הערכת שווי נכס מסחרי מחייבת בחינה המותאמת לסוג הנכס, לזכויות בו ולמטרת השומה. בניגוד לנכס המשמש למגורים, בנכסים מסחריים עשויים להיות רלוונטיים, לצד המאפיינים הפיזיים והתכנוניים, גם נתוני שכירות, תנאי חוזה, אופן השימוש בנכס ומאפיינים כלכליים נוספים.
הגדרת הנכס כ"מסחרי" אינה מספיקה כשלעצמה לצורך קביעת השווי. משרד, יחידת מסחר, שטח מסחרי או נכס המושכר לצד שלישי עשויים להיות שונים זה מזה באופן מהותי, ולכן נדרשת בחינה של הנכס הספציפי ושל הנתונים הרלוונטיים אליו.
באילו מקרים נדרשת הערכת שווי נכס מסחרי?
הערכת שווי של נכס מסחרי עשויה להידרש לפני רכישה או מכירה, במסגרת בחינת נכס להשקעה, לצורך חלוקת זכויות בין בעלים, בהליכים משפטיים ובמקרים נוספים שבהם נדרשת קביעה מקצועית של שווי הזכויות במקרקעין.
מטרת השומה היא נקודת מוצא חשובה, משום שהיא משפיעה על היקף הבדיקה, המועד הקובע והנתונים הרלוונטיים שיש להביא בחשבון.
כאשר מדובר בנכס המושכר, עשויים להיות רלוונטיים גם הסכם השכירות וההכנסה מהנכס. כאשר מטרת הבדיקה היא דווקא קביעת דמי השכירות הראויים, נדרשת בחינה המותאמת למטרה זו.
אילו נכסים נכללים בהערכת שווי נכס מסחרי?
המונח נכס מסחרי עשוי לכלול סוגים שונים של מקרקעין, ובהם יחידות מסחר, חנויות, משרדים ושטחים המיועדים לשימושים מסחריים שונים.
לכל סוג נכס מאפיינים משלו. משרד בבניין משרדים אינו נבחן בהכרח באותו אופן כמו יחידת מסחר בקומת קרקע, ונכס פנוי עשוי להציג מערכת נתונים שונה מנכס המושכר בהתאם להסכם שכירות קיים.
כאשר מדובר בחנות ספציפית, למאפיינים כגון חזית, נגישות ומיקום היחידה עשויה להיות משמעות מיוחדת. להרחבה בנושא ניתן לקרוא על הערכת שווי חנות.
מה בודק שמאי מקרקעין בהערכת נכס מסחרי?
הבדיקה השמאית מותאמת למאפייני הנכס ולמטרת חוות הדעת.
בהתאם למקרה עשויים להיבחן הזכויות בנכס ונתוני הרישום, המצב התכנוני, השימושים המותרים, זכויות בנייה, שטח הנכס ומאפייניו הפיזיים, מיקומו, נגישותו והסביבה שבה הוא נמצא.
לצד אלה נבחנים נתוני השוק הרלוונטיים. כאשר מדובר בנכס מושכר, עשויים להיות רלוונטיים גם דמי השכירות, תקופת השכירות, תנאי החוזה ונתונים נוספים שיש להם משמעות לצורך הערכת השווי.
לא כל אחד מהנתונים מקבל אותו משקל בכל שומה. המשמעות של כל נתון נקבעת בהתאם לסוג הנכס, למאפייניו ולמטרת הבדיקה.
כיצד נקבע שווי של נכס מסחרי?
קביעת השווי נעשית בהתאם לסוג הנכס, למאפייניו ולמידע הרלוונטי הקיים בשוק.
כאשר קיימים נתוני השוואה מתאימים, ניתן לבחון עסקאות בנכסים בעלי מאפיינים דומים ולבצע את ההתאמות הנדרשות ביניהם.
בנכסים שבהם ההכנסה מהנכס מהווה מרכיב רלוונטי בשווי, עשויה להיות רלוונטית גם גישת היוון ההכנסות. במסגרת זו נבחנים נתוני ההכנסה והפרמטרים המתאימים לנכס ולשוק.
בחירת הגישה השמאית והמשקל הניתן לכל אחד מהנתונים נעשים בהתאם לנכס הנישום ולמטרת חוות הדעת. לכן הערכת שווי של נכס מסחרי אינה יכולה להתבסס על מחיר למ"ר בלבד.
מה המשמעות של הסכם שכירות בנכס מסחרי?
כאשר נכס מסחרי מושכר, הסכם השכירות עשוי להיות נתון משמעותי במסגרת השומה.
בהתאם למטרת הבדיקה עשויים להיות רלוונטיים דמי השכירות החוזיים, תקופת השכירות, אופציות, תנאים מסחריים ונתונים נוספים המשפיעים על ההכנסה מהנכס.
במקביל, יש לבחון את נתוני השכירות המקובלים בשוק הרלוונטי. דמי השכירות הקבועים בחוזה מסוים אינם בהכרח זהים לדמי השכירות הראויים לנכס במועד השומה.
לכן בנכס מושכר לא נכון להסיק על השווי מתוך דמי השכירות בלבד, ללא בחינת יתר הנתונים הרלוונטיים.
נכס פנוי לעומת נכס מושכר
אחד הנתונים שעשויים להיות רלוונטיים בהערכת נכס מסחרי הוא מצבו מבחינת תפוסה והשכרה.
