קיבלתם הודעה על הפקעת מקרקעין? התברר שחלק מהמגרש שלכם מיועד לדרך, לתשתית תחבורה או לצורך ציבורי אחר? ייתכן שכבר הוצעה לכם שומה לפיצויי הפקעה, ואתם מבקשים להבין האם היא משקפת את שווי הזכויות שנלקחו.
הפקעת מקרקעין היא הליך שבמסגרתו נרכשות זכויות במקרקעין לצורכי ציבור מכוח סמכות הקבועה בדין. ההפקעה עשויה להתייחס למגרש בשלמותו, לחלק ממנו או לזכויות מסוימות במקרקעין.
במקרים המתאימים, בעלי הזכויות עשויים להיות זכאים לפיצויי הפקעה, אשר קביעתם מחייבת בחינה של המצב המשפטי והתכנוני, מאפייני הנכס, הזכויות המופקעות והמועד הרלוונטי להערכת השווי.
הפקעת מקרקעין היא אחת הסוגיות המרכזיות בתחום הפקעות וירידת ערך, אך חשוב להבחין בין פיצוי בגין נטילת זכויות במקרקעין לבין פיצוי בגין פגיעה תכנונית.
כיצד נקבעים פיצויי הפקעה, מה בודק שמאי מקרקעין והאם ניתן לחלוק על סכום הפיצויים שהוצע?
מהי הפקעת מקרקעין?
הפקעת מקרקעין היא פעולה שלטונית שבאמצעותה נרכשות זכויות במקרקעין לצורך ציבורי, בהתאם לסמכות ולהליך הקבועים בדין.
הפקעות עשויות להתבצע לצורך סלילת דרכים והרחבתן, הקמת תשתיות תחבורה, מוסדות ציבור, שטחים ציבוריים ושימושים נוספים המוכרים בדין.
הסמכות להפקיע מקרקעין אינה נובעת ממקור חוקי אחד בלבד. הפקעות עשויות להתבצע, בין היתר, מכוח פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943, חוק התכנון והבנייה או הסדרים חוקיים אחרים.
למקור הסמכות ולהליך ההפקעה יש משמעות ביחס לזכויות בעלי המקרקעין, לאופן קביעת הפיצויים ולאפשרויות העומדות בפניהם במקרה של מחלוקת.
לכן, עם קבלת הודעת הפקעה, חשוב לזהות תחילה מכוח איזה דין מתבצעת ההפקעה ומהן הזכויות שנדרשות.
כיצד נקבעים פיצויי הפקעה?
קביעת פיצויי הפקעה מבוססת על הוראות הדין החל ועל בחינה שמאית של הזכויות במקרקעין.
במסגרת הערכת השווי נבחנים, בין היתר, סוג הזכות המופקעת, מאפייני הנכס, מיקומו, מצבו התכנוני, אפשרויות השימוש בו ונתוני השוק הרלוונטיים.
כמו כן, יש לזהות את המועד הקובע להערכת השווי בהתאם למסגרת המשפטית החלה על ההפקעה.
הערכת הפיצויים אינה מבוססת בהכרח על שווי השוק של המקרקעין במועד שבו מתקבלת ההודעה או במועד שבו משולמים הפיצויים.
במקרים מסוימים נדרשת גם בחינה של הוראות מיוחדות, של השפעות על יתרת המקרקעין ושל רכיבים נוספים, ככל שהם רלוונטיים ובני פיצוי לפי הדין.
משום כך, אין נוסחה אחידה המתאימה לכל הפקעה, ולא ניתן לקבוע את גובה הפיצוי על סמך שטח המקרקעין המופקע בלבד.
מה בודק שמאי מקרקעין לצורך הערכת פיצויי הפקעה?
חוות דעת שמאית לפיצויי הפקעה נועדה לבחון את שווי הזכויות הרלוונטיות בהתאם למטרת השומה ולהוראות הדין החל.
הזכויות במקרקעין
תחילה נבדק טיב הזכויות במקרקעין, לרבות בעלות, חכירה או זכויות אחרות, ככל שהן רלוונטיות.
