תקן 22 בשמאות מקרקעין – מה חשוב לדעת לפני רכישת קרקע המשווקת על בסיס ציפיות?

רכישת קרקע המשווקת על בסיס ציפייה לשינוי תכנוני עתידי עשויה להיות שונה באופן מהותי מרכישת נכס הזמין לבנייה במצבו הנוכחי. לעיתים מוצגת לרוכש אפשרות עתידית לשינוי ייעוד, לקידום תכנון או לפיתוח הקרקע, אולם בין הציפייה המוצגת לבין המצב התכנוני התקף עשוי להתקיים פער משמעותי.

בדיוק בהקשר זה נועד תקן 22 בשמאות מקרקעין לספק מסגרת מקצועית להערכת שווי מקרקעין כאשר מדובר בקרקע המשווקת לציבור על בסיס ציפיות.

הבדיקה השמאית אינה נועדה להבטיח כי תכנית עתידית תאושר או כי הקרקע תהיה זמינה לבנייה במועד מסוים. מטרתה היא להציג את המצב הקיים ואת הנתונים וההנחות הרלוונטיים באופן המאפשר לבחון בצורה מקצועית יותר את הקרקע המוצעת ואת הציפיות שעל בסיסן היא משווקת.

מהו תקן 22?

תקן 22 הוא תקן של מועצת שמאי המקרקעין העוסק בפירוט המזערי הנדרש בשומה לקרקע המשווקת לציבור על בסיס ציפיות.

התקן נוצר על רקע מצבים שבהם קרקעות שווקו לציבור תוך הצגת אפשרויות עתידיות לשינוי במצבן התכנוני, כאשר לרוכש הפוטנציאלי לא תמיד היו הכלים המקצועיים להבחין בין המצב המאושר במועד הרכישה לבין תרחיש תכנוני עתידי.

אחת המטרות המרכזיות של שומת תקן 22 היא ליצור הבחנה ברורה בין מצבה של הקרקע במועד הקובע לבין הנחות המתייחסות לאפשרות עתידית, ככל שקיימת הצדקה מקצועית לבחינתן.

לכן, עצם העובדה שמוצגת אפשרות לשינוי ייעוד או לפיתוח עתידי אינה מעידה כשלעצמה כי התכנון אכן יאושר, מה יהיה היקפו או מתי ניתן יהיה לממשו.

האם תקן 22 רלוונטי רק לקרקע חקלאית?

לא בהכרח.

המונח "תקן 22" מזוהה פעמים רבות עם קרקע חקלאית, משום שחלק מהקרקעות המשווקות לציבור על בסיס ציפיות הן קרקעות מסוג זה. עם זאת, תחולת התקן אינה מוגדרת רק לפי הכותרת "קרקע חקלאית", אלא בהתאם למאפייני הקרקע ולאופן שבו היא משווקת.

לכן חשוב לבחון את המצב התכנוני התקף ואת מהות הזכויות הנרכשות, ולא להסתפק בתיאור מסחרי של הקרקע או בציפייה לשינוי עתידי.

להערכת שווי של קרקע חקלאית קיימים גם היבטים שמאיים נוספים, ולכן נושא זה מצדיק בחינה נפרדת בהתאם למאפייני הקרקע ומטרת השומה.

מה בוחן שמאי מקרקעין במסגרת שומת תקן 22?

הבדיקה מתחילה מהמצב הקיים של הקרקע ומהמסגרת התכנונית החלה עליה במועד הקובע.

בין היתר נבחנים נתוני הקרקע והזכויות המוערכות, הייעוד התכנוני התקף, התכניות הרלוונטיות ומידע תכנוני נוסף שיש לו משמעות לבחינת הקרקע.

כאשר מוצג תרחיש עתידי ביחס לקרקע, נדרשת בחינה מקצועית של הבסיס שעליו הוא נשען ושל ההליכים התכנוניים הרלוונטיים.

בהתאם להוראות התקן ולנסיבות המקרה, השומה נדרשת להציג את שווי הקרקע במצבה הנוכחי, ובמקרים המתאימים להתייחס גם לתרחיש המבוסס על הנחות בדבר שינוי עתידי, תוך הצגת ההנחות, ההפחתות והגורמים הרלוונטיים הנלווים אליו.

המשמעות היא ששומת תקן 22 אינה מסתכמת במספר אחד המייצג "כמה הקרקע תהיה שווה בעתיד". חלק מהותי מהבדיקה הוא להבין על איזה מצב תכנוני מבוסס כל שווי ומהן ההנחות העומדות מאחוריו.

שווי הקרקע כיום לעומת תרחיש עתידי

זהו אחד ההבדלים החשובים ביותר להבנה לפני רכישת קרקע המשווקת על בסיס ציפיות.

שווי הקרקע במצבה הנוכחי מתייחס לזכויות ולמצב התכנוני הרלוונטיים במועד הקובע. לעומת זאת, תרחיש עתידי עשוי להתבסס על הנחות שטרם התממשו בפועל.

לכן אין להתייחס לשווי המבוסס על תרחיש עתידי כאילו מדובר בשווי של זכויות בנייה מאושרות וקיימות.

