בעל דירת גן מתבקש לוותר על דירה הכוללת חצר פרטית לטובת דירה חדשה בבניין רב־קומות. בעל דירת גג מחזיק בדירה שלה מוצמד גג, ולעיתים קיימות גם זכויות בנייה שלא נוצלו. בעל פנטהאוז נהנה ממיקום, ממרפסות וממאפיינים שאינם קיימים בדירות אחרות בבניין.
כאשר מקודמת עסקת פינוי־בינוי, עולה שאלה מהותית: האם נכון להציע לבעלי דירות אלה את אותה תמורה המוצעת לבעלי הדירות הרגילות בבניין?
התשובה אינה אחידה. מאפיינים מיוחדים עשויים להשפיע על שווי המקרקעין ועל אופן בחינת התמורה, אך עצם ההגדרה של דירה כדירת גן, דירת גג או פנטהאוז אינה מקנה בהכרח זכאות לתוספת שטח, לדירה גדולה יותר או לתמורה אחרת.
הבחינה מחייבת התייחסות לזכויות בנכס, למאפייניו ולמנגנון התמורות שנקבע בפרויקט.
מהי דירה מיוחדת בפרויקט פינוי־בינוי?
בפרויקטים של התחדשות עירונית קיימות לעיתים דירות שמאפייניהן שונים באופן משמעותי מאלה של הדירות האופייניות בבניין.
דירות אלה עשויות לכלול, בין היתר, חצר או גג מוצמדים, מרפסות גדולות במיוחד, מיקום ייחודי, שטח בנוי חריג או זכויות נוספות בעלות משמעות כלכלית.
המונח „דירה מיוחדת” משמש בהקשר זה לתיאור דירה שמאפייניה עשויים להצדיק בחינה נפרדת. אין מדובר בסיווג המקנה כשלעצמו תמורה מסוימת.
המשמעות השמאית של המאפיינים תלויה בזכויות הקיימות, במצבו התכנוני והמשפטי של הנכס ובנתוני השוק הרלוונטיים.
דירת גן בפינוי־בינוי – האם החצר מזכה בתמורה נוספת?
דירת גן עשויה ליהנות מחצר צמודה המאפשרת שימוש פרטי בשטח פתוח, ומאפיין זה עשוי להשפיע על שוויה ביחס לדירות אחרות.
עם זאת, חשוב להבחין בין מצבים שונים.
חצר המוצמדת לדירה
כאשר החצר מוצמדת לדירה כדין, מדובר במאפיין קנייני שעשוי להיות בעל משמעות כלכלית במסגרת בחינת הזכויות.
אין פירוש הדבר כי שטח החצר מתורגם באופן ישיר לשטח בנוי בדירת התמורה. גם אין לקבוע מראש כי בעל הדירה זכאי לקבל דירת גן חדשה.
הבחינה השמאית מתייחסת למשמעות הזכויות והמאפיינים של הדירה הקיימת, ביחס לעקרונות התמורה בפרויקט.
חצר הנמצאת בשימוש פרטי ללא הצמדה
לעיתים בעל דירה עושה שימוש ממושך בחצר, אף שהיא אינה רשומה כהצמדה לדירתו.
במצב כזה, אין להניח שעצם השימוש יוצר זכות קניינית בחצר או זכאות לתמורה בגינה.
יש להבחין בין המצב הפיזי בפועל לבין הזכויות המשפטיות והתכנוניות, ולבחון את המסמכים והנסיבות הרלוונטיים.
האם בעל דירת גן חייב לקבל דירת גן חדשה?
לא קיימת מסקנה אוטומטית שלפיה דירת גן קיימת מחייבת הקצאת דירת גן בפרויקט החדש.
אפשרות לקבלת דירת גן, דירה אחרת בעלת מאפיינים מיוחדים או תמורה שונה תלויה בהסכמות, בתכנון ובמנגנון התמורות.
