכוש.
סוגיות אלה מצויות בתחום המשפטי ויש לבחון אותן באמצעות בעלי המקצוע המתאימים.
הבחנה זו מאפשרת לשמור על תפקידו המקצועי של שמאי המקרקעין: לספק בסיס שמאי ביחס לשווי המקרקעין שעליו ניתן להסתמך במסגרת קבלת ההחלטות.
האם שומה יכולה לסייע כאשר קיימת מחלוקת לגבי שווי הדירה?
כאשר קיימות הערכות שונות ביחס לשווי הנכס, חוות דעת שמאית מספקת הערכה מקצועית המבוססת על בדיקת המקרקעין ועל נתוני השוק הרלוונטיים.
אין משמעות הדבר שהשומה מבטיחה הסכמה בין הצדדים או מונעת מחלוקת. תפקידה הוא לספק עמדה מקצועית ומנומקת ביחס לשווי הנכס.
כאשר נדרשת חוות דעת במסגרת הליך משפטי, עשויים לחול דגשים נוספים בהתאם למטרת חוות הדעת ולמסגרת שבה היא מוגשת.
שמאות מקרקעין לצורך גירושין וחלוקת רכוש
כאשר דירה או נכסי מקרקעין אחרים מהווים חלק מחלוקת הרכוש בין בני זוג, קביעת שוויים יכולה להיות שלב משמעותי בבחינת המשמעות הכלכלית של החלוקה.
משרד נופר מור – שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן עורך הערכות שווי לדירות, בתים פרטיים, קרקעות, נכסים מסחריים וזכויות במקרקעין, לרבות הערכות שווי הנדרשות במסגרת גירושין וחלוקת רכוש.
נדרשת הערכת שווי של דירה או נכס מקרקעין במסגרת גירושין? ניתן לפנות למשרד לצורך בחינת הנכס ומטרת השומה.