נכס המושכר בהתאם להסכם קיים מצריך בחינה של ההסכם ושל ההכנסה הנובעת ממנו בהתאם למטרת השומה. בנכס פנוי, לעומת זאת, עשויים להיות רלוונטיים נתוני השוק ביחס לשימוש ולהשכרה האפשריים בו.
אין להסיק מכך באופן גורף שנכס מושכר שווה יותר או פחות מנכס פנוי. המשמעות השמאית תלויה בתנאי הנכס, החוזה, השוק ומטרת השומה.
המצב התכנוני והשימושים המותרים
השימוש שנעשה בפועל בנכס אינו הנתון היחיד שיש לבחון.
במסגרת הבדיקה עשויים להיות רלוונטיים התכניות החלות על המקרקעין, השימושים המותרים, זכויות הבנייה ומידע תכנוני נוסף בהתאם לנכס ולמטרת השומה.
למצב התכנוני עשויה להיות משמעות הן ביחס לאופן השימוש בנכס והן ביחס לזכויות הקיימות בו. כאשר קיימת סוגיה הנוגעת להשבחה תכנונית, עשויה להתעורר בנפרד גם שאלת היטל השבחה, אותה יש לבחון בהתאם לנסיבות המקרה.
הערכת שווי משרד
משרד הוא אחד מסוגי הנכסים שעשויים להיכלל בשוק המקרקעין המסחרי, אך גם בתוכו קיימת שונות משמעותית בין נכסים.
בהערכת משרד עשויים להיות רלוונטיים, בין היתר, שטח המשרד וחלוקתו, מיקומו בבניין, מאפייני הבניין, נגישות, חניה, מצבו הפיזי, המצב התכנוני ונתוני השוק בסביבה.
כאשר המשרד מושכר, עשויים להתווסף לבדיקה גם נתוני השכירות וההסכם הקיים, בהתאם למטרת השומה.
מה ההבדל בין הערכת דירה להערכת נכס מסחרי?
הנתונים הרלוונטיים להערכת נכס מסחרי עשויים להיות שונים מאלה המקבלים משקל בהערכת דירת מגורים.
בדירת מגורים נבחנים מאפייני הדירה, הבניין, הזכויות, המצב התכנוני ועסקאות השוואה רלוונטיות. בנכס מסחרי, לצד נתונים פיזיים ותכנוניים, עשויים להיות בעלי משמעות גם נתוני שכירות, תנאי חוזה ומאפייני ההכנסה מהנכס.
אין משמעות הדבר שכל נכס מסחרי מורכב בהכרח יותר מדירת מגורים, אלא שהבדיקה צריכה להיות מותאמת לסוג הנכס ולשוק שבו הוא פועל.
הערכת שווי נכס מסחרי לפני רכישה
לפני רכישת נכס מסחרי יש חשיבות לבחינת הנכס והזכויות הנרכשות ולא רק למחיר המבוקש או להכנסה המוצגת לרוכש.
בהתאם לנכס עשויים להיבחן שוויו ביחס לנתוני השוק, מצבו התכנוני והרישומי, מאפייניו הפיזיים ובנכס מושכר גם נתוני השכירות וההסכם הקיים.
בדיקה שמאית לפני העסקה מאפשרת לבחון את הנתונים הרלוונטיים לנכס מנקודת מבט מקצועית לפני קבלת החלטה בעלת משמעות כלכלית.
להרחבה על בדיקה שמאית בשלב שקודם לעסקה ניתן לקרוא על בדיקת נכס לפני רכישה.
הערכת שווי נכס מסחרי לפני מכירה
גם לפני מכירת נכס מסחרי עשויה להיות חשיבות להבנת שווי הזכויות בנכס.
מחירים מבוקשים של נכסים אחרים, תשואה המוצגת בפרסום או מחיר ממוצע למ"ר אינם מחליפים בחינה של הנכס הספציפי.
הערכת השווי מאפשרת לבחון את מאפייני הנכס, נתוני השוק ובמקרים הרלוונטיים גם את נתוני ההכנסה והשכירות, ולגבש מסקנה שמאית בהתאם למטרת השומה.
מדוע לא ניתן להסתמך על תשואה או מחיר למ"ר בלבד?
נתוני מחיר למ"ר ותשואה עשויים לספק מידע על השוק, אך אינם עומדים בפני עצמם כתחליף להערכת הנכס.
שני נכסים עשויים להיות שונים בזכויות, בשימושים המותרים, במיקום, במצב הפיזי, בתנאי השכירות ובמאפיינים נוספים. גם שיעור תשואה המתקבל מנכס מסוים אינו בהכרח מתאים באופן ישיר לנכס אחר.
הערכת השווי מחייבת לבחון את הנתונים בהקשר של הנכס הנישום והשוק הרלוונטי ולא להסתמך על אינדיקציה בודדת.
הערכת שווי מקצועית לנכס מסחרי
הערכת שווי נכס מסחרי מחייבת חיבור בין הזכויות במקרקעין, המצב התכנוני, מאפייני הנכס, נתוני השוק ובמקרים המתאימים גם נתוני השכירות וההכנסה.
משרד נופר מור – שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן עורך הערכות שווי לנכסים מסחריים בהתאם לסוג הנכס, מאפייניו ומטרת השומה.
לקבלת מידע נוסף או לבחינת הצורך בחוות דעת שמאית ניתן לפנות למשרד.