כאשר מקדמים תכנית איחוד וחלוקה, אחת הסוגיות המשמעותיות ביותר אינה נוגעת רק לתכנון המגרשים החדשים, אלא לאופן שבו יחולקו הזכויות בין בעלי המקרקעין הכלולים בתחום התכנית.
תכנון חדש עשוי לשנות את גבולות החלקות, את מיקומן ואת אפשרויות הניצול שלהן. במצב זה נדרשת מסגרת מקצועית שתאפשר להציג את שווי הזכויות במצב הנכנס ואת ההקצאות במצב היוצא, בהתאם לעקרונות הקבועים בדין.
תקן 15 בשמאות מקרקעין עוסק בפירוט המזערי הנדרש בטבלת הקצאה ואיזון הנערכת לתכנית איחוד וחלוקה. לצד הוראות חוק התכנון והבנייה והתקנות הרלוונטיות, הוא מהווה חלק מהמסגרת המקצועית לעבודת שמאי המקרקעין בתחום זה.
עריכת טבלאות הקצאה ואיזון היא חלק מהעבודה המקצועית בתחום התכנון והבנייה, המחייבת בחינה משולבת של הוראות התכנון, זכויות במקרקעין והיבטים שמאיים.
מהו תקן 15 בשמאות מקרקעין?
תקן שמאות מספר 15.0, ששמו הרשמי „פירוט מזערי נדרש בטבלת הקצאה ואיזון הנערכת לתכנית איחוד וחלוקה”, נקבע במסגרת התקינה השמאית של מועצת שמאי המקרקעין.
מטרתו להסדיר את הפירוט המקצועי הנדרש בטבלאות הקצאה ואיזון ובמסמכים השמאיים הנלווים להן, כדי לאפשר הצגה סדורה של הנתונים, העקרונות וההקצאות במסגרת התכנית.
התקן אינו מחליף את הוראות חוק התכנון והבנייה או את תקנות האיחוד והחלוקה. יש לקרוא אותו לצד הוראות הדין החלות על התכנית וליישמו בהתאם לנסיבותיה.
חשיבותו של התקן נובעת מכך שטבלת הקצאה ואיזון אינה רק מסמך תכנוני או טכני. היא מבוססת על בחינה שמאית של זכויות במקרקעין, ועשויה להיות בעלת השלכות כלכליות וקנייניות משמעותיות עבור בעלי הזכויות.
מדוע נדרשת טבלת הקצאה ואיזון בתכנית איחוד וחלוקה?
במסגרת תכנית איחוד וחלוקה ניתן לארגן מחדש את מבנה הקרקע ולהתאימו לתכנון המוצע. התכנית עשויה ליצור מגרשים חדשים, לשנות את חלוקת הקרקע ולהסדיר הקצאות לבעלי הזכויות.
כאשר האיחוד והחלוקה נערכים ללא הסכמת כלל הבעלים, נדרשת טבלת הקצאה ואיזון בהתאם להוראות הדין.
תפקידה של הטבלה הוא להציג את המקרקעין והזכויות במצב הנכנס ואת ההקצאות במצב היוצא, על בסיס הנתונים השמאיים והעקרונות הרלוונטיים לתכנית.
הטבלה מאפשרת לבחון את חלוקת הזכויות במתחם ואת שמירת היחסיות בין בעלי המקרקעין, ככל האפשר, בהתאם לעקרונות הקבועים בחוק.
במסגרת איחוד וחלוקה במקרקעין נדרשת הסדרה של ההקצאות לבעלי הזכויות, כאשר הטבלה השמאית משמשת אחד המסמכים המרכזיים בתכנית ללא הסכמת הבעלים.
מה ההבדל בין טבלת הקצאה לבין טבלת הקצאה ואיזון?
חשוב להבחין בין תכנית איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים לבין תכנית הנערכת ללא הסכמת כלל הבעלים.
בתכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים, תקנות התכנון והבנייה קובעות כי יש לצרף טבלת הקצאה ואיזון הנערכת ונחתמת בידי שמאי מקרקעין, בהתאם לדרישות התקנות.
לעומת זאת, בתכנית איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים, התקנות מתייחסות לטבלת הקצאה הנערכת בהתאם לטופס הייעודי ונחתמת בידי כל הבעלים.
הבחנה זו חשובה משום שהמסגרת המשפטית והמקצועית של ההליך אינה זהה בכל תכנית. לכן, לפני בחינת הטבלה, יש להבין מהו מסלול האיחוד והחלוקה החל על התכנית המסוימת.
מה כולל תקן 15 ומהי חשיבותו המקצועית?
תקן 15 עוסק בדרישות הפירוט הנוגעות לעריכת טבלת הקצאה ואיזון ולמסמך השמאי הנלווה לה.
המסגרת המקצועית כוללת התייחסות למקרקעין הכלולים בתכנית, לזכויות ולנתונים המשמשים בסיס לעריכת הטבלה, לעקרונות השמאיים ולתוצאות ההקצאה.
מטרת הפירוט היא לאפשר הצגה מקצועית, ברורה ועקבית של הבסיס השמאי שעליו נשענת חלוקת הזכויות.
עם זאת, עצם עריכתה של טבלה בהתאם למבנה הנדרש אינה מבטיחה שכל הנתונים או המסקנות השמאיות בה נכונים. לצד העמידה בדרישות הפירוט נדרשת גם בחינה מקצועית של הנתונים ושל אופן יישום עקרונות ההקצאה והאיזון.
מהו עקרון השמירה על השווי היחסי?
אחד העקרונות המרכזיים באיחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים הוא שמירה, ככל האפשר, על היחס שבין שווי זכויותיו של בעל המקרקעין במצב הנכנס לבין שווי כלל המקרקעין במצב זה, בהשוואה ליחס שבין שווי ההקצאה במצב היוצא לבין שווי כלל המגרשים החדשים.
עיקרון זה מעוגן בסעיף 122 לחוק התכנון והבנייה.
משמעותו היא שההקצאה אינה מבוססת בהכרח על שטח הקרקע בלבד. חלקות בעלות שטח דומה עשויות להיות שונות בשוויין, וגם מגרשים חדשים בעלי שטח דומה אינם בהכרח בעלי שווי זהה.
לכן, עבודת השמאי נדרשת להתייחס לשווי הזכויות ולמאפיינים הרלוונטיים של המקרקעין, ולא רק לנתונים הכמותיים של שטחי החלקות והמגרשים.
מהו תפקידו של שמאי המקרקעין בעריכת טבלת הקצאה ואיזון?
שמאי המקרקעין האחראי לעריכת טבלת ההקצאה והאיזון נדרש לבחון את הנתונים התכנוניים, הקנייניים והשמאיים הרלוונטיים למתחם, בהתאם להוראות הדין ולמסגרת המקצועית החלה על התכנית.
עבודתו משלבת בין הבנת המצב התכנוני, מאפייני המקרקעין והזכויות הכלולות בתכנית לבין בחינת שווי הזכויות וההקצאות המוצעות.
תפקידו אינו מסתכם במילוי נתונים בטבלה. הטבלה מבטאת תוצאה של עבודה שמאית מקצועית, המחייבת התייחסות למאפייני המתחם ולהוראות התכנון.
בתכניות מורכבות עשוי להידרש תיאום מקצועי בין שמאי המקרקעין לבין צוות התכנון, כדי לוודא שהמסמכים התכנוניים והנתונים המשמשים לעריכת הטבלה תואמים זה לזה.
האם תקן 15 מתייחס גם להקצאה במגרשים משותפים?
אופן הקצאת הזכויות עשוי להיות בעל משמעות כאשר חלקות מוחזקות בידי מספר בעלים או כאשר זכויותיהם של בעלי מקרקעין שונים מוקצות במגרש משותף.
