דיירות מוגנת היא הסדר משפטי ייחודי המסדיר, במקרים שבהם מתקיימים התנאים הקבועים בדין, את מערכת היחסים שבין בעל הנכס לבין הדייר המוגן. בניגוד לשכירות רגילה בשוק החופשי, לדיירות מוגנת מאפיינים מיוחדים הנוגעים בין היתר לדמי השכירות, להעברת הזכויות, לדמי מפתח ולתנאים שבהם ניתן להביא את הדיירות המוגנת לסיומה.
זכויות מסוג זה עדיין קיימות בנכסי מגורים ובבתי עסק, ובמקרים מסוימים הן בעלות משמעות כלכלית ניכרת הן עבור הדייר המוגן והן עבור בעל הנכס.
כאשר נדרשת הערכה כספית של הזכויות בנכס שבו קיימת דיירות מוגנת, יש להבחין בין שווי הבעלות בנכס כשהוא פנוי, שווי זכויות הבעלים בנכס התפוס ושווי זכויותיו של הדייר המוגן.
מהי דיירות מוגנת?
המסגרת המרכזית המסדירה כיום את תחום הדיירות המוגנת היא חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב–1972.
שורשיו של ההסדר נעוצים בחקיקה מוקדמת יותר שנועדה להסדיר את שוק השכירות ולהגן על דיירים בתקופות שבהן התקיים מחסור בדיור. לאורך השנים השתנתה החקיקה, וכיום תחולת ההגנה והזכויות הנובעות ממנה נבחנות בהתאם להוראות החוק ולנסיבותיו של כל מקרה.
חשוב להדגיש כי עצם העובדה שאדם מתגורר בנכס במשך שנים רבות אינה הופכת אותו בהכרח לדייר מוגן.
מיהו דייר מוגן?
השאלה אם אדם הוא דייר מוגן אינה נקבעת רק לפי משך תקופת המגורים או השימוש בנכס.
מעמד של דייר מוגן עשוי לנבוע, בין היתר, מנסיבות תחילת השכירות, מתשלום דמי מפתח, מהסכם השכירות ומהוראות חוק הגנת הדייר.
בנסיבות מסוימות עשויות להתעורר גם שאלות הנוגעות להמשך ההגנה לאחר פטירתו של דייר מוגן. אין מדובר בהעברה אוטומטית של הזכות ככל זכות קניינית אחרת, ויש לבחון אם מתקיימים התנאים הקבועים בדין.
לכן, כאשר קיימת מחלוקת בשאלה אם אדם מחזיק בנכס כדייר מוגן, מדובר בראש ובראשונה בשאלה משפטית שיש לבחון בהתאם למסמכים ולנסיבות המקרה.
מה הם דמי מפתח?
דמי מפתח הם תמורה הקשורה לכניסה למושכר או להעברת זכויות במסגרת דיירות מוגנת, בהתאם להסדרים הקבועים בחוק.
בשונה משכירות רגילה, שבה השוכר משלם בדרך כלל דמי שכירות תקופתיים עבור השימוש בנכס, בדיירות מוגנת עשויה להיות משמעות גם לתשלום דמי המפתח ולחלוקתם בין הגורמים הרלוונטיים בהתאם להוראות הדין.
דמי מפתח אינם זהים למחיר רכישת הבעלות בנכס. הדייר המוגן אינו הופך לבעלים של המקרקעין מכוח תשלום דמי המפתח, ויש להבחין בין זכות הבעלות לבין הזכויות הנובעות מהדיירות המוגנת.
האם דייר מוגן הוא בעל הנכס?
לא.
הבעלות במקרקעין והזכויות הנובעות מדיירות מוגנת הן זכויות שונות.
בעל הנכס מחזיק בזכות הבעלות, בעוד שהדייר המוגן מחזיק בזכויות הנובעות ממעמדו ומהדין החל עליו.
ההבחנה הזו חשובה במיוחד כאשר נדרשת הערכת שווי, משום ששוויו של נכס פנוי אינו בהכרח זהה לשווי זכויות הבעלים כאשר הנכס מוחזק בידי דייר מוגן.
במקביל, גם לזכויותיו של הדייר המוגן עשוי להיות שווי כלכלי שניתן להערכה במסגרת חוות דעת שמאית.
דיירות מוגנת בדירת מגורים לעומת בית עסק
דיירות מוגנת עשויה להתקיים הן בנכסי מגורים והן בבתי עסק, אך אין להניח שהבחינה זהה בכל מקרה.
סוג הנכס, אופן השימוש בו, תנאי השכירות, נסיבות היווצרות הדיירות המוגנת והוראות הדין הרלוונטיות עשויים להשפיע על מערכת הזכויות ועל הבחינה הכלכלית והשמאית.
לכן הערכת זכויות בדירה המוחזקת בדיירות מוגנת אינה בהכרח זהה להערכת זכויות בחנות, משרד או בית עסק המוחזק בדיירות מוגנת.
האם ניתן להעביר זכויות של דייר מוגן?
חוק הגנת הדייר כולל הסדרים הנוגעים להעברת זכויות ולדמי מפתח.
