כאשר נכס מוחזק בדיירות מוגנת, שוויו אינו נבחן בהכרח באותו אופן שבו נבחן נכס פנוי בשוק החופשי. לצד זכות הבעלות קיימות זכויותיו של הדייר המוגן, ולכן עשויה להידרש בחינה שמאית של הזכויות השונות הקיימות באותו נכס.
הערכת שווי זכויות דייר מוגן עשויה להידרש במסגרת משא ומתן בין בעל הנכס לדייר, העברת זכויות, חלוקת נכסים, הליך משפטי, בחינת דמי מפתח או במקרים אחרים שבהם נדרשת קביעה מקצועית של השווי הכלכלי של הזכויות.
לצורך השומה יש להגדיר תחילה מהי הזכות המוערכת, מהי מטרת חוות הדעת ומהן ההנחות המשפטיות הרלוונטיות למקרה. רק לאחר מכן ניתן לבחון את הנכס, את מערכת הזכויות ואת נתוני השוק הרלוונטיים.
מה מעריכים בנכס המוחזק על ידי דייר מוגן?
בנכס המוחזק בדיירות מוגנת עשויות להיות מספר נקודות מבט שמאיות שונות.
ניתן להידרש, בין היתר, לשווי הבעלות בנכס כשהוא פנוי, לשווי זכויות הבעלים כאשר הנכס תפוס על ידי דייר מוגן או לשווי זכויותיו של הדייר המוגן.
אלה אינם בהכרח אותם שוויים, וההבחנה ביניהם מהותית.
לכן לפני ביצוע הערכת השווי יש להבין איזו זכות היא נשוא השומה. שומה הנדרשת עבור בעל הנכס עשויה לעסוק בשאלה שונה משומה הנדרשת עבור הדייר המוגן, והבחינה משתנה גם בהתאם למטרת חוות הדעת.
מהו שווי בעלות פנויה?
שווי הבעלות בנכס כשהוא פנוי מתייחס לשווי זכות הבעלות בנכס בהנחה הרלוונטית לשומה, ללא תפיסתו על ידי דייר מוגן.
קביעת שווי זה מחייבת בחינה של הנכס עצמו – סוג הנכס, מיקומו, שטחו, מצבו, הזכויות בו, המצב התכנוני ונתוני השוק הרלוונטיים. להרחבה על העקרונות הכלליים ניתן לקרוא בנושא הערכת שווי מקרקעין.
שווי הבעלות הפנויה עשוי לשמש אחד מנתוני הבסיס בבחינה השמאית של נכס המוחזק בדיירות מוגנת, אך אין להסיק ממנו לבדו את שווי זכויותיו של הדייר המוגן או את שווי זכויות הבעלים בנכס התפוס.
מהו שווי זכויות הדייר המוגן?
זכויותיו של דייר מוגן אינן זכות בעלות במקרקעין, אך עשויה להיות להן משמעות כלכלית.
כאשר נדרשת הערכת שווי של זכויות הדייר המוגן, יש לבחון את מערכת הזכויות והחובות החלה במקרה המסוים, את סוג הנכס, את תנאי הדיירות ואת מטרת השומה.
הבחינה אינה מבוססת רק על ההפרש שבין דמי השכירות המוגנים לבין שכר דירה בשוק החופשי, ואינה מסתכמת בהחלת אחוז קבוע על שווי הנכס.
הערכת השווי צריכה להתייחס למכלול הנתונים הרלוונטיים לזכות המוערכת ולנסיבות המקרה.
מהו שווי זכויות הבעלים בנכס תפוס?
גם לזכויות בעל הנכס קיימת משמעות כלכלית נפרדת כאשר הנכס מוחזק בדיירות מוגנת.
הבעלים מחזיק בזכות הבעלות, אך אפשרויות השימוש וההנאה מהנכס מושפעות מקיומה של הדיירות המוגנת ומההסדר המשפטי החל על הצדדים.
