קרקע חקלאית עשויה להיראות במבט ראשון כנכס פשוט להערכה: שטח קרקע, מיקום ומחיר לדונם. בפועל, הערכת שווי קרקע חקלאית עשויה לדרוש בחינה רחבה יותר של הזכויות במקרקעין, המצב התכנוני, מאפייני הקרקע, עסקאות ההשוואה והנתונים הרלוונטיים למועד השומה.
פערים בין שתי קרקעות המצויות באותו אזור עשויים להיות משמעותיים גם כאשר שטחן דומה. לכן, כאשר נדרש לדעת מהו שווי הקרקע לצורך רכישה, מכירה, חלוקת נכסים או קבלת החלטה כלכלית אחרת, אין די בהשוואת מחיר למ"ר או לדונם בלבד.
במסגרת הערכת שווי מקרקעין, שמאי מקרקעין בוחן את הקרקע בהתאם למאפייניה, לזכויות המוערכות ולמטרת השומה, ומבסס את הערכת השווי על מכלול הנתונים הרלוונטיים למקרה.
מהי קרקע חקלאית?
המונח קרקע חקלאית מתייחס בראש ובראשונה לייעודה התכנוני של הקרקע בהתאם למסגרת התכנונית הרלוונטית.
כאשר בוחנים קרקע חקלאית לצורך הערכת שווי, חשוב לברר מהו הייעוד התקף במועד הקובע ומהם השימושים והזכויות הרלוונטיים מכוח התכניות החלות על המקרקעין.
לכן אין לקבוע את שוויה של קרקע רק לפי האופן שבו היא מוצגת בפרסום, לפי קרבתה לשכונת מגורים או לפי ציפייה כללית להתפתחות עתידית.
הערכת השווי צריכה להתייחס לקרקע המסוימת ולנתונים החלים עליה.
כיצד שמאי מקרקעין מעריך שווי של קרקע חקלאית?
הערכת שווי של קרקע חקלאית מתחילה בזיהוי מדויק של המקרקעין והזכויות המוערכות ובהבנת מטרת השומה.
לאחר מכן נבחנים הנתונים התכנוניים, המשפטיים והפיזיים הרלוונטיים וכן נתוני השוק ועסקאות השוואה מתאימות, ככל שקיימות.
בין היתר עשויים להיבחן מיקום הקרקע, שטחה וצורתה, נגישותה, הזכויות בה, הייעוד התכנוני, התכניות החלות על המקרקעין, מגבלות רלוונטיות ועסקאות שנערכו בקרקעות בעלות מאפיינים דומים.
בחירת עסקאות ההשוואה וההתאמות הנדרשות ביניהן לבין הקרקע הנישומה הן חלק מהותי מההליך השמאי. עסקה בקרקע המצויה בסביבה גאוגרפית דומה אינה בהכרח עסקת השוואה מתאימה אם מצבה התכנוני, מאפייניה או הזכויות בה שונים באופן מהותי.
אילו גורמים עשויים להשפיע על שווי קרקע חקלאית?
שווי הקרקע אינו נגזר מגורם אחד בלבד.
המצב התכנוני: יש לבחון את הייעוד התקף ואת התכניות החלות על המקרקעין. כאשר קיימים הליכים תכנוניים נוספים, יש לבחון את מעמדם ואת משמעותם השמאית בהתאם לנסיבות.
מיקום הקרקע: מיקומה ביחס ליישובים, דרכים, תשתיות והסביבה הבנויה עשוי להיות רלוונטי, אך קרבה לבנייה קיימת אינה כשלעצמה מעידה על שינוי עתידי בייעוד הקרקע.
שטח וצורת החלקה: גודל הקרקע, צורתה ומאפייניה הפיזיים עשויים להשפיע על השימוש בה ועל השוואתה לעסקאות אחרות.
נגישות: אופן הגישה למקרקעין ומאפייני הסביבה עשויים להיות רלוונטיים להערכת השווי.