ככל שהתרחיש העתידי תלוי בהליכי תכנון, בשינוי ייעוד, באישור תכניות או בפעולות נוספות שטרם הושלמו, קיימת חשיבות לבחינת שלבם ומידת הוודאות שניתן לייחס להם במועד השומה.

מדוע חשוב לבדוק את המצב התכנוני של הקרקע?

בתחום הקרקעות קיים הבדל מהותי בין תכנית מאושרת לבין רעיון תכנוני, יוזמה, מסמך מדיניות או הליך המצוי בשלב אחר של קידום.

מבחינה שמאית, לא נכון להתייחס לכל שלב תכנוני כאילו משמעותו זהה.

כאשר מוצעת קרקע לרכישה על בסיס פוטנציאל עתידי, יש חשיבות להבנת התכנון התקף במועד הבדיקה ולהבחנה בינו לבין תכנון עתידי שטרם קיבל תוקף.

הבחנה זו עשויה להיות משמעותית הן ביחס לשווי הקרקע והן ביחס לרמת אי-הוודאות הכרוכה בעסקה.

האם שומת תקן 22 מבטיחה שהקרקע תופשר או תהיה זמינה לבנייה?

לא.

שומת מקרקעין לפי תקן 22 אינה אישור תכנוני ואינה התחייבות לכך ששינוי ייעוד מסוים יאושר בעתיד.

הליכי תכנון עשויים להשתנות, להתארך או שלא להתממש באופן שבו הוצגו במועד מסוים. גם כאשר קיימת יוזמה תכנונית, יש לבחון את מעמדה ואת הנתונים הקיימים במועד הבדיקה.

לכן נכון לראות בשומה כלי מקצועי לבחינת הקרקע והמידע הקיים ביחס אליה, ולא הבטחה לתוצאה תכנונית או כלכלית עתידית.

תקן 22 והגנת הצרכן

לצד התקינה השמאית קיימת גם מסגרת צרכנית הנוגעת למכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה.

כאשר עוסק מבקש למכור או להחכיר לצרכן קרקע שאינה זמינה לבנייה, חלות הוראות גילוי ייעודיות, ובכללן, בתנאים הקבועים בדין, מסירת שומת מקרקעין מעודכנת הערוכה לפי תקן 22 ותמצית השומה.

חשוב להבחין בין חובה זו, החלה במסגרת ובתנאים שנקבעו בדין, לבין מצב שבו רוכש מבקש מיוזמתו לבצע בדיקה שמאית עצמאית של קרקע שהוא שוקל לרכוש.

האם כדאי להסתפק בשומה שהוצגה במסגרת שיווק הקרקע?

שומה שנמסרה במסגרת שיווק הקרקע יכולה לספק מידע מקצועי חשוב, אך רוכש עשוי לבקש לבחון את הקרקע גם מנקודת מבט עצמאית ובהתאם לצרכיו ולמטרת הבדיקה.

בבדיקה עצמאית ניתן לבחון את הנתונים הרלוונטיים לקרקע, את מצבה התכנוני, את הזכויות המוערכות ואת משמעות המידע הקיים ביחס לעסקה הנשקלת.

כאשר מדובר בהחלטה כלכלית משמעותית המבוססת בחלקה על ציפייה לשינוי עתידי, יש חשיבות להבנת ההבדל בין עובדות תכנוניות קיימות לבין הנחות ביחס לעתיד.

מה ההבדל בין הערכת שווי קרקע רגילה לבין שומת תקן 22?

הערכת שווי קרקע עשויה להידרש במגוון רחב של מצבים ומטרות, ולא כל שומת קרקע היא שומה לפי תקן 22.

תקן 22 מתייחס לסיטואציה מוגדרת של קרקע המשווקת לציבור על בסיס ציפיות וקובע את הפירוט הנדרש בשומה בהקשר זה.

לעומת זאת, הערכת שווי של קרקע או מגרש יכולה להיערך גם למטרות אחרות ובהתאם למצב תכנוני ולנסיבות שאינם קשורים לשיווק על בסיס ציפיות.

לכן יש להתאים את סוג הבדיקה ואת חוות הדעת למאפייני הקרקע ולמטרת השומה.

לפני רכישת קרקע – חשוב להבין מה קיים ומה עדיין בגדר ציפייה

בקרקע המשווקת על בסיס פוטנציאל עתידי, המחיר המבוקש עשוי לשקף לא רק את מצבה הקיים של הקרקע אלא גם ציפיות ביחס להתפתחותה בעתיד.

לפני קבלת החלטה, חשוב להבין מהו המצב התכנוני התקף, אילו זכויות קיימות במועד הבדיקה, מהו הבסיס לתרחיש המוצג ומהם הגורמים שעשויים להשפיע על מימושו.

בדיקה שמאית מקצועית אינה מבטלת את אי-הוודאות הכרוכה בעתיד התכנוני, אך היא מאפשרת להבחין באופן מסודר בין המצב הקיים לבין ההנחות והציפיות שעליהן נשענת העסקה.

משרד נופר מור – שמאות מקרקעין עורך הערכות שווי ובדיקות שמאיות למקרקעין בהתאם למאפייני הנכס ולמטרת השומה. לפני רכישת קרקע המשווקת על בסיס ציפיות, ניתן לפנות למשרד לבחינת הצורך בבדיקה שמאית מתאימה.