כביש חדש או הרחבת דרך ליד הבית – האם התכנית עלולה לפגוע בשווי הנכס?

נודע לכם שמתוכנן כביש חדש בסמוך לבית? הדרך הקיימת צפויה להתרחב, או שתכנית חדשה משנה את מערך הדרכים בסביבת הנכס שלכם?

תכנון כבישים והרחבת דרכים עשויים להשפיע על סביבת המגורים, על מאפייני המקרקעין ועל אפשרויות השימוש בהם. לצד שיפור אפשרי בנגישות התחבורתית, תכנית דרך עשויה ליצור שינויים שיש להם משמעות לשווי נכסים מסוימים.

האם כביש חדש ליד הבית עלול לגרום לירידת ערך? מתי שינוי תכנוני עשוי להיות רלוונטי לתביעת פיצויים, ומה נדרש לבדוק במסגרת חוות דעת שמאית?

התשובה תלויה בהוראות התכנית, במאפייני הנכס ובסוג ההשפעה הנטענת. עצם הקרבה לכביש מתוכנן אינה מעידה בהכרח על ירידת ערך או על זכאות לפיצוי.

כיצד כביש חדש או הרחבת דרך עשויים להשפיע על שווי מקרקעין?

תכנית להקמת כביש חדש או להרחבת דרך קיימת עשויה לשנות את מאפייני הסביבה שבה נמצא הנכס.

במקרים מסוימים, השינוי עשוי להתבטא בקרבה מוגברת לתנועת כלי רכב, בשינוי מערך הגישה למקרקעין, בתכנון מחלפים או בהוראות אחרות המשפיעות על סביבת הנכס.

מנגד, פיתוח דרך עשוי לשפר את הנגישות לאזור וליצור יתרונות תחבורתיים עבור נכסים מסוימים.

לפיכך, לא ניתן לקבוע מראש כי כביש חדש גורם לירידת ערך, כשם שלא ניתן להניח שכל שיפור בנגישות מביא לעליית שווי.

הבחינה השמאית נדרשת להתייחס לתכנית המסוימת ולמאפייני המקרקעין הנבחנים.

כביש חדש ליד הבית – אילו שינויים עשויים להיות רלוונטיים?

קרבה לדרך המתוכננת

למיקום הדרך ביחס לנכס עשויה להיות משמעות, אולם המרחק לבדו אינו מספיק לצורך הערכת השפעתה.

יש לבחון את מאפייני הדרך, את מיקומה ביחס למבנה ואת התנאים הפיזיים והתכנוניים בסביבה.

רעש מתנועת כלי רכב

תכנית דרך עשויה לעורר שאלות הנוגעות לחשיפה אפשרית לרעש תחבורתי לאחר מימושה.

בבחינה מקצועית יש להבחין בין השפעה אפשרית הנובעת מהתכנון המאושר לבין רעש זמני שמקורו בעבודות ביצוע.

עצם החשש מרעש אינו מלמד כשלעצמו על פגיעה בשווי או על זכאות לפיצויים.

נגישות ודרכי גישה לנכס

שינוי במערך הדרכים עשוי להשפיע על אפשרויות הכניסה והיציאה מהנכס, על חיבורו לרשת הדרכים ועל הנגישות לסביבתו.

במקרים מסוימים השינוי עשוי להוות יתרון, ובמקרים אחרים הוא עשוי ליצור מגבלות או קשיים.

ההשפעה תלויה בתכנון המאושר ובמאפייני השימוש בנכס.

מאפייני הסביבה והבינוי

תכנית דרך עשויה לכלול גם שינויים במפלסי הקרקע, בקירות תמך, בהסדרי תנועה ובתשתיות נלוות.

לשינויים אלה עשויה להיות משמעות ביחס לנכסים מסוימים, בהתאם למיקומם ולמאפייניהם.

הרחבת כביש קיים – האם ההשפעה שונה מכביש חדש?

יש להבחין בין תכנית לסלילת כביש חדש לבין תכנית להרחבת דרך קיימת.

כאשר מדובר בכביש חדש, השינוי עשוי ליצור תשתית תחבורתית שלא הייתה קיימת קודם לכן בסביבת הנכס.

