שני בעלי דירות בבניין עומדים לקבל דירות חדשות במסגרת פרויקט פינוי־בינוי. לשניהם הובטחה תוספת שטח דומה, מרפסת, חניה ומחסן. אולם כאשר מגיע שלב בחירת הדירות החדשות, אחד מהם מקבל אפשרות לבחור לפני האחר.
מה קובע את סדר הבחירה? האם בעל דירה בקומה גבוהה קודם לבעל דירה בקומת הקרקע? האם דירה הפונה לנוף פתוח מקבלת עדיפות? ומי קובע את הניקוד כאשר קיימים הבדלים בין הדירות?
בפרויקטים רבים, שאלות אלה מוסדרות באמצעות טבלת ניקוד שמאית בפינוי־בינוי, המשמשת לדירוג הדירות הקיימות וליישום מנגנון בחירת דירות התמורה.
לטבלה עשויה להיות משמעות כלכלית ממשית עבור בעלי הדירות. לכן חשוב להבין את מטרתה, את העקרונות שעליהם היא מבוססת ואת המצבים שבהם נדרשת בדיקה שמאית של הדירוג שנקבע.
מהי טבלת ניקוד בפינוי־בינוי?
טבלת ניקוד היא כלי שמאי המשמש לדירוג הדירות הקיימות במתחם התחדשות עירונית, בהתאם למאפייניהן ולעקרונות שנקבעו לצורך הפרויקט.
מטרתה היא ליצור בסיס מקצועי ושיטתי לקביעת סדר בחירת דירות התמורה, כאשר ההסכם קובע שהבחירה תיעשה לפי דירוג שמאי.
במקום לקבוע את סדר הבחירה באופן שרירותי, הטבלה מאפשרת להתייחס להבדלים רלוונטיים בין הדירות הקיימות, כגון מיקומן, מאפייניהן הפיזיים ונתונים נוספים העשויים להשפיע על שוויין.
עם זאת, טבלת ניקוד אינה בהכרח שומת מקרקעין מלאה לכל דירה, ואין לראות בניקוד עצמו קביעה של שווי כספי או של זכאות לתמורה נוספת.
כיצד נקבע סדר בחירת הדירות החדשות?
מנגנון בחירת דירות התמורה נקבע במסגרת הסכם הפינוי־בינוי, ויכול להשתנות בין פרויקטים.
באחד המנגנונים המקובלים, שמאי מקרקעין מדרג את הדירות הקיימות, ובעלי הדירות בוחרים את דירות התמורה בהתאם לסדר שנקבע.
לפי מנגנון זה, בעל הדירה שדורגה ראשונה בקבוצה הרלוונטית עשוי לקבל את זכות הבחירה הראשונה מתוך דירות התמורה שהוקצו לאותה קבוצה. לאחר מכן ניתנת אפשרות הבחירה לבעל הדירה הבא בדירוג, וכך הלאה.
חשוב להדגיש כי דירוג גבוה אינו מבטיח בהכרח קבלת הדירה היקרה ביותר בפרויקט כולו. אפשרויות הבחירה תלויות במלאי דירות התמורה, בחלוקה לקבוצות ובתנאים שנקבעו בהסכם.
לכן, יש לבחון את טבלת הניקוד יחד עם מנגנון בחירת הדירות, ולא כמסמך העומד בפני עצמו.
אילו מאפיינים עשויים להשפיע על ניקוד הדירה?
הדירוג השמאי עשוי להתייחס למאפיינים שונים של הדירות הקיימות, בהתאם לנסיבות הפרויקט ולמטרת הטבלה.
מיקום הדירה וקומת המגורים
מיקום הדירה בבניין עשוי להשפיע על שוויה, ובכלל זה הקומה שבה היא ממוקמת, הנגישות אליה והמאפיינים של סביבתה הקרובה.
עם זאת, אין לקבוע באופן גורף שכל עלייה בקומה מקנה ניקוד גבוה יותר. משמעות הקומה עשויה להשתנות בהתאם למאפייני הבניין ולנתוני השוק.
כיווני אוויר, נוף ופרטיות
דירות בעלות שטח דומה עשויות להיות שונות במידת החשיפה לאור, בכיווני האוויר, בנוף הנשקף מהן ובמידת הפרטיות.
מאפיינים אלה עשויים להיות רלוונטיים לדירוג השמאי, ככל שיש להם השפעה על שווי הדירות.
שטח הדירה ומאפייניה
שטח הדירה הקיימת, תכנונה ומאפייניה הפיזיים עשויים להיות בעלי משמעות.
אולם יש להבחין בין דירוג דירות בעלות מאפיינים דומים לבין השוואה בין דירות המשתייכות לקבוצות שונות, כגון דירות קטנות ודירות גדולות.
