הערכת שווי קרקע מחייבת בחינה רחבה יותר משטח המגרש וממחירי הקרקעות המפורסמים בסביבה. ייעוד הקרקע, זכויות הבנייה, המצב התכנוני, מאפייני המגרש, הזכויות במקרקעין ונתוני השוק עשויים כולם להשפיע על השווי.
לכן, כאשר מבקשים לדעת כמה שווה קרקע או מגרש, השאלה המרכזית אינה רק כמה מ"ר קרקע קיימים – אלא מהן הזכויות הניתנות למימוש במקרקעין, מה מאפיין את הנכס ואילו עסקאות אכן מתאימות להשוואה.
שמאי מקרקעין בוחן את הקרקע בהתאם למאפייניה ולמטרת השומה, ומבסס את הערכת השווי על המידע התכנוני, המשפטי והשמאי הרלוונטי ועל נתוני השוק המתאימים.
מה משפיע על שווי קרקע?
לשתי חלקות בעלות שטח דומה יכול להיות שווי שונה באופן מהותי.
בין הגורמים שעשויים להיות רלוונטיים להערכת השווי:
- מיקום הקרקע והסביבה;
- ייעוד המקרקעין;
- התכניות החלות על הקרקע;
- היקף ואופי זכויות הבנייה;
- השימושים המותרים;
- שטח המגרש, צורתו ומאפייניו;
- אפשרויות הניצול והמגבלות התכנוניות;
- הזכויות במקרקעין ואופן רישומן;
- מצב הפיתוח והתשתיות, ככל שרלוונטי;
- נתוני השוק ועסקאות השוואה מתאימות.
אין גורם יחיד שקובע את השווי. המשמעות השמאית מתקבלת מבחינת מכלול הנתונים הרלוונטיים לקרקע המסוימת.
מה ההבדל בין שטח הקרקע לזכויות הבנייה?
שטח המגרש וזכויות הבנייה הם שני נתונים שונים.
שטח הקרקע מתאר את היקף המקרקעין, ואילו זכויות הבנייה נגזרות מהמצב התכנוני ומהוראות התכניות הרלוונטיות.
לכן שני מגרשים בעלי שטח זהה אינם בהכרח מאפשרים אותו היקף או אופי של בנייה.
במסגרת השומה יש לבחון, בין היתר, אילו שימושים מותרים, מהו היקף הבנייה האפשרי, כיצד ניתן לנצל את הזכויות ומהן המגבלות החלות על המקרקעין.
גם כאשר קיימות זכויות בנייה, אין משמעות הדבר שכל זכות מתורגמת באופן ישיר וזהה לשווי. יש לבחון את מאפייניה ואת אפשרות מימושה בנכס המסוים.
מדוע הייעוד התכנוני של הקרקע חשוב?
ייעוד הקרקע הוא אחד הנתונים המרכזיים להבנת המקרקעין.
קרקע המיועדת למגורים אינה זהה לקרקע המיועדת למסחר, תעסוקה, תעשייה, חקלאות או שימוש אחר. לכל ייעוד עשויים להיות מאפייני שוק, שימושים וזכויות שונים.
גם בתוך אותו ייעוד יכולים להיות הבדלים משמעותיים בין מגרשים בהתאם לתכניות החלות עליהם.
לכן הערכת שווי אינה יכולה להתבסס על שטח הקרקע בלבד, אלא מחייבת להבין את המסגרת התכנונית שבתוכה ניתן להשתמש במקרקעין.
כיצד מעריכים שווי של מגרש לבנייה?
כאשר מדובר במגרש המיועד לבנייה, נבחנים המאפיינים התכנוניים והפיזיים שלו לצד נתוני השוק.
עסקאות במגרשים דומים עשויות לשמש בסיס חשוב להערכת השווי, אך יש לבחון אם הקרקעות שנמכרו אכן דומות למגרש הנישום.
מגרש אחר עשוי לכלול זכויות בנייה שונות, שימושים אחרים, שטח או צורה שונים, מיקום שונה או מאפייני פיתוח שאינם זהים.
לכן אין די בידיעה שמגרש סמוך נמכר במחיר מסוים. יש להבין מה בדיוק נמכר במסגרת אותה עסקה ועד כמה הנתונים מתאימים לקרקע הנבחנת.
האם ניתן לחשב שווי מגרש לפי מחיר למ"ר קרקע?
מחיר למ"ר קרקע עשוי להיות נתון עזר, אך לא תמיד ניתן להשתמש בו באופן ישיר.
כאשר קיימים הבדלים בזכויות הבנייה, בייעוד, במאפייני המגרש או באפשרויות הניצול, חלוקת מחיר העסקה בשטח הקרקע בלבד עלולה ליצור השוואה שאינה משקפת את ההבדלים בין המקרקעין.