תקנות האיחוד והחלוקה כוללות הוראות הנוגעות לריכוז זכויות ולהפרדת שותפויות, ככל שניתן.
עם זאת, לא בכל תכנית ניתן להקצות לכל בעל זכויות מגרש עצמאי. הדבר תלוי, בין היתר, במבנה הזכויות, במאפייני המתחם ובאפשרויות התכנון וההקצאה.
לפיכך, עריכת הטבלה מחייבת התייחסות גם לאופן ריכוז הזכויות ולמבנה ההקצאות, בהתאם להוראות החלות על התכנית.
כיצד מתייחסים לתשלומי איזון בטבלת הקצאה ואיזון?
במסגרת איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים עשויים להתעורר מצבים שבהם לא ניתן לשמור על היחסיות בשווי באמצעות ההקצאות עצמן.
בנסיבות המתאימות, הוראות סעיף 122 לחוק התכנון והבנייה מאפשרות לקבוע תשלומי איזון, בהתאם לתנאים הקבועים בדין.
תשלומי האיזון הם חלק ממנגנון האיזון שנועד להתמודד עם פערים רלוונטיים בין ההקצאות.
עם זאת, אין להסיק כי כל שינוי בשטח, במיקום או במאפייני המגרש החדש מחייב תשלום איזון. יש לבחון את ההקצאה ואת השווי היחסי בהתאם למסגרת המשפטית והשמאית החלה על התכנית.
מדוע חשובה ההתאמה בין טבלת ההקצאה למסמכי התכנית?
טבלת ההקצאה והאיזון אינה עומדת בפני עצמה. היא נערכת ביחס לתכנית הכוללת הוראות, תשריט ומסמכים תכנוניים נוספים.
מאפייני המגרשים החדשים, ייעודי הקרקע, הזכויות והוראות התכנון עשויים להיות בעלי משמעות ביחס להקצאות ולנתוני השווי.
כאשר מסמכי התכנית משתנים במהלך קידומה, עשויה להתעורר שאלה אם לשינויים יש השלכה גם על הנתונים השמאיים ועל הטבלה.
לכן, קיימת חשיבות להתאמה בין המסמכים התכנוניים לבין התשתית השמאית שעליה מבוססת ההקצאה.
התאמת הטבלה למסמכי התכנון היא אחד ההיבטים העשויים להיבחן במסגרת ליווי שמאי בקידום תכנית, לצד סוגיות כלכליות ושמאיות נוספות.
האם נדרש לעדכן טבלת הקצאה ואיזון במהלך קידום התכנית?
במהלך הליכי התכנון עשויים לחול שינויים בתכנון המוצע או בנתונים הרלוונטיים לעריכת הטבלה.
תקנות האיחוד והחלוקה כוללות גם הוראות בדבר עדכון ובחינה של טבלת הקצאה ואיזון כאשר חלף פרק זמן ממושך ממועד ההפקדה.
הבסיס השמאי של הטבלה נדרש להיבחן ביחס למצב הרלוונטי, ולא ניתן להתייחס אליו תמיד כנתון קבוע שאינו משתנה לאורך הליך התכנון.
מה ההבדל בין עריכת טבלת הקצאה ואיזון לבין בדיקתה עבור בעל קרקע?
עריכת טבלת הקצאה ואיזון במסגרת קידום תכנית נועדה להסדיר את ההקצאות במתחם בהתאם להוראות הדין ולמסגרת המקצועית החלה על התכנית.
בעוד שעריכת הטבלה מתייחסת למכלול המתחם, בדיקת טבלת איזון מטעם בעל קרקע מסוים מתמקדת בזכויותיו ובהקצאה שנקבעה עבורו.
מדובר בשתי משימות מקצועיות שונות, אף שהן עוסקות באותם מסמכי תכנון ובאותה מערכת הקצאות.
