קבלת נכס מקרקעין בירושה מעלה לא פעם שאלות הנוגעות לשוויו: מה שווי הנכס כיום, כיצד ניתן לקבוע בסיס כלכלי לחלוקה בין מספר יורשים, ומהו השווי שיש להביא בחשבון כאשר אחד היורשים מעוניין לקבל את הנכס או את חלקם של האחרים.
במקרים אלה, הערכת שווי נכס בירושה מאפשרת לבסס את קבלת ההחלטות על בחינה שמאית של הנכס הנישום, זכויותיו ומאפייניו, במקום להסתמך על מחיר מבוקש, הערכה כללית או נתון שאינו מתייחס למכלול נסיבות הנכס.
מתי נדרשת הערכת שווי נכס בירושה?
הצורך בשומה תלוי במבנה העיזבון ובמטרה שלשמה נדרשת הערכת השווי.
כאשר העיזבון כולל דירה, בית פרטי, קרקע, חנות, משרד או מספר נכסי מקרקעין, עשויה להידרש הערכת שווי לצור
ם.
הדבר רלוונטי, בין היתר, כאשר מספר יורשים מחזיקים בזכויות בנכס משותף, כאשר מבקשים לבחון חלוקה של מספר נכסים ביניהם, כאשר אחד היורשים מעוניין לקבל נכס מסוים או כאשר נדרשת קביעה מקצועית של שווי המקרקעין למטרה מוגדרת.
למה לא להסתמך רק על מחיר משוער של הנכס?
נכס מקרקעין אינו נבחן על בסיס כתובת ושטח בלבד.
גם כאשר קיימות עסקאות בסביבה או מודעות לנכסים דומים, עשויים להיות בנכס הנישום מאפיינים המשפיעים על שוויו ואינם באים לידי ביטוי בהשוואה כללית.
הערכת השווי עשויה להתייחס, בהתאם למקרה, לזכויות בנכס, נתוני הרישום, המצב התכנוני, זכויות הבנייה, מאפייניו הפיזיים, סביבתו ונתוני השוק הרלוונטיים.
כאשר מדובר בנכס שהתקבל בירושה, לקביעה מקצועית של השווי עשויה להיות חשיבות מיוחדת כאשר מספר בעלי זכויות נדרשים לקבל החלטה ביחס לאותו נכס.
ירושה הכוללת מספר נכסי מקרקעין
כאשר העיזבון כולל מספר נכסים, אין להניח כי חלוקה לפי מספר הנכסים משקפת בהכרח חלוקה שווה מבחינה כלכלית.
דירת מגורים, בית פרטי, מגרש ונכס מסחרי עשויים להיות שונים זה מזה לא רק בשווי השוק שלהם, אלא גם במאפייניהם ובזכויות הקשורות בהם.
הערכת שווי של הנכסים יכולה לספק בסיס שמאי לבחינת הפערים ביניהם ולסייע בקבלת החלטות ביחס לאופן החלוקה המבוקש.
כאשר נדרשת בחינה של חלוקת העיזבון עצמה, מומלץ לעשות זאת בשילוב עם הייעוץ המשפטי המתאים.
מה קורה כאשר אחד היורשים מעוניין בנכס?
מצב שכיח הוא שנכס מסוים מועבר למספר יורשים, אך אחד מהם מעוניין להחזיק בו בעוד האחרים מעוניינים לממש את זכויותיהם.
במקרה כזה עולה הצורך לקבוע את שווי הנכס שעל בסיסו ניתן יהיה לבחון את ההסדר בין הצדדים.
השומה אינה קובעת כיצד על היורשים לחלק את העיזבון ואינה מחליפה ייעוץ משפטי. תפקידה לספק קביעה שמאית מקצועית ביחס לשווי הנכס הנישום בהתאם למטרת השומה ולמועד הקובע הרלוונטי.
מה בודק שמאי מקרקעין בנכס שהתקבל בירושה?
היקף הבדיקה משתנה בהתאם לסוג הנכס ולמטרת חוות הדעת.
במסגרת הערכת השווי עשויים להיבחן, בין היתר, הזכויות בנכס, נתוני הרישום, המצב התכנוני, זכויות הבנייה, מאפייניו הפיזיים של הנכס ונתוני השוק הרלוונטיים.