יש משמעות להיקף הזכויות, למסמכי הרישום ולהסכמים החלים על הנכס.
המצב התכנוני
נבדקות התכניות החלות על המקרקעין, ייעודי הקרקע, זכויות הבנייה, השימושים המותרים והוראות תכנוניות אחרות שעשויות להשפיע על השווי.
במסגרת זו נדרשת הבחנה בין המצב התכנוני הרלוונטי להערכת הפיצויים לבין תכניות או שינויים שאינם רלוונטיים למועד הקובע.
מאפייני המקרקעין
נבחנים שטח הנכס, צורתו, הטופוגרפיה, הנגישות, הפיתוח הסביבתי, השימוש הקיים ומאפיינים פיזיים נוספים.
במקרה של הפקעה חלקית יש משמעות גם למיקום השטח המופקע בתוך המגרש ולמאפייני השטח שנותר.
נתוני השוק
הערכת השווי עשויה להתבסס על עסקאות השוואה ועל נתוני שוק רלוונטיים, תוך ביצוע ההתאמות השמאיות הנדרשות.
הבחינה מתייחסת למאפייני הנכס ולמועד הקובע, ולא למחירים מבוקשים בלבד.
היקף ההפקעה והשלכותיה
יש לזהות את השטח או את הזכויות שנלקחו, ולבחון האם קיימות השלכות נוספות על המקרקעין שנותרו, ככל שהדין מאפשר להביאן בחשבון.
הפקעה מלאה לעומת הפקעה חלקית
הפקעה מלאה מתייחסת למצב שבו נלקחות מלוא הזכויות הרלוונטיות במקרקעין, בהתאם למסגרת ההפקעה.
בהפקעה חלקית נלקח רק חלק מהמגרש או חלק מהזכויות, והבעלים נותרים עם מקרקעין או זכויות שלא הופקעו.
הפקעה חלקית עשויה לעורר שאלות שמאיות מורכבות, משום שלעיתים ההשפעה אינה מסתכמת בשטח שנלקח.
לדוגמה, הפקעת רצועת קרקע לאורך חזית מגרש עשויה להיות רלוונטית לשטח שנותר, לצורתו, לנגישות אליו או לאפשרויות ניצולו.
עם זאת, אין להניח שכל הפקעה חלקית גורמת לפגיעה נוספת בשווי יתרת המקרקעין או שכל פגיעה כזו מזכה בפיצוי.
יש לבחון את הנסיבות ואת הוראות הדין החלות על המקרה.
הפקעת קרקע לצורך כביש, מסילת רכבת או תשתיות תחבורה
הפקעות מקרקעין מבוצעות, בין היתר, לצורך סלילת כבישים, הרחבת דרכים, הקמת מסילות רכבת, תחנות ומתקני תשתית.
במקרים אלה עשויה להידרש הפקעת רצועת קרקע מתוך חלקה גדולה יותר, ולעיתים נדרשות זכויות אחרות לצורך הקמת התשתית.
כאשר מדובר בנכס הנמצא בסמוך לתשתית מתוכננת, יש להבחין בין הפקעת זכויות במקרקעין לבין השפעה אפשרית של התכנית על שווי הנכס.
לדוגמה, בעל מקרקעין שחלק מחלקתו נדרש לצורך הרחבת דרך עשוי להתמודד עם שאלות הנוגעות הן לזכויות שנלקחו והן להשפעה האפשרית על יתרת המגרש.
לעומתו, בעל נכס המצוי בסמוך לדרך או למסילה מתוכננת, אך לא הופקעו ממנו זכויות, עשוי להתמודד עם שאלה אחרת הנוגעת לפגיעה תכנונית אפשרית.
ההבחנה בין המקרים חיונית לצורך בחירת המסלול המקצועי והמשפטי המתאים.
בפרויקטים של תחבורה תת־קרקעית, כגון המטרו, עשויות להתעורר שאלות נוספות הנוגעות לתכניות המטרו, למגבלות תכנוניות ולהפקעת זכויות במקרקעין.
האם הפקעה לפי חוק התכנון והבנייה זהה להפקעה לפי פקודת הקרקעות?