בפרויקטים מסוימים נקבע מנגנון דירוג נפרד לכל קבוצת דירות, כדי לאפשר בחירה מתוך מלאי מתאים של דירות תמורה.
רמת הגמר והמצב הפיזי של הדירה
רמת הגמר והמצב הפיזי של הדירה הקיימת עשויים אף הם להשפיע על הדירוג השמאי. במסגרת הבחינה ניתן להתייחס, בין היתר, לסוג הריצוף ואיכותו, לרמת הגמר של המטבח, לעבודות האלומיניום, למצב חדרי הרחצה והשירותים, לדלתות הפנים והכניסה ולמערכות מיזוג האוויר.
יש להבחין בין דירה ששופצה ברמת גמר גבוהה לבין דירה בעלת רמת גמר בסיסית או כזו שמצבה הפיזי ירוד. עם זאת, לא כל שיפוץ או השקעה כספית בנכס מתורגמים בהכרח לתוספת ניקוד, ויש לבחון את תרומתם לשווי הדירה בהתאם למאפייני הנכס ולעקרונות הדירוג שנקבעו בפרויקט.
הצמדות ומאפיינים מיוחדים
חצר מוצמדת, גג מוצמד או מאפיין ייחודי אחר עשויים להצדיק התייחסות שמאית נפרדת.
עם זאת, לא כל שימוש בפועל בשטח משותף או כל מאפיין חריג מחייבים תוספת ניקוד. יש חשיבות לבחינת הזכויות ולמשמעותן הכלכלית.
להרחבה ניתן לקרוא במאמר דירת גן, דירת גג או פנטהאוז בפינוי־בינוי – כיצד בוחנים את התמורה?.
האם הדירה בעלת השווי הגבוה ביותר תמיד תבחר ראשונה?
לא בהכרח.
התשובה תלויה במנגנון שנקבע בהסכם, באופן חלוקת הדירות לקבוצות ובמטרת הדירוג.
כאשר קיימות קבוצות נפרדות של דירות, סדר הבחירה עשוי להיקבע בתוך כל קבוצה ולא ביחס לכל הדירות במתחם.
לדוגמה, דירה גדולה ודירה קטנה עשויות להשתייך לקבוצות תמורה שונות. במצב כזה, אין בהכרח משמעות להשוואה ישירה בין הניקוד שלהן לצורך קביעת סדר בחירה אחד לכל הפרויקט.
בנוסף, יש להבחין בין דירוג הדירות הקיימות לבין שוויין ומאפייניהן של הדירות החדשות המוצעות לבחירה.
מה ההבדל בין טבלת ניקוד לבין טבלת תמורות?
אלה שני כלים שונים, אף שהם עשויים להיות קשורים זה בזה.
טבלת תמורות עוסקת ברכיבי התמורה המוצעים לבעלי הדירות, בהתאם להסכמות ולמאפייני הזכויות.
טבלת ניקוד משמשת לדירוג הדירות הקיימות לצורך מנגנון מסוים, ובפרט לצורך קביעת סדר בחירת דירות התמורה כאשר כך נקבע בהסכם.
בעל דירה עשוי להיות זכאי לדירת תמורה בעלת שטח ומפרט שהוגדרו בהסכם, בעוד שהניקוד יקבע את מיקומו בסדר הבחירה מבין הדירות שהועמדו לבחירה.
להרחבה על רכיבי ההצעה עצמה ניתן לקרוא במאמר תמורה בפינוי־בינוי – כיצד בוחנים את ההצעה לבעלי הדירות?.
האם טבלת ניקוד קובעת כמה מטרים יקבל כל בעל דירה?
לא בהכרח, וחשוב שלא לערבב בין שני הנושאים.
כאשר הטבלה נערכת לצורך קביעת סדר בחירת דירות התמורה, היא אינה קובעת כשלעצמה את תוספת השטח המגיעה לכל בעל דירה.
היקף התמורה נקבע בהתאם להסכם ולמנגנונים שנקבעו בו. הדירוג עשוי לשמש לצורך יישום מנגנון הבחירה, ולא בהכרח לקביעת עצם הזכאות לתמורה.
עם זאת, בפרויקטים מסוימים עשויים להיקבע מנגנונים מורכבים יותר, שבהם נעשה שימוש בנתונים שמאיים גם לצרכים נוספים. לכן יש לבחון את תפקיד הטבלה כפי שהוגדר בהסכם המסוים.
מי מכין את טבלת הניקוד?
טבלת ניקוד שמאית נערכת על ידי שמאי מקרקעין, בהתאם למנגנון שנקבע בפרויקט ולהיקף התפקיד שהוטל עליו.
במסגרת ההתקשרות חשוב להגדיר את תפקיד השמאי, את מטרת הטבלה, את המידע שעליו היא מתבססת ואת אופן השימוש בתוצאותיה.