בדירת מגורים ייבחנו הנתונים הרלוונטיים לדירה ולבניין; בבית פרטי או במגרש עשויה להיות משמעות רחבה יותר לזכויות הבנייה ולמאפייני הקרקע; ובנכס מסחרי עשויים להיות רלוונטיים גם מאפיינים כלכליים המתאימים לסוג הנכס.
לכן שומת נכס בירושה אינה מבוססת על נוסחה אחידה, אלא על בחינה פרטנית של הנכס הנישום ומטרת השומה.
האם ניתן להעריך גם נכס שהתקבל בירושה לפני שנים?
מועד הערכת השווי הוא חלק מהגדרת מטרת השומה.
במקרים מסוימים נדרש לבחון את שווי הנכס למועד הנוכחי, ובמקרים אחרים עשויה להידרש התייחסות למועד קובע אחר.
כאשר נדרשת הערכה למועד שאינו מועד עריכת השומה, יש לבחון את מטרת חוות הדעת ואת הנתונים הרלוונטיים לאותו מועד.
לכן חשוב להגדיר מראש מדוע נדרשת השומה ולאיזה מועד נדרש השווי, במקום להניח שכל הערכת שווי של נכס בירושה מתייחסת לאותו מועד.
הערכת שווי דירה בירושה
כאשר הנכס הוא דירת מגורים, הערכת השווי מבוססת על בחינת הדירה הספציפית ולא על ממוצע מחירים באזור בלבד.
בין היתר עשויים להיות רלוונטיים מיקום הדירה, שטחה, מצבה, הקומה, מאפייני הבניין, הזכויות בנכס, המצב התכנוני ועסקאות השוואה מתאימות.
גם שתי דירות המצויות באותו בניין אינן בהכרח בעלות שווי זהה, ולכן כאשר השווי נדרש לצורך קבלת החלטה בין מספר יורשים יש חשיבות לבחינה של הנכס הנישום עצמו.
כאשר הערכת השווי נדרשת כחלק מחלוקת העיזבון בין מספר יורשים, ניתן לקרוא בהרחבה על תפקידו של שמאי מקרקעין בחלוקת נכסים בין יורשים.
ומה כאשר הירושה כוללת בית פרטי, קרקע או נכס מסחרי?
בסוגי נכסים אלה עשויים להתווסף שיקולים שאינם מאפיינים בהכרח דירת מגורים רגילה.
בבית פרטי או בקרקע עשויה להיות משמעות לזכויות הבנייה, למאפייני המגרש ולמצב התכנוני. בנכס מסחרי עשויים להיות רלוונטיים, בהתאם למקרה, גם השימושים המותרים, נתוני השכירות ומאפיינים כלכליים נוספים.
כאשר העיזבון מורכב מסוגים שונים של מקרקעין, בחינת כל נכס בהתאם למאפייניו מאפשרת ליצור בסיס מקצועי להשוואה בין הנכסים.
הערכת שווי כבסיס לקבלת החלטות בין יורשים
כאשר מספר יורשים נדרשים לקבל החלטה ביחס לנכס, נקודת מוצא שמאית ברורה יכולה לסייע להפריד בין שאלת שווי המקרקעין לבין יתר השיקולים הכרוכים בחלוקת העיזבון.
השומה מספקת הערכת שווי המבוססת על מאפייני הנכס והנתונים הרלוונטיים למועד הקובע, אך אינה מחליפה את עבודתם של בעלי המקצוע האחרים הנדרשים בהתאם לנסיבות המקרה.
הבחנה זו חשובה במיוחד כאשר קיימים מספר נכסים, זכויות שונות או צורך לבצע איזון כלכלי בין בעלי הזכויות.
שמאות מקרקעין לצורכי ירושה
הערכת שווי נכס בירושה נועדה לספק בסיס מקצועי ומנומק ביחס לשווי המקרקעין, בהתאם לסוג הנכס, מטרת השומה והמועד הקובע.
משרד נופר מור – שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן עורך הערכות שווי לדירות, בתים פרטיים, קרקעות, נכסים מסחריים ונכסי מקרקעין נוספים, לרבות במקרים שבהם נדרשת שומה לצורכי ירושה וחלוקת נכסים.
לקבלת מידע נוסף ולבחינת הצורך בשומה, ניתן לפנות למשרד.