בעלי זכויות במקרקעי ישראל עשויים להיתקל במונחים דמי היתר והקניית בעלות כאשר הם מבקשים לבצע פעולות בנכס או להסדיר את זכויותיהם מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).
אף ששני המונחים קשורים לזכויות במקרקעי ישראל, מדובר בשני הסדרים שונים, שמטרותיהם והשלכותיהם אינן זהות.
הבנת ההבדל ביניהם חשובה במיוחד כאשר מתקבלת דרישת תשלום מרמ"י או כאשר בעל הנכס בוחן פעולה שעשויה להשפיע על זכויותיו.
מה ההבדל בין דמי היתר להקניית בעלות?
דמי היתר הם תשלום שרמ"י עשויה לגבות במסגרת מתן הסכמתה להנאה נוספת מהמקרקעין מעבר לזכויות שנרכשו, בהתאם לסוג הנכס, להסכם ולהוראות החלות על העסקה.
לעומת זאת, הקניית בעלות היא הסדר שבמסגרתו ניתן, במקרים המתאימים ובכפוף לתנאים, להעביר לחוכר את הבעלות במקרקעין. ההסדר עשוי להיות כרוך בתשלום, ובמקרים אחרים לחול בתנאים שונים בהתאם להחלטות הרשות ולמאפייני הנכס.
לכן, אין לראות בדמי היתר ובהקניית בעלות שני שמות לאותו חיוב.
מתי עשויים להידרש דמי היתר?
דמי היתר עשויים להיות רלוונטיים כאשר בעל זכויות מבקש לבצע פעולה החורגת מהיקף הזכויות שנרכשו במסגרת ההתקשרות עם רמ"י.
הדבר עשוי להתעורר, בין היתר, בקשר לתוספת בנייה או לשינוי בניצול המקרקעין, בהתאם לסוג הזכויות ולכללים החלים על העסקה.
עם זאת, לא כל תוספת בנייה מחייבת בהכרח דמי היתר, ולא בכל נכס חלים אותם תנאים.
להרחבה בנושא ניתן לקרוא במאמר דמי היתר ברמ"י, העוסק בחיוב ובמשמעות השמאית שלו.
מהי הקניית בעלות ברמ"י?
הקניית בעלות היא פעולה הנוגעת למעמד הזכויות במקרקעין. במקרים המתאימים, היא מאפשרת מעבר מזכויות חכירה לבעלות, בהתאם להסדרים ולתנאים שקבעה רמ"י.
האפשרות להקניית בעלות אינה קיימת באופן זהה בכל סוגי הנכסים. היא תלויה, בין היתר, במאפייני המקרקעין, בסוג הזכויות ובהוראות החלות עליהם.
גם המשמעות הכלכלית של הקניית הבעלות משתנה ממקרה למקרה.
להסבר מקצועי רחב ניתן לקרוא במאמר הקניית בעלות ברמ"י.
האם ניתן לבחור בין דמי היתר להקניית בעלות?
לא בהכרח.
האפשרות לבצע הקניית בעלות והצורך בתשלום דמי היתר נקבעים לפי ההסדרים החלים על הנכס ועל הפעולה המבוקשת. לכן אין להניח שבכל מקרה עומדות בפני בעל הזכויות שתי חלופות לבחירה.
כאשר נבחנת עסקה מול רמ"י, חשוב להבחין בין מהות הפעולה המבוקשת לבין השאלה האם התשלום, ככל שנדרש, מבוסס על שומת מקרקעין.
מתי נדרשת בדיקה שמאית?
כאשר רמ"י עורכת שומת מקרקעין המשמשת בסיס לקביעת תשלום, עשויה להתעורר שאלה ביחס לשווי הזכויות שנקבע.
במקרים אלה ניתן לבחון את השומה מבחינה מקצועית, בהתאם למטרת ההערכה, למאפייני המקרקעין ולזכויות הרלוונטיות.
חשוב להדגיש שלא כל דרישת תשלום מצדיקה חוות דעת שמאית, ולא כל מחלוקת ביחס לחיוב היא מחלוקת על שווי.
כאשר קיימת שאלה מקצועית הנוגעת לשומת המקרקעין, ניתן לקרוא בהרחבה בעמוד רשות מקרקעי ישראל (רמ"י)- שומות והשגות..
האם אפשר להגיש השגה על שומה שנערכה במסגרת העסקה?
במקרים שבהם מתקבלת שומת מקרקעין שניתן להשיג עליה, אפשר לבחון את האפשרות להגשת השגה שמאית, בהתאם לתנאים ולמועדים החלים על ההליך.
עצם העובדה שבעל הנכס סבור שהתשלום גבוה אינה מלמדת בהכרח שקיימת עילה שמאית להשגה.
בנוסף, יש להבחין בין מחלוקת ביחס לשווי שנקבע לבין מחלוקת משפטית או מנהלית הנוגעת לעצם החיוב.
למידע מפורט בנושא ניתן לקרוא במאמר השגה על שומת רמ"י.
קיבלתם דרישת תשלום מרמ"י?
כאשר מתקבלת דרישת תשלום במסגרת עסקה מול רשות מקרקעי ישראל, חשוב להבין מהו סוג העסקה ומהו הבסיס לקביעת החיוב.
אם הדרישה נשענת על שומת מקרקעין וקיימת שאלה ביחס לשווי שנקבע, בדיקה שמאית מקצועית עשויה לסייע בבחינת הצורך בהמשך טיפול.
משרד נופר מור – שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן מעניק שירותי בדיקת שומות רמ"י וליווי שמאי בהליכי השגה, במקרים המתאימים.
קיבלתם שומת רמ"י או דרישת תשלום המבוססת על שומה? התקשרו למשרד לבחינת הצורך בבדיקה שמאית מקצועית.