לא. מדובר במקורות סמכות שונים, והוראות הדין החלות על ההפקעה עשויות להיות שונות.
להבחנה יש משמעות ביחס להליך ההפקעה, לקביעת הפיצויים ולאפשרויות ההשגה או בירור המחלוקת.
למשל, ועדת ההשגות לפי פקודת הקרקעות מוסמכת לדון במחלוקות מסוימות על סכום פיצויי הפקעה, בכפוף לתנאים הקבועים בדין. סמכות זו אינה חלה באופן גורף על הפקעות המתבצעות לפי חוק התכנון והבנייה או על הפקעות של רשויות מקומיות.
לכן, לפני בחינת האפשרות לחלוק על סכום הפיצויים, יש לזהות את מקור הסמכות להפקעה ואת ההליך הרלוונטי.
מה ההבדל בין פיצויי הפקעה לבין ירידת ערך לפי סעיף 197?
פיצויי הפקעה ותביעה בגין ירידת ערך בעקבות תכנית הן שתי סוגיות נפרדות.
פיצויי הפקעה נוגעים לנטילת זכויות במקרקעין מכוח הליך הפקעה.
לעומת זאת, תביעת ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה עוסקת, בכפוף לתנאים הקבועים בדין, בפגיעה במקרקעין כתוצאה מתכנית שלא בדרך הפקעה.
בפרויקטים מסוימים עשויות להתעורר שאלות הנוגעות לשני המסלולים, אולם אין להסיק מכך שקיימת זכאות אוטומטית לפיצוי כפול.
יש לבחון את מקור הפגיעה, את הוראות הדין ואת היחס בין רכיבי הפיצוי, תוך מניעת כפל פיצוי בגין אותה פגיעה.
קיבלתם שומה לפיצויי הפקעה – האם ניתן לבדוק את גובה הפיצויים?
כן. כאשר מתקבלת שומה מטעם הגורם המפקיע, ניתן לבחון אותה מבחינה שמאית ולבדוק את הנחות היסוד ואת הנתונים שעליהם התבססה.
במסגרת הבדיקה עשויות להיבחן שאלות הנוגעות לזכויות במקרקעין, למצב התכנוני, למועד הקובע, לעסקאות ההשוואה ולהתאמות השמאיות שנערכו.
כמו כן, ניתן לבחון האם השומה התייחסה למלוא הרכיבים הרלוונטיים בהתאם לדין.
חשוב להדגיש כי בדיקת שומה אינה מלמדת בהכרח על קיומו של פער בשווי. במקרים מסוימים עשויה הבדיקה לתמוך בשומה שהוצעה, ובמקרים אחרים עשויים להתגלות פערים המצדיקים בחינה נוספת.
השגה על פיצויי הפקעה – מהן האפשרויות?
כאשר קיימת מחלוקת על גובה פיצויי ההפקעה, אפשרויות ההשגה או בירור המחלוקת תלויות בדין שמכוחו בוצעה ההפקעה ובנסיבות המקרה.
בהפקעות מסוימות לפי פקודת הקרקעות, ניתן לפנות לוועדת ההשגות במשרד המשפטים, בכפוף לתנאי הסמכות ולמועדים הקבועים בדין.
במקרים המתאימים עשויה להתקיים גם אפשרות לפנייה לשמאי מכריע.
עם זאת, לא כל הפקעה ניתנת לבירור באותם מוסדות, ולא כל מחלוקת נוגעת לשווי בלבד.
אם התקבלה הודעת הפקעה או שומה מטעם הגורם המפקיע, חשוב לבדוק בהקדם את המועדים ואת המסלול הרלוונטי, ולא להניח שקיים מועד אחיד לכל סוגי ההפקעות.
אילו מסמכים כדאי להכין לצורך בדיקה שמאית?
לצורך בחינה ראשונית של הפקעת מקרקעין, עשויים להיות רלוונטיים מסמכי הזכויות בנכס, פרטי גוש וחלקה, הודעות ההפקעה, תשריטים, מסמכי התכנון והשומה שהוצעה, ככל שנערכה.
בהתאם למקרה, ייתכן שיהיה צורך במסמכים נוספים הנוגעים לזכויות, לשימושים במקרקעין או להליכים קודמים.