לכן שווי זכויות הבעלים בנכס תפוס אינו בהכרח זהה לשווי הבעלות בנכס פנוי.
במסגרת השומה יש להגדיר את הזכות המוערכת ולבחון את הנתונים הרלוונטיים בהתאם למטרת חוות הדעת.
האם שווי זכויות הדייר המוגן הוא אחוז קבוע משווי הנכס?
לא נכון להניח שבכל נכס ניתן לקבוע את שווי זכויות הדייר המוגן באמצעות אחוז אחיד משווי הבעלות הפנויה.
לעיתים ניתן לפגוש בשוק שיעורים או יחסים המשמשים במסגרת ניתוחים מסוימים, אולם אין בכך כדי לייתר את הצורך לבחון את הנכס ואת הזכויות הספציפיות.
סוג הנכס, אופן השימוש בו, נתוני השוק, תנאי הדיירות, מטרת השומה ונסיבות נוספות עשויים להיות רלוונטיים להערכת הזכויות.
לכן חוות דעת שמאית צריכה להתבסס על המקרה הנישום ולא על כלל אצבע בלבד.
כיצד משפיעים דמי המפתח על הערכת הזכויות?
דמי מפתח הם אחד המושגים המרכזיים בדיירות מוגנת, אך אין לראות בהם כשלעצמם את שווי הבעלות בנכס.
כאשר נבחנת עסקה או העברת זכויות בדיירות מוגנת, עשויים להיות רלוונטיים ההסדרים הקבועים בדין ביחס לדמי המפתח ולחלוקתם.
מבחינה שמאית יש לבחון את מטרת השומה ואת מערכת הזכויות הספציפית, ולא להניח שכל נכס בדיירות מוגנת מוערך באותו יחס או באמצעות אותו מנגנון.
להבנת המושגים הבסיסיים של דיירות מוגנת ודמי מפתח ניתן לקרוא במאמר הנפרד בנושא דייר מוגן ודמי מפתח.
דירת מגורים לעומת בית עסק בדיירות מוגנת
הערכת זכויות בדירת מגורים המוחזקת בדיירות מוגנת אינה בהכרח זהה להערכת זכויות בחנות, משרד או בית עסק.
בסוגי נכסים שונים עשויים להיות רלוונטיים מאפייני שוק שונים, שימושים שונים ונתונים נוספים הנוגעים לנכס ולמערכת הזכויות.
בבית עסק, לדוגמה, עשויות להתעורר במסגרת נסיבות מסוימות גם סוגיות כלכליות הקשורות לפעילות העסקית ולפינויו, בעוד שבדירת מגורים נקודת המבט והנתונים הרלוונטיים עשויים להיות שונים.
לכן סוג הנכס ומטרת השומה צריכים להיות מוגדרים כבר בתחילת העבודה.
אילו נתונים בודק שמאי מקרקעין?
הערכת שווי זכויות בדיירות מוגנת מתחילה בבחינת הנכס והזכויות שאותן נדרש להעריך.
בהתאם למקרה, עשויים להיבחן בין היתר:
• סוג הנכס והשימוש בו.
• מיקום הנכס ומאפייני הסביבה.
• שטח הנכס ומאפייניו הפיזיים.
• הזכויות והרישום במקרקעין.
• המצב התכנוני וזכויות הבנייה, ככל שהן רלוונטיות למטרת השומה.
• שווי הנכס והנתונים הרלוונטיים בשוק החופשי.
• מאפייני הדיירות המוגנת והמסמכים הרלוונטיים.
• נתוני שוק הנוגעים לזכויות המוערכות, ככל שקיימים.
• מטרת השומה והמועד הקובע.
המשקל שיינתן לכל נתון משתנה בהתאם לסוג הנכס, לזכות המוערכת ולנסיבות חוות הדעת.
מדוע חשוב להגדיר מי מזמין את השומה ומה מטרתה?