כאשר הטבלה נועדה לשמש את כלל בעלי הדירות, יש חשיבות לכך שעקרונות הדירוג יהיו מקצועיים, עקביים וניתנים להסבר.
ניתן לקרוא על תפקיד השמאי המלווה את בעלי הזכויות במאמר שמאי דיירים בפינוי־בינוי – מתי ממנים ומה תפקידו?.
מתי מכינים טבלת ניקוד בפרויקט פינוי־בינוי?
מועד הכנת הטבלה תלוי בהוראות ההסכם ובהתקדמות הפרויקט.
לעיתים נקבעים עקרונות הדירוג כבר בשלבים מוקדמים, בעוד שהדירוג הסופי ובחירת דירות התמורה מתבצעים בשלב מתקדם יותר, לאחר שהתכנון מאפשר לזהות את הדירות החדשות העומדות לבחירה.
הבחנה זו חשובה, משום שבשלב מוקדם לא תמיד ידועים מספרן הסופי, מיקומן ומאפייניהן של כל דירות התמורה.
לפיכך, מומלץ להסדיר מראש את עקרונות הדירוג ואת מנגנון הבחירה, גם אם יישומם בפועל צפוי להתבצע רק בהמשך.
מה עושים כאשר בעל דירה חולק על הניקוד שנקבע לו?
מחלוקת על ניקוד עשויה להתעורר כאשר בעל דירה סבור שמאפיין רלוונטי של דירתו לא הובא בחשבון, כאשר קיימת טעות בנתוני הנכס או כאשר מתעוררת שאלה ביחס לאופן יישום עקרונות הדירוג.
לא כל פער בין הניקוד של שתי דירות מעיד על טעות. עם זאת, כאשר קיימת טענה מקצועית מבוססת, עשויה להיות הצדקה לבחינת הטבלה או לבדיקת הנתונים שעליהם התבססה.
במקרים המתאימים ניתן להסתייע בשמאי מקרקעין לצורך בדיקה ממוקדת של הדירוג, של מאפייני הדירה ושל התאמתם למנגנון שנקבע.
יש להבחין בין בדיקה שמאית של הניקוד לבין השגה משפטית על הוראות ההסכם. אופן בירור המחלוקת תלוי גם במנגנונים החוזיים שנקבעו בין הצדדים.
האם אפשר לשנות טבלת ניקוד לאחר שהוכנה?
ייתכנו נסיבות שבהן נדרשת בחינה מחודשת של הטבלה, למשל בעקבות גילוי נתונים מהותיים שלא עמדו בפני השמאי או תיקון טעות רלוונטית.
עם זאת, אין להסיק שכל בעל דירה שאינו מרוצה ממיקומו בדירוג זכאי לשינוי הניקוד.
יש לבחון את השאלה המקצועית, את השלב שבו מצוי הפרויקט ואת הוראות ההסכם, ובפרט אם כבר התקיים הליך בחירת הדירות והאם נוצרה הסתמכות של בעלי זכויות אחרים על תוצאותיו.
האם טבלת ניקוד היא חובה בכל פרויקט פינוי־בינוי?
לא קיימת חובה גורפת להשתמש בטבלת ניקוד זהה בכל פרויקט פינוי־בינוי.
מנגנון בחירת דירות התמורה הוא חלק מההסדרים שנקבעים במסגרת העסקה. ניתן לקבוע מנגנון המבוסס על דירוג שמאי, אך אופן יישומו תלוי בהסכמות ובנסיבות הפרויקט.
מדריך הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית להסכם פינוי־בינוי מציג מנגנון מומלץ הכולל דירוג שמאי של הדירות הקיימות ובחירה לפי סדר הדירוג.
לכן, השאלה החשובה עבור בעלי הדירות אינה רק אם קיימת טבלת ניקוד, אלא אם מנגנון הבחירה שנקבע ברור, מקצועי ומתאים למאפייני הפרויקט.
בדיקה שמאית של טבלת ניקוד בפינוי־בינוי
טבלת ניקוד עשויה להשפיע על סדר בחירת דירות התמורה ועל האפשרויות העומדות בפני בעלי הדירות בפרויקט.
משרד נופר מור שמאות מקרקעין עוסק בבחינת זכויות במקרקעין, בהערכות שווי ובסוגיות שמאיות הנוגעות לפרויקטים של התחדשות עירונית.
בעלי דירות, נציגויות ועורכי דין המבקשים לבחון מנגנון דירוג שמאי, לבדוק טבלת ניקוד קיימת או לברר סוגיה הנוגעת לניקוד של דירה מסוימת, מוזמנים לפנות למשרד לצורך בחינת השירות השמאי המתאים.
למידע נוסף ניתן לעיין בעמוד התחדשות עירונית – ליווי שמאי ובדיקות כלכליות.