פינוי בינוי היא תכנית להתחדשות עירונית, שבמסגרתה נהרס מתחם מגורים ומוקם תחתיו מתחם חדש ומודרני.
על רקע המשבר בשוק הדיור, פרויקטים להתחדשות עירונית חשובים להגדלת ההיצע באזורי הביקוש. באזורי צפיפות ומרכזי ערים ניתן לנצל את עתודה הקרקע לבניה גבוהה.
תהליך ייזום ובניית הפרויקט אורך זמן רב ובעל סיכונים רבים ולכן חשוב שילוו את התהליך אנשי צוות מקצועיים: שמאי מקרקעין, עורך דין ואדריכל אשר ידעו ללוות את הדיירים.
בעלי דירות ששוקלים פינוי בינוי בבניין שלהם, בין אם ביוזמתם ובין אם ביוזמת יזם שפונה אליהם, חייבים לוודא מספר דברים חשובים ולנהל הליך מסודר כדי לשמור על זכויות הדיירים בפינוי בינוי, ויגן עליהם מפני הסיכונים האפשריים.
שמאי מקרקעין לליווי דיירים
מומלץ עוד טרם ההתקשרות עם יזם, לבחור שמאי מקרקעין אשר ילווה את העסקה. בין היתר תפקיד השמאי בדיקת מדיניות ועדת התכנון לגבי הפרויקט המוצע ועמדתה לתוספת זכויות הבניה, כמו כן בחינת התמורות המוצעות, בדיקת כדאיות כלכלית של הפרויקט, עריכת טבלאות ניקוד לצורך חלוקת דירות התמורה, אומדן גובה ערבות בנקאית בזמן הבנייה, אומדן דמי שכירות ראויים ועוד. וזאת לצורך הבטחת זכויות הדיירים בפרויקט.
בעלי הדירות מתלבטים לגבי אטרקטיביות ההצעה שקיבלו מהיזם, ושמאי פינוי-בינוי נועד לענות על התחבטויותיהם.
טרם חתימה על הסכם מחייב מומלץ על בחירת נציגות הדיירים, שמאי מקרקעין ועורך דין מייצג. בשלב הראשון מומלץ לדיירים להתארגן, לקיים אספת דיירים ולבחור נציגות אשר תקדם ותלווה את התהליך מטעמם.
לאחר מכן מומלץ לבחור עורך דין אחד, בעל ניסיון בתחום המקרקעין ובעסקות פינוי בינוי, אשר ייצג את כלל הדיירים וידאג לאינטרסים שלהם. מומלץ שעורך הדין הנבחר לא ייצג גם את הדיירים וגם את היזם.
והכי חשוב בחירת שמאי מקרקעין בעת ניהול המשא ומתן עם היזם וטרם קבלת ההחלטה אם להסכים לפרויקט או להחליט שלא להצטרף, נוכח הסיכון הקנייני שצפוי לדיירים רבים.
שלבי העבודה של שמאי דיירים
אנו מקיימים פגישה ראשונית עם נציגות הדיירים שנבחרה, מסבירים על תהליך השמאות והליווי וחשיבות שיתוף הפעולה בין הצדדים, מסבירים על תהליך פינוי בינוי ועונים על שאלות אשר עולות לדיירים.
אנו בודקים את הפרויקט על כל היבטיו:
– בדיקת התמורה שיקבל כל אחד מבעלי הדירות בסיום הפרויקט.
– אומדן דמי השכירות הראויים.
– בדיקת ערבויות בהן ערבות חוק מכר וערבות דמי שכירות.
– עריכת בדיקת כלכלית שמאית ע"פ תקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין הכוללת בחינה של הפרויקט מכל היבטיו.
– עריכת טבלת ניקוד בין בעלי הדירות.
– בדיקה אם נשמרות זכויותיו הקנייניות של כל דייר.
על בסיס נתונים אלה יבדוק השמאי אם העסקה כדאית להיכנס אליה.
והכי חשוב! ייעוץ אישי, זמינות ושירות אדיב לכל אורך התהליך.
נופר מור- שמאות מקרקעין
משרדנו מומחה בליווי וייעוץ לפרויקטים של פינוי בינוי ובבדיקות כדאיות לעסקאות נדל"ן. אנו דוגלים בשירות אישי וזמינות. לייעוץ חינם ללא התחייבות נשמח לעמוד לרשותכם.