לעומת זאת, בהרחבת דרך קיימת יש לבחון את המצב שקדם לתכנית ואת השינוי שנוצר בעקבותיה.

לדוגמה, תכנית להרחבת דרך עשויה לכלול שינוי ברוחב הדרך, במספר נתיבי התנועה, בהסדרי הגישה או במתקנים נלווים.

עם זאת, עצם הגדלת רוחב הדרך אינה מלמדת בהכרח על ירידת ערך.

לצורך בחינה שמאית יש משמעות להבדל בין המצב התכנוני הקודם לבין המצב שנוצר בעקבות התכנית.

האם ניתן לקבל פיצויים על ירידת ערך בעקבות תכנית כביש?

במקרים המתאימים עשויה להתעורר אפשרות לתביעת פיצויים בגין פגיעה במקרקעין בעקבות אישור תכנית דרך.

במקרים המתאימים ניתן לבחון אפשרות להגשת תביעת ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, העוסק בפגיעה במקרקעין כתוצאה מתכנית, שלא בדרך הפקעה, בכפוף לתנאים הקבועים בדין.

לצורך בחינת האפשרות להגשת תביעה יש לבדוק, בין היתר, את התכנית המאושרת, את מיקום המקרקעין ביחס לתחומה, את הזכויות בנכס ואת המועדים הרלוונטיים.

חשוב להדגיש כי לא כל השפעה של כביש על סביבת הנכס מהווה פגיעה המזכה בפיצוי.

גם כאשר נטענת ירידת ערך, יש לבחון את הקשר בינה לבין הוראות התכנית ואת התנאים המשפטיים החלים.

מה קורה כאשר התכנית כוללת גם הפקעת קרקע?

תכניות דרך עשויות לכלול שטחים המיועדים להפקעה לצורך סלילה, הרחבה או הקמת תשתיות נלוות.

כאשר חלק מהמקרקעין נדרש לצורך דרך ציבורית, עשויות להתעורר שאלות הנוגעות לקביעת פיצויי הפקעה, לשווי הזכויות הניטלות ולהשפעת ההפקעה על יתרת המגרש.

יש להבחין בין פיצויים בגין נטילת זכויות במקרקעין לבין פיצויים בגין פגיעה תכנונית לפי סעיף 197.

מדובר בסוגיות שונות, ואין להניח כי כל פגיעה הנובעת מתכנית דרך נבחנת באותו מסלול.

האם כביש מתוכנן ליד מגרש יכול להשפיע על אפשרויות הבנייה?

במקרים מסוימים, תכנית דרך עשויה לכלול הוראות הרלוונטיות לאפשרויות הבינוי או לניצול הזכויות במקרקעין.

למשל, עשויות להתעורר שאלות הנוגעות לגבולות המגרש, לקווי בניין, לגישה למקרקעין או להוראות תכנוניות אחרות.

עם זאת, אין להסיק מעצם הקרבה לדרך מתוכננת כי זכויות הבנייה נפגעו.

יש לבחון את התכניות החלות על המקרקעין ואת ההוראות הרלוונטיות לנכס המסוים.

תכנית כביש מאושרת לעומת עבודות סלילה – מדוע ההבחנה חשובה?

בעלי נכסים עשויים לפנות בעקבות עבודות סלילה, חסימות דרכים, רעש או שינויים זמניים בגישה לנכס.

אולם יש להבחין בין השפעה אפשרית הנובעת מהוראותיה של תכנית מאושרת לבין השפעות הנובעות מעבודות הביצוע בפועל.

תביעת ירידת ערך לפי סעיף 197 אינה מהווה מסלול פיצוי כללי בגין כל מטרד או נזק הנגרם במהלך עבודות תשתית.

לכן, לפני בחינת האפשרות לתביעת פיצויים, חשוב לזהות את מקור הפגיעה הנטענת ואת המסגרת הרלוונטית לבירורה.

כיצד שמאי מקרקעין בוחן ירידת ערך בעקבות תכנית דרך?

בחינה שמאית של השפעת תכנית דרך על שווי מקרקעין מתחילה בזיהוי המצב התכנוני שקדם לתכנית ובחינת השינוי שנוצר בעקבותיה.