הערכת זכויות בדיירות מוגנת אינה מתחילה בשאלה "כמה שווה הנכס?", אלא בשאלה מדויקת יותר: איזו זכות נדרש להעריך ולשם מה?
בעל נכס המבקש לבחון את שווי זכויותיו בנכס תפוס אינו בהכרח זקוק לאותה חוות דעת כמו דייר מוגן המבקש להעריך את זכויותיו.
גם חוות דעת לצורך משא ומתן עשויה להיות שונה במטרתה מחוות דעת הנדרשת במסגרת הליך משפטי או חלוקת נכסים.
הגדרה נכונה של מטרת השומה מאפשרת למקד את הבדיקות ואת מסקנת השווי בשאלה הכלכלית הרלוונטית.
הערכת זכויות בדיירות מוגנת לצורך הליך משפטי
מחלוקות בין בעלי נכסים לבין דיירים מוגנים עשויות להגיע גם להליכים משפטיים.
כאשר אחת השאלות שבמחלוקת היא שוויין של זכויות במקרקעין, עשויה להידרש חוות דעת שמאית המציגה את הבסיס המקצועי להערכת השווי.
חשוב להבחין בין תפקידו של שמאי המקרקעין לבין ההכרעה המשפטית. השמאי מעריך את הזכויות בהתאם למטרת השומה, למסמכים ולהנחות המשפטיות הרלוונטיות; ההכרעה בשאלות משפטיות נתונה לגורם המוסמך לכך.
הערכת זכויות בדיירות מוגנת במסגרת ירושה או חלוקת נכסים
כאשר עיזבון כולל נכס המוחזק בדיירות מוגנת, עצם קיומה של הדיירות עשוי להיות רלוונטי להערכת הזכויות בנכס.
במקרה כזה חשוב להבחין בין שוויו של הנכס בהנחה שהוא פנוי לבין שווי הזכויות שאותן נדרש להעריך בפועל.
בדומה לנכסי מקרקעין אחרים, כאשר נדרשת חלוקה בין יורשים או קביעה של שווי לצורך העיזבון, יש להגדיר את הזכות הנישומה ואת מטרת חוות הדעת. להרחבה ניתן לקרוא בנושא הערכת שווי נכס בירושה.
ומה לגבי דמי פינוי?
כאשר בעל נכס ודייר מוגן בוחנים את סיום ההחזקה בנכס, עשויה להתעורר שאלת דמי הפינוי.
דמי פינוי אינם בהכרח זהים לשווי זכויות הדייר המוגן בכל מצב, ויש לבחון אותם בהתאם לעילת הפינוי, לנסיבות המקרה, לסוג הנכס ולמסגרת הרלוונטית.
מדובר בנושא שמאי בעל מאפיינים משלו, ולכן נכון לבחון אותו בנפרד ולא להסתפק בהחלת שיעור כללי על שווי הנכס.
מדוע נדרשת הערכה שמאית מקצועית?
נכס בדיירות מוגנת כולל מערכת זכויות שונה מזו הקיימת בנכס פנוי, ולכן גם השאלה "כמה הנכס שווה?" עלולה להיות כללית מדי.
לעיתים נדרש להעריך את שווי זכויות הדייר; במקרים אחרים את זכויות הבעלים בנכס התפוס; ולעיתים השאלה נוגעת לדמי מפתח, לדמי פינוי או לשווי הבעלות בהנחה מסוימת.
הבחנה נכונה בין הזכויות היא שלב בסיסי בהערכת השווי.
משרד נופר מור – שמאות מקרקעין עורך חוות דעת שמאיות והערכות שווי בנכסים המוחזקים בדיירות מוגנת, בהתאם לסוג הנכס, לזכויות המוערכות ולמטרת חוות הדעת.
נדרשת הערכת שווי זכויות דייר מוגן או זכויות בעלים בנכס המוחזק בדיירות מוגנת? ניתן לפנות למשרד עם פרטי הנכס ומטרת השומה לצורך בחינת היקף העבודה הנדרש.