תכנית בניין עיר חדשה עשויה לשנות את היקפי הבנייה, את השימושים המותרים בקרקע ואת מאפייני הסביבה שבה מצויים נכסים קיימים. כאשר תכנית מופקדת להתנגדויות, בעלי מקרקעין ותושבים העשויים להיות מושפעים ממנה יכולים לבחון את האפשרות להציג את טענותיהם בפני מוסד התכנון המוסמך, בהתאם להוראות הדין.
לא כל התנגדות לתכנית מחייבת חוות דעת שמאית. עם זאת, כאשר הטענות נוגעות לזכויות במקרקעין, להשלכות הכלכליות של הוראות התכנית או לאופן הקצאת הזכויות בין בעלי הקרקעות, עשויה להיות חשיבות לבחינה שמאית מקצועית.
חוות דעת שמאית להתנגדות לתכנית נועדה לבחון את הסוגיות השמאיות הרלוונטיות ולספק תשתית מקצועית להצגתן במסגרת הליך ההתנגדות.
בחינת ההשלכות הכלכליות של תכנית מופקדת היא חלק ממכלול השירותים הניתנים במסגרת ייעוץ שמאי בתחום התכנון והבנייה, הכוללים בדיקת זכויות, הוראות תכנון והשפעתן על המקרקעין.
מהי התנגדות לתכנית בניין עיר?
התנגדות לתכנית בניין עיר היא הליך המאפשר למי שזכאי לכך לפי הדין להעלות טענות ביחס לתכנית שהופקדה, לפני קבלת החלטה סופית על אישורה.
ההתנגדות עשויה להתייחס להיקפי הבנייה המוצעים, לשימושי הקרקע, למיקום המבנים, להוראות התכנית ולהשפעות תכנוניות וסביבתיות נוספות.
מוסד התכנון בוחן את ההתנגדויות בהתאם להליך הקבוע בדין, ובסמכותו לקבלן, כולן או חלקן, לדחותן או להורות על שינויים בתכנית.
הגשת התנגדות אינה מחייבת בהכרח טענה לפגיעה בשווי המקרקעין. לעיתים ההתנגדות מתמקדת בשיקולים תכנוניים או סביבתיים בלבד, ולעיתים קיימת גם סוגיה שמאית המצדיקה בחינה מקצועית.
מתי נדרשת חוות דעת שמאית להתנגדות לתכנית?
חוות דעת שמאית עשויה להידרש כאשר ההתנגדות כוללת טענות שהבחינה שלהן מחייבת התייחסות מקצועית לשווי המקרקעין, לזכויות הכלכליות או להקצאת הזכויות במסגרת התכנית.
כך למשל, כאשר התכנית משנה את אפשרויות הניצול של נכס, קובעת מגבלות תכנוניות חדשות או כוללת הוראות איחוד וחלוקה וטבלת הקצאה ואיזון שלגביה מתעוררת מחלוקת.
גם כאשר התכנית מציעה בינוי או שימושים חדשים בסמיכות לנכסים קיימים, עשויה להתעורר שאלה ביחס למשמעות הכלכלית של השינוי.
במקרים אלה, תפקידו של שמאי המקרקעין הוא לבחון את הסוגיה השמאית הרלוונטית ולהציג מסקנות מקצועיות המבוססות על נתוני הנכס ועל מסמכי התכנית.
חשוב להדגיש כי עצם קיומו של שינוי תכנוני אינו מעיד בהכרח על פגיעה בשווי, וכי הצורך בחוות דעת שמאית נבחן בהתאם לנסיבות המקרה.
באילו סוגי התנגדויות עשויה להידרש בחינה שמאית?
שינויים בזכויות הבנייה ובאפשרויות ניצול המקרקעין
תכנית עשויה לקבוע הוראות המשנות את היקף זכויות הבנייה, את השימושים המותרים או את אפשרויות הניצול של מקרקעין.
כאשר בעל זכויות מבקש להתנגד להוראות אלה בשל השלכותיהן הכלכליות, חוות דעת שמאית עשויה לסייע בבחינת המשמעות של השינוי המוצע ביחס למצב התכנוני הקיים.
בחינת השפעת תכנית בניין עיר על שווי המקרקעין מחייבת התייחסות להוראות התכנית ולמאפייני הנכס, כאשר במסגרת התנגדות הדגש הוא על המשמעות המקצועית של השינוי המוצע.
