כאשר נכס מקרקעין עומד למכירה במסגרת הליך כינוס נכסים, נדרשת לעיתים הערכת שווי מקצועית שתספק בסיס לבחינת שווי הנכס ולניהול הליך המימוש. בשונה ממכירה רגילה בין בעל נכס לקונה, הליך הכינוס מתנהל במסגרת משפטית או במסגרת הליכי הוצאה לפועל, ובהתאם להוראות הגורם המוסמך.
שמאי מקרקעין לכינוס נכסים נדרש לבחון את שווי הנכס בהתאם למטרת השומה, למצב הזכויות, למאפייני המקרקעין ולנתוני השוק הרלוונטיים. חוות הדעת השמאית עשויה לשמש את כונס הנכסים, עורכי הדין והגורם המוסמך במסגרת בחינת הליך המכירה.
חשוב להבחין בין שווי השוק של הנכס לבין המחיר שיתקבל בפועל בהליך המימוש. עצם העובדה שנכס נמכר באמצעות כונס נכסים אינה מחייבת הפחתה אוטומטית משוויו.
מתי נדרשת חוות דעת שמאית לכינוס נכסים?
כינוס נכסים עשוי להתבצע בנסיבות שונות שבהן נדרש לממש נכס מקרקעין, בהתאם להליך ולהחלטות הגורם המוסמך.
בין המקרים שבהם עשויה להידרש הערכת שווי:
- מכירת נכס מקרקעין במסגרת הליכי הוצאה לפועל.
- מימוש נכס המשועבד להבטחת חוב.
- מכירת נכס במסגרת הליך פירוק שיתוף במקרקעין.
- מימוש דירת מגורים בעקבות מחלוקת רכושית, בהתאם להחלטות בית המשפט.
- מכירת נכס במסגרת סכסוך בין יורשים או הליך הנוגע לעיזבון.
- מכירת נכס מסחרי, מגרש או נכס מקרקעין אחר במסגרת הליך כינוס.
בכל אחד מהמקרים יש לבחון את מסגרת המינוי, את מטרת השומה ואת הזכויות שנדרש להעריך.
לא בכל הליך כינוס מתעוררות אותן שאלות שמאיות, ולא בכל מקרה נדרשת אותה מתכונת של חוות דעת.
מה תפקידו של שמאי מקרקעין בהליך כינוס נכסים?
תפקידו של שמאי המקרקעין בהליך כינוס נכסים הוא לספק הערכת שווי מקצועית, עצמאית ומנומקת, בהתאם למטרת העבודה ולנתונים הרלוונטיים לנכס.
בדומה למקרים נוספים שבהם נדרשת חוות דעת שמאית בהליך משפטי, גם במסגרת כינוס נכסים יש חשיבות לבחינה יסודית של הזכויות במקרקעין, המצב התכנוני, מאפייני הנכס ונתוני השוק הרלוונטיים.
חוות הדעת מאפשרת לקבל תמונה שמאית מבוססת ביחס לשווי הנכס במועד הקובע, ועשויה לשמש את כונס הנכסים ואת הגורם המוסמך במסגרת הליך המימוש.
מה ההבדל בין שווי שוק לבין מחיר מכירה בכינוס נכסים?
זהו אחד הנושאים המרכזיים בהערכת שווי מקרקעין לצורך כינוס נכסים.
שווי שוק הוא אומדן שמאי המבוסס על הגדרת השווי, מאפייני הנכס ונתוני השוק, בהתאם להנחות ולמועד הקובע.
לעומת זאת, מחיר המכירה בפועל הוא המחיר שבו תושלם העסקה במסגרת הליך המימוש, ככל שתושלם.
מחיר זה עשוי להיות מושפע ממספר המשתתפים בהליך, מההצעות שיוגשו, מתנאי המכירה, ממצב הנכס ומנסיבות נוספות.
לפיכך, אין לראות במחיר שהתקבל במכירה מסוימת במסגרת כינוס נכסים הוכחה אוטומטית לשווי השוק של הנכס.
באותה מידה, אין להניח שכל נכס הנמכר באמצעות כונס נכסים יימכר במחיר נמוך משווי השוק.
האם מקובל להפחית אחוז קבוע משווי נכס בכינוס?
אין הצדקה שמאית להפחתה אוטומטית בשיעור קבוע רק משום שהמכירה מתבצעת במסגרת כינוס נכסים.
כאשר מטרת השומה היא לקבוע שווי שוק, יש להעריך את הזכויות בהתאם להגדרת השווי ולתנאים הרלוונטיים.