הזכויות במקרקעין: יש חשיבות לזיהוי הזכות המוערכת ולבחינת נתוני הרישום והמסמכים הרלוונטיים.
עסקאות השוואה: מחירי עסקאות בקרקעות דומות הם מקור מידע משמעותי, אך יש לבחון את מידת התאמתן לקרקע הנישומה ולא להסתפק במחיר ממוצע באזור.
האם ניתן לקבוע שווי קרקע חקלאית לפי מחיר לדונם?
מחיר לדונם יכול לשמש נתון להשוואה, אך אינו מהווה לבדו שיטה מספקת לקביעת שווי הקרקע.
שתי חלקות בשטח של דונם עשויות להיות שונות זו מזו במיקום, במצב התכנוני, בזכויות, בצורה, בנגישות ובמאפיינים נוספים המשפיעים על השווי.
גם עסקה שנערכה בקרקע סמוכה אינה בהכרח משקפת באופן ישיר את שווי הקרקע הנישומה.
לכן השאלה "כמה שווה דונם קרקע חקלאית?" אינה מקבלת בהכרח תשובה אחידה. לצורך הערכת שווי יש לבחון את הקרקע הספציפית ואת נתוני השוק הרלוונטיים לה.
האם קרבה לשכונת מגורים מעלה את שווי הקרקע?
מיקום הוא אחד הנתונים שעשויים להיות רלוונטיים להערכת השווי, אולם קרבה לבנייה קיימת אינה יוצרת כשלעצמה זכויות בנייה ואינה מבטיחה שינוי ייעוד.
זהו הבדל חשוב במיוחד בקרקעות המשווקות תוך הדגשת קרבתן לשכונות קיימות, לצירי תחבורה או לאזורי פיתוח.
מבחינה שמאית, יש להבחין בין המצב התכנוני הקיים לבין ציפיות הנוגעות להתפתחות עתידית. ככל שקיים מידע תכנוני רלוונטי, יש לבחון אותו בהתאם למעמדו ולמידת הרלוונטיות שלו לקרקע הנישומה.
קרקע חקלאית וציפייה לשינוי ייעוד
בחלק מהמקרים שווי השוק של קרקע חקלאית עשוי להיות מושפע גם מציפיות של משתתפי השוק ביחס לאפשרויות תכנוניות עתידיות.
עם זאת, לא כל ציפייה היא בעלת אותה משמעות ולא כל הליך תכנוני מוביל בהכרח לשינוי ייעוד או לזמינות לבנייה.
כאשר קרקע משווקת לציבור על בסיס ציפיות לשינוי עתידי, עשויה להיות רלוונטית גם המסגרת השמאית הקבועה בתקן 22, בהתאם לנסיבות ולתחולת התקן.
חשוב להבחין בין הערכת שווי קרקע חקלאית לבין שומה הנערכת לפי תקן 22. אלה נושאים הקשורים זה לזה במקרים מסוימים, אך אינם זהים.
מה ההבדל בין קרקע חקלאית לבין מגרש לבנייה?
ההבחנה בין קרקע חקלאית לבין מגרש בעל זכויות בנייה היא מהותית. להרחבה על אופן בחינת קרקעות ומגרשים ניתן לקרוא במאמר בנושא הערכת שווי קרקע ומגרש.
מגרש המיועד לבנייה נבחן בהתאם לייעודו, לזכויות הבנייה, להוראות התכנון וליתר מאפייניו. בקרקע שייעודה חקלאי, נקודת המוצא היא המצב התכנוני והזכויות החלים עליה במועד הקובע.
לכן אין להסיק משווי של מגרשים לבנייה בסביבה מהו שוויה של קרקע חקלאית סמוכה.
גם כאשר הקרקע נמצאת בקרבת אזור בנוי, יש לבחון אותה בהתאם למעמדה ולנתוניה ולא כאילו זכויות הבנייה של הסביבה כבר מוקנות לה.
מתי נדרשת הערכת שווי קרקע חקלאית?