ההבחנה חשובה גם ביחס למטרת העבודה השמאית, להיקף הבדיקה ולגורם שעבורו היא נערכת.
מתי נדרשת בחינה מקצועית של טבלת הקצאה ואיזון?
בחינה שמאית עשויה להיות רלוונטית בעת קידום תכנית איחוד וחלוקה, בעת הכנת מסמכי התכנית, בעקבות שינויים תכנוניים או כאשר מתעוררת שאלה ביחס לנתונים ולהקצאות שנקבעו בטבלה.
מקדמי תכניות עשויים להזדקק לשירותי שמאות לצורך עריכת הטבלה וליווי ההיבטים השמאיים של התכנון.
בעלי מקרקעין ועורכי דין עשויים להזדקק לבחינה שמאית כאשר קיימת אי־בהירות ביחס לזכויות, לנתוני השווי או לתוצאות ההקצאה.
בכל אחד מהמקרים, היקף העבודה נקבע בהתאם למטרת הבדיקה, לשלב התכנוני ולמאפייני המקרקעין.
שאלות נפוצות על תקן 15 וטבלאות הקצאה ואיזון
האם תקן 15 חל על כל שומת מקרקעין?
לא. תקן 15 עוסק בטבלאות הקצאה ואיזון הנערכות לתכניות איחוד וחלוקה, ואינו תקן כללי לכל סוגי שומות המקרקעין.
האם בכל תכנית איחוד וחלוקה נדרשת טבלת הקצאה ואיזון?
יש להבחין בין תכנית ללא הסכמת הבעלים, שבה נדרשת טבלת הקצאה ואיזון בהתאם לתקנות, לבין תכנית בהסכמת הבעלים, שבה התקנות קובעות מסגרת של טבלת הקצאה.
האם כל טבלת הקצאה חייבת להיערך בידי שמאי מקרקעין?
לא באופן גורף. הדרישה לעריכה ולחתימה בידי שמאי מקרקעין קבועה בתקנות ביחס לטבלת הקצאה ואיזון בתכנית שלא בהסכמת הבעלים. בתכנית בהסכמה חל הסדר שונה.
האם תקן 15 קובע את שווי הקרקע?
התקן קובע דרישות מקצועיות לפירוט בטבלת ההקצאה והאיזון. קביעת השווי עצמה מחייבת עבודה שמאית בהתאם להוראות הדין, לעקרונות המקצועיים ולמאפייני המקרקעין.
האם ניתן לשנות טבלת הקצאה ואיזון לאחר הפקדת התכנית?
בנסיבות המתאימות עשויים להידרש שינויים או עדכונים, בהתאם להתפתחות ההליך התכנוני, להוראות הדין ולנתונים הרלוונטיים.
האם בעל קרקע רשאי להזמין בדיקה שמאית של טבלת ההקצאה והאיזון?
כן. בעל זכויות יכול לפנות לשמאי מקרקעין לצורך בחינת הנתונים וההקצאה שנקבעה עבורו, בהתאם למטרת הבדיקה ולשלב התכנוני.
תקן 15 ועריכת טבלאות הקצאה ואיזון – נופר מור שמאות מקרקעין
עריכת טבלת הקצאה ואיזון היא עבודה שמאית בעלת משמעות מקצועית וכלכלית, המחייבת התייחסות למאפייני המקרקעין, להוראות התכנית ולעקרונות ההקצאה והאיזון.
משרד נופר מור – שמאות מקרקעין עוסק בבחינה שמאית של זכויות במקרקעין, בתכניות איחוד וחלוקה ובטבלאות הקצאה ואיזון, בהתאם למאפייני התכנית ולמטרת ההתקשרות.
יזמים, בעלי מקרקעין, עורכי דין ומקדמי תכניות המבקשים לבחון את הצורך בעריכת טבלת הקצאה ואיזון, בבדיקתה או בליווי שמאי מקצועי מוזמנים לפנות למשרד בצירוף פרטי התכנית והמסמכים הרלוונטיים.