היטל השבחה עשוי להתעורר לא רק בעקבות אישור תכנית, אלא גם בעקבות מתן הקלה או התרת שימוש חורג שהביאו לעליית שווי המקרקעין.
במקרים אלה חשוב לזהות מהו ההליך התכנוני שאושר ומהי משמעותו ביחס לנכס הספציפי. עצם קבלת האישור אינה מאפשרת לקבוע מראש את גובה ההיטל, ויש לבחון את השפעתו על שווי המקרקעין בהתאם לנסיבות.
חשוב במיוחד להבחין בין שימוש חורג מתכנית לבין שימוש שאינו תואם את היתר הבנייה אך מותר מכוח התכנית החלה. להבחנה זו עשויה להיות משמעות לעניין היטל ההשבחה, ולכן יש לבחון את מקור הזכויות ואת נסיבות המקרה הספציפי.
מה הקשר בין הקלה להיטל השבחה?
הקלה מאפשרת, במקרים שבהם ניתן לאשרה בהתאם לדין, סטייה מהוראות תכנוניות מסוימות החלות על המקרקעין.
כאשר מתן ההקלה יוצר אפשרות תכנונית שלא הייתה קיימת קודם לכן ומביא לעליית שווי המקרקעין, עשויה להיווצר השבחה.
השאלה אינה רק מה אושר במסגרת ההקלה, אלא מהי המשמעות הכלכלית של האישור ביחס לנכס המסוים. לכן יש לבחון את ההקלה על רקע המצב התכנוני הרלוונטי ומאפייני המקרקעין.
האם כל הקלה יוצרת היטל השבחה?
לא ניתן לקבוע שכל הקלה תוביל בהכרח לחיוב זהה או להשבחה באותו היקף.
לצורך בחינת היטל השבחה יש לבדוק האם ההקלה אכן הביאה לעליית שווי המקרקעין ומהי ההשבחה שניתן לייחס לה.
המשמעות עשויה להשתנות בהתאם לסוג ההקלה, לסוג הנכס, למצב התכנוני ולנסיבות המקרה. לכן אין להסיק משומה שנערכה לנכס אחר מה יהיה גובה החיוב בנכס הנבדק.
כיצד נקבע היטל השבחה בגין הקלה?
כאשר הקלה מביאה לעליית שווי המקרקעין, נבחנת ההשבחה המיוחסת לאישור ההקלה בהתאם למאפייני הנכס, להליך התכנוני ולנסיבות הרלוונטיות.
גובה ההיטל אינו נגזר רק מהיקף הבנייה או מהשינוי שאושר, ולכן לא ניתן להסיק את סכום החיוב באמצעות חישוב כללי בלבד.
כאשר מתקבלת שומה מטעם הוועדה המקומית, חשוב לבחון אותה ביחס לנכס ולאירוע התכנוני הספציפי. להרחבה על העקרונות הכלליים של קביעת ההשבחה ניתן לקרוא על איך מחשבים היטל השבחה.
מהו שימוש חורג?
שימוש חורג הוא שימוש במקרקעין שאינו תואם את השימוש המותר בהתאם למסגרת התכנונית או להיתר הרלוונטי, לפי העניין.
לעניין היטל השבחה קיימת חשיבות להבחנה בין שימוש חורג מתכנית לבין מצב שבו השימוש אינו תואם את היתר הבנייה, אך עשוי להיות מותר מכוח התכנית החלה.
מדובר בהבחנה מקצועית חשובה, ולכן אין להסיק מעצם המונח "שימוש חורג" כי בהכרח קיימת חבות מסוימת בהיטל השבחה.
שימוש חורג מתכנית והיטל השבחה
כאשר ניתן אישור לעשות במקרקעין שימוש שאינו מותר לפי התכנית החלה, עשויה להיווצר אפשרות שימוש בעלת משמעות כלכלית שלא הייתה קיימת קודם לכן.
אם האפשרות שאושרה הביאה לעליית שווי המקרקעין, עשויה להתעורר חבות בהיטל השבחה.
עם זאת, משמעות האישור תלויה בין היתר בסוג השימוש, במאפייני הנכס, בתקופת האישור ובנסיבות התכנוניות הרלוונטיות.
לכן כל מקרה של שימוש חורג מתכנית דורש בחינה פרטנית.
שימוש חורג מהיתר – האם חל היטל השבחה?
חשוב להבחין בין שימוש חורג מתכנית לבין מצב שבו השימוש המבוקש אינו תואם את היתר הבנייה הקיים אך מותר מכוח התכנית החלה.