לצד בחינה שמאית במסגרת התנגדות לתכנית, ניתן לשלב ליווי שמאי בקידום תכנית כבר בשלבי גיבוש התכנון, לצורך בחינת ההשלכות הכלכליות של חלופות התכנון, זכויות הבנייה וההקצאות המוצעות.
בנייה סמוכה, מטרדים ושינויים בסביבת המגורים
תכניות המציעות בנייה חדשה, שינוי במיקום מבנים, תוספת שימושים ציבוריים או הגדלת היקפי הפעילות בסמיכות לנכסים קיימים עשויות לעורר טענות תכנוניות וסביבתיות.
כאשר הטענות מתייחסות לרעש, לתנועה, להצללה או להיבטים מקצועיים אחרים, עשויה להידרש חוות דעת של מומחה בתחום הרלוונטי, כגון יועץ אקוסטיקה, יועץ תנועה או מומחה להצללה.
ככל שנטענת גם השפעה על שווי המקרקעין, ניתן לבחון את הצורך בחוות דעת שמאית שתתייחס למשמעות הכלכלית של השינוי המוצע, על בסיס מאפייני הנכס והנתונים הרלוונטיים.
מחלוקות ביחס לטבלאות הקצאה ואיזון
כאשר תכנית כוללת הוראות לאיחוד וחלוקה וטבלת הקצאה ואיזון, עשויות להתעורר שאלות ביחס לשווי הזכויות במצב הנכנס, להקצאה במצב היוצא ולשמירה על עקרונות ההקצאה והאיזון.
במקרים שבהם ההתנגדות נוגעת לנתונים השמאיים או לאופן ההקצאה, עשויה להידרש חוות דעת שמאית שתבחן את הסוגיות הרלוונטיות ותציג את משמעותן ביחס לזכויות בעל המקרקעין.
כאשר המחלוקת נוגעת להקצאה שנקבעה לבעל קרקע מסוים, בדיקת טבלת איזון עשויה לסייע בבחינת הנתונים השמאיים שעליהם מבוססת ההקצאה.
האם כל התנגדות לתכנית מחייבת חוות דעת שמאית?
לא. הצורך בחוות דעת שמאית תלוי במהות הטענות המועלות במסגרת ההתנגדות.
כאשר מדובר בסוגיה תכנונית, כגון מיקום דרך, פתרון תחבורתי או התאמת התכנית למדיניות התכנון, ייתכן שהמענה המקצועי המתאים יהיה באמצעות אדריכל, מתכנן ערים או יועץ תנועה.
כאשר הטענות נוגעות לרעש, להצללה או להיבטים סביבתיים אחרים, עשויה להידרש חוות דעת של מומחה בתחום הרלוונטי.
לעומת זאת, כאשר מבקשים להציג את המשמעות הכלכלית של הוראות התכנית ביחס למקרקעין, עשויה להיות חשיבות לחוות דעת שמאית.
בתכניות מורכבות ניתן לשלב בין מספר חוות דעת מקצועיות, בהתאם לסוג הטענות ולמומחיות הנדרשת לבחינתן.
כיצד מבססים טענה שמאית במסגרת התנגדות לתכנית?
כאשר התנגדות לתכנית כוללת טענה בדבר השלכות כלכליות על מקרקעין, אין די בהצגת חשש כללי לפגיעה בשווי. נדרשת בחינה מקצועית של הוראות התכנית, מאפייני הנכס והקשר בין השינוי התכנוני לבין ההשפעה הנטענת.
חוות דעת שמאית עשויה לסייע בהצגת התשתית המקצועית לטענה, תוך התייחסות למצב התכנוני הקיים ולתכנון המוצע. היקף הבדיקה ייקבע בהתאם לסוג הפגיעה הנטענת ולמטרת ההתנגדות.
בכך ניתן להבחין בין טענה תכנונית כללית לבין טענה בעלת משמעות שמאית, מבלי לקבוע מראש כי התכנית גורמת לירידת ערך או כי קיימת זכאות לפיצויים.
מה כוללת חוות דעת שמאית לצורך התנגדות לתכנית?
היקף חוות הדעת נקבע בהתאם למטרת הבדיקה, למאפייני המקרקעין ולסוג הטענות העולות מן התכנית.
במקרים המתאימים, הבדיקה עשויה לכלול התייחסות למצב התכנוני הקיים, להוראות התכנית המופקדת, למאפייני הנכס ולהשלכות הכלכליות האפשריות של השינוי המוצע.
כאשר נטענת פגיעה בשווי המקרקעין, נדרשת בחינה מקצועית של השפעת התכנית על הנכס המסוים, ולא הסתמכות על עצם קיומו של שינוי תכנוני.