השאלה השמאית היא מה המשמעות הכלכלית של הזכויות הקיימות ושל התמורה המוצעת, ולא רק אם סוג הדירה נשמר.
דירת גג בפינוי־בינוי – מה המשמעות של גג מוצמד?
דירת גג עשויה לכלול מרפסת גג, גג מוצמד או מאפיינים נוספים בעלי משמעות לשווי.
אולם הצמדת גג לדירה אינה זהה בהכרח לבעלות בזכויות הבנייה שניתן לנצל על הגג.
זוהי הבחנה מהותית, משום שבעלי דירות עשויים להניח שהצמדת הגג מקנה להם באופן אוטומטי גם את מלוא זכויות הבנייה הקיימות או העתידיות.
בפועל, יש לבחון את מסמכי הבית המשותף, את ההסכמות הרלוונטיות ואת המצב התכנוני והמשפטי.
האם זכויות בנייה על הגג משפיעות על התמורה?
כאשר קיימות זכויות בנייה רלוונטיות, עשויה להיות לכך משמעות כלכלית. עם זאת, עצם קיומן של זכויות תכנוניות אינו מלמד בהכרח כי הן שייכות לבעל דירת הגג או שניתן לממשן באופן עצמאי.
במסגרת בחינה שמאית עשויה להידרש התייחסות למהות הזכויות, לאפשרות מימושן ולמשמעותן ביחס לעסקת ההתחדשות העירונית.
להרחבה על ההבחנה בין זכויות תכנוניות לבין השפעתן הכלכלית ניתן לקרוא במאמר זכויות בנייה בנכס – כיצד הן משפיעות על שווי המקרקעין?.
פנטהאוז בפינוי־בינוי – האם המיקום והמאפיינים מצדיקים תמורה שונה?
פנטהאוז עשוי להיות שונה מדירות אחרות בבניין בשל מיקומו בקומה העליונה, שטחי המרפסות, כיווני האוויר, הנוף, מידת הפרטיות ומאפיינים נוספים.
חלק ממאפיינים אלה עשויים להשפיע על שווי הדירה הקיימת, אך יש להבחין בין מאפיינים בעלי תרומה כלכלית ממשית לבין תיאור שיווקי של הנכס.
למשל, עצם השימוש בכינוי „פנטהאוז” אינו קובע את שווי הדירה או את היקף התמורה המגיעה לבעליה.
בחינה שמאית של דירה מסוג זה מתייחסת למאפייניה בפועל ולזכויות הרלוונטיות, תוך השוואה לעקרונות שנקבעו ביחס לבעלי הדירות האחרים.
האם דירה מיוחדת זכאית לתוספת שטח גדולה יותר?
לא בהכרח.
תוספת השטח לדירת התמורה היא רק אחד מרכיבי העסקה. במקרים מסוימים, מאפיינים מיוחדים של הדירה הקיימת עשויים להצדיק בחינה של תמורה שונה, אך אין נוסחה אחידה המחייבת תוספת שטח מסוימת.
התמורה עשויה לבוא לידי ביטוי במאפיינים שונים של דירת התמורה, בהתאם להסכמות ולמנגנון שנקבע בפרויקט.
יש להבחין בין השאלה אם הדירה הקיימת שונה מבחינה שמאית לבין השאלה כיצד הבדל זה יקבל ביטוי במסגרת העסקה.
להרחבה על בחינת ההצעה הכוללת ניתן לקרוא במאמר תמורה בפינוי־בינוי – כיצד בוחנים את ההצעה לבעלי הדירות?.
מה קורה כאשר לכל בעלי הדירות מוצעת אותה תמורה?
הצעה אחידה עשויה להיות פשוטה להבנה וליישום, אך בפרויקט הכולל דירות בעלות מאפיינים שונים היא עלולה לעורר שאלות.
מצד אחד, חשוב לשמור על עקרונות שוויוניים ושקופים ביחס לבעלי זכויות בעלי מאפיינים דומים.
