קבלת שומת רמ"י עשויה לעורר שאלות לגבי הנתונים שעליהם מבוססת השומה, השווי שנקבע בה או סכום התשלום הנגזר ממנה. כאשר מתעוררת מחלוקת ביחס לשומה, חשוב להבין שלא כל טענה מטופלת באותו מסלול.
במקרים מסוימים עשויה להיות רלוונטית בקשה לתיקון טעות בשומה, ואילו במקרים אחרים המחלוקת היא שמאית ונוגעת לשווי שנקבע. קיימים גם סוגים נוספים של טענות, ובהם טענות משפטיות וטענות הנוגעות לעלויות הפיתוח, המטופלות במסלולים המתאימים להן.
ההבחנה בין תיקון טעות בשומת רמ"י לבין השגה שמאית חשובה לצורך בחירת ההליך המתאים ולשמירה על המועדים החלים עליו.
מהו תיקון טעות בשומת רמ"י?
הליך תיקון טעות מיועד למקרים מוגדרים שבהם נטען כי בשומת רמ"י נפלה טעות באחד מהנושאים שנקבעו לצורך הליך זה.
בהתאם להוראות רשות מקרקעי ישראל, בקשה לתיקון טעות יכולה להתייחס לטעות אריתמטית בתחשיב השומה, לזכויות הקנייניות במקרקעין, לפרטי המקרקעין, לנתונים הפיזיים של המקרקעין או למצב התכנוני החל עליהם.
מדובר אפוא במסלול ממוקד. העובדה שבעל הזכויות אינו מסכים עם התוצאה הכספית של השומה אינה הופכת כשלעצמה את המחלוקת לבקשה לתיקון טעות.
מהי השגה שמאית על שומת רמ"י?
השגה שמאית עוסקת במחלוקת הנוגעת לשומה ולשווי שנקבע בה.
כאשר הטענה אינה מבוססת על טעות מהסוג שניתן לתקן במסגרת הליך תיקון טעות, אלא קיימת מחלוקת שמאית ביחס לשווי המקרקעין, עשוי להיות רלוונטי הליך של השגה על שומת רמ"י.
לכן לפני הגשת השגה חשוב להבין את מהות המחלוקת ולא להסתפק בכך שסכום דרישת התשלום נראה גבוה או שונה מהציפייה.
מה ההבדל בין תיקון טעות לבין השגה שמאית?
ההבדל המרכזי נוגע למהות הטענה.
תיקון טעות מיועד לבחינת טעות באחד מהנושאים המוגדרים בהוראות רמ"י. השגה שמאית, לעומת זאת, מיועדת לבחינת מחלוקת שמאית ביחס לשומה ולשווי שנקבע בה.
לדוגמה, אם המחלוקת נובעת מנתון פיזי שגוי של המקרקעין, עשוי להיות מקום לבחון את מסלול תיקון הטעות. אם הנתונים עצמם אינם בהכרח שגויים, אך קיימת מחלוקת מקצועית ביחס לשווי שנקבע על בסיסם, עשוי להיות מדובר במחלוקת שמאית.
לכן השאלה אינה רק האם השומה "נכונה" או "לא נכונה", אלא מהו מקור המחלוקת ומהו ההליך המתאים לבחינתה.
טעות בפרטי המקרקעין או בנתונים הפיזיים של הנכס
פרטי המקרקעין והנתונים הפיזיים שלהם נכללים בין הנושאים שניתן להעלות במסגרת בקשה לתיקון טעות.
נתונים אלה עשויים להיות בעלי משמעות לשומה, ולכן כאשר קיים פער בין הנתונים שעליהם מבוססת השומה לבין המקרקעין הרלוונטיים, יש לבחון את משמעות הפער ואת המסלול המתאים לטיפול בו.
עם זאת, עצם קיומה של מחלוקת בנוגע לנכס אינה מלמדת בהכרח כי מדובר בטעות מהסוג הניתן לתיקון. יש לבחון את הנתון המסוים ואת האופן שבו הוא מופיע בשומה.
טעות במצב התכנוני בשומת רמ"י
גם המצב התכנוני החל על המקרקעין נמנה עם הנושאים שלגביהם ניתן להגיש בקשה לתיקון טעות.
המצב התכנוני עשוי להיות בעל משמעות מהותית לשומת מקרקעין, ולכן כאשר השומה מבוססת על נתון תכנוני שלטענת בעל הזכויות אינו תואם את המצב החל על הנכס, יש לבחון את הנושא באופן מקצועי.
גם במקרה זה חשוב להבחין בין טענה הנוגעת לעצם הנתון התכנוני לבין מחלוקת שמאית לגבי המשמעות והשווי הנגזרים מהמצב התכנוני.
טעות בזכויות הקנייניות במקרקעין
הזכויות הקנייניות במקרקעין הן נושא נוסף הנכלל במסגרת תיקון טעות לפי הוראות רמ"י.