אם במסגרת ההזמנה נדרשת בחינה נפרדת של השפעת תנאי מימוש מיוחדים על השווי, יש להגדיר זאת במפורש ולבחון את הנסיבות הספציפיות.
הבחנה זו חשובה במיוחד כדי שלא לערבב בין שווי השוק של המקרקעין לבין הערכה המבוססת על תנאי מכירה מיוחדים.
מה כוללת שומת מקרקעין לצורך כינוס נכסים?
היקף חוות הדעת נקבע בהתאם לסוג הנכס, מטרת ההערכה ודרישות ההליך.
זיהוי הנכס והזכויות במקרקעין
תחילה נבחנים פרטי הנכס והזכויות המוערכות.
הבדיקה עשויה לכלול נתוני רישום, פרטי גוש וחלקה, אישורי זכויות, מסמכי חכירה ומסמכים נוספים, בהתאם לסוג המקרקעין.
יש להבחין בין הערכת שווי הנכס כולו לבין הערכת שווי חלק מסוים בזכויות, כאשר זו מטרת העבודה.
בחינת המצב התכנוני
המצב התכנוני עשוי להשפיע באופן מהותי על שווי המקרקעין.
בהתאם למאפייני הנכס נבחנים נתונים כגון ייעוד הקרקע, זכויות בנייה, שימושים מותרים, היתרי בנייה ומגבלות תכנוניות רלוונטיות.
כאשר קיימות אי־התאמות או סוגיות תכנוניות מיוחדות, יש לבחון את משמעותן השמאית בהתאם לנסיבות.
בחינת המצב הפיזי
מצבו הפיזי של הנכס עשוי להשפיע על שוויו.
הבדיקה מתייחסת, לפי הצורך, למאפייני המבנה, רמת הגמר, מצב התחזוקה, הסביבה ומאפיינים נוספים שיש להם השפעה על שווי המקרקעין.
ניתוח נתוני השוק
הערכת השווי מבוססת על נתוני שוק רלוונטיים ועל ניתוח שמאי המתאים לסוג הנכס.
בדירות מגורים, לדוגמה, עשויה להיות חשיבות לעסקאות השוואה בנכסים בעלי מאפיינים דומים.
בנכסים מסחריים או מניבים עשויים להידרש נתונים נוספים, לרבות נתוני שכירות, מאפייני ההכנסות ונתוני שוק רלוונטיים.
קביעת השווי למועד הקובע
חוות הדעת מציגה את מסקנת השווי למועד שהוגדר, בהתבסס על הנתונים וההנחות הרלוונטיים.
יש חשיבות לכך שהמועד הקובע יהיה ברור, במיוחד כאשר חלף זמן בין הכנת השומה לבין שלבים מאוחרים יותר בהליך המימוש.
האם אפשר להעריך דירה תפוסה במסגרת כינוס נכסים?
כן. עם זאת, יש לבחון את מצב ההחזקה בנכס ואת משמעותו ביחס לזכויות המוערכות ולמטרת השומה.
קיים הבדל אפשרי בין דירה שניתן למסור כשהיא פנויה לבין נכס המוחזק בידי שוכר, דייר או מחזיק אחר.
לא כל מצב תפוסה גורם להפחתת שווי, ולא כל החזקה מקנה למחזיק זכויות המשפיעות על השומה.
כאשר קיימת שאלה משפטית ביחס לזכויות המחזיק או לאפשרות מסירת הנכס, יש להסתמך על המסגרת המשפטית והמסמכים הרלוונטיים, ולהגדיר בהתאם את הנחות ההערכה.
הערכת שווי דירה בכינוס נכסים
דירות מגורים הן אחד מסוגי הנכסים שעשויים להימכר במסגרת הליכי כינוס.
בהערכת שווי דירה נבחנים מאפיינים כגון מיקום, שטח, קומה, מצב פיזי, זכויות נלוות, מצב רישומי ונתוני עסקאות השוואה.
כאשר קיימות נסיבות מיוחדות, כגון זכויות שאינן מוסדרות במלואן או שאלות הנוגעות למצב התפוסה, יש לבחון את משמעותן במסגרת השומה.
מטרת חוות הדעת היא לספק בסיס שמאי מקצועי ביחס לשווי הדירה, ולא לקבוע מראש את המחיר שבו תימכר.
הערכת שווי בית פרטי, קרקע או נכס מסחרי בכינוס
הליכי כינוס אינם מוגבלים לדירות מגורים.
כאשר מדובר בבית פרטי, עשויה להיות חשיבות למאפייני המגרש, לשטחים הבנויים, לזכויות הבנייה ולמאפיינים פיזיים ותכנוניים נוספים.