גם כאן, השאלה אינה רק כמה מ"ר יש במגרש, אלא מהו מכלול הזכויות והמאפיינים הכלכליים הנלווים אליו.
כיצד משתמשים בעסקאות השוואה בהערכת קרקע?
עסקאות השוואה הן מקור מרכזי לניתוח שווי, כאשר קיימות עסקאות רלוונטיות שניתן ללמוד מהן על השוק.
אולם איכות ההשוואה חשובה לא פחות ממספר העסקאות.
יש לבחון את מועד העסקה, מיקום הקרקע, הייעוד, הזכויות, מאפייני המגרש ונתונים נוספים שעשויים להסביר את ההבדלים בין העסקאות.
כאשר אין די בעסקאות השוואה ישירות או כאשר מאפייני הנכס מחייבים זאת, השמאי עשוי להידרש לניתוח נוסף בהתאם לסוג הקרקע ולנתונים הקיימים.
מה ההבדל בין הערכת קרקע לבין הערכת בית פרטי?
בבית פרטי קיימים בדרך כלל שני מרכיבים מרכזיים – הקרקע והבינוי הקיים – לצד הזכויות ומאפייני הנכס.
במגרש פנוי אין מבנה קיים העומד במרכז ההערכה, ולכן משקלם של הייעוד, זכויות הבנייה, מאפייני הקרקע ואפשרויות הניצול עשוי להיות משמעותי במיוחד.
כאשר קיים בית על המגרש, יש לבחון את הנכס כמכלול. להרחבה ניתן לקרוא על הערכת שווי בית פרטי והגורמים המשפיעים על שוויו.
הערכת קרקע לפני רכישה
רכישת קרקע עשויה להיות מורכבת יותר מרכישת דירת מגורים קיימת.
לפני קבלת החלטה חשוב להבין מהו הנכס הנרכש, מהן הזכויות הקיימות בו, מה מאפשר המצב התכנוני ומהו שווי הקרקע בהתאם לנתונים הרלוונטיים במועד ההערכה.
פרסום המבטיח אפשרויות בנייה או פוטנציאל עתידי אינו מהווה כשלעצמו בסיס להערכת שווי.
כאשר הערכת הקרקע נדרשת כחלק מעסקת רכישה, נכון לבצע את הבדיקה בשלב שבו המידע עדיין יכול לשמש את הרוכש בקבלת ההחלטה.
להרחבה על חשיבות הבדיקה לפני עסקה ניתן לקרוא על בדיקת נכס לפני רכישה.
הערכת קרקע לפני מכירה
גם בעל קרקע המתכנן מכירה עשוי להידרש להבנת שווי המקרקעין לפני קביעת המחיר.
בקרקע שבה קיימות זכויות בנייה, תכנון מורכב או מאפיינים מיוחדים, הסתמכות על מחיר מבוקש של מגרש סמוך אינה בהכרח מספקת תמונה נכונה.
הערכת שווי מקצועית מאפשרת לבחון את הקרקע בהתאם לזכויותיה, מאפייניה ונתוני השוק הרלוונטיים, ולבסס את ההחלטה על הנכס המסוים ולא על השוואה כללית בלבד.
מה לגבי קרקע חקלאית?
בקרקע חקלאית חשוב להבחין בין המצב התכנוני הקיים לבין ציפיות או אפשרויות עתידיות.
עצם העובדה שמדברים על שינוי ייעוד אפשרי באזור אינה מעידה בהכרח ששינוי כזה אושר, מתי יתרחש או מה יהיו הזכויות שייקבעו בעתיד.
לכן, כאשר בוחנים קרקע חקלאית, יש חשיבות להבנת המצב התכנוני התקף ולבחינה זהירה של מידע הנוגע לתכנון עתידי. להרחבה על הגורמים הנבחנים בקביעת השווי ניתן לקרוא במאמר בנושא הערכת שווי קרקע חקלאית.
במקרים שבהם הקרקע משווקת לציבור על בסיס ציפיות לשינוי עתידי, עשויה להיות רלוונטית גם בחינה בהתאם לתקן 22, בהתאם לנסיבות ולתחולת התקן.
האם תכנית עתידית יכולה להשפיע על שווי הקרקע?
תכנון הוא חלק משמעותי מעולם המקרקעין, אולם יש להבחין בין תכנית מאושרת, הליך תכנוני המצוי בשלבים שונים ורעיון תכנוני שטרם הבשיל.
לא כל אפשרות עתידית ניתנת להתייחסות באותו אופן במסגרת הערכת שווי.
כאשר קיימים הליכים תכנוניים רלוונטיים, יש לבחון את מעמדם ואת משמעותם ביחס לקרקע המסוימת ולא להסתפק בכותרת כללית של "פוטנציאל".