כאשר קיים פער ביחס לזכויות שעליהן מבוססת השומה, עשויה להיות לכך משמעות בבחינת השומה.
עם זאת, יש להבחין בין טעות מהסוג שניתן לבחון במסגרת תיקון טעות לבין טענה משפטית הנוגעת לעצם החיוב, לזכויות החוזיות או הקנייניות של בעל הזכויות או לפרשנות של החלטות ונהלי רמ"י.
האם שומת רמ"י גבוהה נחשבת לטעות?
לא בהכרח.
גובה השומה או דרישת תשלום שאינה תואמת את ציפיות בעל הזכויות אינם מוכיחים כשלעצמם כי נפלה טעות בשומה.
ייתכן שהנתונים שעליהם מבוססת השומה נכונים, אך קיימת מחלוקת שמאית ביחס לשווי שנקבע. במצב כזה השאלה הרלוונטית אינה בהכרח כיצד "לתקן" את השומה, אלא האם קיימת הצדקה מקצועית להגשת השגה שמאית.
לכן לפני בחירת ההליך חשוב להבין מה עומד בבסיס הפער ולא להסיק מסכום השומה בלבד מהו המסלול המתאים.
מה קורה כאשר קיימת טעות אריתמטית בתחשיב השומה?
טעות אריתמטית בתחשיב השומה היא אחד הנושאים המוגדרים במפורש במסגרת הליך תיקון טעות.
כאשר מתגלה טעות מסוג זה, ניתן לבחון בקשה לתיקונה בהתאם להוראות ולמועדים החלים על ההליך.
עם זאת, לא כל מחלוקת הנוגעת לתוצאה המספרית של השומה היא טעות אריתמטית. יש להבחין בין טעות בחישוב עצמו לבין מחלוקת מקצועית הנוגעת לשווי או לבסיס השמאי שעליו נערכה השומה.
מה קורה אם הטעות משפיעה באופן מהותי על השומה?
כאשר במסגרת בדיקת הבקשה נמצא כי נפלה טעות בשומה, קיימת אפשרות לתקן את הטעות בהתאם להליך הקבוע ברמ"י.
במקרה שבו לטעות שנמצאה עשויה להיות השפעה מהותית על השומה, הוראות רמ"י מאפשרות גם הזמנת שומה חדשה.
אין בכך כדי לקבוע מראש מה תהיה תוצאת הבדיקה במקרה מסוים. כל בקשה נבחנת בהתאם לטענה, לשומה ולנתונים הרלוונטיים.
האם טענה משפטית היא תיקון טעות בשומה?
לא בהכרח.
רשות מקרקעי ישראל מבחינה בין בקשה לתיקון טעות לבין טענה משפטית.
טענות הנוגעות, בין היתר, לעצם החיוב, לטיב הזכויות הקנייניות או החוזיות של המבקש או לפרשנות של החלטות מועצת מקרקעי ישראל ונהלי הרשות עשויות להיות טענות משפטיות ולא מחלוקת שמאית רגילה.
ההבחנה חשובה משום שטענה משפטית והשגה שמאית אינן אותו הליך, וגם אופן הטיפול בהן שונה.
ומה לגבי מחלוקת על עלויות הפיתוח?
גם טענה הנוגעת לעלויות הפיתוח אינה בהכרח טענה שמאית על השווי.
בהליכי רמ"י קיימת הבחנה בין השגה שמאית לבין טענה לעניין רכיב הפיתוח, והטיפול בה נעשה במסלול המתאים לכך.
לכן כאשר קיימים בשומה או במפרט הכספי מספר רכיבים שבעל הזכויות מבקש לבחון, חשוב לזהות את מקור המחלוקת ביחס לכל אחד מהם ולא להתייחס לכולם באופן אוטומטי כאל השגה שמאית אחת.
תוך כמה זמן ניתן להגיש בקשה לתיקון טעות בשומת רמ"י?
בהתאם להוראות רמ"י, בקשה לתיקון טעות בשומה ניתן להגיש בתוך 21 ימים ממועד המצאת השומה.
מדובר בפרק זמן קצר יחסית, ולכן כאשר מתקבלת שומה וקיים חשש לטעות בנתונים שעליהם היא מבוססת, חשוב לבחון את הנושא בסמוך לקבלתה.
גם טענה משפטית או טענה לעניין עלויות הפיתוח כפופות להוראות ולמועדים החלים עליהן, ולכן אין להניח שהמתנה לבירור מאוחר יותר לא תשפיע על האפשרויות העומדות בפני בעל הזכויות.
תוך כמה זמן ניתן להגיש השגה שמאית?
בהתאם להוראות רמ"י, השגה שמאית על השומה ניתן להגיש בתוך 60 ימים מהמועד הרלוונטי בהתאם להליך.