בהערכת שווי קרקע נבחנים, בין היתר, ייעודה, הזכויות החלות עליה, אפשרויות הניצול והמגבלות הרלוונטיות.
בנכס מסחרי או מניב עשויה להידרש בחינה של מאפייני השימוש, מצב ההשכרה ונתוני שוק מתאימים.
לפיכך, אין להחיל באופן גורף את אותה מתכונת הערכה על כל סוגי הנכסים.
כינוס נכסים במסגרת פירוק שיתוף במקרקעין
כאשר מספר בעלי זכויות במקרקעין אינם מגיעים להסכמה בנוגע להמשך הבעלות בנכס או לאופן מימושו, עשוי להתנהל הליך פירוק שיתוף. במסגרת ההליך, ובהתאם להחלטת בית המשפט, עשוי להתמנות כונס נכסים לצורך מכירת המקרקעין.
במקרים אלה, חוות דעת שמאית עשויה להידרש לצורך הערכת שווי הנכס ובחינת אפשרויות המימוש. להרחבה על תפקיד השמאי במסגרת ההליך, ניתן לקרוא במאמר שמאי מקרקעין פירוק שיתוף בית משפט.
כאשר מתמנה כונס נכסים לצורך ביצוע המכירה, נדרשת הבחנה בין הערכת שווי המקרקעין במסגרת פירוק השיתוף לבין שומה המוזמנת לצורך הליך המימוש, בהתאם למטרתה ולהוראות הגורם המוסמך.
כינוס נכסים במסגרת גירושין או סכסוכי ירושה
גם במסגרת סכסוכים משפחתיים עשוי להתעורר צורך במכירת נכס מקרקעין באמצעות כונס נכסים שמונה לצורך כך.
כאשר קיימת מחלוקת על מימוש דירת מגורים במסגרת גירושין, או על מכירת נכס השייך למספר יורשים, עשויה להידרש חוות דעת שמאית לצורך הערכת שווי המקרקעין. במקרים של מחלוקת בין יורשים, ניתן להיעזר בחוות דעת שמאית סכסוכי ירושה לצורך בחינת שווי הנכסים והזכויות בהם.
כאשר מתמנה כונס נכסים לצורך מכירת המקרקעין, חוות הדעת השמאית נערכת בהתאם למטרת ההליך, לזכויות המוערכות ולהנחות שנקבעו.
חוות הדעת אינה קובעת את אופן חלוקת התמורה בין הצדדים או את זכויותיהם המשפטיות.
האם השמאי קובע את מחיר המינימום למכירה?
לא בהכרח.
תפקידו של שמאי המקרקעין הוא להעריך את השווי בהתאם למטרת חוות הדעת.
קביעת מחיר פתיחה, תנאי מכירה, אופן התמחרות או מחיר מינימום עשויה להיות חלק מניהול הליך הכינוס, בהתאם להחלטות ולהוראות החלות עליו.
ככל שנדרשת מהשמאי התייחסות נוספת לצורך ההליך, יש להגדיר את מטרתה ואת היקפה בנפרד.
האם השומה צריכה להביא בחשבון מסים והוצאות מכירה?
יש להבחין בין שווי המקרקעין לבין התמורה נטו שעשויה להיוותר לאחר תשלומים והוצאות הכרוכים במכירה.
בהתאם לנסיבות העסקה עשויות להתעורר שאלות הנוגעות למס שבח, להיטל השבחה, לתשלומים לרשות מקרקעי ישראל ולהוצאות נוספות.
עם זאת, אין להפחית באופן אוטומטי את כלל ההוצאות האפשריות ממסקנת שווי השוק.
כאשר נדרש אומדן נפרד של התמורה נטו או בחינה של חיוב מסוים, יש להגדיר את מטרת העבודה ולבחון את הנתונים הרלוונטיים.
האם ניתן להשתמש בשומה קיימת לצורך כינוס נכסים?
לעיתים קיימת הערכת שווי שנערכה בעבר לצורך מכירה, מימון, חלוקת רכוש או מטרה אחרת.
אין להניח ששומה קיימת מתאימה באופן אוטומטי להליך כינוס נכסים.
יש לבחון את מטרת השומה המקורית, את המועד הקובע, את הזכויות שהוערכו, את ההנחות שנקבעו ואת השינויים שחלו בנכס או בשוק מאז עריכתה.
בהתאם לממצאים, ייתכן שניתן יהיה להסתייע בנתונים הקיימים, וייתכן שתידרש שומה חדשה או מעודכנת.
אילו מסמכים נדרשים לצורך שומה לכינוס נכסים?