מצד שני, כאשר קיימים הבדלים מהותיים בין הדירות, עשויה להתעורר שאלה אם יש הצדקה שמאית להתייחסות נפרדת.
אין להסיק מכך שכל הבדל פיזי מחייב תמורה שונה. יש לבחון אם מדובר במאפיין בעל משמעות כלכלית רלוונטית, ומה נקבע בהסכמות ובמנגנון התמורות.
האם תקן 21.1 מתייחס לדירות מיוחדות?
כן. תקן 21.1, העוסק בבדיקה שמאית־כלכלית של תכניות פינוי־בינוי, מתייחס גם לדירות קיימות שאינן אופייניות, לרבות דירות עם הצמדות שונות וצמודי קרקע.
התקן מספק מסגרת מקצועית לבחינת סוגיות אלה במסגרת השומה הכלכלית לתכנית.
עם זאת, אין לראות בהתייחסות התקן לדירות לא אופייניות הבטחה לתמורה מסוימת לכל בעל דירה. כמו כן, יש להבחין בין בדיקה שמאית־כלכלית לצורך תכנון הפרויקט לבין בחינה פרטנית של זכויות ותמורות במסגרת הסכם מסוים.
מתי כדאי לבחון את התמורה לדירה מיוחדת?
כאשר מתחילים להתגבש עקרונות התמורה בפרויקט, חשוב לזהות אם קיימות דירות שמאפייניהן מצריכים התייחסות נפרדת.
בחינה מוקדמת עשויה להיות רלוונטית במיוחד כאשר קיימים גג או חצר מוצמדים, זכויות בנייה מיוחדות, פערים משמעותיים בין הדירות או מחלוקת לגבי מאפייני הנכס.
גם בשלבים מתקדמים יותר עשוי להתעורר צורך בבחינה שמאית, למשל כאשר מתגבשת טבלת ניקוד, נקבעות דירות התמורה או מתעוררת מחלוקת ביחס לדירה מסוימת.
במקרים המתאימים, ייתכן שתידרש שמאות פרטנית לדירה בפינוי־בינוי, בהתאם למטרת הבדיקה ולנסיבות הפרויקט.
האם שמאי הדיירים יכול לבחון גם דירות מיוחדות?
שמאי מקרקעין המלווה את בעלי הדירות עשוי לעסוק גם בבחינת מאפיינים מיוחדים ובהבדלים בין הדירות, בהתאם להיקף השירות שהוזמן.
עם זאת, ליווי שמאי כללי של הפרויקט אינו מחייב בהכרח הכנת חוות דעת פרטנית לכל דירה מיוחדת.
כאשר מתעוררת מחלוקת הנוגעת לדירה מסוימת, יש לבחון אם ניתן לתת מענה במסגרת הליווי הקיים או שנדרשת בדיקה ממוקדת נוספת.
מידע על הליווי השמאי הכולל ניתן למצוא במאמר שמאי דיירים בפינוי־בינוי – מתי ממנים ומה תפקידו?.
בחינה שמאית של דירת גן, דירת גג ופנטהאוז בפרויקט פינוי־בינוי
משרד נופר מור שמאות מקרקעין עוסק בבחינת זכויות במקרקעין, בהערכות שווי ובסוגיות שמאיות הנוגעות לפרויקטים של התחדשות עירונית.
בעלי דירות גן, דירות גג, פנטהאוזים ודירות בעלות מאפיינים מיוחדים המבקשים לבחון את המשמעות הכלכלית של זכויותיהם ואת התמורה המוצעת במסגרת פרויקט פינוי־בינוי, מוזמנים לפנות למשרד לצורך בחינת הצורך בבדיקה שמאית מקצועית.
למידע נוסף על תחומי הפעילות ניתן לעיין בעמוד התחדשות עירונית – ליווי שמאי ובדיקות כלכליות.