כאשר נבחנת העברה של זכויות בדיירות מוגנת, יש לבחון את הוראות החוק ואת נסיבות המקרה, לרבות היחסים בין הדייר המוגן לבין בעל הנכס וההסדר החל על התמורה.
לכן אין להתייחס לזכות הדיירות המוגנת כאילו מדובר בזכות בעלות רגילה שניתן למכור באופן חופשי.
מה קורה כאשר דייר מוגן נפטר?
פטירתו של דייר מוגן אינה מחייבת בהכרח מסקנה אחת בכל המקרים.
חוק הגנת הדייר קובע תנאים שבהם עשויות זכויות מסוימות להמשיך בידי בני משפחה או גורמים אחרים, בהתאם לסוג הנכס ולנסיבות הקבועות בחוק.
לכן כאשר עולה שאלה בדבר המשך דיירות מוגנת לאחר פטירת הדייר, יש לבחון את נסיבות ההחזקה ואת התנאים המשפטיים הרלוונטיים ולא להסתמך רק על קיומו של קשר משפחתי.
כאשר העיזבון כולל גם זכויות במקרקעין ונדרשת קביעה של שוויין לצורך חלוקת העיזבון, ניתן לקרוא בהרחבה על הערכת שווי נכס בירושה.
מהו השווי הכלכלי של זכויות דייר מוגן?
לדיירות מוגנת עשויה להיות משמעות כלכלית הן עבור הדייר והן עבור בעל הנכס.
מנקודת מבט שמאית יש להבחין בין מספר זכויות ושוויים אפשריים: שווי הבעלות בנכס כשהוא פנוי, שווי זכויות הבעלים בנכס התפוס ושווי זכויותיו של הדייר המוגן.
היחסים בין השוויים אינם נקבעים בהכרח באמצעות אחוז קבוע שמתאים לכל מקרה. הערכת הזכויות צריכה להתייחס לסוג הנכס, מאפייניו, הזכויות המוערכות, תנאי הדיירות, נתוני השוק ומטרת השומה.
כאשר נדרשת קביעה מקצועית של שווי הזכויות, שמאי מקרקעין יכול לערוך חוות דעת שמאית בהתאם לנסיבות ולמטרה שלשמה היא נדרשת.
מהם דמי פינוי של דייר מוגן?
דמי פינוי הם סוגיה נפרדת מדמי מפתח.
במקרים שבהם נבחן פינוי של דייר מוגן עשויה להתעורר שאלת התמורה הכלכלית הקשורה בפינוי ובהחזרת החזקה בנכס לבעלים.
גובה התמורה אינו נתון אחיד שניתן לקבוע באמצעות אחוז קבוע בכל נכס. הבחינה עשויה להיות מושפעת מסוג הנכס, שוויו, הזכויות הקיימות, נסיבות הפינוי ומאפיינים נוספים של המקרה.
לכן כאשר נדרשת הערכת דמי פינוי, יש להבחין בין השאלה המשפטית בדבר עצם הזכויות והאפשרות לפינוי לבין השאלה השמאית בדבר השווי הכלכלי הרלוונטי.
באילו מקרים נדרשת שמאות בדיירות מוגנת?
חוות דעת שמאית עשויה להיות רלוונטית במגוון מצבים שבהם יש צורך להעריך את המשמעות הכלכלית של הזכויות בנכס.
בין היתר, עשויה להידרש הערכת שווי זכויות הדייר המוגן, הערכת זכויות הבעלים בנכס תפוס, בחינת דמי מפתח, אומדן דמי פינוי או הערכת הנכס במסגרת משא ומתן, הליך משפטי, חלוקת עיזבון או עסקה הנוגעת לזכויות בנכס.
בכל אחד מהמקרים חשוב להגדיר מראש איזו זכות מוערכת ומהי מטרת חוות הדעת.
תפקידו של שמאי מקרקעין בדיירות מוגנת
בדיירות מוגנת עשויות להתקיים בנכס אחד מספר שכבות של זכויות בעלות משמעות כלכלית שונה.
תפקידו של שמאי המקרקעין הוא לזהות את הזכות שאותה נדרש להעריך, לבחון את מאפייני הנכס ואת הנתונים הרלוונטיים ולהעריך את שוויה בהתאם למטרת השומה.
השמאי אינו מכריע בשאלה המשפטית אם אדם מסוים הוא דייר מוגן כאשר הדבר שנוי במחלוקת, אלא עורך את הבחינה השמאית בהתאם להנחות המשפטיות ולמסמכים הרלוונטיים שנמסרו לצורך חוות הדעת.
משרד נופר מור – שמאות מקרקעין עורך חוות דעת והערכות שווי בנכסים שבהם קיימת דיירות מוגנת, לרבות הערכת זכויות דייר מוגן, זכויות בעלים, דמי מפתח ודמי פינוי, בהתאם למטרת השומה ולמאפייני המקרה.
נדרשת בחינה שמאית של זכויות בנכס המוחזק בדיירות מוגנת? ניתן לפנות למשרד עם פרטי הנכס ומטרת הבדיקה לצורך בחינת היקף העבודה הנדרש.