לצורך בחינה ראשונית מומלץ להעביר את פרטי הנכס ואת מטרת ההערכה.
בהתאם לנסיבות, עשויים להידרש:
- צו מינוי כונס נכסים או החלטה רלוונטית, ככל שקיימים.
- נסח רישום מקרקעין או אישור זכויות.
- מסמכי חכירה או מסמכים קנייניים רלוונטיים.
- תשריטים, תכניות והיתרי בנייה, ככל שקיימים.
- מידע על מצב ההחזקה והשימוש בנכס.
- חוזי שכירות או מסמכים נוספים, כאשר הם רלוונטיים.
- חוות דעת שמאיות קודמות, אם נערכו.
- הנחיות הנוגעות למטרת השומה ולמועד הקובע.
לא כל המסמכים נדרשים בכל מקרה. לאחר בירור ראשוני ניתן להגדיר את היקף הבדיקות והמידע הדרוש.
כמה עולה שומת מקרקעין לצורך כינוס נכסים?
שכר הטרחה תלוי בסוג הנכס, במורכבות הזכויות, בהיקף הבדיקות הנדרש ובמטרת העבודה.
הערכת שווי של דירת מגורים בעלת מאפיינים רגילים אינה זהה בהיקפה להערכת שווי של קרקע מורכבת, נכס מסחרי או נכס שבו קיימות שאלות קנייניות ותכנוניות מיוחדות.
כאשר העבודה מיועדת להליך משפטי או להליך מימוש, יש להביא בחשבון גם את דרישות המסגרת שבה נערכת השומה.
לצורך קבלת הצעת שכר טרחה מתאימה, ניתן להעביר את פרטי הנכס ואת ההחלטה או ההנחיות הרלוונטיות, ככל שקיימות.
שאלות נפוצות על שמאות מקרקעין לכינוס נכסים
האם בכל הליך כינוס נכסים חייבים להזמין שמאי?
לא ניתן לקבוע חובה גורפת ללא בחינת סוג ההליך וההוראות החלות עליו. במקרים רבים הערכת שווי מהווה חלק מהליך המימוש, אולם הצורך בה, אופן הזמנתה ומעמדה נקבעים בהתאם למסגרת ההליך ולהחלטות הגורם המוסמך.
האם שווי דירה בכינוס נכסים נמוך בהכרח משווי השוק?
לא. אין לקבוע הפחתה אוטומטית רק משום שהדירה נמכרת במסגרת כינוס. יש להבחין בין שווי השוק לבין המחיר שיתקבל בפועל בתנאי המכירה המסוימים.
האם שמאי מקרקעין יכול להכין שומה לכונס נכסים שמונה על ידי בית המשפט?
כן. ניתן לערוך חוות דעת שמאית לצורך הליך כזה, בהתאם למטרת העבודה, להוראות המינוי ולהחלטות הרלוונטיות.
האם ניתן להעריך רק חלק מהזכויות בנכס?
כן, כאשר זו הזכות שנדרשת להערכה. חשוב להגדיר אם מטרת העבודה היא הערכת שווי הנכס כולו או הערכת שווי של חלק מסוים בזכויות.
האם ניתן לערוך שומה כאשר קיימות חריגות בנייה?
ניתן לבחון את הנכס ואת השפעת המצב התכנוני על שוויו, בהתאם לתשתית המידע ולמטרת העבודה. כאשר נדרשות בדיקות הנדסיות או תכנוניות נוספות, ייתכן שיהיה צורך להסתייע בגורמי מקצוע מתאימים.
האם שומת הכינוס קובעת את המחיר שבו הנכס יימכר?
לא. השומה מספקת אומדן שווי מקצועי. מחיר המכירה בפועל תלוי בהליך המימוש, בהצעות שיוגשו ובהחלטות הגורמים המוסמכים.
שמאי מקרקעין לכינוס נכסים – נופר מור
הערכת שווי מקרקעין במסגרת כינוס נכסים מחייבת בחינה מקצועית של הנכס, הזכויות בו, המצב התכנוני ונתוני השוק, תוך התאמת חוות הדעת למטרת העבודה ולהליך שבו היא נדרשת.
משרד נופר מור – שמאות מקרקעין, בעל ניסיון מקצועי משנת 2015, עוסק בהערכות שווי מקרקעין ובחוות דעת שמאיות למגוון מטרות.
לצורך בירור אפשרות לעריכת שומה במסגרת כינוס נכסים, ניתן להעביר למשרד את פרטי הנכס, מטרת ההערכה והחלטת המינוי או המסמכים הרלוונטיים, ככל שקיימים.