אין להתייחס לשני המצבים באופן זהה לעניין היטל השבחה.
כאשר מתקבלת דרישה לתשלום בהקשר כזה, חשוב לזהות מהו האירוע התכנוני שבגינו נטען כי נוצרה ההשבחה ומהו מקור הזכויות הרלוונטיות.
לכן לא נכון לקבוע באופן גורף שכל שימוש חורג מהיתר יוצר כשלעצמו חיוב בהיטל השבחה. יש לבחון את המקרה בהתאם למצב התכנוני ולנסיבותיו.
שימוש חורג בנכס מסחרי או בעסק
סוגיית השימוש החורג עשויה להתעורר בנכסים מסחריים, במשרדים, במבני תעסוקה ובנכסים נוספים שבהם מבוקש שימוש שונה מזה שהותר קודם לכן.
במקרים כאלה חשוב להבין מהו המקור התכנוני המאפשר את השימוש ומהי משמעות האישור ביחס לנכס.
שימוש אחר בנכס עשוי להיות בעל משמעות כלכלית, אך עצם קיומו של שימוש שונה אינו מספיק כדי לקבוע את היטל ההשבחה. נדרשת בחינה של ההליך התכנוני ושל הנסיבות הספציפיות.
האם לתקופת השימוש החורג עשויה להיות משמעות?
כן. כאשר שימוש חורג מאושר לתקופה מוגבלת, משך האישור הוא אחד הנתונים שעשויים להיות רלוונטיים לבחינת ההשבחה.
המשמעות השמאית תלויה בנסיבות הנכס ובאישור שניתן, ולכן אין להסיק באופן אוטומטי כי שימוש חורג לתקופה קצרה ושימוש לתקופה ממושכת יוצרים אותה השפעה.
מה קורה כאשר השימוש החורג מוארך?
כאשר שימוש חורג ניתן לתקופה מוגבלת ובהמשך מאושרת תקופה נוספת, עשויה להתעורר מחדש שאלת היטל ההשבחה.
גם כאשר מדובר באותו נכס ובאותו שימוש, יש לבחון את האישור הרלוונטי ואת הנסיבות החלות במועד המתאים.
לכן אין להניח מראש כי התוצאה שנקבעה ביחס לתקופה אחת תחול באופן זהה גם על תקופה נוספת.
מה ההבדל בין היטל השבחה בגין תכנית, הקלה ושימוש חורג?
היטל השבחה עשוי לנבוע מאירועים תכנוניים שונים, ובהם אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג מתכנית.
אף שבכל אחד מהמקרים עשויה להתעורר שאלת עליית שווי המקרקעין, המקור התכנוני והנסיבות אינם זהים.
להבחנה בין האירועים עשויה להיות משמעות הן לעצם החבות והן לאופן שבו נבחנת ההשבחה. לכן חשוב לזהות תחילה את האירוע התכנוני הרלוונטי ולא להסתפק בעצם קיומה של דרישת תשלום.
האם היתר בנייה והקלה הם אותו דבר?
לא.
היתר בנייה והקלה הם מושגים שונים. לעיתים בקשה להיתר כוללת גם בקשה להקלה, ולכן מבחינת בעל הנכס שני הנושאים עשויים להתעורר במסגרת אותו הליך.
לעניין היטל השבחה חשוב להבחין בין האירוע התכנוני שהביא לעליית השווי לבין השלב שבו הזכויות ממומשות. כאשר החיוב מתעורר במסגרת הליך הרישוי עצמו, ניתן לקרוא בהרחבה על היטל השבחה והיתר בנייה.
קיבלתי שומת היטל השבחה בעקבות הקלה – מה חשוב לבדוק?
כאשר מתקבלת שומת היטל השבחה בעקבות הקלה, חשוב להבין תחילה מהי ההקלה שבגינה נערכה השומה ומהו הבסיס התכנוני לחיוב.
לאחר מכן ניתן לבחון את השומה ואת האופן שבו הוערכה השפעת ההקלה על המקרקעין.
מאחר שכל נכס וכל הליך תכנוני עשויים להיות שונים, אין להסיק משומות שנערכו במקרים אחרים מהי התוצאה המתאימה לנכס הספציפי.
לאחר קבלת דרישת תשלום, ניתן לקרוא גם על מה חשוב לבדוק בשומת היטל השבחה לפני התשלום.
קיבלתי שומת היטל השבחה בגין שימוש חורג – מה חשוב לעשות?