מסמכים אלה מאפשרים לזהות את המקרקעין, את היקף ההפקעה ואת השאלות השמאיות שיש לברר.
מתי מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין בנושא הפקעה?
פנייה לשמאי מקרקעין עשויה להיות רלוונטית כבר בשלב שבו נודע לבעל הזכויות על הפקעה מתוכננת, ובמיוחד כאשר מתקבלת הודעת הפקעה רשמית או שומה לפיצויים.
בדיקה מוקדמת מאפשרת לזהות את הזכויות הרלוונטיות, להבין את היקף ההפקעה ולבחון האם נדרשת חוות דעת שמאית.
כאשר מדובר בהפקעה חלקית, יש חשיבות גם לבחינת המקרקעין שנותרו.
כאשר כבר הוצעה שומה, חוות דעת שמאית עשויה לסייע בבחינת גובה הפיצויים ובהצגת עמדה מקצועית מנומקת במסגרת ההליך המתאים.
שאלות נפוצות בנושא פיצויי הפקעה
האם כל הפקעת קרקע מזכה בפיצויים?
הזכאות והיקף הפיצויים נקבעים בהתאם לדין החל ולנסיבות ההפקעה. אין לקבוע סכום פיצוי או זכאות פרטנית ללא בדיקת מקור הסמכות, הזכויות והמסמכים הרלוונטיים.
איך מחשבים פיצויים על הפקעת קרקע?
החישוב מבוסס על הוראות הדין ועל הערכת הזכויות המופקעות, תוך התייחסות למאפייני המקרקעין ולמועד הקובע. לא מדובר בהכרח בהכפלת מספר המטרים הרבועים במחיר ממוצע.
האם אפשר לקבל פיצוי על הפקעת חלק מחצר הבית?
הפקעת חלק מחצר עשויה לעורר שאלות הנוגעות לשווי הזכויות שנלקחו ולהשפעה על יתרת הנכס. הזכאות והיקף הפיצוי מחייבים בדיקה פרטנית.
האם אפשר לחלוק על שומה שהכינה הרשות המפקיעה?
במקרים המתאימים ניתן לבחון את השומה ולהעלות השגות במסגרת ההליך הרלוונטי. המסלול והמועדים תלויים בדין החל על ההפקעה.
האם צריך שמאי מקרקעין אם כבר נקבע סכום פיצויים?
חוות דעת שמאית עשויה לסייע בבדיקת השומה שהוצעה, בהערכת הזכויות ובהצגת עמדה מקצועית כאשר קיימת מחלוקת על השווי.
האם פיצויי הפקעה כוללים גם ירידת ערך של יתרת המגרש?
ההשפעה על יתרת המקרקעין עשויה להיות רלוונטית במקרים מסוימים, אך אין זכאות אוטומטית לכל ירידה נטענת בשווי. יש לבחון את הדין החל ואת מאפייני ההפקעה.
האם אפשר לתבוע פיצויים גם אם הקרקע טרם נתפסה בפועל?
המועדים והאפשרויות תלויים בהליך ההפקעה ובסוג הפיצוי. אין להניח כי יש להמתין לתפיסת החזקה כדי להתחיל בבירור הזכויות.
חוות דעת שמאית לפיצויי הפקעת מקרקעין
הפקעת מקרקעין עשויה להשפיע על זכויות בעל הנכס ועל שווי המקרקעין. קביעת הפיצויים מחייבת בחינה של מסמכי ההפקעה, המצב התכנוני, מאפייני הזכויות והוראות הדין הרלוונטיות.
משרד נופר מור – שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן עוסק בהערכות שווי מקרקעין ובעריכת חוות דעת שמאיות, לרבות בחינת שווי זכויות במקרקעין במסגרת הליכי הפקעה.
קיבלתם הודעת הפקעה, הופקע חלק מהמגרש שלכם או הוצעה לכם שומה לפיצויי הפקעה?
התקשרו למשרד לצורך בירור הצורך בחוות דעת שמאית ובחינת השווי וההשלכות האפשריות של ההפקעה על המקרקעין.