האם צורת המגרש משפיעה על השווי?
כן, היא עשויה להיות רלוונטית.
שטח הקרקע לבדו אינו מתאר בהכרח את מידת הניצול האפשרית שלה. צורה, חזית, עומק, טופוגרפיה, גישה ומאפיינים פיזיים נוספים עשויים להשפיע על אפשרויות התכנון והניצול.
המשמעות של כל מאפיין תלויה בקרקע ובתכנון החל עליה, ולכן אין לקבוע השפעה קבועה מראש לכל מגרש.
מתי נדרשת הערכת שווי קרקע?
שומת קרקע עשויה להידרש במגוון מצבים, ובהם:
- לפני רכישת מגרש או קרקע;
- לקראת מכירה;
- במסגרת חלוקת נכסים בין יורשים;
- בפירוק שיתוף בין בעלי זכויות;
- לצורך הליכים משפטיים;
- לצורך בחינת עסקה או פרויקט;
- ובמצבים נוספים שבהם נדרשת קביעה מקצועית של שווי הזכויות במקרקעין.
מטרת השומה משפיעה על היקף הבדיקה ועל הנתונים שיש לבחון.
כמה עולה הערכת שווי קרקע או מגרש?
שכר הטרחה אינו אחיד ונקבע בהתאם לסוג הקרקע, מטרת השומה ומורכבות הבדיקה.
הערכת מגרש פשוט יחסית לבנייה צמודת קרקע אינה בהכרח דומה בהיקפה להערכת קרקע הכוללת זכויות מורכבות, מספר שימושים, תכנון עתידי או ריבוי בעלי זכויות.
לכן נכון לקבל הצעת שכר טרחה בהתאם למקרקעין ולמטרת העבודה ולא להסתמך על מחיר כללי שאינו מתייחס למקרה הספציפי.
שאלות נפוצות על הערכת שווי קרקע ומגרש
איך יודעים כמה שווה מגרש?
השווי נקבע לאחר בחינת המצב התכנוני, הזכויות, מאפייני המגרש ונתוני השוק הרלוונטיים. שטח המגרש לבדו אינו מספיק לצורך קביעת השווי.
האם מגרש גדול יותר תמיד שווה יותר?
לא בהכרח. שטח הוא אחד הנתונים, אך יש לבחון גם את הזכויות, הייעוד, אפשרויות הניצול, המיקום ומאפיינים נוספים.
האם זכויות בנייה משפיעות על שווי הקרקע?
הן עשויות להיות מרכיב משמעותי בהערכת השווי, אך יש לבחון את מהות הזכויות, אפשרות המימוש שלהן ומאפייני המקרקעין.
האם אפשר להעריך קרקע לפי מחיר של מגרש סמוך?
עסקה סמוכה יכולה להיות נתון השוואה חשוב, אך רק לאחר שבוחנים את מידת הדמיון בין המגרשים מבחינת ייעוד, זכויות, מיקום, מאפיינים ומועד העסקה.
האם קרקע חקלאית שווה לפי הפוטנציאל שלה לבנייה בעתיד?
לא ניתן להניח ששינוי ייעוד עתידי יתרחש רק משום שקיימת ציפייה לכך. יש לבחון את המצב התכנוני ואת מעמדם של הליכים תכנוניים רלוונטיים, ככל שקיימים.
האם שמאי מקרקעין יכול לבדוק קרקע לפני רכישה?
כן. כאשר נדרשת הערכת שווי לפני עסקה, ניתן לבחון את הקרקע ואת הנתונים השמאיים והתכנוניים הרלוונטיים לצורך קבלת ההחלטה.
בקרקע, השטח הוא רק תחילת הבדיקה
שווי קרקע אינו נגזר רק ממספר המטרים הרשומים במגרש.
הייעוד, זכויות הבנייה, אפשרויות הניצול, מאפייני הקרקע ונתוני השוק מתחברים יחד לתמונה שמאית אחת.
לכן הערכת שווי מקצועית נועדה להבין מהן הזכויות המוערכות ומה השוק מייחס להן, ולא להסתפק במחיר ממוצע למ"ר או בהשוואה כללית למגרש סמוך.
להרחבה על סוגי הנכסים והמקרים שבהם נדרשת שומה ניתן לקרוא על שירותי הערכת שווי מקרקעין.
זקוקים להערכת שווי לקרקע או למגרש?
משרד נופר מור – שמאות מקרקעין וייעוץ נדל״ן מעניק שירותי הערכת שווי לקרקעות ומגרשים, בהתאם למאפייני המקרקעין, המצב התכנוני, הזכויות ומטרת השומה.