כאשר מתקבלת שומה בגין שימוש חורג, חשוב תחילה להבין מהו האירוע התכנוני שבגינו נדרש ההיטל והאם מדובר בשימוש חורג מתכנית או במקרה שבו השימוש המבוקש כבר מותר מכוח התכנון החל.
להבחנה זו עשויה להיות משמעות לעניין החבות והבסיס שעליו נערכה השומה.
לכן מומלץ לבחון את השומה ואת נסיבות הנכס באופן פרטני, ולא להסיק ממקרים אחרים כי אותה תוצאה חלה גם על הנכס הנבדק.
האם ניתן להפחית היטל השבחה בגין הקלה או שימוש חורג?
אין להניח מראש שכל שומת היטל השבחה ניתנת להפחתה.
עם זאת, כאשר מתקבלת שומת הוועדה המקומית ניתן לבחון את הבסיס התכנוני והשמאי שעליו היא מבוססת ואת התאמתו למקרה הספציפי.
אם הבדיקה מצביעה על פער מקצועי בשומה, ניתן לבחון האם קיימת הצדקה להפחתת היטל השבחה ומהי דרך הפעולה המתאימה בהתאם לדין ולשלב שבו נמצא ההליך.
מתי כדאי לפנות לשמאי מקרקעין?
כדאי לבחון את סוגיית היטל ההשבחה כאשר מתוכננת פעולה בנכס הכוללת הקלה או שימוש חורג, ובוודאי כאשר כבר התקבלה שומה מהוועדה המקומית.
בדיקה מוקדמת עשויה לסייע בהבנת המשמעות הכלכלית של ההליך ובזיהוי הסוגיות הדורשות בחינה מקצועית.
לאחר קבלת שומה קיימת חשיבות גם למועדים הקבועים בדין, ולכן מומלץ שלא לדחות את בחינתה.
שאלות נפוצות על היטל השבחה, הקלה ושימוש חורג
האם הקלה יכולה ליצור היטל השבחה?
כן, כאשר מתן ההקלה יוצר השבחה במקרקעין בהתאם להוראות הדין. גובה ההשבחה תלוי בהקלה ובנסיבות הנכס הספציפי.
האם שימוש חורג מתכנית עשוי להיות חייב בהיטל השבחה?
כן. התרת שימוש חורג מתכנית עשויה ליצור השבחה כאשר האישור מביא לעליית שווי המקרקעין.
האם שימוש חורג מהיתר מחייב תמיד בהיטל השבחה?
לא. יש להבחין בין שימוש חורג מתכנית לבין מצב שבו השימוש אינו תואם את ההיתר אך מותר מכוח התכנית החלה, ולבחון את מקור ההשבחה במקרה הספציפי.
האם שימוש חורג זמני יכול להיות רלוונטי להיטל השבחה?
כן. כאשר מאושר שימוש חורג לתקופה מוגבלת, לתקופת האישור עשויה להיות משמעות במסגרת בחינת ההשבחה.
האם הארכת שימוש חורג עשויה להיות רלוונטית להיטל השבחה?
ייתכן. כאשר ניתן אישור לתקופה נוספת יש לבחון את האישור ואת נסיבות המקרה הרלוונטיות לאותה תקופה.
האם כל היתר בנייה יוצר היטל השבחה?
לא. יש להבחין בין היתר הבנייה לבין האירוע התכנוני שיצר את ההשבחה. לכן עצם קבלת היתר אינה מאפשרת לקבוע לבדה אם קיים חיוב בהיטל השבחה.
בדיקה שמאית של היטל השבחה בעקבות הקלה או שימוש חורג
היטל השבחה בעקבות הקלה או שימוש חורג עשוי לעורר שאלות תכנוניות ושמאיות המחייבות בחינה של הנכס ושל האירוע התכנוני הספציפי.
הדבר חשוב במיוחד כאשר נדרשת הבחנה בין שימוש חורג מתכנית לבין שימוש שאינו תואם את היתר הבנייה, או כאשר קיימת שאלה באשר למקור ההשבחה שבגינה נערכה השומה.
משרד נופר מור – שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן מעניק שירותי בדיקה שמאית של שומות היטל השבחה, לרבות חיובים הנוגעים להקלות ולשימושים חורגים.
קיבלתם שומת היטל השבחה בעקבות הקלה או שימוש חורג? ניתן לפנות למשרד לצורך בחינה מקצועית של השומה והחיוב בהתאם לנסיבות הנכס.