הערכת שווי עשויה להידרש כאשר בעל הקרקע מבקש להבין את שוויה לצורך מכירה או קבלת החלטה כלכלית, כאשר נשקלת רכישת קרקע, במסגרת חלוקת נכסים בין בעלים או יורשים, וכן במקרים נוספים שבהם נדרשת קביעה מקצועית של שווי הזכויות במקרקעין.
מטרת השומה חשובה משום שהיא משפיעה על היקף הבדיקה ועל הנתונים שיש לבחון.
לכן לפני עריכת חוות הדעת יש להגדיר מהו הנכס הנישום, מהן הזכויות המוערכות, מהו המועד הקובע ומהי מטרת השומה.
הערכת שווי לפני רכישת קרקע חקלאית
כאשר נשקלת רכישת קרקע חקלאית, יש חשיבות להבנת מה בדיוק נרכש ומהו מצבה של הקרקע במועד העסקה.
מחיר שיווקי, תחזית עתידית או הצגה של הקרקע כמצויה "ליד שכונה מתפתחת" אינם תחליף לבחינת הנתונים הרלוונטיים.
בדיקה שמאית יכולה לסייע לבחון את שווי הזכויות במקרקעין ואת הנתונים שיש להם משמעות שמאית, תוך הבחנה בין המצב הקיים לבין הנחות וציפיות ביחס לעתיד.
כאשר העסקה מבוססת במידה משמעותית על אפשרות תכנונית עתידית, חשוב במיוחד להבין את מעמדו של המידע התכנוני ואת רמת אי-הוודאות הכרוכה בו.
קרקע חקלאית אינה בהכרח קרקע שתהפוך לקרקע לבנייה
אחת ההבחנות החשובות בתחום היא בין ייעודה של הקרקע כיום לבין אפשרות לשינוי תכנוני בעתיד.
אין להסיק מעצם מיקומה של קרקע, מפרסום שיווקי או מציפייה כללית כי ייעודה ישתנה, ובוודאי שלא ניתן לקבוע על בסיסם בלבד מתי שינוי כזה יתרחש ומה יהיו הזכויות שיאושרו, אם יאושרו.
הערכת שווי מקצועית אינה נועדה להבטיח תוצאה תכנונית עתידית. היא נועדה לבחון את המקרקעין ואת הנתונים הרלוונטיים למועד השומה ולשקף אותם במסגרת חוות הדעת בהתאם למטרתה.
מדוע חשוב להעריך את הקרקע הספציפית?
שוק הקרקעות החקלאיות אינו אחיד.
גם בתוך אותו אזור עשויים להתקיים הבדלים בין חלקות מבחינת המיקום, הזכויות, התכנון, הנגישות, השטח, הצורה ומאפיינים נוספים.
לכן מחיר עסקה אחת, מחיר פרסום או "מחיר לדונם באזור" אינם בהכרח משקפים את שוויה של קרקע אחרת.
הערכה שמאית מתייחסת למקרקעין הנישומים ולמאפייניהם הספציפיים ומנתחת את נתוני השוק הרלוונטיים לצורך גיבוש מסקנת השווי.
הערכת שווי קרקע חקלאית כבסיס לקבלת החלטה
קרקע חקלאית עשויה לכלול שילוב של נתונים תכנוניים, משפטיים ושמאיים שאינם ניכרים ממחיר השיווק בלבד.
כאשר נדרשת החלטה כלכלית ביחס לקרקע, הערכת שווי מקצועית מאפשרת לבחון את הזכויות ואת מאפייני המקרקעין על בסיס הנתונים הרלוונטיים, ולהבחין בין מצבה הקיים של הקרקע לבין ציפיות או הנחות ביחס לעתיד.
משרד נופר מור – שמאות מקרקעין עורך הערכות שווי לקרקעות ולזכויות במקרקעין בהתאם למאפייני הנכס ולמטרת השומה. לצורך הערכת שווי קרקע חקלאית או בחינת הצורך בחוות דעת שמאית ניתן לפנות למשרד.