בחינה זו משתלבת בתחום הרחב של הפקעות וירידת ערך מקרקעין, המחייב הבחנה בין השפעות של תכניות מאושרות לבין הפקעת זכויות במקרקעין.

במסגרת הבדיקה נבחנים מאפייני הנכס, מיקומו ביחס לדרך המתוכננת, השימושים המותרים וההשפעות האפשריות של הוראות התכנית.

בהתאם למקרה, עשויים להיות רלוונטיים גם נתוני שוק ועסקאות השוואה המשקפים את מאפייני הנכס והסביבה.

מטרת הבחינה היא להעריך האם נגרמה פגיעה בשווי המקרקעין כתוצאה מהתכנית, ככל שהדבר רלוונטי למטרת חוות הדעת.

האם כדאי לבדוק את השפעת התכנית גם אם הכביש עדיין לא נסלל?

כן. כאשר מדובר בשאלה הנוגעת לפגיעה אפשרית כתוצאה מתכנית מאושרת, אין להניח כי יש להמתין לתחילת העבודות או להשלמת הכביש.

למועד תחילת תוקפה של התכנית עשויה להיות משמעות ביחס לאפשרות להגשת תביעה לפי סעיף 197.

לפיכך, כאשר נודע לבעל נכס על אישור תכנית דרך שעשויה להשפיע על מקרקעיו, מומלץ לברר את פרטי התכנית ואת המועדים הרלוונטיים.

שאלות נפוצות על כביש חדש, הרחבת דרך וירידת ערך

האם כביש חדש ליד הבית מוריד את ערך הדירה?

לא בהכרח. ההשפעה תלויה במיקום הדרך, במאפייני התכנית ובמאפייני הנכס. בחלק מהמקרים עשויה להיות השפעה שלילית, ובמקרים אחרים השיפור בנגישות עשוי להוות יתרון.

האם אפשר לתבוע פיצויים בגלל הרחבת כביש?

בנסיבות המתאימות עשויה להתעורר אפשרות לתביעת פיצויים, אך יש לבחון את התכנית, את הפגיעה הנטענת ואת תנאי הדין.

האם רעש מכביש חדש יכול להיות רלוונטי לירידת ערך?

השפעה אפשרית של רעש תחבורתי עשויה להיות רלוונטית לבחינה שמאית, אך יש להבחין בין השפעה הנובעת מתכנית לבין מטרד הנובע מעבודות או מהפעלת הדרך.

האם אפשר לתבוע אם הכביש מתוכנן במרחק מהבית?

המרחק לבדו אינו קובע זכאות. בתביעה לפי סעיף 197 יש משמעות, בין היתר, למיקום המקרקעין ביחס לתחום התכנית ולתנאים הקבועים בדין.

האם הרחבת דרך יכולה להשפיע על שווי מגרש?

במקרים מסוימים כן, במיוחד כאשר התכנית משנה את מאפייני המקרקעין, את הגישה אליהם או את אפשרויות הניצול שלהם. הדבר מחייב בדיקה פרטנית.

האם צריך שמאי מקרקעין כדי לבדוק פגיעה בעקבות תכנית כביש?

חוות דעת שמאית עשויה להיות רלוונטית כאשר עולה שאלה לגבי השפעת תכנית מאושרת על שווי הנכס או כאשר נבחנת האפשרות להגיש תביעת פיצויים.

חוות דעת שמאית בעקבות תכנית כביש או הרחבת דרך

תכנון כביש חדש או הרחבת דרך קיימת עשויים לשנות את מאפייני הסביבה ואת התנאים התכנוניים החלים על מקרקעין מסוימים.

בחינת ההשפעה על השווי מחייבת התייחסות לתכנית הספציפית, למאפייני הנכס ולהבחנה בין פגיעה תכנונית לבין הפקעת זכויות או השפעות של עבודות ביצוע.

משרד נופר מור – שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן עוסק בהערכות שווי מקרקעין ובעריכת חוות דעת שמאיות, לרבות בחינת השפעת תכניות תשתית ודרכים על שווי מקרקעין.

אושרה תכנית לכביש חדש או להרחבת דרך בסמוך לנכס שלכם?

התקשרו למשרד לבחינת הצורך בחוות דעת שמאית ולבירור ההשפעה האפשרית של התכנית על שווי המקרקעין.