כאשר הוגשה בקשה לתיקון טעות, הוראות רמ"י מסדירות גם את הקשר בין מועד קבלת התשובה לבקשת התיקון לבין המועד להגשת ההשגה.
לכן כאשר נשקלת גם בקשה לתיקון טעות וגם השגה שמאית, חשוב לבחון את לוחות הזמנים כחלק מהטיפול בשומה ולא להתייחס לכל אחד מההליכים במנותק מהאחר.
האם בקשה לתיקון טעות מחליפה השגה שמאית?
לא.
מדובר בשני מסלולים שונים שנועדו לטפל בסוגים שונים של טענות.
ייתכן שבמקרה מסוים תוגש בקשה לתיקון טעות ולא יהיה צורך בהשגה שמאית, וייתכן שלאחר בירור הטעות עדיין תהיה קיימת מחלוקת שמאית ביחס לשווי.
לכן עצם הגשת בקשה לתיקון טעות אינה מלמדת כי כל השאלות הנוגעות לשומה נבחנו או הוכרעו במסגרתה.
קיבלתי שומת רמ"י ואני מזהה בעיה – מה חשוב לבדוק?
כאשר מתקבלת שומת רמ"י ומתעורר ספק ביחס אליה, השלב הראשון הוא להבין את מהות הבעיה.
יש הבדל בין נתון שגוי בשומה, מחלוקת שמאית ביחס לשווי, טענה משפטית או מחלוקת הנוגעת לעלויות הפיתוח.
ההבחנה בין סוגי הטענות עשויה להשפיע על המסלול שבו יש לפעול ועל המועדים החלים עליו.
לכן בדיקה מקצועית של השומה בסמוך לקבלתה עשויה לסייע לזהות האם מדובר בטעות מהסוג שניתן לבקש לתקן, במחלוקת שמאית המצדיקה בחינת השגה או בנושא אחר הדורש טיפול מתאים.
שאלות נפוצות על תיקון טעות והשגה על שומת רמ"י
האם כל טעות בשומת רמ"י מחייבת הגשת השגה?
לא. רמ"י מאפשרת להגיש בקשה לתיקון טעות בנושאים מוגדרים. כאשר המחלוקת היא שמאית ונוגעת לשווי שנקבע, עשוי להיות רלוונטי הליך השגה.
האם שומה גבוהה היא עילה לבקשה לתיקון טעות?
לא כשלעצמה. יש לבחון האם קיימת טעות מהסוג שניתן לתקן או שהמחלוקת נוגעת לשווי שנקבע בשומה.
האם טעות בשטח או בנתונים הפיזיים של המקרקעין יכולה להיות רלוונטית?
כן. נתונים פיזיים של המקרקעין נכללים בין הנושאים שניתן לבחון במסגרת בקשה לתיקון טעות.
האם טעות במצב התכנוני יכולה להיות רלוונטית לתיקון השומה?
כן. המצב התכנוני החל על המקרקעין הוא אחד הנושאים המוגדרים לצורך בקשה לתיקון טעות.
האם אפשר להגיש השגה לאחר בקשה לתיקון טעות?
כן, בהתאם להוראות ולמועדים החלים על ההליך. בקשה לתיקון טעות והשגה שמאית הן מסלולים שונים ואחד אינו מחליף בהכרח את האחר.
האם טענה משפטית נבחנת במסגרת השגה שמאית?
לא ככלל. רמ"י מבחינה בין טענות משפטיות לבין המחלוקת השמאית הנבחנת במסגרת הליך ההשגה.
האם בקשה לתיקון טעות מבטיחה ששומת רמ"י תופחת?
לא. הבקשה נבחנת לגופה ואין ודאות שתתקבל או שתביא לשינוי בשומה.
בדיקת טעות בשומת רמ"י ובחינת האפשרות להשגה
ההבחנה בין תיקון טעות לבין השגה שמאית היא שלב חשוב לאחר קבלת שומת רמ"י.
כאשר הבעיה נוגעת לנתון שעליו מבוססת השומה, ייתכן שיש מקום לבחון בקשה לתיקון טעות. כאשר המחלוקת נוגעת לשווי שנקבע, עשוי להיות רלוונטי הליך השגה שמאית. במקרים אחרים עשוי להיות צורך בבחינת מסלול אחר בהתאם למהות הטענה.
משרד נופר מור – שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן מעניק שירותי בדיקה מקצועית של שומות רשות מקרקעי ישראל וליווי שמאי בהליכי השגה, בהתאם לשומה, למקרקעין ולנסיבות המקרה.
קיבלתם שומת רמ"י ואתם מתלבטים האם מדובר בטעות בשומה או שקיימת הצדקה לבחינת השגה? ניתן לפנות למשרד לצורך בדיקה מקצועית של השומה.