חוות הדעת נועדה להציג מסקנות שמאיות מבוססות ביחס לסוגיות שנבדקו. היא אינה מחליפה את ההתנגדות המשפטית או התכנונית, אלא עשויה לשמש מסמך מקצועי התומך בטענות הרלוונטיות.
מתי ניתן להגיש התנגדות לתכנית בניין עיר?
ככלל, התנגדות לתכנית מוגשת במהלך תקופת ההפקדה, בהתאם להודעת הפרסום ולהוראות הדין החלות על התכנית.
במסלול הרגיל, תקופת ההתנגדויות היא בדרך כלל 60 ימים ממועד הפרסום הרלוונטי, ובמקרים המתאימים עשויה להינתן הארכה.
עם זאת, קיימים סוגי תכניות והליכים הכפופים להסדרים מיוחדים, ולכן חשוב לבדוק את הודעת ההפקדה ואת המועד האחרון להגשת התנגדויות ביחס לתכנית המסוימת.
כאשר ההתנגדות כוללת סוגיות שמאיות, רצוי לבחון את הצורך בחוות דעת מקצועית מוקדם ככל האפשר, כדי לאפשר בדיקה מסודרת של המסמכים והנתונים במסגרת לוחות הזמנים הקיימים.
אילו מסמכים חשוב לבדוק לפני הכנת חוות דעת שמאית?
המסמכים הרלוונטיים עשויים לכלול את הוראות התכנית, תשריט התכנית, נספחי הבינוי, מסמכי התכנון הקודם, מסמכי הזכויות במקרקעין ונתונים נוספים הנוגעים לנכס ולסביבתו.
בהתאם למהות הטענות, עשויים להיות רלוונטיים גם נספחי תנועה, מסמכים סביבתיים, נספחים אקוסטיים או מסמכים מקצועיים אחרים הנלווים לתכנית.
לא כל מסמך נדרש בכל מקרה. היקף הבדיקה נקבע בהתאם לשאלה השמאית ולמאפייני התכנון המוצע.
יש חשיבות גם להבחנה בין מסמכים מחייבים של התכנית לבין נספחים מנחים או מסמכי רקע, בהתאם למעמדם התכנוני.
האם ניתן להגיש התנגדות משותפת של מספר בעלי נכסים?
כאשר תכנית עשויה להשפיע על מספר נכסים או על קבוצת בעלי זכויות, ניתן לבחון אפשרות להגשת התנגדות משותפת, בהתאם להוראות הדין ולנסיבות.
עם זאת, כאשר ההתנגדות כוללת טענות שמאיות, יש להביא בחשבון כי ההשפעה הכלכלית האפשרית של התכנית אינה בהכרח זהה עבור כל הנכסים.
מיקום הנכס, מאפייניו, המרחק מהשימושים המוצעים והמצב התכנוני הרלוונטי עשויים להביא להבדלים בין הנכסים.
לפיכך, גם כאשר קיימת סוגיה משותפת למספר בעלי מקרקעין, יש לבחון את היקף ההתייחסות השמאית הנדרש ואת האפשרות לבסס את הטענות ביחס לנכסים הרלוונטיים.
מה ההבדל בין התנגדות לתכנית לבין תביעת פיצויים לפי סעיף 197?
מדובר בשני הליכים שונים, המתקיימים בשלבים שונים ונועדו למטרות שונות.
התנגדות לתכנית מוגשת בשלב שבו התכנית מופקדת וטרם אושרה, ומטרתה להביא לבחינת הטענות ולשקילת שינויים בתכנון המוצע.
תביעת ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה היא מסלול נפרד, העשוי להיות רלוונטי לאחר כניסתה לתוקף של תכנית פוגעת, כאשר מתקיימים התנאים הקבועים בדין.
הגשת התנגדות אינה מקנה כשלעצמה זכאות לפיצויים, וגם אישור תכנית חרף התנגדות אינו מעיד בהכרח על קיומה של פגיעה המזכה בפיצוי.
לפיכך, יש לבחון כל הליך בהתאם למטרתו, לשלב התכנוני ולתנאים החלים עליו.
מה קורה לאחר הגשת התנגדות לתכנית?
לאחר הגשת ההתנגדות ובדיקת תקינותה, היא נדונה בהתאם להליך החל על התכנית בפני מוסד התכנון המוסמך או במסגרת מנגנון השמיעה שנקבע לפי הדין.
