דו"ח אפס הוא הכלי החיוני ביותר להערכת כדאיות כלכלית לפרויקטי נדל"ן. זהו חוות דעת מקצועית שמספקת מבט מקיף על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. יזמים ופרטים המחפשים לקבל מימון בנקאי ידרשו לערוך דו"ח אפס, הנערך על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, שמטרתו לנתח את הפרויקט מכל היבטיו: תכנוניים, משפטיים, הנדסיים וכלכליים.
הדו"ח בוחן את הפרויקט במצב הראשוני שלו – קרקע ריקהמבנים קיימים המיועדים לפינוי-בינוי או תמ"א 38 חיזוק ועיבוי- ומעריך את העלויות העתידיות השונות הנדרשות להקמת המיזם המתוכנן, ואת השווי הסופי של הבניין. באופן זה, הדו"ח מעריך את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט.
בין היתר, דו"ח אפס, אשר נערך על ידי שמאי מקרקעין, כולל את שווי הקרקע, עלויות הבנייה בהתאם לסטנדרטים שנקבעו על ידי היזם, שווי הפרויקט לאחר השלמתו, הכנסות צפויות מהנכס, ובנוסף גם ניתוחים באשר לשינויים אפשריים בעלויות הבנייה, במחירי הדירות, וכו'.
באמצעות הדו"ח, היזמים או בעלי הקרקע, יכולים לקבל אומדן על העלות של המיזם, ולהבין האם יש לו היתכנות כלכלית.
מה מופיע בדו"ח אפס?
כאמור, דו"ח אפס כולל מבנה קבוע עם רכיבים ידועים מראש, הממולאים על ידי שמאי המקרקעין העורך את הדו"ח.
הסעיפים המופיעים בדו"ח אפס הם:
1. מטרת חוות הדעת – מי הגורם אשר ביקש את חוות הדעת, מה הסיבה לעריכת חוות, מה הייתה הגישה השמאית בהערכת שווי הפרויקט, סייגים באשר לשימוש.
2. תיאור הפרויקט – תיאור של הבניין במצבו הנוכחי והתכנון המוצע.
3. פרטי הנכס – גוש, חלקה, שטח חלקה, שטח מגרש , מיקום, וכו'.
4. מצב משפטי – סוג הזכויות המאושרות ( חכירה , בעלות),במקרה של חכירה, פירוט חוזה חכירה (משך חכירה, מטרה, קיבולת הבנייה, תמורה מוסכמת, מועד להשלמת עסקה),הסכמים נוספים (אופציה, קומבינציה, תמ"א 38 ).
5. תיאור הסביבה – פירוט על העיר, האוכלוסייה והדמוגרפיה, מיקום בתוך העיר, אופי הבינוי בסביבת הפרויקט, סוגי שימוש של נכסים מסביב, כבישים ודרכי גישה, רמת פיתוח של האזור, פרויקטים דומים למגורים בעיר.
6. תיאור החלקה – שטח כולל, גודל חזיתות, גבולות החלקה, בינוי קיים, וכו'.
7. מצב תכנוני – תיאור התכנית החלה על החלקה (פירוט, ייעוד, מטרה, תכלית ושימושים, זכויות בנייה),אפשרויות ומגבלות (שטח עיקרי מוגדר, שטח שירות, תכסית, צפיפות, מספר קומות, קווי בניין, ניוד אחוזי בנייה, תנאים לקבלת היתר בנייה, תשתיות, חנייה).
8. מודל תכנוני מוצע – כוונה לבקשת היתר בנייה, שטחים מתוכננים לבנייה, הנחות התכנון, תמהיל דירות בפרויקט, מפרט טכני של הדירות והבניין ועוד.
9. שיקולים ועקרונות – מהן הזכויות הקיימות בנכס, מיקום המקרקעין, המצב התכנוני וסטטוס הרישוי, אופן הצמדות, אומדנים מסוגים שונים, סקר שוק באשר למחירי דירות, וכו'.
10. תחשיבים וניתוח כדאיות פרויקט – תקציב והוצאות, תחשיב אגרות, הכנסות צפויות בטווח הקצר והארוך, ממצאי בדיקת כדאיות הפרויקט, ניתוח רגישות, תזרים מזומנים.
במשרדנו ניסיון רב בביצוע דוחות אפס לפרויקטים נדל"ן, כולל בנייה עצמית ופרויקטי התחדשות עירונית תמ"א 38 ופינוי בינוי, ופרויקטים משולבים הכוללים מגורים, מסחר ומשרדים.
אם אתם מחפשים שמאי מקרקעין לבדיקת כדאיות כלכלית, אנו מזמינים אתכם ליצור קשר עוד היום, צוות המומחים שלנו יספק שירות מקצועי, תוך ליווי צמוד למיקסום רווחים.
תוכלו לקרוא עוד על ההבדלים בין פרויקט תמ"א 38 לפרויקט פינוי בינוי ועל החשיבות של שמאי מקרקעין בפרויקט פינוי בינוי