מוסד התכנון רשאי לקבל את ההתנגדות, כולה או חלקה, לדחות אותה או להורות על שינויים בתכנית, בהתאם לסמכויותיו ולנסיבות.
חוות דעת שמאית עשויה לסייע בהצגת התשתית המקצועית לטענות הכלכליות, אולם עצם הגשתה אינה מבטיחה את קבלת ההתנגדות או שינוי התכנון.
מתי כדאי לפנות לשמאי מקרקעין לפני הגשת התנגדות?
פנייה לשמאי מקרקעין עשויה להיות רלוונטית כאשר התכנית המופקדת כוללת הוראות העלולות להשפיע על זכויות במקרקעין, על אפשרויות ניצולם או על הקצאת הזכויות במסגרת תכנית איחוד וחלוקה.
הצורך בבדיקה שמאית מתחדד כאשר מבקשים לבסס טענות בעלות משמעות כלכלית באמצעות מסמך מקצועי, ובפרט כאשר נדרש להציגן במסגרת לוחות הזמנים של הליך ההתנגדות.
בדיקה מוקדמת עשויה לסייע גם בזיהוי מקרים שבהם אין בסיס שמאי מספק לטענה הנטענת, או שבהם נדרשת דווקא חוות דעת מתחום מקצועי אחר.
שאלות נפוצות על חוות דעת שמאית להתנגדות לתכנית
האם חייבים לצרף חוות דעת שמאית לכל התנגדות לתב״ע?
לא. חוות דעת שמאית אינה דרישה כללית לכל התנגדות. הצורך בה תלוי במהות הטענות ובשאלה אם נדרשת בחינה מקצועית של ההשלכות הכלכליות של התכנית.
האם שמאי מקרקעין יכול להכין התנגדות לתכנית?
שמאי מקרקעין יכול להכין חוות דעת מקצועית התומכת בהתנגדות. הכנת מסמכי ההתנגדות והייצוג בהליך הם עניינים נפרדים, בהתאם לסוג ההליך ולגורם המטפל.
האם ניתן להתנגד לתכנית בגלל בנייה גבוהה בסמיכות לבית?
ניתן לבחון הגשת התנגדות בהתאם לזיקה לתכנית ולנסיבות. כאשר נטענת גם השפעה על שווי המקרקעין, עשויה להידרש בחינה שמאית של משמעות הבינוי המוצע.
האם מטרדי רעש יכולים להצדיק חוות דעת שמאית?
כאשר קיים חשש למטרדי רעש הנובעים מהתכנון המוצע, ייתכן שיהיה צורך בחוות דעת אקוסטית. אם נטענת גם השפעה על שווי המקרקעין, ניתן לבחון את ההיבט השמאי.
האם ניתן להתנגד לטבלת הקצאה ואיזון?
במקרים המתאימים, כאשר התכנית מופקדת להתנגדויות וקיימות טענות ביחס להקצאות או לנתונים השמאיים, ניתן לבחון הגשת התנגדות בהתאם להוראות הדין.
כמה זמן יש להגשת התנגדות לתכנית?
במסלול הרגיל מדובר בדרך כלל ב־60 ימים ממועד הפרסום הרלוונטי, אך יש לבדוק את הודעת ההפקדה ואת ההסדר החל על התכנית המסוימת.
האם חוות דעת שמאית מבטיחה קבלת התנגדות?
לא. חוות הדעת נועדה להציג תשתית מקצועית לטענות השמאיות. ההכרעה בהתנגדות נתונה למוסד התכנון המוסמך.
חוות דעת שמאית להתנגדות לתכנית – נופר מור שמאות מקרקעין
כאשר תכנית בניין עיר מופקדת להתנגדויות ועולות שאלות הנוגעות לזכויות במקרקעין או להשלכות הכלכליות של התכנון, קיימת חשיבות לבחינה שמאית מקצועית המבוססת על מסמכי התכנית ומאפייני הנכס.
משרד נופר מור – שמאות מקרקעין מעניק שירותי שמאות בתחום התכנון והבנייה, לרבות בחינת תכניות מופקדות והכנת חוות דעת שמאיות לצורך התנגדויות, בהתאם לנסיבות המקרה.
בעלי מקרקעין, קבוצות בעלי זכויות ועורכי דין המבקשים לבחון את הצורך בחוות דעת שמאית להתנגדות לתכנית מוזמנים לפנות למשרד בצירוף פרטי התכנית והנכס, לצורך בחינה מקצועית של הסוגיה.